2013年3月31日日曜日

お隣の天使に、、、

おはようございます!いつもお世話になっております!


昨日も、朝からバタバタバタコさんです!午後は、ミニフィールドワークで業務が固定されていますので、ダダダダーッと怒涛の勢いをイメージしながら、実際の所、えっさほいさと、メールやらコピーやら郵送やらと事務作業に追われました。あぁ猫の手も借りたい。。でも、猫にはできない。。南無。。

そんなことをしてましたら、作業リストに気になる項目が、「あぁこれ先にやっとこ」思いつきを優先した事で、事件が起きました。。。。

Google Keepを早速試してます!

そうだそうだ、来週決済のオーナチェンジ物件の賃貸の引継をPM担当(プロパティマネジメント)に連絡しました。全体宛てにメール。

そして、弊社の賃借人管理の門番!?私のお隣デスクのY本さんに声をかけます。

なべ「Y本さ~ん。来週の決済の引継事項流しましたので、お願いしま~す。」

Y本さん「え!?これから、出るとこだったのに!しかも、〇日って、今からやらないと間に合わないじゃん!!怒」

普段は、天使のようなY本さんですが、賃貸引継に関しては、不動明王のようなギャップで私に活を入れて下さいます。いつもすみませんm(_ _)m

どういう行程かと言うと、所有権が新しいオーナーに変わった段階で、現入居人の方に、オーナーが替わりましたよ(賃貸人承継)と、新しいオーナーから業務委託を弊社が受けてますよと連絡をして、合意書を頂くのです。その書類が必要なんですね。

それでも、何だかんだでやってくれるY本さんに感謝です。実際に、みんな頭が上がりません。。

それくらい、オーナーチェンジ物件の賃借人に関するリスクは、大きいということなんですね。

特に、弊社の滞納保証は、一旦業務委託契約を結んだからには、仮に滞納から居座り、調停、強制執行になった場合の費用も負担してますので、そこは真剣に事前確認が必要です。

Y本さんは、管理物件への入居申込者の審査業務から、督促、訪問までこなす方ですから、彼女が駄目という入居者がいる物件は販売できません。特に滞納歴が有る人などもっての他!

また、保証会社との契約の有無、連帯保証人とその承諾書の有無、など事前に確認しないと、後で大変な事になりますね。

でも、実際オーナーチェンジ物件の取扱いが少なかったり、賃貸管理を自社でやらないところの業者で購入した場合は、こういったリスクはどうなるんでしょうね。。。


考えただけで恐ろしいです。。。

あなたも気をつけて!

それでは、行ってきます!!

判定をお願いします!!

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
※このブログ内は、私の体験を元にしたフィクションです。

2013年3月30日土曜日

思わぬ便りに感謝。

おはようございます!いつもお世話になっております!

昨日は、なんと初めて、お客様からブログのファンレターを頂きました!
いや~、嬉しいやら、照れくさいやらテンション上がりますね!
とにかく、日々の業務を真面目に固く抑えめに綴っているだけですから、嬉しい限りです。


わたなべもおだてりゃ、顔が緩みます、ついでに財布のひもも緩んじゃったりして。皆様、私にたかるなら、

今でしょ!!

そんなこった、パンナコッタで、期末の大仕事?元い仕事をしっかり納めております。

昨日も、一昨日も、まとも食事を取ったのが、18時頃だったかと、、、。

まあ、朝食をちゃんと食べれば、そんなこともありゃしないのですが、なかなか習慣を変えるのは一苦労です。

先日も、決済終わりに、別件で、物元業者へ鍵を受け取りに行き、入居者退去のため、室内の確認をしに亀有まで、足を伸ばしました。もちろん足の長さまでは伸びなかった!残念!

亀有の氏神様と記念撮影
駅前は、こち亀押しで、あちらこちらに銅像があり、再開発も順調のようで、暮らしの環境は便利になりつつあるようです。
まだまだお年寄りも多く、下町風情は残っていますが、駅前開発でショッピングモールや、大型マンションの建設を見ても、都心回帰の動きになってくるのではないでしょうか。

この辺りだと、賃料も安いですが、物件の価格も手ごろですので、区分を数増やすには狙い目だと思います。人が目を付けないところ、要するに競争率が少ないところで、買いあさるのは玄人の視点ですね。ワンルームで400万台ですから!

弊社でも賃貸管理をしていまして、多少のクセはある相場のようですが、賃貸はつきますね!
15平米で、4.8万とかでしょうか。賃料設定がキモです。

それでも、都心まで、常磐線の代々木上原行き、いわゆる千代田線で移動できますから、利便性もわりといいでしょう!

そういうわけで、無事に内見も終わりまして、時刻は15時すぎ、途中で、自販機のアイスをつまみましたが、空腹はごまかせません。。。

おもわず、駅前の老舗風の和菓子やへ飛び込み、名物のどら焼きをちょうだいしました。


あんものには、目が無い私!ヘルシーで高タンパク、好エネルギー食品です!

しかも、老舗の歴史がつまった、どら焼きです!ボリュームのある小倉あんに、しっかりと練り込まれた生地は、いくらか寝かせてあるのでしょう。材料が、なじむよう手間がかかっております。
生地からは卵と砂糖と小麦が合わさった、こくのある香りが致します。一口で、思い切って半分をほおばります!

うん!味は普通だな!


なんつって!

それでは、行ってきます!!


判定をお願いします!!

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
※このブログ内は、私の体験を元にしたフィクションです。

2013年3月29日金曜日

所有権移転のついでにお願いします。

おはようございます!いつもお世話になっております!


昨日は、午前中から決済がありましたので、新宿の某銀行へ。

この度のクライアントは、不動産投資デビューということで、何かとご緊張の様子。

ここは、何とか和ませなければ!と闘志が湧いてきました!!

「虫をとるなら、キンチョール」、「緊張とるなら、キンチョトール」の私の出番です!

それが、不動産投資のパートナー、不動産闘志家の役割だからです!!

そんなわけで、メラメラとしておりましたら、絶妙なパスが!今回担当頂く美人司法書士の先生から!

南新宿にぽっかりとマンション用地。

以下、登場人物。
司法書士の先生・・・先生
クライアント・・・●●さん
銀行融資担当・・・銀行さん
私・・・なべ

先生「●●さん、今回、登記される住所には、お住まいのマンション名を入れときますね。大丈夫ですか?」


●●さん「あ、大丈夫です。」


なべ「では、私の持ち分も登記して頂けますか?」



一同「・・・・。」




爆笑!!


先生「じゃあ、私のも笑」


銀行「じゃあ、私も笑」


●●さん「いえ、結構です笑」

いや~、一瞬静まり返った時は、つまみ出されるかと思いましたが、良かった良かった!
私の勘ピューターは空気も読めます笑

実は、10分の1でも所有権をもてば、これはこれで、1戸の所有と見なされるなんてこともあるんですね。10室以上の事業的規模にしたいと考えたときに、この事を利用すれば、、、と、真面目な話は、また今度。


というわけで、決済も無事終了。めでたし、めでたし。

まぁ、不動産投資が大変なのはこれからですが!!

それでも、クライアントから、「渡辺さん、僕、最近飲み会行くの減らしてるんです。お金貯めたくて。」なんて、言って頂くと、嬉しいもんです。

私も、お金貯めなきゃ!皆さん、飲みの付き合い悪くなっても許して下さい!

それでは、行ってきます!


判定をお願いします!!

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
※このブログ内は、私の体験を元にしたフィクションです。

2013年3月28日木曜日

定休日につき、、、。

おはようございます!いつもお世話になっております!

昨日は、先日の体調不良は嘘のように、気分晴れ晴れ。絶好調な一日でした!
体調がすぐれない時は、ビタミン剤を飲んでしっかり寝る!これにつきます!

水曜日は定休日ですが、午前中から、ご契約一件を頂き、感謝感謝であります。
休みのありがたさよりも、仕事のある、ありがたさが上に決まっております。私。

この度は、法人名義でのご購入でしたが、このステージまで進まれると、うらやましい限りですね。
もちろん、闇雲に良いというわけではないですけども、区分マンションの投資に関しては税制面でも結果が出やすいと考える今日この頃。インカム中心の方は、様子見が必要ですね。

さてさて、午後からは、本日の決済案件の準備に追われました。
といっても、難なく準備完了!明日を待つのみ!決戦は木曜日!なんつって。

それでも、気付けば日も暮れ、仕事も目処が立ちましたので、気になる物件の見に行きました。

爪の先でも関わり持たせて頂いた事がありがたく。。。
夜分の写真ですので、よく分かりませんが、実は、3月27日(水)。私がCFネッツに入社して、初めて関わりの持てたアパートの決済があったんですね。正に記念日です。

立地も物件も良かったです!

思い返せば、半年前でしょうか。私のワンルーム物件のメール配信にご反響頂いた方の個別コンサルさせて頂いた事がきっかけでした。

ご資産背景から、区分の投資よりも一棟の投資が良いと分かり、改めて提案をさせて頂きました。結果的に、当時のチームリーダーにお任せする形になり、私も自分の未熟さが歯がゆい形にもなりましたが、結果的に良い投資をして頂ける事が全てと思っていますので、No problem!

今回は、新築アパートでしたので、今後の注意は必要ですが、良い物件でうらやましい限りです!

とにかく、リスクも価格も含めましたら、区分マンションですが、不動産投資の秘訣は、核となる収益物件を持つ事と、それに付随して、値下がり、賃料ダウンのリスクが少ない区分で固めるのが良いと思う今日この頃。

とにかく、皆様それぞれ、不動産ポートフォリオのバランスに関しては、お気軽にご相談下さい!

それでは、行ってきます!!



判定をお願いします!!

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
※このブログ内は、私の体験を元にしたフィクションです。

2013年3月27日水曜日

人の縁に生かされて

おはようございます!いつもありがとうございます!

昨日は、定休日、午前中の予定は空けて爆睡しました!

不動産屋は、目覚ましいらずですね!
キチンと昼前には、起こしてくれます。業者の皆様。

しかし、昨日のモーニングコールは、寝耳に水でした!

業者さん「渡辺さん!明日契約の物件の固定資産税、3万8千円って言ってましたけど、売り主さんの勘違いで、11万3千円でした!」

ありゃまー!(※心の声)

私「わ、わかりました。買い主さんに伝えます。」

この後、買い主様には了承頂きました。

結局、法人名義で所有、賃貸人として法人事務所に貸していた事が、東京都の調査でバレた?ようで、小規模宅地にあたらない事が原因だとか、ちょっと調査が必要ですね。。

そして、午後から散髪がてら、会社によろうかと、駅に着いたとろこで出会っちゃいました。


あの、酒焼けした、赤い顔!充血した目!4頭身の姿!前職の専務です!

前日も、気合いを入れて飲んできたのでしょう。。。
赤坂か、六本木か、上野か、、、。

しかも、どうやら顧客の案内中、、、。そういえば、近くに新築マンション建ててたなぁ。。。

タイミングが良すぎですね、、、。さすがに、声は掛けられませんでしたが、、、。

人の出会いも必然ですね。出会いと別れと再会です。


そういえば、国交省が26日に発表しました。


概要・・・本調査は、土地市場の動向に大きな影響を及ぼすと考えられる主要な企業を対象として、土地取引などに関する短期的な意向を把握・整理し、簡潔で分かりやすい「先行指標」の作成・提供を目的としている。



「現在の土地取引状況の判断」については、「東京」は 13.3 ポイント上昇

「1年後の土地取引状況の判断」については、全ての地域で 15 ポイント以上上昇した。特
に「東京」は 33.9 ポイント上昇してプラス 9.0 ポイント

きてます!きてます!

うちのF原師匠も、「昭和61年を思い出す!」と、はりきっております!

私はバブル崩壊後の世代ですので、勉強になります!

それでは、私も、はりきって行ってきます!


判定をお願いします!!

2013年3月26日火曜日

さくらと共に散りゆく、、、。

おそようございます!いつもお世話になっております!

本日は、しっかりと、寝込ませて頂きました!
最近体調が悪いな~、いやだな~、恐いな~なんて、稲川淳二風に言ってましたら、熱が出た次第です。頭がボ~っとするものですからどうやら知恵熱か!?

大体、いつもこういう状態まで、来るとレベルアップしますね。私。
今月張り切ったかいがありました。

というわけで、桜満開のこの時期になると思い出しますね~。

自宅近所の桜です。

あれは、まだ私が26歳の頃、時期は1月頃の事でした。
会社から送り出された外部研修で、一人の女性と出逢いました。

同い年の彼女は、肩までの巻き髪がよく似合う笑顔の素敵な女性でした。
エステサロンを始めたばかりという、おとなしい見た目とはギャップのある、やり手な所に惹かれ研修の終わりに何とか、メールアドレスを交換。

それから、コツコツと日常の事を中心に、メールのやりとりがあり、2ヶ月後の3月になり、

「皇居はパワースポットだから」

というあやしい誘い文句で、デートの約束に成功!もうテンションMAXです!

当日、二重橋駅の出口で待ち合わせをしました。
久しぶりに見る彼女は、あの素敵な笑顔で、私を待っていてくれました。

しかし、気合いが入った私は勝負服。彼女は、上下セットアップのジャージ。。。

そうです。彼女は、皇居ランニングの誘いと思った様です。

そんな、天然な所と、エステサロン経営というギャップにより惹かれる私。。

ちょうど、桜も満開の時期で、まだ、会って間もない二人の間を盛り上げてくれます。

そして、皇居の堀から北の丸公園、武道館を抜け、靖国神社の縁日で、ビールのつまみに焼き鳥をおいしそうに食べる彼女に、もうひと惚れしました。

私にも、やっと春が~なんて、浮かれておりました。
それから、ディズニーシーに行ったりもしましたが、特に実りなく、なぜか急に連絡がとれなくなり、、、、、。

2年ほど経ったある日、仕事中に、彼女から着信がありました。

彼女「渡辺さん?」

なべ「そうです!●●さん。お久しぶり!」

彼女「あっ、ごめんなさい!他の渡辺さんにかけたつもりでした。間違えちゃった!」

なべ「そうでしたか、いいんですよ!久しぶりに声が聞けて嬉しいです!今はどうされてるんですか!?」

彼女「今は、旦那の経営してるホテルでサロンをやってるのよ~。子供の事も考えて環境が良い場所で仕事しようと思って。」

なべ「!?。そ、そうですか。元気そうで何よりです。お子さんは何歳になるんでしたっけ?」

彼女「もう4歳と、6歳なのよ~。」

なべ「ははは~。そうですか~。お幸せそうで何よりです。ではまた~。」

●完●

そうです。あの出逢った日から、彼女は、妻であり、母であったのです。
それでは、急に連絡が取れなくなるのも、しかたなしか。。。

禁断の恋!?勉強になります!!

あなたも、気をつけて!!

判定をお願いします!!

2013年3月25日月曜日

とにかく飛び込め!

おはようございます!いつもありがとうございます!

毎日あっちゅう間の出来事ですね!
桜咲くとも、鼻水とまらず、どこでもかしこもくしゃみしております。
ハクション大魔王でも出てきたら、花粉症を治してもらおう。。。

いや、もっとひどくしてもらったら、周りの人がやさしくしてくれる・・・なんてこたぁございやせん。承知の助でございやす。毎日、もったいないくらい皆様によくして頂いております。感謝感謝。

昨日は、ありがたいことに、睡魔で有名な私を飲みの席に呼んで頂き、会社のトップコンサルタントn元さんから、心に響くひと言をもらいました。

「明日じゃないだよ。今この瞬間だろ!」

もうホントにそうですね!すみません明日の事を考えておりましたm(_ _)m反省!

まぁ、この瞬間!今しかない!とにもかくにも、助さんもですね。

社内勉強会にて、闘魂!?注入中!!

自分自身、周囲と自分、思い返せばこの瞬間の連続で、成り立っているわけですね。
積み重ねた信用信頼も、一瞬の行動で無くなることも珍しくありませんし。

そして、不動産投資においても、自身の時間の使い方から、キャリア形成まで、選択の連続、瞬間的に決まって行くことで、資金面、属性面の結果は大きく違うでしょうね。

毎度、会社に飛び込みでやってくる某再販業者の営業マン!木曜日に対応したと思ったら、また同じ情報をもって、別の人が飛び込みでやってくる。

しかも、その会社とは、前々から何度も取引してるわけで、、、意図がわかりません。
取引先の概念もへったくれもないのか、非常にもったいないですね。

会社からは、とにかく保有物件を売ってくるように外に出され、業者の名簿をたよりに、飛び込む毎日、その日常に不動産業の経験、ノウハウは身につかないでしょうね。。。

身につくとしたら、飛び込み営業のノウハウか。。。一昔前なら、成功もあったでしょうけど。。。

そんな事で、ゴール設定は大事です!

あなたのどこに向かってますか?

それでは、行ってきます!!

2013年3月24日日曜日

不動産高騰、仕入困難!?


おはようございます!いつもありがとうございます!


昨日は、充電切れか体調不良か、夜には意識がもうろうとしまして、早めに仕事を切り上げて帰宅しました。

社内からは、早退ではないか!とツッコミをもらう始末。トホホ。。。

体は、正直ですから体調が優れないときは、悪化する前にさっさと休むのが大事ですね!

季節の変わり目ですから、体調管理には、ご注意を!

それにしても、ワンルーム物件の取引が活発化してますね!

「勢い」の時代です。


満額買い付けを入れても、

「現金一括来週決済の方で決まったから、ごめんなさい。」

なんて断られる始末。

社内で扱ってた売土地の方も、想定より高値で業者さんから、買い付けもらってました。
不動産価格が上がるのは避けられない状況なんでしょうね。

サラリーマン投資家には、きびしい時期の幕開けです。

投資するのもそうですが、今賃貸住宅に住んでる人は動くタイミングかもしれませんね。

住宅ローン組める人なら今のうちに買っとかないとです(+_+)

いつかは必要な物ですから、その時に割高買いするのは、やっぱりですからね。


それでも、仕事は損して得とれ!

それでは、行ってきます!


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2013年3月23日土曜日

不動産投資より儲かる!?

おはようございます!本日もよろしくお願いします!

もぅ、おっさんになってきたからなのか、物事を難しく考えてしまいがちです。いけませんね。
最近の反省です。。。馬鹿らしく楽しく正直に行きたいものです。

さてさて、仕事柄、様々な出逢いがありますね!

もちろん、「」はなく、「」な人が多いですかね。

この前も、眉毛剃ってる営業の人とか。。その理由はきけません。。

人は皆、自由ということで。。。


と、まぁ先日、お会いした方、都心3区のとあるヴィンテージマンションのオーナーで、不動産業者の社長さん。現在の法人だけで20年、業界ウン十年の方です。

ポロリとこぼした、話が衝撃的でした。

うちも都内に8000戸管理してるからねぇ。


!?!?


もうビックリです!やり手ですね!
マンションの賃貸管理会社であれば、充分な規模です。
しかも、事業内容がおもしろい!

ここはどこですか? わっかんないです。。。


相場より安い物件を、現金購入し、オーナーチェンジなら一旦入居者が退去するまで保有して、自社で一から審査した賃借人をつける。

そこから、インカムのキャッシュフローと売却益で、損しないくらいになったら、売却する。
ここで、ポイントは新しいオーナー(買主)に自社の賃貸管理を継続してもらうところ。

さらには、売却で回収した資金と、あの●●金をあわせて、物件購入に回す。。。
そして、このスキームでどんどん物件を回す&賃貸管理物件を増やしていく。

※●●金は、お気軽におたずね下さい。

ここでのポイントは、

1.買取価格で調達できる物件のみ購入

2.自社審査の基準をもうけ、その審査基準を満たす入居者をつけることで、滞納等の事故が起きる確率を最小限にする。その為、実際に滞納があっても、督促だけで、ほぼ解決できる。

3.集金代行のみの管理システムで、賃貸管理を受注する事で、滞納家賃の立替え損をなくす。

4.管理売上、運用益、譲渡益の収入で、金融機関の借入に依存しない収益体制を維持している。

とまぁ、主にこんな感じですかね!

不動産業には、名は知れずともこんな、やり手の会社があるからおもしろいですね!
他にも、リフォーム業者とのうまい付き合い方なんかも教授してもらいました♪♪

やっぱり、不動産投資よりも不動産事業の方が儲かる!?


まぁ、不動産投資というのは、あくまで不労所得の追求と考えると、違ってきますよね。


不動産はこれだからおもしろい!


それでは、いってきます!!

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2013年3月22日金曜日

マンション、欲しいのダカラ

おはようございます!いつもありがとうございます!

本日の東京は、曇り模様、気温はちょうど良い感じで、湿気も少なく清々しいですね!
新橋駅で、深呼吸したら、鼻毛センサーが花粉に反応するのがわかります!
今日も、くしゃみ鼻水全開です。

私を見かけた方は、鼻からキラリと光る物が見えても、やさしく見守ってください(+_+)


さてさて、先日、デスクでぶつくさと、物件、肴に独り言をつぶやいておりましたら、PM(プロパティマネジメント)のK村君が、私に声をかけてきました。

どういう事か、普段こちらから声をかけることがあっても、彼から声をかけてくるのは珍しいことです。

照れ屋な、k村君


「なべさん、お金貸してください。」



…なんて、言われるのかと警戒注意報を出しておりましたら、


K村君「マンション欲しいって人がいるんで来て下さい。」


なべ「ん?ホンマに?それで、ついていったら、布団買わされるとかないやろな?」


K村「あるわけないじゃないですか!」


大阪出身、K村君のぬるいツッコミを受けながら、事情を聞いてみると、なかなかおもしろい話です。

外国人専門に賃貸物件を紹介している業者のスタッフさんが、住居兼投資用としてほしいというのです!

まぁ~K村君らしい案件ですね!ワールドワイドです。

たまたま、別件で来社されてたとのことで、私も軽く挨拶がてら、リクエストをヒアリングします。

どうやら、ご両親が資産家らしく、いずれ国に帰る予定なので、それまでに日本に不動産を残したいとのこと。

なるほど!とりあえず、今月末に帰国する際に、現金もって来るとのことです。

いや~世界は広いですね!まさかの元購入があったり!?

そんなこんなで、K村君からの話は、験担ぎになりそうです。

それでは、行ってきます!


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2013年3月21日木曜日

続▶▶不動産の価値は不動産屋が決める!?

おはようございます!いつもお騒がせしております!

■前回のあらすじ■
失敗しない不動産投資の秘訣は、相場より安い賃料で、充分回る価格で投資せよ!と言い切る、わたなべ。どうしたというのか!?そんな希少な物件がいったいどこにあるというのか!?
わたなべの新たなる挑戦が今、始まろうとしている!?

■ここから■

相場を知る事は大切です。ただそれを相場とみて、このエリアは賃料いくらと判断するのは、投資家の見方です。間違いではありません。

ただ、我々は不動産業が生業のプロ!!

より高い賃料、より短い空室期間を追求して行くことに、プロの流儀があります!

例えば、シーエフネッツの空室対策専門家であるF島兄さんは、私にある時こう教えてくれました。


「なべちゃん、音楽もシャワーノズルもメタルがええんやで~。」


この時、私は思わず鳥肌(関西では、さぶいぼ)が立ちました!!
寒いから、ではなく、想像を超えたところからの発想だったからです。

ようするに、下の様なノズルにすることで、入居希望者のハートを掴むというわけです。

プラスチックのノズル[jyusetu.comより]
メタルのノズル[jyusetu.comより]
うん!カッコイイ!たかが小物、されど小物です!

もちろん、過度な費用をかけ、その分を家賃で回収できなければ、投資運用になりませんので、そこも踏まえた上で、計画を立てなければいけません。

これが、「とりあえず賃借人をつければ、オーナーから文句を言われない。」なんて事務的に仕事する業者だったり、サブリースを行う業者であれば、空室率だけ気にすればいいということで、家賃を相場より下げて募集するでしょう。その方が、早く、楽に入居者が見つかるから。。。

とんでもないですね。
そうなると、いざ売却するという時に、売るにも売れない、価格も相場より下げざるおえないという事も少なくありません。

また、オーナーによっては「安くてもイイから、早く入居者つけてちょーだい。」なんて言う方もいるので、そのまま鵜呑みにすれば、資産価値を落とすことになりますよね。

資産価値の維持と改善にとことんこだわる!

そんな決意で、コツコツと頑張ります!

それでは、行ってきます!

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2013年3月20日水曜日

不動産の価値は不動産屋が決める!?


おはようございます!いつもありがとうございます!

先日、朝からクライアントに同行して、融資を受ける銀行に直行しました。
30分の早起きが、体に堪える今日この頃。運動不足を痛感します。

特に、滞ること無く、面談は終了!

実際のトコロは、同行したからって、どうこうなるような、事もないんですが、そこは、コンサルタント業ですから、クライアントのコンサル担当として見届ける義務があります!

それから、寄り道せずにデスクに戻り、自席に腰を下ろすと、ドッと疲れが出ました。

「やれやれ、こんな調子じゃ俺も潮時かな。」なんてダンディな台詞は言ってられません!
まだまだ、一日は始まったばかりです!

そんな時、iphoneから着信の知らせです。
なぜか、写真だけのメールが届きました。いわゆる写メールです。

差出人は、我が東京支社・プロパティマネジメントのルーキー、T内君です。
写真の内容は、どうやら居室内です。しかも、壁も下地がむき出しの状態です。

無言のメール。廃墟のような場所ような場所の写真。これは!

もしかして、悪い奴らに捕まって、監禁されているのでは!?

と、私の勘ピューターからシグナルが出ました!
彼は、まだまだ夢見がちな20代です。また、うまい話につられて、ついて行ったのでしょうか。

しかし、人の成長は著しいもので、なんと!現在フルリフォーム進行中の曳舟計画の実行者の一員として、3点ユニットの解体と、シャワーユニットの設置が終わった段階を見計らって、リーシング用(賃貸募集用)の写真を撮りに行ったところで、私にも報告をしてくれたのでした。

室内!バリューアップ中です!

「なんだ、事件じゃ無いのか。。。」とガッカリ、ホッとして、お礼のメールを返信しました。
そういうわけで、取引すべてというわけにはいきませんが、こういった取組もやっております。

場所柄、メジャーな所ではありませんが、そういった場所でも集客できる(=賃貸が決まる)ということを、裏付けを取る。そして、相場が仮に安いところであっても、賃料相場の高い地域から呼び込む事も可能だという事を、我々は知っています。

そうでなければ、我々が業として利益を得ていく、そして競争社会で生き残るのも難しくなっていくでしょう。

結局の所、ネットのポータルサイトなどで、相場をみて、一番低い賃料にあわせて、収益が成り立つ価格で投資すれば、不動産の収益計画は成功すると思います。

でも、それは、あくまで投資家個人としての考え方ですよね。仮に、その設定条件が半年に1件でるような案件であれば、それを狙う事も投資成功の秘訣になるかもしれません。

それが、100人の投資家から、同じような条件を求められても、我々、プロといえど、無いものは無いとしかいえません。

だから・・・・。つづく!


それでは、行ってきます!


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2013年3月19日火曜日

続▶▶社内では、色々と事が起こっている。

おはようございます!本日もよろしくお願いします!

昨日のつづきから。

■あらすじ■
わたなべは、ある常連クライアントの追加投資物件の案内依頼を、こともあろうか今すぐは無理と断ってしまう。いったい、わたなべに何が起こったというのだろうか。。。

■ここから■

わたなべ「すみません、良い物件はすぐに、今待って頂いてる他のお客さんに提案してるので、今すぐ、ご紹介できる良い物がないんですよ。」


F原師匠「そうか。わかった。じゃあ今ある分でいいからさ、何かあるでしょ?もってきてよ。」


そう言われると、かぶせて断る事もできません。「わかりました。」と応接からデスクに戻り、自分の手持ちはないし、今朝チェックしたデーターベースをまたみるわけにもいかず、今いちばん物件をもってそうな、T中さんに声を掛けました。


T中さん「あぁ、ありますよ。これなんか、どうです?」


わたなべ「ありがとー助かるわー。」


受け取ったマイソクに目をやると、ふむふむ平成築で墨田区、駅もまぁまぁ近いし、いいな!さすがT中さん、PM畑出身だけあって、しっかりいい物押さえてるじゃないですか!


でも、高いなぁ。。。


FCR (実質利回り)6.1%!せめて、もう少し利回りが欲しいエリアです。今回のクライアントのプランには、少々重い物件でした。とにかく、クライアントを待たせる訳にも行きませんから、応接ブースへ戻ります!


わたなべ「すみません!一件だけなんとかありました。どうぞ!」

テーブルの上に差し出された、マイソクに、クライアントも興味深々です。

しかし、師匠の目はごまかせません!

F原師匠「これ高いよ!」

わたなべ「ですよねー。」

と、まぁとにかく物件がストック出来ない現状でして、結局この日はここまで。後日、物件が仕入れでき次第、ご紹介する事となりました。
時代は、巡ります。不動産に対する期待と盛り上がりも、街角で目にするようになりましたね。

電車内にて。吊り広告だけに釣られる人も多かろう。。
私共、業者にとっては、良い時代がやってきますが、投資家の方々にとっては、厳しい時代がやってこようとしていますね。
まぁ、それはそれで、良い投資プランを立て、見通しをもった上で、進めて頂く分には、成果はでるはずです!

お気軽にご相談くださいませ!

それでは、行ってきます!!


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2013年3月18日月曜日

社内では、色々と事が起こっている。

おはようございます!毎度お世話になっております!


昨日は、朝から数年前からご贔屓頂いているクライアントの個別コンサルに同席しました!
その方は、都内に数棟所有、この春セミリタイアする事が決まっており、来月には入ってくる退職金の運用について、追加投資の打ち合わせを致しました。


セミリタイア!うらやましい響きです!私がもし、セミリタイアしたら、、、、。


そんな妄想を、クライアントの担当であるF原師匠の隣でしておりましたら、急に話を振られて心臓が飛び出るほど、びっくり仰天!昼はエビ天です!

そんな事は、日常茶飯事の私ですから、顔には出ないよう鍛錬しております。心臓は毛深い方ではないかと思う昨今です。

とにかく、今回は区分投資で進めることが、まとまり。後は、融資をうまく組み合わせて、スケールを広げつつ、空室リスクをヘッジできるように、プラン建てすることになりました。もちろん、仕入れは私の担当です!燃えてきました!!

3月17日(日)。コリドー通りに樽出現!?
街コン!?
そんな事で、F原師匠の横で、鼻の穴を膨らませていましたら、また急に話を振られて、びっくりドンキーです!

F原師匠「じゃあ、なべちゃん。今ある物件でこれから案内してもらえる?」

    私「え?今、物件ありません。。。」

と、人の頼み事は断らない(断れない?)私ですが、つい思わぬ振りに反射的に答えてしまいました。営業として話をするなら、目の前に物件が欲しいというお客様がいるのに、まさかのまさかで、やる気ないような対応ですよね。。。

でも!本当に物件がなかったんですよね。現在は、お陰様でクライアントのプラン立てが先にありますので、それに合わせて仕入れを集中して、良い物件は、基本的に直接提案、即決、契約に絞ってますので。ご期待に添えずすみません。

しかし!それでも、師匠は、許してくれず、、、、。 明日に続く。

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2013年3月17日日曜日

不動産投資成功の細則


おはようございます!いつもお世話になってます!


先日は、某信金で区分マンションの決済でした。銀座の事務所からも20分程で行けましたので、楽々移動でありがたい限りです♪

その信金支店での決済も二回目ですので、クライアントも慣れた手つきで、書類の書き込みを済ませて行かれます。

振込の着金確認だけ、40分程かかり、待ちぼうけになってしまいました。

私も気の利いた話が出来たら良かったんですが、体調優れず、テンション低めです。最近は、営業らしい営業をしてませんので、ここぞというときに、切れたトークが出来ないのが悩みです。。。

新たに何かを得るには、今あるものを手放す事も必要な時がありますよね。両手しかないですから、私。

そんな事を、思ってるところに、なんとクライアントが、おもむろに取りい出したるは、うちの社長の新書!

馬鹿に効く薬

私の常備薬ではありませんか!

「これ、今読んでます。」

なんて、ありがたいお言葉も頂けたのに、さらにその場にいた方々も興味ありそうに身を乗り出してきたではないですか!

ミニフィールドワークはこちらのエステマで走ります!

やっぱり、間がもたない時の空気の重さは誰も耐えられないってか。
とういことで、思わぬタイミングで会社の宣伝も出来ました。
ありがとうございます!

そして、決済も無事終了。皆々様お疲れ様です!

しかし、この信金ですが、非常に積極的に融資をしてくれてますね、区分もある程度の築年数を抑えておけば、年内の取組回数の制限もないようです。もちろん、こちらの融資は個別の相談案件ですので、誰にでもというわけにはいかないですが。うらやましい限りでございます。

ここで、本日の不動産投資成功の細則!  

振込手数料無料の銀行口座を事前に開設すべし!

いやぁ、これは結構重要ですよ。
基本的に避けれる出費は避けるべきが鉄則です。少額を大事に出来ない人は、多額も大事に出来ませんから!

不動産の決済までの支払ですと、手付金、仲介手数料、登記費用、火災保険など、売主の指定によっても振込先が別れることも、よくある事。

少額を払うのに、銀行の窓口で手続きすると、時間もかかるわ、手数料がこれまた高い!
他行宛てで、630円請求される銀行もありますから!

630円手数料で捨てるくらいなら、私にランチをごちそうして頂ければ、さらに有益な物件情報を~なんて事もありかもしれない。。。

そんな時に、調べてみましたら、色々ありましたねぇ。

■野村信託銀行
無条件で、1口座宛に30回/月まで(ただし楽天銀行宛は、2回/月まで)他行宛振込無料。

■住信SBIネット銀行
無条件で、3回/月まで他行宛振込無料。(楽天銀行宛を除く)
同行宛は無制限に振込無料。

■新生銀行
月1回まで振込手数料が無料(残高によっては月5回または月10回に増える)
 無料回数を超える場合は100~300円/件。

無料回数月10回の条件
  (10回を超える場合は100円) 「新生プラチナ」:
    預入れ総資産が2,000万以上 または
    投信・仕組預金・外貨預金等の金融商品残高が300万以上 または
    新生銀行の住宅ローン(パワースマート住宅ローン)利用

無料回数月5回の条件
  (5回を超える場合は200円) 「新生ゴールド」:
    円普通預金・パワー預金の月間平均残高が 100万以上 または
    預入れ総資産が200万以上 または
    投信・仕組預金・外貨預金等の金融商品残高が 30万以上 または
    新生銀行スマートカードローンの借り入れが月間平均残高 100万以上

いやぁ、これで振込も怖くない!
こちらで実際、手数料浮かせたという方!ランチのお誘いお待ちしております!

それでは、行ってきます!


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2013年3月16日土曜日

アセットマネージャーは聞き上手♪♪

おはようございます!いつもありがとうございます。

さてさて、先日は、久しぶりに会社に籠もって、あれやこれやと調整やら準備やら連絡やらに追われておりました。

デスクはデスクで忙しゅうございます。(´д`)ハァ~

最近のテーマは、区分売買の限界に挑戦!とくにかく、今の環境で出来る限界ギリギリを知っておかないと効率化できませんから。。。

まだまだ始めたばかりですが、今のところ、不動産売買の業務って何が一番大変か!?


それは・・・・・。(?_?)


「連絡」ですかね。


とにかく、様々な連絡が多いです。しかも、様々な方法で!


・事務所にいない事が多いんで携帯に連絡してって言ってるのに、事務所に電話してきて、折り返して下さいって伝言頼んむ人。

伝言ゲーマーか!

・FAXは他の受信と混ざるから、メールで送ってと頼んで、「分かった」といってるのに、FAXしてくる人。

アナログ強制主義か!

・留守番電話に吹き込んでるメッセージが何言ってるかわからない人
 
録音聞いた時間を返せ~。。。

・一つの案件に担当が2~3人いて、しかも情報共有できてない人。
 
何遍も同じ事をなぜ言わす。。。

・電話とメールとFAXを織り交ぜて連絡してくる人。
 
俺に恨みでもあるんか。。。

・そもそも、電話で話しても、何言ってるか分からない人。
 
今までどうやって、仕事してきたんや。。。

・約束の前日になって、「あの件、事前に言ってたけど、大丈夫ですよね?」って聞いていないことを、こちらの失念ミスにしようとする人。
 
ヤカラか!オカラか!

中央が自席。左手にはなぜか、テレビ局のカメラが、、、。

ふぅ~~。

言いたいことはまだまだ色々ありますが、ちょっとスッキリしましたので続きは後日に。

もうメールでキチッと、やってもらった方がお互い良いと思いますね。
出来る人とは、メールして、内容について急ぎであれば、電話で、すぐ確認して欲しい旨など伝えれば、やりとりもすぐ済みますから。うん!それがいい!

でも、そうはいっても、おいしい物件ほど、ちょっとクセのある業者さんがもっていたりしますから、無碍にできませんね。

相手に合わせて、良い方向で取引をまとめないといけません。。。


修行が続きます。。。(ん?どこかで聞いたような?)


というわけで、皆様のお話しっかり聞きますので、いつでもお気軽に相談下さい♪

それでは、行ってきます!!

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2013年3月15日金曜日

投資マンション!20年前から仕込んでます!

おはようございます!いつもありがとうございます!



先日は、新橋の売主業者とのアポイントがあったので、トコトコと歩いて訪問して参りました。

そこで、発見しました!あの現場を!!

それは一体!?


新橋は今、開発の真っ最中〜。
虎ノルズなる、ランドマークが、着々と建築中でごさいます。


いや~でかいですね。
そして、こちらが、問題!?の現場です!
一見、ただの建設現場のようですが、、、。



近くに寄ってみますと、、、。


出ました!コンシェリア マンションシリーズ!クレアスライフの新築投資マンションです!
さらに、周辺を探索しますと、、、。また出た!



こちらは、青山メインランドの新築!こちらは、地上げ交渉失敗して、小さな店舗を挟んで2棟建築中です。(写真撮るの忘れました。)

いやぁ、景気良いところに、投資マンションデベロッパーの影あり!

さすが、老舗大手だけありますね。
リーマンショック後は、つぶれるんじゃないかというくらいの自己資本比率でしたが、復活の兆しです!

ちなみに、港区のワンルーム規正条例がありまして、新築に関しては以下の条件が、定められております。

 「港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例」のご案内 

■最低住戸専用面積

住戸の専用面積は25平方メートル以上としてください。ただし、商業地域(近隣商業地域は含みません。)は、総戸数の2分の1未満の戸数を20平方メートル以上とすることができます。

■その他

管理人室の設置
駐車施設の設置
駐輪施設の設置
廃棄物保管施設の設置
緑化
周辺の生活環境への配慮
家族向け住戸の設置

主に以上ですね。

価格はどうでしょうね。
想定で、25㎡で3100万、20㎡で2600万で売出くらいでしょうか。

そうなると、25㎡で、1K、1DKで、

自己資金 100万

融資 3000万
金利 2.45%
期間 35年

ADS   10.54万/月
OPEX     1万/月(新築なので安い)
________
支払い 11.54万/月
 
家賃収入   11万/月(新築なので高い)

収支   ▲0.54万/月

赤字は、税金還付で払えるとか、生命保険料とかいうセールストークになりますよね。
もちろん、空室率なんて加味されません。税金還付も、10年もたないですから。。。

そんなこんなで、家賃も下がっていき、税金も課税され、家計への負担が深刻になり、原状回復、設備交換費用が、さらに負担に追い打ちをかけて、売却しようにも、売却相場価格よりローンの残高が、多いので、手出しをしてまで売れずと、、、20年してやっとなんとか売れるという。

その頃にやっと、投資になる価格まで、落ちるわけです。
そこで、購入する方はいいですよね。

これも、世の中の仕組みです。
せめて、新築投資マンション購入前には、私までご相談を。

それでは、行ってきます!



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2013年3月14日木曜日

くえないチラシはいらん。

おはようございます!いつもお世話になっております!

昨日は、ありがとうございました。皆様のお陰様で、

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 第 位 !!

誠にありがとうございます!m(_ _)m
本当に人様の援助と悪運だけで生きております。

これに、慢心せず1位を目指して精進致します。千里の道も1クリックから!
ともあれ、それはそれで、読んで良かった内容にしていかないといけませんね!!

人の好意に甘んじず、喜んで頂ける芸を磨いて参ります。

ということで、先日のミニフィールドワークで見つけたマンション管理のアイデアをご紹介致します。

  ポスティングチラシをなくすアイデア!!  

なんと言うことでしょう!!
なんと!チラシようのラックをエントランスに設置して、そこに置くように促しているんですね。

うん!うまい!食えないけど!

これだと、ポスティング職人も助かりますね。

チラシがはける、はける。ついでに、余分に置いとこみたいな感じですね。
しかも、写真のように並べてあると、わかりやすいし、好きなチラシだけ取れますから、毎度ポストを開ける度に、かさばるチラシにイラッとしなくて済みますよね。
チラシも、床に散らばらずにイメージアップです。

こういう現場はなかなかないので、びっくりドンキーでした。


そういえば、先日朝礼で、今月の倉橋社長の名言!早くも出ました!

俺、昔、ブルース・リーと同じ体って言われてたんだよ!


さすがです!私も頑張ります!

それでは、いってきます!


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