2013年7月31日水曜日

雑草とアパートとオーナーと

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本日は、アパート一棟8戸数の決済を終えました。
クライアントは不動産投資デビューでしたが、滞りなく支払いを終えて頂き無事終了です。



同時に賃貸募集と建物管理も行いますので、管理看板を取付に現地に直行、クライアントも同行され、草取りをされたり、一緒になって管理看板を付けたりの共同作業です。

こうやって、一緒に汗を流す事も、パートナーシップならではの楽しさかなと思います。
もちろん、管理料も頂いているので、余計な手間だけはお掛けしないように、サービスのサポートも充実させて行きたいと思いますね。

自分で看板付、自分の物件のようにかかわると楽しい仕事です。

あとは、共用部の電気、水道の使用開始の手配を連絡したり、外溝部の改善、無料のインターネットサービス設置の打ち合わせをしたりなど。テナントリテンションについても調整を致しました。実際に運営にも係わるからこの仕事は楽しいですね。

そうこうして、銀座の事務所に戻りましたら、公開初日にもかかわらず賃貸募集の反響の電話も数本鳴っていました。この調子なら満室まで、時間の問題かなと期待もしつつ気を引き締めて行きたいところです!



どんな環境でもたくましく伸びる雑草魂で、愚直に頑張ります!

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
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2013年7月30日火曜日

融資の成功を導く雄志

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最近は、ブログのサボり癖がついております。
更新を楽しみにされていらっしゃる読者の皆様申し訳ございません。

何事も習慣が大事です。

人間、自分でも知らないうちに様々な情報から、影響を受けているようです。
新しい交流やメディア、生活環境。体調や習慣を保つ事も努力が必要であります。

一番大きいのは生活環境でしょうか。私生活が乱れると仕事も乱れがちに。。

え!?私!?

もちろん!仕事はサボらず一所懸命に取り組んでおりますっ!
クライアント皆様には、まだまだ至らぬ点が多く、ご迷惑やご心配をおかけしておりますが、日進月歩で精進致します。

仕事を盗んでおります!
そんなこんなで、先日は、弊社のI俣CPM指名の個別コンサルティングに同席致しました。

聞けば、相続がらみで、不動産の売却したとか。その資金での資産組み替えの相談です。普段、冗談ばかり言っている私も真剣にメモを取りながら、話を聞いておりました。

数千万規模の資金が絡む話でして、大きな仕事に手に汗、幸せであります。

しかし、気になるのがI俣CPMの向こうに見える、分厚いバインダー。。。

なんでも、今度、購入する一棟マンションの融資申込書類だとか。。。

いくらなんでも、分厚い気もしますが、多忙な合間で抜かりのない準備ができるのも習慣がなせる技であります。詳しくはこちらで、、。

盗み見したいです!

勉強になります!
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2013年7月28日日曜日

肥厚中年の非効率

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本日は、朝から銀座の事務所で区分4戸のバルク買いの契約で、クライアントと多量の書類を挟んで、格闘致しました!

実は、もう4戸の契約も仕掛けていましたので、本来ならバルク8戸の同時契約でした。

流石に、同日契約にはまとまらなかったのでありますが、それで良かったかもしれません。。。

さすがに、納豆好きの私といえども、朝一番から立て続けの8件契約処理は、骨が折れる、、いや、最近は納豆にしらすを入れて食べておりますので、骨は丈夫な、、はず、、。??、そもそも契約手続きに納豆のネバネバは関係がないはず、、、。

いやぁ、本日も自己完結です!!

事務所の近所でもビルの建て替えが活発になってきました。


はて、ここでおいおい、お待ちなすって、と賢い読者の方はお気づきになったかもしれませんが、バルクでまとめ買いするなら、契約書だけでも1件にまとめたらいいじゃない??

いやいや、それは問屋が卸さないのが不動産の購入事情、融資事情であります!

まとめ買いだろうが、なんだろうが、金融機関が一括ではなく、戸別の融資実行となれば、戸別に売買契約書を作成した方が良いのであります。

非効率にみえて、しっかり理由があるのであります!

えっ?タイトルの肥厚中年って?

私じゃないですよ。まだ。。。


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2013年7月25日木曜日

連載「不動産投資の歩き方」第2回 街角からあなたを狙う不動産業者

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はい!今後は、毎週木曜はメルマガ連載記事の転載でございます!
手を抜いているわけではありませんよ!

以前にも、同じ出来事を書いたことがありますが、今回は、あなた様の視点に立ってのお話。

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■■■ 「不動産投資の歩き方」 ■■■
第2回 街角からあなたを狙う不動産業者
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私は、先日、区分マンションの売買決済を東京駅前の金融機関で済ませ、銀座の事務所への帰り道、名刺交換を求めるに足を止められました。

新卒風のフレッシュな雰囲気で、無碍に断るわけもいかず、、、ではなくで話に応じました。

彼女は「新人なので名刺交換をしてください。」と名刺をたどたどしく差し出しました。

小心者の私は、恐る恐るその名刺を覗き込みました。そこには、老舗の投資マンションデベロッパーの社名が、、、。

そうです。

既にご経験された事があるかと存じますが、新築投資マンションの営業活動です。

私は、やんわりと同業者である事を伝え断りました。

もし、あなたがうっかりと名刺を渡していたらどうなるでしょうか。

その日のうちにでも、職場の電話が鳴り、名刺交換のお礼もそこそこに、投資マンションについて話を聞いて欲しいとアポイントをふられるでしょう。

その熱心な誘いを断れなかったあなたは、職場の近くの喫茶店かファミレスでと日時の約束してしまう。

そして、あなたは「相手も新人だろうから話だけ聞いて断ればいいや。」と気軽な気持ちで当日を迎え、待ち合わせの場所に行き、店の前で名刺交換した新人と会い、先に席をとってあると店内へ案内されると、のある、の、ではない雰囲気の上司らしきがいるではありませんか。


当然、断れる雰囲気でもなく、強面営業マンの旅行バッグのような大きな鞄から出される膨大な資料を淡々と説明され、気付けば2時間、、「どうですか。」と見たこともない投資マンションの購入意思を聞かれ、勇気を振り絞り「結構です。お金がありません。」と断るも、営業マンは納得するどころか、「初期費用はいらない」と、さらに語気を強めて説明を再開する。

そのうち、あなたは断りの理由もすべて覆され、根負けして、段取りよく用意してあった売買契約書に判をつかされる。

そうして、奇しくも不動産投資を始めることになった。

いやー。恐ろしいですねぇ。

実際に、このように断りきれずに購入したという方が多くいらっしゃいます。

もちろん、こういった販売の方法は支持できませんし、結果的に後悔するような結果になることは目に見えております。昔に比べて陰を潜めてきている営業手法ですが、まだまだあなたの身近に潜んでいるのは確かです。

どうぞ、お気を付け下さいませ。
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いや~、そういう事ってあるんですねぇ。

私?そんな高圧的な営業には無縁でございます!

でも、逆に営業されると買ってしまう私でした。

とほほ。。。

その話は、また今度。。。


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キャピタル兄弟

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の〜りの〜り乗りカエル〜♪
きゃりーぱみゅぱみゅ先生のCMソングが気になる今日この頃。

そして、昨年、会社を乗り換えた私。


現在、私の所属するシーエフネッツという会社は、仲介業で売買を行っていますので、基本的には何を仕入れて、販売しても自由という環境でございまして、私の用に草食系の営業マンにとっては、放牧状態で伸び伸びと日々を過ごしております。

先日も、とある業者から、都内の老人ホームの売り情報が入りました。オーナーチェンジで7億円であります。
利回りは、20%程だったかと思います。

私のクライアントには、はまらない条件でしたので、他のコンサルに回したり、他の業者に回したり、販売することを「客付け」といいますが、そういう幅広い活動が仲介業ならではの面白味でしょうね。

もちろん、実需(自己居住用)でも投資でも、依頼さえあれば何でも探してきます。

当たりくじを求め並ぶよりも、、、。
先日も、住宅の売却査定の依頼があり、都内のマンションの売買事例の調査に、といってもマンションになるとネットで調べるだけですが、販売事例、成約事例とバランスを見ながらチェック致します。

環7の内側圏の40平米のマンションで、新耐震ですと結構値崩れしませんね。賃貸にも出しやすいです。

例えば、今年の始めに、私の販売したマンションが2080万、現在の売買相場が2300万ほど、、、キャピタルが出てますね。住宅ローンでフルローン購入してますが、賃貸に出してもキャッシュフローも出ます。

ちなみに、これは私の弟が買ったマンションの話。。。
弟は、20代前半、そんな話をしてもキョトンとしてますが、いつかわかるときが来るはず!

その時は、一杯おごってくれ!
ファイト!兄貴!


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2013年7月24日水曜日

不労所得と不老所得

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先日、移動途中の電車の中で、行商のおばあさんを見かけました。身体よりも大きな荷物を背負っていらっしゃいましたが、決して荷物は下ろさず、腰をかけるご様子もなく、背筋は年齢を感じさせないほど、真っすぐです。

私はその背中にどこか、懐かしさを感じました。
それは、祖母を思い出すからだと思います。


私の祖母は助産師だった事もあり、70代になっても毎日のように自転車と機関車(田舎なのでディーゼル車)を乗り継ぎ、町役場近くの助産所まで通っておりました。私の両親は共働きでしたので、小学生低学年の頃は、夏休みになると、祖母に連れられて融通の利くその職場に一緒に通っていたものです。

不動産投資は、不労所得をゴールにされる方がほとんどです。私の業務は、その計画をより安全に立案することです。そして、セミリタイアされるクライアントもちらほら。

でも、仕事で不労所得は追求しても、一生働き続ける生き方に憧れる私でした!

私!ファイト!

お盆は、そんな祖母の墓参りに行こうと思います!

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2013年7月23日火曜日

後進に後身

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3日ほど日報更新をお休み頂きました!

参議院選挙も終わりまして、国会のねじれは解消。
いいも悪いも、スムーズに政策が進んでいくわけであります。

これから起こる流れが我々の業界にどのような影響を及ぼすのか、期待もあり、不安もあり、どうなるにしろプロである以上、時代に合わせて生業を続けるのみであります。

時の流れに身を任せ〜♪

 仕事も建物も基礎あってですね!
さて、先日の参議院選挙の日は、都内某所でF原師匠とアパートの売買契約をしておりました。
久方ぶりに、客先での契約でしたので、不足の事態があるのではと緊張致しましたが、全く無事に終わりホッと一息。

今回の売買までは、紆余曲折ありまして、この度一息つけた事でクライアントからお誘を頂き、懇親会を開いて頂きました。

最近は、お酒が入るとリラックスしてしまうので、気が抜けてウトウトしてしまう情けない状況です。昔は上司に呑みに連れられ、一気飲み続きで朝を迎える事が当たり前だったのが嘘のようです。若さとバカさで乗り切っておりました。。。

そんな、私の横で丁度同世代という師匠とクライアントは、仕事に人生にと深い話で盛り上がっていらっしゃいました。どちらもひとつの道をひたすらに歩んでこられているので、何気ない言葉にも歴史があり、明日へのヒントを頂きました。

私の世代であれば、今ひたすらに挑戦あるのみと思いますが、初心忘れるべらからずで、先輩方の背中に耳を澄ませる事も必要なのであります!

ごちそうさまでございました!

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