本日、発刊のメールマガジンより。
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先日は、東北地方にお住まいの方から一本の電話相談を受けました。
内容は、都内の投資用マンションの紹介依頼でした。
購入の条件は、高利回りはもちろん、フルローンが前提であること。現在の区分マンションの融資事情から、よほどの事をしない限り、フルローンの融資は受けれません。
どこでそんな幻想を抱かれたのかと、よくよく話を聞いてみると、前の週に電話営業を受けて、新宿区にある新築投資マンションを２千数百万で契約したとのこと。
手付金なし、フルローンが契約の条件とのこと。
ひとまず、賃料や、運営費のヒアリングをして、シミュレーションを組んでみました。始めの3年くらい迄がキャッシュフローのピークで、後は赤字が増すばかりです。
途中で繰り上げ返済で返済額を軽減しようにも、出口がとれない計算になります。
新築でピカピカの物件といえど売却で損失が確定する条件では、投資になりません。
また、既に満室ということでしたが、賃貸募集情報を調べてみると、竣工3ヶ月でも空室が数件あります。
ということを、正直に伝えました。
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| おだてられて気持ちよく泳いでいると、後ろから、、、。 |
しかし、酸いも甘いも噛み分けてから、成功を掴めればいいのですが、それほど、投資の世界は甘くありません。機会損失にならない為に、もし決済前にやめれるものならその方がいいと判断したからです。
もちろん、その方は、自分で良いと思って契約している訳ですから、見ず知らずの私に、否定的な事を言われ、ムスっとされました。
こういった対応は、営業のセオリーからするとやってはいけない事です。
まずは相手を否定しない事。
昔、私が電話営業をしていた時は、ここぞとばかりに褒めて褒め抜いて、その場を盛り上げます！
下手な褒め言葉は時に不快な思いを抱きますので、細心の注意を払い、相手の態度を見計らって、隙さえできれば人間ゴマスリ辞典のごとく、ありとあらゆる言葉を駆使して、のぼせ上がって頂きます。
そうなると、人間、冷静な判断が出来なくなるので、うまい話だろうと怪しい話だろうと信じてしまうのです。恐ろしいことです。
そうして、一旦信じてしまった話は、真実も持ってしても覆らない事が多いのが現状です。
不動産は、立地や建物に説得力がある分、盲目になりがちです。
その手には乗らないぞと、意気込んでみても、プロの巧みな話術を侮ってはいけません。
始めから話を聞かない事が正解です。
ちなみに、私もそういう営業からは足を洗いましたので、ご安心を。
●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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