2013年9月29日日曜日

横須賀と不動産投資と彼と私と。

いつもありがとうございます!


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なんと、自己新記録の8位になりました。

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ところで、先日も投資家のお客様から突然の電話が!?

お客様「渡辺さん!出たよ!すごい物件!俺、買うよ!」

それは、興奮が伝わるほどの臨場感です。

どうやら、他社の不動産屋さんのカウンターから、わざわざお電話されているようです。

そうです。不動産は家にいては、見つかりません。。。

この方、私の紹介する物件を何度か買い逃されていらっしゃる方、たまたま?ご地元の不動産屋に飛び込みで物件紹介を依頼してみたようです。

お客様「渡辺さん!ベース案件なんだよ!わかる意味!?」

なべ「あー!それはまあまあ当たりですよね、基地(吉)だけに。」

ちなみに、この方、横須賀のお住まい。そうです。

あの横須賀基地の話です。

お客様「んー!10点!やり直し!そうだよ!米軍の借り上げ案件で、米軍仕様にリフォームすれば、月17万円で貸せるんだって!FCR9.8%だよ!やばいよ!」

なんだか、すごいことが、電話の向こうで起きている様子です。

でも、なんだか私にはうまい話に聞こえません。。。

なんでだろ。

お客様「聞いてる!?だから米軍がずっと借り上げてくれて空室なしなんだよ!」

んー?どうやら、不動産屋さんのオーバートークに舞い上がっている様子。。。

確か、出ていくはずだから、空室損なしはないでしょう。

しかし、物件は、1977年築の旧耐震の分譲マンション、出口はどこかでとれるようにしないといけませんね。

さらに、米軍仕様のフルリフォームで、400万とか。さすがにやり過ぎな気がしてきました。。。


不動産屋さんの熱の入れようがすごいです。


結局、現金で購入して、1600万、家賃17万のプラン。PMフィーは5%。
分析してみると、、、。


ふむふむ。


ふむふむ。お客さんの言うことを真に受けて、空室損なしで計算してみると、、、。
出口は、オーナーチェンジかなぁ。退去時に実需で販売しても、そもそもこの物件、管理費3万超えるし。OPEXが高い。売れにくいと思われます。

IRRもこんなもんかと言う程度、これに空室損が加わると、とてもじゃございません。

買うなら、融資使ってかつ、購入価格も抑えたいところです。

あとは、英語対応と、突然、任務でいなくなったり、連絡とれなくなったりする、米兵さんの管理ですかね。地元の業者もどこまでの対応力なのでしょうか。

というわけで、ちゃんとした管理をすれば良い投資になりそうです!

基地だけに、きちんとすれば!

私もときめいております!しつこい(恋)男だけに!

そんなわけで、この方、出口について、不動産屋さんに質問したら、何とも弱気な答えが返ってきたので、結局止めたとか。

なんじゃそら。

水面下のベース案件に興味のある方は・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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