2014年3月31日月曜日

団信否決と不動産男子

銀座の街にも桜の蕾が開き始めました。



さて、この3月も、様々なトラブルがありました。

さすがの、私もブログの更新が滞るほどです。

帰りの有楽町のホームで最終電車を待ちながら頭を整理していますと、一番に思い浮かんだのは、あの案件。

「渡辺さん!重要な話なので、至急折り返しを下さい!」

留守番電話には、某銀行の融資課長のメッセージが。

その時、私は、休日でボーッとしていた所。

折り返した電話口で、衝撃の一言。

「大変です!団信否決されました!」

!?

開いた口が塞がらないとはこの事です。

「団信」というのは、団体信用生命保険のことで、アパートローン商品にも、大抵ついております。

融資期間中に亡くなったり、重度障害をおった場合には、ローンが完済されます。

通常は、申込書に健康状態や通院歴などを自己申告するだけで、足りるのですが、アパートローンなどで高額の融資になると、医師の健康診断書が必要になることもあります。

今回は、後者のケース。
クライアントに提出頂いた診断書には、健康との診断結果。

何も問題なく、金消契約、売買決済と進む予定でした。

それが、まさかの否決!!

しかも、融資特約の期日は過ぎています!

そういえば、8年前の私の初契約は、団信否決による解約でした。

あの日のニガイ思い出が蘇りました。

さて今回は、どうなる!?

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2014年3月27日木曜日

期末の決済トラブル

ご無沙汰しております。
久方ぶりの更新です。

愛読頂いていらっしゃる皆様、大変申し訳ありませんでした。

この一週間ほど、かつてないほど猛烈に仕事が立て込んでおりました。

秒単位で忙しいとかそういうものではないのですか、月内に間に合わない決済を、何とか間に合わせるように四方八方に調整をお願いしたり、融資機関 の担当に無理をお願いしたりで、昨日やっとこさ金銭消費貸借契約こと金消契約を締結頂いてきました。月末には決済できそうです。

久しぶりに冷や汗をかきました。

不動産売買をそこそこやってますと、年に少なくとも1回はこういう事がありますが、その度に何とか乗り越えて参りました。不動産営業職は、このよ うな時の為に、運も味方につけないと続けていけません。

そして、タイトなスケジュールを受け入れて下さるクライアント様に感謝申し上げます。

イレギュラーを受け入れて下さった某金融機関の担当者様にも感謝申し上げます。この度は、「借り」ということで、後日お返しを「仕事」でさせて頂 きたいと思います。

しかし、なんでまた3月内の決済にこだわることになったかといいますと。。。

勘の良い方は、お気づきになったかもしれませんね。

気がつけば銀座オフィスの隣のビルも更地になりつつ。

・・・・。

そうです。

「笑っていいとも」が、いよいよ最終回を迎えるからです。

・・・・んなわけあるかい。

と自分にツッコミを入れる日常ではありますが、気を取り直して、

消費税が増税で8%に上がるためです。

増税でぞうにでもぜいとも言いたくなりますが、そこは不動産業界、勝手が違います。

今回の取引物件、建物代4,000万。

3月内の決済だと、消費税5%で、200万。

4月以降になると、消費税8%で、320万。

差額、120万!!

その分、売主が負担するのか、買主が負担するのか!?

双方共に、「はいそうですか。」と飲み込める条件ではありません。

それが、この度無事に、3月決済出来る事になり、ホッと一息という所です。

というわけで、行きつけの銀座のヘアサロンへ、平日の昼間にも係わらず、店内はひっきりなしに来店があります。

周囲を観察すると、パーマやヘアカラーの人が多いようです。

美容代にも増税駆け込みがあるようですね。


隣の席では、セレブなマダムの会話が盛り上がっております。

「春から息子が、私学の歯学へ行くことになってね。」

「あら、私の娘は、●●女学院を卒業よ。」

「あらそうだわ!アンダーのヘアも、処理しないと。」

「ホントね!忙しいわ。」

と、まあ本当にそんな話に聞き耳をたてていたのですが、、、、

私だけでなく、皆様、猛烈に忙しい時期ですね。

といっても、こちらは「」ということで、「モウ」違いってわけですが。

なんつって。
気を取り直して、日報更新頑張れよ!という方・・・投票ください!


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2014年3月18日火曜日

連敗・売買コンサル

渡辺さん、頑張って下さい!負けないで!!

私「ありがとうございます!頑張ります!

こんなやり取りが売主業者との間でありました。

何の勝ち負けかというと、物件の売買における競合仲介会社との競争の事です。

最近は、物件情報が入っても、先に買付を入れられ、連敗が続いております。

しかも、満額の買付が多いから指値前提のこちらの買付も通りづらい状況であります。

全くもって、面目ない状況です。トホホ。

物元業者の担当も、応援してくれるくらいなら、安く卸してくれたら嬉しいのですが、、、。



現在の私のスタンスは、不動産コンサルタントですから運用計画も考えると、買主であるクライアントの購入依頼に応えるには、仕入れ物件を満額の価格で紹介・提案する事の方が少ない状況です。

本来、不動産営業という職種は、いかに物件を売るかに特化した職種です。
より高く、より多くの取引を成立するために日夜努力を重ねるわけであります。
エンドの投資家向けに指値をいかに通すかなんて事を言っていれば、同業者からは笑われます。

対の職種で、仕入れ営業というのもあります。
安く仕入れれば、それだけ売却時の利益も高いので、こちらでは指値の努力は報われます。
ただ、この職種は自社の買取仕入か、業者間の取引において、主に存在します。

市場からすれば、エンドの投資家の方から依頼を頂き、市場よりも安く調達する事が求められる現職は、営業と言うよりは、ナビゲーターと言っても良いかもしれません。

「不動産営業」出身の私としては、現職になってからは、そういう意識を自主規制をしながら、日々頑張っておりますが、定期的に、銀行の担当に聞いても、「町●のフ●●●●ク社」などの決まった企業名が出てきますし、こう何度もエンド向けの買付競争に負けていると、メラメラと闘志に火がついてきます。

しかし、利回り関係なくいかに売るかなんて事を考え出すと、現在の立場では、本末転倒です。

投資家にとっての不動産の価値は、V=I/Rですから、NOIを改善すれば、自然と物件の価値(価格)も上がります。

※「V」⇒価値・「I」⇒NOI(ネット収入)・「R」⇒キャップレート(市場の利回り)・

本来、我々がやるべき仕事は、そこにあります。

故に、不動産コンサルタント業なのですから、一線引かなければいけませんね。。。

もちろん、経済と市場も変化しますので、景気が良くなればキャップレートも下がる事もあります。
ゴードン成長モデルという法則があるのですが、そのあたりは別の機会に、、、。

とにかくクールダウンです。。。

頑張ります!

どうせ投資するなら適正な価格で買いたい方は・・・投票ください!


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2014年3月16日日曜日

ホワイトデーは、ほっといてー。

先日は、ホワイトデー前と言うことで、ギフトの買い出しに出掛けました。

お菓子のギフトと言えば、自宅からもほど近い、池袋西武百貨店の地下食品売り場が便利です。

もちろん、仕事はサボってまで行けませんので休日の水曜日に出向きました。

平日にもかかわらず、駅の改札を出た構内には、人、人、フクロウ!?と人の流れが止まりません。

さすが新宿に続く、世界第2位の乗降客数です。

ちなみに、鉄道だけで、

JR 山手線、埼京線、湘南新宿ライン

東京メトロ、丸の内、有楽町、副都心

西武鉄道、練馬線

東武鉄道、東上本線

と、6駅8路線の巨大ターミナルが形成されています。

当然にあちこちそっちから人が集まり、どこかに向かって流れたり、溜まったりと、よくよく改めてみれば、異様な場所であります。

上京したばかりの田舎者は、人ごみに流されて、変わっていくのであります。

社会の教科書には、書いてありませんでしたが、ユーミンの卒業で教わりました。本当の話であります。

しかし、川下の石ころのように、丸くならないところは、人の業なのか、都会の魔なのか定かではありません。
トゲトゲしくなるのであります。

私もいつしか、変わって行きました、、、。



さて、そんな事をいうてる間に、売り場着きました。こちらも、多くの人で賑わっています。



いやー、それにしても洋菓子に、和菓子、ようわからん菓子が、所狭しと並んでおります!

ケーキのケースの前には人たがりが出来ています。

そりゃそうですよね。

なんてったって、

景気が良いもんね!

なんつって!

失敬しました(( _ _ ))


菓子は甘くても、ダジャレには甘くないという方・・・投票ください!


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2014年3月15日土曜日

白金と不動産コンサル

先日は、クライアントからの依頼事で白金にある会計事務所へ足を運びました。



ちなみにご存じの方も多いと思いますが、白金(しろかね)とは、東京都港区にある地名です。
「しろがね」とは読みません。


都内有数の高級住宅街でして、当然にセレブな方も多く、メディアなどでは

シロガネーゼ

という呼び方で住人の方を呼ばれていますね。こちらは、濁点がつきます。


交通機関は、地下鉄が通っておりまして、

東京メトロ 南北線 白金台駅・白金高輪駅

都営地下鉄 三田線 白金台駅・白金高輪駅

東京メトロ 日比谷線 広尾駅

と三駅三路線が、最寄り駅になっています。

どちらも、JR山手線が隣の駅で乗換できますから、便利ですし、タクシーでも5キロ圏(2000円強)乗車するだけで、広尾に目黒に恵比寿に渋谷に表参道、六本木などと大人の街に足が届きます。


白金の街自体は、キラキラした感じではなくテナントも落ち着いた感じが多いですね。



また、肝心の投資物件ですが、当然に全体的に利回りは低めです。まさに立地買いですね。

さて珍しく、街の紹介をしてる事に気づかれた方は、お分かりかと思います。

そうです。


ネタ不足です。仕方ないです。


そんな私、ショウガネーゼ

そう、シロガネーゼとショウガネーゼ。

これが言いたかったのです。

失礼致しました。
しろ「が」ねじゃない事をご存じたっだかたは、・・・投票ください!


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2014年3月14日金曜日

不動産コンサルと若者

「私はこれからどうして行ったらいいでしょうか。」

と彼が私に尋ねて来ました。

彼は、会社の後輩です。

質問の内容は、これから不動産コンサルタントを目指そうと思ったものの、どのようにキャリアを構築していけばいいのかという事でした。

どのように答える事がベストでしょうか。

「それは、自分で考える事だよ。」

か、

「目の前の仕事を、寝食惜しんで一生懸命やるんだよ。」

と、答えれば無難でしょうか。

(そもそも、それを私に聞くのが間違っているような気が、、、。)

しかし、聞かれたら何かしらの答えを出すのがコンサルタントであるとして、私の主観で考えてみました。



不動産コンサルタントといえば、聞こえは良い職業の印象があるかもしれませんが、その定義は恐らく決まっていません。

職業に対するイメージだけで、就いてしまうと、その業務の単純さと作業量に戸惑う人も多いと思います。

しかし、それは不動産コンサルタントをキャリアのスタート地点にするからその様に見えるだけで、実際の不動産業の実務は極めて泥臭いところにありますから、業務作業に、人付き合いにドロドロになるまで、没頭するしかありません。

社内、業界の先輩方をみていると、売買なのか賃貸、管理、企画、開発なのか、まずひとつの分野で評価される実力を身につける事で、そこからはじめて、入り口に立つ事になると思います。

また、ある時、他の後輩からも質問されました。

「今度、このオーナーさんに借り換えを勧めようと思うんですよ。」

いきなり唐突な話ですから、なぜかと尋ねましたら、

「ひとつの銀行で借りすぎだから、別の銀行にしたほうがいいと思う。」

という事でした。

どうやら、融資と預金を混同しているようです。

このように、不動産の業務は極めて単純なので、自然と何か特別(余計ともいう)なことを顧客に仕掛けて、仕事としての自己満足を得たり、利益を得ようと考えるようになってしまいます。

仮に、賃料改善、空室改善で物件に大幅なリフォームを施したとして、賃料が上がったという人がいても、掛けた費用に対して、全体の利回りは低くなる場合も多いです。

単純な事をいかにも、立派に、難しくに魅せる事で、周囲にアピールする事もできます。

我々業者と不動産オーナーとの利益が相乗効果的に伸びるようにするには、我々は、自社、自身の生産性を上げる努力をしなければいけません。

もともと、業務が単純なだけに難しい作業です。

千里の道も一歩からとはこの事かもしれません。

そういうことじゃ、ないかな?と、語りかけると

彼の視線は遠くを見ていました。

求めている答えとは違ったかもしれません。。。

どんまい。

私。
なるほど、不動産コンサルと感じたかたは・・・投票ください!


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2014年3月12日水曜日

私と不動産と震災と-被災地の方と都心不動産-

昨日は、3月11日。
2011年から早いもので、3年が過ぎました。

今年も、いつものように銀座のオフィスで仕事をしながら、あの時間を迎えました。

私は東京で、不動産業に従事しておりますが、年に何度かは震災と向き合う機会があります。

当時の事を思い出すと、震災後の半年程した時に、多少落ち着いたとはいえ、落ちた屋根の瓦も葺く事が出来ずブルーシートで雨風を凌ぐ家屋が目立つ疲弊感漂う風景を眺めながら、東北新幹線に乗って宮城県のクライアントとの商談に伺いました。

震災を踏まえて、家族に遺せる資産を都心にとご検討される機会が幾度がありました。

去年今年に私が関わった取引でも、津波に被災され、まだ親戚宅で避難生活をされている方が、親御様から相続された都内のワンルームマンションを売却されて生活資金にされていました。

また、先日も南相馬市の方が、定期預金の満期を機に、都内のマンションを投資用に購入されました。

都心で暮らしていると、震災のことを忘れてしまうほど平穏な日常が続いていますが、このような機会がある度にあの日を思い返し。
資産として遺せるものを扱う仕事についている事に誇りと責任を感じております。

巷では、目先の収益ばかりを追求した不動産投資が注目されていますが、浅くとも子供の代まで遺すことを踏まえた投資を考えると、より計画に深みが増します。

子の代で完成させる資産形成もあるでしょう。

長期的に併せて確信的に、団信こと団体信用生命保険が使える住宅ローン、アパートローンを組んだ計画も踏まえてると物件選定の幅も広くみてもいいでしょう。

資産は、あくまでバランスです。
ある程度の余裕がある方は、築年数の偏りも気にした方が、良いとも考えます。

仮に資産は遺せても、不動産投資の知識を遺すことは、難しいと思います。

築古物件よりは、築浅の方がトラブルは、少ないでしょうし、地方よりは都心の方が需要の変化も小さいでしょう。

遺族の方がコントロールしやすい物件選定も、考えていかなければいけないタイミングはあるでしょう。

我々コンサルタントと名乗る立場の人間は、その方の家族背景も踏まえて、目先では気づきにくい要件も提案する必要があると思います。

私も3年前の震災を期に、販売するだけの業務に別れる決心をして、今の職に就くきっかけになりました。
より幅広い柔軟性と確実性のある提案とその実効が出来るよう、信念をもった仕事に取り組みたいと思います。

私達の命が平等ならば、夢半ばに亡くなった命の分も代わって生きる使命を改めて、胸に納める日が、私にとっての3月11日です。

遺せる資産に共感頂ける方は・・・投票ください!


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2014年3月8日土曜日

不動産投資を始める前に

この度、私の所属する不動産コンサルタント会社シーエフネッツの制作した冊子の新刊が発表された。

シーエフネッツでは、自社にて小冊子を定期的に制作している。
これは、セミナー会場や事務所での来客に差し上げたり、Amazonのキンドルでも電子書籍として販売している。

なんと、この度の筆者は弊社のクライアントでいらっしゃる。
しかも、実名での出版。

通常、個人の方が特定の企業とタイアップして出版する場合は、その企業の販促に繋がる内容になっているのが常識である。

表現の仕方によっては、それが販促とは逆効果になってしまうこともある。

早速、拝読させて頂いた。

先の件は、お読みになった方の受け取り方で分かれると思うが、この冊子でお伝え出来ることは、不動産に全く縁のなかった方が、不動産投資を始めるまでの過程が、主に下記のポイント順に記載されている。

1.資産を得たきっかけ
2.不動産投資を始めた動機
3.初めての購入から現在までの過程
4.不動産会社との付き合い方

以上である。
今回の内容において比較的個性的なポイントは、動機である。



「不動産投資を始めた動機」が、この方にとって必然であった事、またそれが客観的な立場でも共感できるものである事が読み取れる。

日頃、弊社では、一般の方向けに定期的にセミナーを開催させて頂いている。

基本的な趣旨は、不動産投資、賃貸物件の運営について説明である。
このようなセミナーには、既に動機がある方が受講されるので、ごく自然に営業に繋がっている。

私自身も、現在ではクライアントに対して動機付けすることは、ほとんどない。
より良い投資について話し合い、それに見合う物件を調達してくる事だけである。

何事もはじめうちは、不安や緊張を乗り越える為に多大なエネルギーが必要である。

不動産投資に興味がある方で、今一歩踏み出せない方にとっては参考にして頂ける書籍かと思う。

動機がしっかりされている方は、迷いなく投資を進めていけると思う。

動機付けだけに、どう気づけば良いか分かるはず。

他の方の投資に興味がある方は・・・投票ください!


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2014年3月5日水曜日

3月17日(月)は確定申告提出期限

あっという間に、2014年も三月である。

不動産を運営している方は、3月17日(月)が所得税の納税と申告書の提出期限である。

万が一遅れた場合はどうなるかというと、多少の延滞税を払うことになる。

●国税庁 -延滞税の計算方法-
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/nofu-shomei/entaizei/entai_25nen.html

クライアントの方も様々で、初めての確定申告に戸惑っている方や、3月内の融資実行の為に、申告書の作成に追われる方、皆様年に一度の行事を楽しんでいらっしゃると思う。

家電量販店の売り場にて。最近は便利なソフトも多い。

私も前職時代は、新人研修の一環で、確定申告の仕組みについて徹底的に教え込まれた。

不動産所得の計算から、所得税、住民税の計算など、電卓で計算できるようになるまで、繰り返し練習するよう指導された。

もちろん、減価償却の計算も0になるまで、ひたすらである。

不動産屋に就職したはずなのだが、最初の研修カリキュラムは、なぜか税金であった。

そして、社員に毎年一冊ずつの税制改正が盛り込まれた最新の出版物が支給されていた。その度に、マーカーを引いてインデックスを付けた。

それだけ不動産投資にとっては、メリットもデメリットも税金なくしては語れないからだろう。
不動産というと相続税というイメージになりそうだが、それは、20~30年に一度のイベントであって、多くは所得税、住民税との付き合いが長い。

シミュレーションも税引き後のキャッシュフローまで計画表に落とし込まなければならない。
私も、改めてシミュレーションの見直しに取り組んでいる。

ちなみに、先日、自分で不動産の申告書一式を作るタイムをざっと測ってみた事業規模未満(5棟10室)であれば、30分程度で作成できた。

事前に、経費等を仕分け、整理していれば、時間はもっと短縮できる。
慣れれば、そんなに難しいものではない。

だからどうした?」という方もいらっしゃると思う。

何が言いたいのかというと、私の血液型はA型である。

事務作業も、どちらかというと嫌なのであるが、得意である。

A型で、えかったー」と言いたいのである。

あしからず。

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2014年3月4日火曜日

過去を振り返る。

長い人生の中で過去を振り返る時は、どんな時だろう。

進路を迷ったとき。大きな失敗をした時。大切な人と別れた時。仕事につまづいた時。大きな病になった時。いずれも日常生活の中で、不意に後悔に苛まれたタイミングで訪れるのではないだろうか。

誰にでも、そういう時はあると思う。

誰にでも。

先日そういう境遇に陥った知り合いを連れ、メトロ銀座線に乗り神田駅前のとあるビルを訪問した。

過去を振り返れる場所があるのである。

それは、こちらである。



JICC ・全日本信用情報機構とある。

どんな組織か、わからない方も多いと思うが、簡単に言えば、個人の信用情報が管理されている。

こちらで、氏名、生年月日、住所、前住所、前々住所、連絡先を指定用紙に記入し、身分証と500円を添えて提出する。



20分もかからないうちに、A4の用紙に記載された、過去のクレジット利用履歴が記載されている。

もちろん、滞納の情報もある。

信用取引は、蓄積されて管理されているのである。

老若男女。私も、あなたも。

にゃんこもわんこも、、とまではいかない。

つけ加えると、西新宿には、CIC。他に全国銀行協会があり、窓口や郵送などで自分の信用情報が照会できる。

金融機関で融資の審査を受ける際は、上記の機関に照会がかけられ、過去の滞納や借り入れ状況などすべて手に取るようにわかってしまうのである。

不動産屋の売買も突き詰めると、融資付けの道に入ることになり、懸念事項も先に上げて確認しておくことがある。

この知り合いの場合は、セーフであった。ひと安心である。これまで歩んだ道を誇ってほしいと思う。

しかし、彼は運転免許証の裏に手書きで住所変更をしている事がわかった。住民票も移していないし、そもそも、それは警察署で正式な手続きを踏むべきである。

皆さんも、身近な若者に興味をもって接して欲しい。
社会の常識の有無も、親の次は、周囲の大人の責任である。

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