立派な外観もさることながら、以前は「ホテル西洋銀座」や「銀座テアトルシネマ」がテナントで入っていたことで有名でした。
昨年、コナミグループが購入し、一年ほど手つかずのままの状態でした。
これだけ、大きな建物に人の気配がないというのも不気味な感じがしたものです。
簡単に情報収集をしてみると、次は、コナミグループが自社ビルとしてスマホゲームの開発拠点になる事や、顧客向けのイベントスペースになるようです。
この一等地で、自社ビルを新築するだけでもすごい事ですが、自社で使うとなると私のいる世界とは全く別世界のように感じます。
現職で扱うのは居住用物件ですが、都内では築40年超の築古マンションも市場に流通しております。
こういったマンションが、将来どうなるかという点を心配される方は多いかと思います。
今年に入って「マンションの建て替え円滑化法」が、国会で可決され１２月には施行されます。
施行後は、耐震不足など、老朽化が進んだマンションで、区分所有者の5分の4が同意すれば、建物の解体と跡地売却を認められるようになるとのことです。
100戸のマンションであれば、80戸分の所有者が賛成すればよいということになります。
しかし、実際の所、反対する人が持分の売買代金の受領拒否、抵当権者の抹消拒否したり、退去せずに居座るなどした場合も想定すると、ずるずる建替え問題は長引きそうです。
そう考えると、大規模マンションよりは、小規模マンションの方が話はまとまりやすいはずですが、維持管理上では修繕費の負担も大きい、大規模すぎず小規模すぎずと、丁度良い規模というものを追求した方が良いかもしれませんね。
ただ、建替のプロジェクトもデベロッパーが主体となって話が進む事が多いですから、その場合、現状よりも、余分に新規分譲できるくらいの床面積が増えなければいけません。新規分譲分の売上がデベロッパーの経費や利益になります。
では、最低限の支出や借入で建て替えるとなると、マンションの管理組合が主体となって建替を企画実行できると面白いですね。そこまで想定して管理組合を日頃から運営できれば、マンション全体の収益性も上がるかもしれません。
と、色々想像しながら、解体現場の前を通り過ぎる私。
不動産投資も解体までを含めてトータル的に検討するとおもしろいです。
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●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
ワンルーム建築規制している自治体がありますが、既存のワンルームの建替えの場合にもその規制は適用されるのでしょうか？適用されると、１R×２室を１部屋にするなどとなりかねず、余計に所有者の意見集約は困難になり、建替えも難しくなると思いますが。
返信削除反迷球会さん
削除鋭いご指摘ありがとうございます。その点も充分に懸念される事になるかと存じます。建替プラン自体は机上で済んでも、所有者の権利関係の折衝が一番ネックになりますね。