最近のキャップレートと売りビル

会社の盆休みも本日で、終わりです。
休暇中も電話にメールにと、クライアントや取引先から連絡を頂いております。

突然ですが、売りビルの情報が入ってきました。

東京都台東区北上野二丁目。
最寄り駅は、東京メトロ日比谷線「入谷(いりや)」駅

１億6,000万円。

かなり気になる物件です。

入谷のビル、いりやせんか？


・・・・・・。


ご静読、ありがとうございます。
それが、言いたかっただけなのです。
実際に、投資提案の現場では、破談になってしまうほどの破壊力のある禁止ワードです。

私も、慎重に言葉を選びながら、日々仕事をしております。

言いたくても言えない言葉を表現できるのは、ブログのお陰様です。
仮に、これで読者の方を失うことになっても、面と向かって嫌われるわけではないので、平気なのです。

「嫌われる勇気」を持たなければ不動産業はやっていけません。

そういえば、ここ半年間で、自社で扱った物件のキャップレートを簡単にまとめてみました。

※ここでいうキャップレートとは、物件価格に対するＮＯＩ(エヌオーアイ)の割合を言います。

※ＮＯＩとは、Net Operating Incomeの略で、純収益の事をいいます。家賃収入の年額から、想定空室損、経費(固都税含む)を引いた物になります。

都心３区・・・5.8％

都心５区・・・5.9％

山手線沿線・・・6.1％

川崎・横浜エリア・・・6.5～7％

割と区分でも一棟も大差はありませんでした。
ただ、築古の物件も混じっていますので、築年数はもちろん、交通の利便性によっても上下します。

くわしくは、私の次回のセミナーにて。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2014ziturei.html

上記キャップレートよりも高く購入出来た方、おめでとうございます。
狭小間取りや、相場よりも高額賃料等のワケあり物件でなければ、お買い得です。

上記キャップレートよりも高く売却された方、もうちょっと高く売れたかもしれませんね。

これからは物件や融資の見立ても、さらに慎重に取り組んで行かなければいけない市況に入っております。

ダジャレで滑っても、不動産投資で滑らないように。

頑張ります！

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真夏のワケあり物件買取査定

さて私、現職での業務は売買コンサルがメインになるのでありますが、一個人としては管理の方に興味があります。

そもそも、自分が良いと思って、売買を仲介しても、シミュレーションの想定範囲で数字がついてこなければ本末転倒です。
賃貸にしても、建物にしても維持するために異常な手間やコストがかかるのであれば、誰も幸せにはなりません。
その後の展開がどうしても気になるところです。

しかし、不動産の魔力はそれだけでは、納まらず難点が多い物件ほど惹きつけられる魅力があります。

先日も、プロパティ事業部のマネージャーに用があり銀座のオフィス内を探していると、管理の相談を受けた物件を見にエリア担当者に同行しているとのことでした。

どんな物件？と訪ねると。

「幽霊が出るらしいです。」

幽霊！？

思わず胸が熱くなります！！

み、見に行きたい！

と、そんな感じです。

後で、担当に直接聞いたら、幽霊が出るんちゃうかというくらい廃墟的に汚い物件とのことでした。

また、ある時、土地の情報が私の元に入ってきました。

どうも、自宅を新築中に、建築現場で施主のご夫婦が、心中され不良債権化した物件とのことでした。

頓挫した建築現場が不気味です、、、。

色んな事があるんですね、、、。

場所は都内でも、なかなか良い所でしたので、買い取ってくれる業者を探して欲しいとのこと。

そんな依頼も舞い込んできます。

私も、その地元に強いデベロッパーさんに打診してみました。

「あ〜そうですか。別にいいですよ〜。弊社の役員が食いつけば、そういう案件もやりますよ。」

と、初診は悪い反応ではありません。
もしかして、話になるかもと淡い期待を芽生えさせた私に、デベの担当者さんから一言。

「でも、こういう土地って、やっぱり何かあるんですよねー。大工さんが大怪我したり、住み始めたご家族がそろって不幸にあったりー。」

・・・・。

私、それを聞いて、「そうなんですか、ハハハ。」としか反応できませんでした。

すると、片方の肩が急に重たくなったんです。背筋にも寒気が、、、。
肩に、丁度、大人ほどの手が乗っている感触が、同時に走ります。

私も思わず、緊張して冷や汗が、吹き出しました！

・・・・。

「渡辺さん、この後、大丈夫？」

と、PM事業部のI十嵐さんが、背中越しに私の肩を叩いていました、、、。

今、ゾッとしたアナタ。

残暑お見舞い申し上げます。

お許し下さい、演出です。

しかし、現場の事故は本当にあるそうです。

いや〜、信じがたいですけど、、、

怨念ておんねんな〜。

と、私のつたない関西弁にて締めさせて頂きます。

お後がよろしいようで〜。

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六本木の土地と相続コンサル

さて、8月は、普段より相続の相談を多く頂いております。

東京都内、港区、文京区の一等地の土地の扱いについての話がありました。

不動産コンサル会社に来る相続の相談内容、想像つきますか？

「相続税の額？」

そうですね。それもあります。
でも、それは税理士でも相談に乗ってくださいます。

「親の持っている不動産の相続税対策が必要だが、なかなか親子で話が進まない。」

という内容が多いのです。

六本木アドレスにもこんな土地があります。

資産の価値も、相続税の税制も年々変化します。

資産と思って保有していた物が、相続が発生したときには多額の税金となり、その支払いが困難になる。
相続人にとっては、資産が負債になることもあるのです。

私なりに、想像してみると、それを被相続人が理解できたとしても、自分であれこれ対策に動くには、腰が重い。月日だけが流れる。高齢になればなるほど時間の流れは早いそうです。
かといって、子に世話を焼かれるのも、釈然としない。そんなうちに話が頓挫しがちになるのではないでしょうか。

また、親子関係、義理の親子関係という事もありますし、人の数ほどそれぞれの関係があり、ドラマがあります。

さらに、相続人も一人ではありませんから、親兄弟間の人間関係の問題も珍しくありません。

なので、相談を受ける側としては、そういった背景も理解したうえで、ヒアリングを行い、八方良しの選択肢を提案することが求められるのだと思います。

共有所有になって揉めないのか。

売却して、現金を分けるのか。

賃貸物件に建て替えて、賃料を分けるのか。

それなら、法人所有に切り換えるべきか。

などなど。

まとまらない提案を返したまま、時が解決するのを待っていると、本当に相続が始まってしまいますから、それも大変な事です。

「幅広い知識を持ち、思慮深く、義理人情に厚い」

それが、相続コンサルを扱う上での人材要件でしょうか。

ところで、この一週間、営業に精を出したところ、２.１億分の買付を頂きました。

これからそれを売主側と折衝して、売渡までまとめないといけないところに、会社がお盆休暇に入りました！

指値も、がっつり入っております。
本腰の交渉が必要です。

クライアントへの貢献か（義理）
自分自身への労りか（人情）

人生も仕事も選択の連続です！！

ひとまず、洗濯してから考えます！

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コンサル困って社長に相談

先日は、現職の代表と2時間ほど面談しました。

現職の不動産コンサルタント会社シーエフネッツでは、創業者の代表もまだまだ現場の最前線でコンサルにあたっております。

私も、現職での現状や、今後に思うところあり個別面談を申し込みました。
よくよく思い返してみると、コンサルタント会社に入って初めて自分自身のコンサルを受けました。

多少ネガティブな話も思い切ってさせてもらいましたが、結果的に、今まで他では解消されてなかった自分の中のモヤモヤが解消されました。

具体的に助けを乞うたわけではありませんが、現職の社風が理解でき、自分のやるべき事、心の置き処の迷いが晴れたという実感です。

代表の新刊です。 http://www.amazon.co.jp/gp/product/4789236544/

不動産コンサルタント会社であるシーエフネッツの起こりは、地主さんの賃貸トラブル解決からでした。

当時、コンサルと名乗っても、先方から相談に来ることはありませんから、こちらから「勉強させて下さい」と一軒一軒回ったそうです。

そこから、さじを投げられた様々なトラブル事を引き受け、その解決を図る上で資産家との信頼関係を築き、資産整理や相続対策を目的とした売買・開発・管理も発生するなどして売上を伸ばしてきました。

その後、東京進出、多店舗展開を経て、現在は銀座と大船に拠点を置いています。

そして近年、一番多い相談者の属性は、サラリーマンの方です。

いわゆるサラリーマン大家さんを目指す方々が、爆発的に増え投資市場に参入してきました。
我が社のコンサルやセミナーの内容もそちらにシフトしていきました。

相談内容も資産形成・物件取得についてと、前向きな相談が多いので、希望にあった物件を見つけて差し上げれば、我々の生業は成り立ちます。

それも、立派なコンサルで、顧客にも喜んで頂いているのですが、私自身はそれだけでは胸が張れるほどの手応えはありません。

私がこの職に就いた動機は、トラブルを解決する能力を伸ばす為です。
ネガティブな事をポジティブにチェンジするは、誰でも容易にできることではありません。
付加価値が高く、自分にしか出来ない仕事を追求したいと考えています。

不動産業界に飛び込んだ当時は、ネガティブな事や人を否定するような考えや行動をとり、周囲との付き合い方にもそれが現れていましたが、それが自分だけが成功する結果になる事に気づきました。

もちろん、それを良しとするか、悪しとするかは、個人の価値観です。
単純な表現ですが、私は自分が10歩進むよりも、全体が1歩進むような働きがしたいと思っています。

だって、

困り事が去るから、

コンサルタントですよね！

最高の仕事ですよね！

私の最高やる気温も上昇中です！

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都内の一棟を購入したら外車もついてきた

さて、またブログの更新が滞るところでした。
「わたなべ日報」と題打っておいて、日報になっていないのですから、タイトル変更も考えないといけません。

「わたなべ ほぼ日報」が第一案です。

さて、私、不動産コンサルタント会社で、CPM(不動産経営管理士)資格者の看板で業務に当たらせて頂いております。

主な売上は、売買が元になるのですが、自社開発物件を持っていませんので、あくまで他者所有の物件を仲介させて頂く取引が私の日課です。

私の不動産キャリアのスタートは、デベロッパーの営業職でしたので、自社開発物件の販売が業務でした。

それを経て、現職で仲介業務に未知との遭遇をしたわけですが、宅建資格の知識で聞きかじっていたものの、実際にやるとなると、色々とカルチャーショックが強かったのであります。

とにかく、常に不安がつきまといます。

私、心配症です。

買主さんの意思が固まっていても、売主の売渡しの意思が固まったと自分で確信できるのが、長いと１～２週間かかるのです。

自社の物件だと、買主さんのフォローをすれば、在庫の有無の確認だけで話が進みます。

それが、せめて売買契約の締結まで確認できないと、途中で手のひらを返される可能性はいつ何時も否めません。

さらに、売主さんと直接コンタクトがとれるならまだしも、売主側にも媒介業者がいれば、この業者さんの気持ちひとつでも取引が壊れる可能性があります。

先日も、こんな事がありました。

売主は、不動産業者に、専任媒介で、別の不動産業者。
買主は、サラリーマン大家さん(個人)の方に、媒介で私(不動産業者)

珍しい、不動産業者三重奏の取引です。

さらに、先方からの提案。

「重説(重要事項説明)は、現地にて立会で行いますから。」

・・・・！？

実際こういう機会も珍しく、、、、ちょととまどいましたが、丁寧にやって貰う分にはありがたいので、クライアント交えて現地で待ち合わせしました。

その日は、雲一つ無い炎天下の週末でした。
今回の物件は、5階建てのＲＣマンション。屋上へ案内されます。

「あっ、ここが日陰で涼しいので、ここで重説を読み上げます。」

・・・・！？（こ、ここ屋上！！）

私、大概の事は平気なのですが、高所恐怖症です。。。

屋上に長時間いるとなると、拷問です。

説明の内容もろくに頭に入ってきませんでしたが、、、ある説明で我に返りました。

「ここに、マセラッティ(maserati)が入りますから。」

・・・・！？

私、条件反射的に、「マセラッティが入るって、マジラッティ？」と言いそうになりそうでしたが、場の空気を読んで堪えました。空気を壊して契約まで壊れたらシャレになりません。

不動産会社の社員が、外車の話で、契約を壊す、加害者になる。

外車だけに、壊れるときに、ガィシャッーと音が鳴りそうです。

ブログの中だけでも好きにさせてください、、、。

ちなみに、このマンション、屋上に看板が設置されており、その広告主がマセラッティに決まったとのことでした。

屋上活用！うらやましです！

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東十条駅前の交番とアパートの案内と

さて、先日はアパートの現地立ち会いで、JRの東十条駅にてクライアントと待ち合わせを致しました。

「ひがしじゅうじょう」駅は、東京都北区に所在してます。

JR東日本 京浜東北線(東北本線)
乗車数 21,772人/2012年だそうです。

都心への利便性は抜群ですが、乗車だけで２万人台とは思えないほど、寂しい駅前です。高架の上にありますので立地上、仕方ないのかもしれません。

また、周辺も東京都内と思えないような古い町並みが残っています。

駅前のセブンイレブンで、ミネラルウォーターを購入しました。案内中に熱中症になってはいけません。

ふと、目の前の建物が気になりました。
遠赤外線、水素水、どこかで見たことのあるフレーズです。

店の看板には、「月極倶楽部」。

あっうちの会社の建物でした。

そういえば、今から十年ほど前の事を思い出しました。

まだ、不動産屋になる事とも思いついていないどころか、上京後の生活にも振り回されていた頃の話、仕事の面接を受けにこの駅で降り、その帰りに気づきました。

お金がない

帰りの電車賃すら財布にない頃があったのです。

歩いて帰るという手段もあったと思うのですが、あの時の私は、考えた末、駅前の交番へ。

「電車賃がないので、お金貸して下さい。」

お巡りさんは、そんな私をみて、千円貸して下さいました。

その日は、無事に自宅に帰り、後日借りたお金は返しました。

そんな私でも、十年も経てば、クライアントから資産運用の相談を受ける立場になりました。

あの日の私と、現在の私。

時の経過とは不思議なもの。この頃の回り道も肥やしになっているとも思います。

最近は、若いスタッフからも今後のキャリアについて相談を受ける事も増えてきました。

コンサルタントを目指して、就職しても、任されるのは単純な業務ばかり、本当にこの先に自分の理想の職があるのか、不安になる人も多いのであります。

困って交番に相談するような事にならないように、この仕事の魅力伝えて、キャリアプランを考えて行かなければいけませんね。

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どこもかしこもビル投資

「いやー、あれかね。シーエフネッツさんは、銀座に事務所があるでしょ？銀座の物件ばっかりなのかね？」

と、板橋区と練馬区の区境にあるマンションの売却査定の相談者の方。

「いえ、とんでもございません！東武東上線の物件も先日売買仲介させて頂いたところでございます！」

と、調子を合わせてお応え致しましたが、実際のところ、銀座の物件を扱うことの方が珍しく、首都圏全体から賃貸市場が見込めるエリアに注力しております。

しかし、銀座エリアの不動産も激しく動いています。

老舗の喫茶店が閉店したと思ったら、地上げがまとまったようであったり、

古ビルの建て替えも、あちらこちらで進んでおります。

あちらも、

こちらも、

オフィスの隣はホテルになるとか。

歩いて1分圏でこれだけです。

まだまだ、建替現場はありますが、写真はここまで。

これだけ熱いとビルオーナー相手のコンサルにも興味が出てまいります！

簡単に銀座住所のオフィス・店舗の賃料の坪単価を調べると住居系の倍はありました。

いやー、この建築ラッシュにはビビるな！ビルだけに！

なんつって！
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不動産投資セミナーと本社移転と

私の企画セミナー『比較してわかる不動産投資「成功＆失敗」実例』を無事に終える事が出来ました。
蒸し暑い気候の中、２０名ほどの方がシーエフネッツの銀座オフィスまで足を運んで下さいました。

皆々様、ご静聴頂き誠にありがとうございました。

この銀座オフィス、我が社の港南台現本社が鎌倉に移転する事に伴いまして、東京本社となります。

「本社勤務」響きがいいですね。ただ、それだけです。

港南台本社は、鎌倉本店になりますので、今後ともご贔屓の程お願い致します。

もちろん、私自身の取り組みは変わりません。

セミナーが終わって、お客様からお声をかけて頂きました。私の前回のブログをみて心配になって来て下さったそうです。本当にありがたいことです。

私の解釈ですが、こんな言葉を頂きました。

「文化を守ることは、変化を求めないという側面もある。新しい人が新しい風を吹き込んで行く事で、会社がより良く変化する事に意義がある。」

心に灯がともる言葉でした。誠に感謝申し上げます。

私も、決して出世欲や下克上を目的に対立するようなことをしているわけではありません。

現職の会社に今後どういう未来が描けるか、それが現場の人間にとっても良いことであるのか。
会社の顧客の皆様、取引企業の方々、業界に今以上の貢献ができるか。

それを、現実的に取り組んでいけるのが、会社と社会の関係だと思っています。

私が職を失えば、ただの大人しいだけの男になります。
職に生きる事で、自身が活かされていると感じる日々です。

まだまだ、やれることは沢山あります。
がんばります！
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7月の投資とコンサル会社へ闘志

ご無沙汰しております！
日報が滞っておりました！

いえ、休止状態だったと言っても過言ではないですね。
全国の希少な読者の皆様、大変お待たせ致しました！

渡辺復活でございます。
と、いっても体調不良だとか、事故トラブルに遭っていたワケではございません！

今月も色々とございました。。。

先月、お陰様でトップ成績を納めた私、とはいえ社内では、まだまだ新参者待遇であります。
現在のポジションからさらに上を目指すには休憩してはいられません。

ブログ更新の止まったあたりから、怒涛の買付を頂きました。
今月は、5,000万前後の都内一棟レジデンスがメインになりました。

新築木造から中古ＲＣまで、板橋区、北区、品川区、大田区の立地です。

ペンシルなRCマンションです。

購入の買付が計6件。
水面下から市場物件に対して大幅指値交渉に、買付2番手からの繰上交渉、銀行融資交渉と今月は、火花が飛び交いました。
見苦しい話しですが、市場物件であれば、社内でも取り合いになるのであります。
売主さんからの売渡をどう取り付けるかが、私の折衝能力にかかっています。

自己資金がギリギリの案件もありました。
銀行からの第一声は、「価格の８５％くらいをみてほしい」とのこと、ここを9割融資に条件交渉するために、添付資料や顧客の将来性など融資条件を限界まで引き出せる可能性を探り、融資担当の行員さんのやる気を引き出し、審査部へより良い稟議を上げてもらう為に思慮します。

なんとか半月で、売上目標のノルマ達成と、来月の目標も達成出来る見込みができました。
クライアントの皆様、誠にありがとうございます。

と、、、、不動産とクライアントとの事を常に考えるのが、私の現在の幸せなのですが、、、
会社員、組織人とはそれだけでは済まされないところが、つらいのであります。

先週、日も暮れたある日の事、突然呼び出され、会議室にはアセットマネジメント事業部の各リーダーが勢揃いしていました。

そこで私に対し、上席からのお達しが、、、。

「お前を来期からリーダーに昇格させるという話しが出ている。しかし、今のように売上だけではダメだ。会社の文化に従ってもらわないと。」

あぁ昨年も言われました。この「文化」が意味深です。もちろん定義は伏せられます。
そういう風に言われて素直に従えないのが、私がサラリーマンに向いてないところ。

私も真剣に返答致しました。

「そういう条件であれば結構です。自分の今後については社長と話します。」

内も外も慌ただしい日常であります。

社員にとって、より良い職場環境にするために、譲れないものがあります。

「良き職場なくして人材は育たず、人材なくして良きサービスはない」が私の信条。

頑張ります！！

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