港南台の社長と銀座の私と

先週末は、現職シーエフネッツの港南台本社にて社長の個別相談に同席致しました。

日本有数の不動産コンサルタント会社の代表も、まだまだ現役で個別相談をご対応させて頂いております。

というわけで、この度は、先月に行われた代表のセミナーに参加されたお客様から個別相談の社長指名が入り、話を伺ってコンサル・提案するのが社長、実際の業務を担当するのが私ということで、お声がかかったという事情です。

年に何回かはこういった事もありますが、先週は土日で計3件の同席と、とても珍しい状況でした。

いわゆる珍事です。

行き帰りの京浜東北線にて

まぁ、現場の人間とすれば、社長がお客様のニーズを引き出して、より良い方向の選択肢を提示して下されば、日頃の業務フローが軽減される分、幸いなのですが、相談される方々は、様々なテーマをお持ちになられるので、話がとんでもない方向に膨らんでしまわないか、心配です。。。

1人目の方は、ご自身の投資の話と、ご自宅のお父様名義の土地に賃貸併用住宅の建て替えの相談です。
ハウスメーカーで見積もりプランもとっておられました。

「ワッハッハー！ウチならもっと安く出来るよ－！」

というひと言で、後日再相談予定に。

２人目の方は、投資家の方。先日購入された土地に戸建てを新築して、賃貸に出そうと計画中の方。
コストを抑えた建築についてご相談です。

「ワッハッハー！そこに建てるのは止めたほうがいいよー！」

というひと言で、売却処分することに。

３人目の方は、これからアパート投資を始めたいという方。キャッシュフローは、年１２０万目標という事で、

「ワッハッハー！それくらいの目標なら、ワンルームでも買ったらいいよー！」

というひと言で、アパートの検討は一旦見直しに。

という結果になりました。
私は、隣でニコニコ相づちを打つだけでございます。

そういえば、こんな相談も飛び出しました。

「今の職場の社長と折り合いが合わずにすぐにでも辞めたいのですが、うまくやって行くにはどうすればよいでしょうか。」

「言いたいことは、言えば良いんだよ！こいつみたいにさー！ワッハッハー！」

こいつ！？

私！？

お客様の目線が私に移ります。

「渡辺さん！社長に言いたいことを言う理由はなんでしょうか？」

！？

私「そ、そりゃ～会社が良くなればと思えばこそですよ！ワッハッハー！！」

一瞬。冷や汗が出ました、、、。
くよくよしている方、悩みを笑い飛ばして欲しい方は・・・投票ください！


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古巣の六本木へ

先日は、久方ぶりに六本木の街へ。

相変わらず賑わっております。外国人の方も多いですね。悪そうな人も笑

実は、六本木の街は、私にとっても思い出の街です。

上京して何だかんだと色々あり、流れ着いたのが六本木。ボロアパートの２階角部屋、日当たり少々、５畳のワンルーム、3点ユニット、電気コンロに防水洗濯パン有り、68000円。

勤め先のオフィスは、六本木ヒルズ。

自宅から徒歩、３分ほどだったでしょうか。

休み時間に仮眠に帰れる距離でした。

とにかく当時は運気を上げようと、景気の良い街に住んだものの、サラリーマン大家のオンボロアパートで、自主管理、繁華街の目と鼻の先、当然、入居者属性も良いはずもなく、放置ゴミで荒れ放題、私は入居者の立場ながら、喜んで掃除をしておりました。

六本木だ、クラブだなんて、行くことすらなく黙々と働いておりました。

もう１０年以上前の話ですから、当時は、まさか不動産屋になるとは思いませんでしたね。

どちらかといえば、田舎者はカモですから、引っ越す度にネギをしょって不動産屋に喜んで頂いておりました。

その時の経験が、きっと！カット！役に立っているはず！！

それから、不動産屋になり、意外にも出世をして、六本木の街で朝まで飲めるようになりました。

初めてドンペリニョンを飲ませて頂いたのもこの街です。

もちろん、その支払いは上司の財布です。良いも悪いも大人の遊びを教えて頂きました。

不動産屋の営業の世界はそんなものです。

現職になってからは、そんな上司部下の関係もなくなり、こずかいもヒトケタ落ちて、この町にも当分用はないかなと思っていましたが、、、。

そうです！

現職のシーエフネッツのグループである、「六本木　遊ヶ崎」に用があったのです。

つづく！

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不動産投資家と銀行マンと六本木の寿司屋にて

さて、前回の続きからです。

先日は、現職シーエフネッツのグループにあたる「六本木　遊ヶ崎」にお邪魔致しました。

そちらで、大変ひいきに頂いておりますクライアントの方々との会食の為でした。

私の担当クライアントの方々の中では、五本の指に入るペースで投資を進められる方々で、買い増しのスピード、買付の判断が早いだけでなく、大変洗練されていらっしゃいます。

もちろん、増やすだけというわけでなく、成果の出る方向に努力されていらっしゃるので、これからの投資も面白くなる期待があります。

お酒を交わしながら、昨年の投資を振り返り、今年の投資戦略についておおいに盛り上がりました。

また、今回は、現職のアセットマネジメント事業部において、一番お金が貯まらないとウワサのある某田コンサルにも同席してもらい、皆様から貯蓄、金融資産の運用についてレクチャー頂こうという裏テーマも設けました。

そんな、和気あいあいな雰囲気で久しぶりの会食を楽しんでおりましたら、なんと！別の個室では、某銀行と会社の部署の上層部方とで、密談！？いやいや、会食が行われていました！

実は先日、両社とで提携関係を結んだとのことですので、お近づきの印にという事の様です。

実際のところ、自社からの案件持ち込み総額のうち、少なくとも８割程は私の案件が占めているはずですので、私抜きに話しが進んでいるところが、不動産コンサル会社にも白い巨塔が、、、。

なんつって。

どうしても、人間の心模様の裏の裏の底の底を想像し、サスペンスドラマ仕立てにしたくなる性分です。

そんなわけで、上司に発見された私は、そちらの席にもお呼ばれ致しました。

いつもの融資担当の方々とその上司の方もお揃いでいらっしゃいました。
ご足労頂き、ありがたい限りでございます。

この一年半は、本当に様々な案件、無理な難題も一緒に乗り越えて決済して頂きました。

改めて日頃のお取引関係と、今回の提携関係に乾杯をさせて頂きました。

その時にありがたいひと言を頂きました。

「渡辺さんのクロージング能力は、業界随一です！」

いやー嬉しいひと言ですね。

融資も、審査が進まないと分からないこともたくさんあり、融資額の減額、年数の短縮、その他諸条件の追加、その度に、私はクライアントとの信頼関係で、ご理解と善処を頂き決済頂きました。
もちろん、銀行の言い分を鵜呑みにはできないので、銀行とクライアントととの間で落としどころを探るのが私の役割でございます。

「クロージング能力」とだけ聞くと、押し売りみたいな印象がありますが、、、。

要は、いかに柔軟に折衝するかです。

私の能力というか、前職で身につけた不動産業者の技ですから、一朝一夕では、身につきません。

そうだ！

頂いたご評価に一筆頂いて推薦状にして、社長に持って行けば給与上げてくれるかも。
昇給折衝も自分でやるのが、コンサルタントと思うのであります。

2014年も折り返しです、後半も頑張ります！

因みに、弊社のプラチナ会員の方は、この「六本木 遊ヶ崎」のご飲食代が１割引きになりますので、ご利用の際はお声がけ下さいませ。

お供致します。

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屋根に登ると分かるもの

先日は、新築物件を購入頂いたクライアントを現場へ案内致しました。

土地だけの状態での売買契約締結から、時は流れ、工事も順調に進み、そして私のお腹も少し出ました。

屋根が葺きおわり、外壁のサイディング材がこれから貼られていくところの様です。

足場も残っていましたので、せっかくですから登らせて頂きました。

陸屋根ならまだしも、物件の屋根をみるチャンスもそうそうありませんので、新築する方は機会を見計らってご覧になるといいですね。

細いアルミの足場を慎重に進みます。

♪これからはじまるあなたの物語 ずっと長く道は続くよ♪

ふと、最近ハマっている、朝の連続テレビ小説　「花子とアン」の主題歌、絢香さんの「にじいろ」を口ずさんでしまいました。

主演の吉高由里子さんが、「逢い引き」と言っているのを、しばらくの間、ハンバーグの「合い挽き」と勘違いしていたのは内緒の話です。

恋もバーグも冷めぬうちに堪能するのが良いのであります。

そんなわけで、私の目の前に続く道、足場をずっと進めば、、、地面に落ちます。

足元をしっかりみて、一歩ずつ慎重に前進するのが建設現場の歩き方です。

不動産投資、資産形成も同じです。

そんな事を考えているうちに、屋根が見えてきました。

キレイに葺き上がっております。

材料はカラーベスト葺ですね。

不動産屋は、山に登らず、屋根に登り、山頂ならぬ屋上を目指すのであります。

登屋家です。

あっ！

雨が降ってきた！もー！やねー！

屋根だけに！なんつって！

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思い出と再開発と役所にて

「渡辺さん！今日中にあの書類提出してもらわないと月内に決済できませんよ！！」

と、銀行の融資担当に言われて、私、慌ててクライアントに連絡をとり、アポを頂き、朝からやって参りました。

「浜松町」です。

住所は、港区。

路線では、

ジェイアール山手線、京浜東北線の
浜松町駅

都営地下鉄　大江戸線
大門駅

東京モノレール
浜松町駅

この大江戸線とモノレールは、羽田空港まで３０分弱でつながっています。都心の空の玄関口です。

私も、前職時代は幾度となくこの浜松町から旅立っておりました。

当時の虎ノ門のオフィスから浜松町までタクシーでの移動時間を思い出します。。出発前の緊張感と期待感、帰社時のカバンに入った契約書に捺印があれば充実感、なければ落胆感だったり、あの息も詰まるような当時のハードな職場環境が私を成長させてくれました。

駅と連結しているのは、世界貿易センタービル、１９７０年築、再開発で取り壊しが決まっています。

東京の街も大きく生まれ変わろうとしています。景気が良いですね。

私も営業マンからコンサルタントに生まれ変わろうとしているわけですが、個人の景気の方は徐々に回復と言ったところでしょうか、、、。まだまだ夢が見たい性分であります。

書類の受領後、銀行に向かうのにタクシーを利用しようと思いましたが、会社の経費で落ちる電車に致しました。

無事にミッション完了。

そのまま、別件で文京区役所へ。

最寄り駅は、後楽園駅。東京ドームの向かいに、２３区内でもひときわ立派な庁舎があります。地下鉄の駅直結です。

平日の昼間ですから、御老人方に子育て中の奥様方が多くみられました。

小さな訪問者の方とエレベーターで目が合いました。こんにちは。

ここでも書類を受領して完了。

さらに、江東区役所にも足を伸ばします。

こちらは、東陽町駅前。

運転免許試験場もあります。

最後に伺ったのは、確か大型二輪免許をとった時でした。

庁舎は、駅から徒歩６分ほど。

委任状が否認されかけて、冷や汗をかきましたが、無事に完了です。

朝からバタバタして気づけば１５時です。なにも食べてない事に気がつきました。

この日は、珍しくお役所周りが続きました。役所広司もびっくりです。

銀座への帰りの電車内で隣に居合わせた外国人のおっちゃんの手には、日本語で「トルコ投資」と書かれたパンフレットが。怪しいです、、、。

私には、何とも評価できない投資ですね。

どうせトルコの怪しい投資話に乗って破産するなら、トルコケバブの店が儲かるような気がします。

あちらは、お肉を挟んでますし。

・・・・。

あぁ、投資欲も食欲には勝てません。

なんつって。

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そこに望みがあるならば

先日は、渋谷の不動産業者さんのオフィスで決済でした。

築５年もののワンルームを、分譲当時の価格と大差ない値段で買い取って下さいました。

もともと、超筋肉質な不動産営業が強みの企業ですので、あの手この手、あちらこちらから顧客を探してこられます。

狭い不動産業界の中でも、マーケットの新規開拓、顧客発掘が出来る数少ない企業ですので、私の現職シーエフネッツの顧客層とは似ていて非なる顧客層をお持ちでいらっしゃいます。

本業はデベロッパーでいらっしゃいますので、自社分譲のマンション販売がメインですが、昨今の建設費、土地価格の高騰などで仕入れ開発が滞っているそうで、客余り状態ということで、中古物件の仕入れも積極的に行っているとのことです。

そして、今回の御縁に繋がったわけでありますが、実際のところ市場価格よりも300〜500万円は高く売られるのではないでしょうか。すごいですね。

不動産投資も、窓口が違えば、同じ物件でも価格が違うというワケですが、今に始まった事では無く、不動産業界にみられる側面でもあります。

新築分譲のワンルームのデメリットのひとつとして、分譲価格と市場流通価格との差が激しいことがみられますが、中古で売却する額が購入時の価格と開きがでて、築15年まで所有しても数百万単位で損をするので出口がとりずらいケースがほとんどです。

あまりの開きに、開き直って売却しないという事になりますね。

そのデメリットが、この上昇相場、物件在庫の不足で、解消されつつある現象が起きているわけです。

私も想定外の状況に感動しております。

ところで、決済の場で業者の担当の方に聞いた話だと、同じビルのテナントに芸能事務所が入っているそうで、芸能人とエレベーターで一緒になることが珍しくないそうです。

しかも、有名人の「杏(あん)」さんや、

「佐々木 希(ささき のぞみ)」さんの所属する事務所です。

普段ミーハーでもないのですが、私も胸が高鳴ります。男性ならず女性でも一度は実物を見てみたい有名人ではないでしょうか。

残念ながら、行きも帰りもエレベーターは空でしたが、、、。

それはそれで、「知らずに買ってしまった」新築物件のオーナーの方は、これを機に出口が取れるかも知れません。望みは捨ててはいけませんね。

わたしも、のぞみに会える望みを捨てずに頑張りますので！

なんつって！

高買いした物件が損せず売れる市況になるほど！と思った方は・・・投票ください！


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築古物件の高齢入居者に訪問

前回の続きから。

１０２号室の入居者のおっちゃんとも、無事に話が済みました。

次は、１０３号室です。

「ピンポーン」

（室内から、物音がするのでこちらは在宅です。

「ガチャ」

中から、白髪のおじいさんが出てきました。

「どちらさん？」

私「アパートの所有者が●●さん(前オーナー)から新しい人に変わりました。その方から委託された管理会社の者です。」

「あ？」

どうやら私の説明が、おじいさんに通じなかったようです。

私「●●さんから、オーナーが変わる事って聞いてませんか？」

と大きめの声で単純な質問をしてみます。

「あー！聞いとるよ！この間、わざわざ菓子折を持って挨拶に来てくれたわ。こっちが家賃を払って住まわせてもらってるのに、申し訳なくてね。」

私「それで、新しい所有者が○○さんに変わったので、その方からの依頼で今度、うちの会社で管理をさせて貰うことになったんですよ。」

「あ－！そうかね！そりゃご苦労さんです。」

どうやら通じたようです。

しかし、基本的に高齢者単独の入居は大家としても、我々管理会社でも遠慮願いたいところです。

これから夏場になると、熱中症などによる室内での死亡のリスクが高まります。

身寄りがいない方の場合は、、、、発見が遅れるという現象が起こります。

仮に会社員の場合ですと、1日無断欠勤した段階で、連絡が取れないとなると同僚の方が心配して訪ねてきた際に発見されやすいです。

今回の様な高齢者の方だと、賃貸借契約の当事者は、オーナーとその息子さんということになっていますので、おじいさんは、入居者ということになります。

なにかあれば、契約者である息子さんに請求をさせて頂くわけですが、何事も無くこのままいけば良いですね。

私 「おじいちゃん！息子さんの連絡先は知ってるの？」

「あ？知らん！」

私 「おじいちゃんの連絡先おしえて！」

「ええよ！番号がわからんわ！」

(なんだそりゃ、とツッコミたくなるところです。)

私 「電話は？」

「あるよ！」

奥から電話を持ってきて下さいました。

「はい」

なぜか、渡して下さいました。

電話機の自局番号を控えてと、、、。

着信履歴をみてみると、、、。

『長男』

連絡とってるやないかーい！

ま、余計な詮索はせんとこ、、。

私 「おじいちゃん、これ息子さんの連絡先だね？」

「そう！」

良かった良かった、なんとか連絡先は控えることが出来ました。

電話を預かった記念に、うちの会社の電話番号もアドレス登録してお返し致しました。

あとは、息子さんに連絡して、今後も含めてお父さんのご面倒を念押ししておきます。

中古のアパートも何かと手間がかかるのでありますが、管理運営するおもしろさというのもありますね。

今回のまとめ「オーナーチェンジの契約者と入居者は事前の確認と、しっかりとした引継ぎが大事という事」です。・・・投票ください！


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築古物件のワケ有り入居者に訪問

先日は、朝から東横線に乗りました。

なんといっても美人が多いのが特徴の路線です。

もちろん、美人をみるために東横線に乗車した訳ではありません。

先日、決済頂いたアパートの入居者を訪問する為です。

単にオーナーが変わった事を伝える単純なミッションですので、普段はプロパティマネジメント事業部の担当部署にお任せコースなのですが、今回は、築古で前オーナーの自主管理物件ということもあり、連帯保証人のない契約や、高齢者、携帯が止まって連絡が取れない人など、色々とややこしい事情を含んでおりましたので、私自ら行動した次第であります。

最近、この担当引き継ぎ部署に配属になったAN斉君も同行してくれました。

彼は、面倒な事も積極的に取り組んでくれるので、非常に助かっています。
不動産コンサルタントの要件に必要な資質ですね。

彼のお陰で管理の引き継ぎも、スムーズになりました。

そんなわけで、朝から入居者に突入して参りました。対象者は、４名。

まず、１０１号室。
玄関ドア横にコンビニ袋いっぱいのゴミが放置されています。生活感はありますが、なぜか、電気が止められています。メーターが止まっているどころか、線も抜かれています。

「ピンポーン」

正解ではありません。インターホンの音です。
インターホンは、電池式でしたので、作動しました。
どうやら不在の様子、、、。

続いて、１０２号室。AN斉君が突撃しました。

「ピンポーン」

「は〜い」

室内から声が聞こえました。在宅中です！

「ガチャ」

部屋の中から、５０代、角刈りのおっちゃんが、顔を覗かせました。

AN斉君「すみません。私、シーエフ、、」

おっちゃん「結構です。」

「ガチャ」

な！なんと、AN斉君、訪問販売と間違えられたようです！おっちゃんが部屋に引っ込んでしまいました。


すかさず私、助太刀致しました！

「すみません！●●さん(前オーナー)の使いできました、管理会社の者です！」

「ガチャ？」

お〜、出てこられました。

(こういう時は、前オーナーの名前など初めに相手の知っている単語を出すと警戒をときやすいですね。)

前日に電話が繋がらなかったので、アポなしでの飛び込みですから、警戒されても仕方ありません。

しかし、AN斉君も、この暑いのに黒スーツにネクタイしてたら、セールスマンにしか見えへんがな、、、。

ちなみに、私は、薄いブルーの爽やかポロシャツです。

こういう時は、街の不動産屋のおっちゃんスタイルでいくのがベストですね。

お腹も出てきた事ですし、、、。

自らを悲観しても、入居者さんはひかんといて〜。

つづきます！

築古物件のワケあり入居者訪問の続編が気になる方は・・・投票ください！


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