ベンチャー企業と不動産投資家の怪しい関係

カクセイ日報 ～六本木の不動産コンサルタントの現場から～

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ベンチャー企業と不動産投資家の怪しい関係 Posted: 30 Dec 2015 05:44 AM PST 「渡辺さん！思わず前職の住所に年賀状送るところでしたよ！気づいて良かった！来年もよろしく！」とご挨拶を頂く季節になりました、 カクセイの前職宛に郵送物は送らないで下さい希望の渡辺です。恐らく、宛先不明で返してくれたらまだしも、処分されるはずです、、、。 そして、自分の年賀状の発送準備が終わっていません、、、。トホホ。 さて、今年、弊社「株式会社カクセイ」は起業しまして、会社と、その事業の立ち上げに勤しんだ1年でした！！ ≪今年は覚醒の年でしたね！≫ 業務としては、自分たちの得意分野を活かして、投資用・事業用の不動産の売買・管理・開発に勤しんだわけですが、マーケットも前職と同じかな－？と思っていました。 しかしながら、不動産投資家でも様々なタイプの方がいますので、カクセイのようなベンチャー起業を好まれる方の中には、こんな方がいらっしゃいました。 「ブラックなやり方でも、私

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カクセイ 渡辺

物件管理の前に人間管理

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物件管理の前に人間管理 Posted: 29 Dec 2015 03:02 AM PST 先日は、1年の締めくくりに、人間ドッグにいってきました。 カクセイは、不動産会社のベンチャーではありますが、社会保険は完備しております。 しかしながら、健康組合の定期検診では、検査してもらえない、腹部ＣＴや頭部ＭＲＩ、胃カメラなど、若いと言っても油断禁物。若いが故に、病魔に冒されると進行も早いといいますから、思い切って言ってきました！ というわけで、会社から程近い場所という事で、先日うちの相方もお世話になった東京ミッドタウンの検診センターへ。 もちろん、健保のメニューにない検査なので全額自己負担であります。締めて十五万くらいしました。 自費で検査を受けるというのも、歯医者の検診くらいですから、高額な出費でした！ 気を遣いすぎという意見もあるかと存じますが、全くもって普通の事ではないかと考える事が増えてきました。 なぜなら、我々カクセイでは、不動産業の中でも、資産運用に特化

皆も欲しがる理想の物件を購入する方法

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皆も欲しがる理想の物件を購入する方法 Posted: 27 Dec 2015 11:39 PM PST あなたの探し物はなんですか、見つけにくいものですか。 先日、ジムの入館キーをなくして、再発行しました。カクセイ渡辺です。 申し込みから、はや一ヶ月、たった一度だけ、２０分ほど滞在したジムの鍵。 再発行に、手数料5,140円。 次の日、家の中で見つかりました。 日付は、１２月２５日。 サンタクロースさん、いつもありがとう。 無くして初めて気づく、かけがえのない存在。浅はかで愚かな自分。 というわけで、クリスマスからの流れで毎年しんみりしがちな年末ですが、探しものといえば、不動産も同じですね。 今年は、起業の立ち上げ準備に追われながらも、多くの方の購入についての相談を受けましたが、資金も融資も潤沢にあって購入準備が万端な方でも、物件が購入できないとう内容の相談が多かったです。 何故購入出来ないというと、購入の希望条件は明確に決まっているのですが、、、 ・現在の相場

2015年の締めの売買契約は、

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2015年の締めの売買契約は、 Posted: 26 Dec 2015 08:58 PM PST 株式会社カクセイの武中です。 一年もあっというまで、気づけばもう年末です。 弊社は本日が仕事納めとなります。 先日は、相場より利回り高めな新築の一棟物件をご契約させて頂きました。 今回の取引物件は賃貸募集をして一週間も経たないうちに、申込ベースで満室となっており、賃貸付けも大変良い物件です。 もちろん、賃貸付けが良いことを見越してご紹介しておりますが、ここまですんなり決まってしまうと嬉しいですね。 昨日もお客様と現地に伺い、建物外観や室内を見て回ったのですが室内にはこれから小修繕をする箇所に付箋が貼ってありました。 付箋が貼付されている箇所が多いなーと思いながらよく見て回ると中にはこんなメッセージ付きの付箋が。。。 目視では問題なく水平なので、水平器を置いてチェックして頂いたのがわかります。 細かいところまで見て頂いている現場の施工管理担当者さんに感謝します!! ここ

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修理するなら買い換えた方が良い理由

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修理するなら買い換えた方が良い理由 Posted: 25 Dec 2015 08:14 PM PST 今年も来年に向けてカウントダウンが始まっていますが、いかがお過ごしでしょうか。 最近、PR部門（賃貸管理部）の仕事をこなしているカクセイの上田です！ お陰様で本ブログや先日のセミナーの効果もあり、会社設立から数ヶ月にもかかわらず賃貸管理の受託が殺到しておりまして、慌しく受託業務に励んでおります。 来年に入っての受託申込分もあわせると200戸数は、見えてきました！ そんな最中、弊社が管理している中古物件からは入居中の設備不具合の連絡が多く、緊急出動することも多々有ります。 「部屋と〜作業着と〜私〜♪　愛する物件のため〜♪　毎日〜出動するから〜♪」 と口ずさみながら六本木ヒルズとは似つかわしくない格好で緊急出動する私 先日、築２０年超の中古RCにお住まいの賃借人様から突然連絡が入りました。 どうやら浴室乾燥機が壊れて動かないので見て欲しいとのこと。 最近では浴室乾燥機

「賃料アップに成功しました！！」

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「賃料アップに成功しました！！」 Posted: 23 Dec 2015 05:47 PM PST 高校生の時、ケンタッキーでバイトをしていて、 クリスマスには大量のフライドチキンを厨房で調理していた平山です！ クリスマスになると必ず、、あの時のケンタッキーでの仕事、バイト仲間、仕事のやりがいや大変さ、お祭り騒ぎだったことなどを思い出します。。 さて、先日弊社のプロパティレンタル部門にうれしいニュースが入ってきました！！ 弊社で賃貸募集をしていた都心好立地の区分ワンルームマンションで、募集開始から1ヶ月も満たない間に入居者が決まったのです！！ 弊社がリフォームしてバリューアップしたことにより、競合と差別化をはかれた結果でした！！！ コストをかけて良いものを作って提供できた分、賃料も相場より取れています！！ 今回のような物件は、弊社のプロパティレンタル部門とバイアンドセル部門の読みとセンスがとても良く活きます！！ しかも運の良いことに、今回の入居時に管理組合が

クリスマスのサブリース

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クリスマスのサブリース Posted: 24 Dec 2015 02:57 PM PST 世間はなんと賑やかなことでしょうか。 メリークリスマス！こんにちは、江田です。 街は綺羅びやかにギラギラとしておりますが、私の顔はアブラでギラギラしております！ 毎日あちらこちらと駆けずり回っていますからね！ さて、今日はクリスマスのだけに、リースにちなんで、、、サブリースでのお話でも。 不動産投資をされるオーナーにとって、やはり悩みの種は空室リスクと家賃滞納で賃料が入って来ない事でしょう。 サブリースでは、不動産管理会社等がオーナーから物件を借り上げまして、転貸をする訳です。空室の有無関係なく、一定の賃料が毎月入ってきますので、安定した収入が見込め、家賃滞納もありません。またサブリース契約を好む金融機関では融資が受け易くなるといったメリットがあります。 ハウスメーカーや新築マンションディベロッパーでは「30年間一括借り上げ！」なんて広告しているところもあります。空室の

大阪の不動産市況とAirbnb物件と。

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大阪の不動産市況とAirbnb物件と。 Posted: 19 Dec 2015 09:15 PM PST あ〜あ〜日本のどこかに〜私を待ってる〜人がいる〜♪ 先日、大阪に行ってきたカクセイの出逢い系担当、渡辺です。 出逢いを求めて、、、いえ、会社の忘年会付き社員旅行でした。 なぜ、大阪かといいますと、やっぱ好きやねん〜♪といいますか、、、 パートナーの不動産オーナー様の計らいで、気分転換にもなるし遊びにおいで〜。ということで、社員皆で、新幹線に乗っての、カクセイ初の来阪でございます！ 昼前に新大阪につき、車に乗り込んで、贅沢な移動手段に期待が益々高まります！ 千日前で合流して、本場のお好み焼きで腹ごしらえ！昼からビールなどアルコールも入って皆、テンションも上がって参りました！ この後は、夕方まで観光でもして、夜は、ホテルか旅館で、温泉、浴衣で宴会という感じの日程でしょうか！？ うーん！今年も頑張って良かったー！！ そして！再度、車に乗車して、いざ出発というときに、 「はい

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カクセイ日報 ～ 旧耐震でも低金利！返済期間30年間！

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旧耐震でも低金利！返済期間30年間！ Posted: 15 Dec 2015 06:52 AM PST 株式会社カクセイの武中です。 忘年会シーズンということで肝臓が休まらない日々が続いております。 弊社では大阪で研修旅行が有り、少し早い忘年会を大阪でしてきました。 この時期お酒の機会が多いと思いますが、お酒にのまれないようにお気をつけ下さい。 私自身はお酒に飲まれるタイプで、失敗談が多々あります。 《宿泊先は、大阪中心部の民泊マンションです！》 さて先日ご契約させていただきました物件は都内一等地で前面道路の路線価が300万円と大変場所のいい物件をご契約させていただきました。 そして、某信金さんでまたまた、いい融資条件がでました。 今回は旧耐震の区分所有のバルク案件でしたが融資条件は下記となります。 返済期間 30年間 融資金額 売買金額の9割 金利 1.925% 旧耐震の区分で驚きの融資条件です。耐用年数は当然考慮されておりません　笑

カクセイ主催の初セミナーです！

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カクセイ主催の初セミナーです！ Posted: 06 Dec 2015 04:12 AM PST 日頃の運動不足解消を目的に、自宅から歩いて80mほどのジムに入会して、はや2週間、ただの一度も、全く行けてない、カクセイのイケテナイメン担当渡辺です！ ジムに行こうと、事務を片付けているうちに眠くなり、、、頑張れ私！負けるな自分！ というわけで、本日は、告知です！ 融資を制するものは、不動産投資を制する！ 購入時のポイント解説 (不動産サイトで楽待のみ掲載) テーマ 初心者向け 定　員／ 15名 講　師／ 渡辺 章好 日　程／ 12月 11日 （金） 参加費／ 無料 時　間／ 19:30 ～21:30（開場19:00） 会場名／ 六本木ヒルズノースタワー17階セミナールーム 会場住所／ 東京都港区六本木６−２−３１ 六本木ヒルズノースタワー１７Ｆ 会場交通／ 東京メトロ 日比谷線 六本木駅 西麻布方面改札直結                 都営地下鉄 大江戸線

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ワンルームマンション購入時のポイント

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ワンルームマンション購入時のポイント Posted: 02 Dec 2015 10:28 PM PST 最近、長年愛用していたメガネスタイルを、人相が暗いとの指摘でコンタクトに変えて、爽やかにイメチェンした！新人ヤスシ！です！ しかし、なれない装着に20分以上かかってしまい、遅刻をして、怒られて落ち込み、結局人相が暗いまま、、、人生は甘くないですね。 さて、先月は、中古の区分マンションの売買案件が多く、契約書等の書類作成にバタバタしておりました。 さて、その区分マンションの重要事項説明の書式には区分所有特有の決まった項目がいくつかあります。 その項目を埋めるのに必要なエビデンスの一つに 「重要事項に係る調査報告書」 というものがあります。 六本木ヒルズノースタワーのクリスマスツリーです！ この書類は、物件のエントランスやエレベーターなどの共有部分を管理している建物管理会社から発行されます。 管理会社というのは、大手どころだと、 1 大京アステージ 2 日本

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オーナチェンジのリスクを抑える

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オーナチェンジのリスクを抑える Posted: 01 Dec 2015 01:45 AM PST 通勤電車にもまれ、不動産会社の創業という荒波にもまれ、最近は癖のある入居者に揉まれ、仕事にコシが出てきた、カクセイのイケメン江田です。 メンはコシが大事です。 お陰様で、管理受託数が増えてまいりました。賃貸部門にいる人間としては、顧客の大切な資産をおまかせいただくほど嬉しいことはありません。ありがとうございます！ さて、今回の記事は、オーナー様が不動産を購入された後の管理引き継ぎは何をやるのか・何に注意すればいいのかについてお話ししたいと思います。 まず、オーナー様が不動産を購入し、弊社に管理をお任せいただくと、弊社では下記のような業務を行います。 ●管理契約の締結 ●賃借人，連帯保証人の引き継ぎ 　　・管理会社変更の通知 　　・旧所有者時から抱えていたトラブルの処理 ●家賃振込方法の変更・引き継ぎ 　　・賃借人への振込先の通知 　　・保証会社の管理会社変更の手続き ●旧

商売は数多くの運命共同体を見つけ組成することが重要！！！

商売は数多くの運命共同体を見つけ組成することが重要！！！

Posted: 29 Nov 2015 07:27 PM PST

「酉の市」の毎年行きつけのお店に行き、 「熊手」を購入してきたカクセイの平山です！今年の熊手はコレです！！ この熊手もたくさんの商売チャンスをかきこんでくることでしょう！ お客様たくさんご相談にいらしてください！！こちらは我が家の熊手、、熊手たてが付いているタイプで、家には飾り易いものを選んでもらいました！！ 急きょ、稲穂と大入り袋などを、使わなくなった哺乳瓶を利用していますが、、、さて先日、お取引先金融機関の弊社担当支店がニューオープンしました！！こちらの支店の準備室時代から、弊社も私個人もお世話になっていたので、とても感慨深いものがありました。 弊社より、金融機関のカラーで青の胡蝶蘭と白の胡蝶蘭をプレゼントしました。 とても喜んでいただき嬉しかったです。日頃から弊社のお客様にとても良い条件で融資を取り組んでいただいています。お客様の案件相談をすると、とても親身にいろんな

不動産で成功するにはかていが大事です！

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不動産で成功するにはかていが大事です！ Posted: 23 Nov 2015 08:59 PM PST 家では、我が子と妻のため家事育児、会社では弟子の為に地震雷火事親父のカクセイ武中です。 最近は、とにかく時間が足りない状況です。 プライベートでは、娘が歩ける寸前まで成長してきていまして、一時も目が離せません。 仕事では、クライアント様より物件売却のご依頼が継続的にきており、売却活動が続いております、今月でも3件程売却の契約案件で動いております。 同時に、購入の買付案件も並行して動いています！前職よりも数倍慌ただしい状況です！ 仕事も起業したばかりカクセイが発展途上で慌ただしい中、初めての育児に追われる妻子のいる武中家も同じく発展途上、私がいなければどちらもまわらない状況です！ 足りない時間は、買うしかない！というわけで、通勤は行きも帰りも有料特急を利用しています！当然おこずかいからの負担です！ 妻がお腹を痛め、私は懐を痛めながら育っている娘です。 さて、最近仲良く

重要事項説明書を作成するためには！

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重要事項説明書を作成するためには！ Posted: 20 Nov 2015 09:42 PM PST はじめまして！ この度、六本木の不動産ベンチャーカクセイに入社、いえ！入門した。 新人のヤスシです！ 私は、前職は別業種で、宅建の資格はとったものの、不動産業は未経験だったのですが、ご縁がありこの度、カクセイの一員になりました！ 未経験者、不動産の素人だからこそ書ける、「一から学ぶ不動産業」を記事にしていきたいと思います！！ 師匠の渡辺からは、一人前になるまでは顔出しＮＧとのお達しですので、失礼承知の上で、このような形でご挨拶をさせて頂きます。 今年のハロウィンにて 安心してください！イケメンですよ！ さて、今回は、区分マンションの売却の売買仲介が、まとまったとのことで、売主様の媒介を預かった弊社としては、重要事項説明書の作成をしなければならないとのことで、調査に出向きました！ 不動産の調査とは、買主様や売主様が気持ちよく取引して頂くために、建物に不備がないのかを

11月のブログと不動産屋

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11月のブログと不動産屋 Posted: 20 Nov 2015 05:55 AM PST 六本木の街の調光模様はすっかり、クリスマス。 私の体調模様はぐったり、クスリデスマス。KAKUSEIのなんつって担当、渡辺です。 さて、まだまだ11月の後半戦に向かって気分を盛り上げております！ そして、11月といえば、私が、不動産業者ブロガーデビューした月でもありました！ すっかり忘れていました！ 2012年ですから、丸3年経ったワケです。 前職のメディア戦略の一環で始めたのが、きっかけでした。 一般的には、売買系の不動産屋でも、ネットで顔を出したり、名前を出す事は好まない人が多いと思います。 私自身は、前々職時代は、自分は全国津々浦々、神出鬼没のゲリラ営業マンと思い込んでいましたので、大衆の方々の前に自分を晒すといった事には、大変抵抗があったのですが、郷に入れば郷に従え、でないと出世できない！サラリーマンはつらいよ！というところで、

好条件融資の可能性を追求しています！

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好条件融資の可能性を追求しています！ Posted: 17 Nov 2015 09:46 PM PST 最近、頭を丸めたカクセイ上田です！ 弊社の六本木本社と同じビルで働いていらっしゃる米国人の方が、 「ボーズが、最高にクールだ！」 と英語で話していたのを立ち聞きして、国際的にもイメージアップしたいと考えていた私は、頭の形に自信がありましたので、思い切ってボウズにしてみました！ 私のボウズスタイルをその米国人の方に、オフィスにお邪魔してまで自慢したところ、反応がイマイチ、、、。 「ボウズ！ボウズ！」言っていると、彼が、指をさし、その先には、スピーカーが、、、。 ≪金融機関と交渉中のボウズスタイルの私≫ どうやら、メーカーのＢｏｓｅの事だったようです。 残念ですが、これも縁なのでしばらく、このスタイルで頑張りたいと思います。 さて、先日から武中がご紹介させて頂いている自社開発の物件ですが、私がクライアント様のファイナンスを担当させて頂きました！ お客様は既に投資物件を

リスクを負うから不動産は儲かる！

カクセイ日報 ～六本木の不動産コンサルタントの現場から～

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リスクを負うから不動産は儲かる！ Posted: 17 Nov 2015 02:55 AM PST お陰様で、ブログランキング10位以内をキープしており、ブログ嫌いな私もついブログを書いてしまう今日この頃。カクセイ武中です。 さて、世間では、売物件情報がないと業者さんが嘆いてる中、弊社には物件情報が多数が流れてきております。 １日1回位は、良さげな仕入情報が来て、あーでもないこーでもないと物元業者さんと話している毎日です。おしゃべりで世間話し好きな私も、仕事中は自粛しているほど、楽しく慌ただしく仕事をしております！ また、情報が来る案件も、区分所有、１棟アパート、1棟マンション、売土地、ファミリータイプのマンションと多岐にわたります。 売物を仕入れて自社販売させて頂いている案件もありますが、そこは商売ですので利益を乗せさせておりますが、売主業者としての責任も当然についてきます。 よく弊社が売主となり、販売している情報をお客様にご紹介させて頂くと、「利益いくらのってる

カクセイ印の商品に、ご期待ください！

ブログ更新しました！ カクセイ日報 ～六本木の不動産コンサルタントの現場から～ カクセイ印の商品に、ご期待ください！ http://buff.ly/1MM4cww

ブログ移転のお知らせ

皆様
しばらく更新をしておりませんでした。ご無沙汰しております。

この度、新たに起業した会社にて、前職からの同志4名と一緒に計5名にて不動産事業を営むことになりました。他にも、業界の垣根を越えて新たな同志が集まってきてくれています。

とはいえ前職から引き続き、投資用不動産の売買、賃貸管理、建物管理を主体としています。
更には、土地から収益アパートを開発したり、マンションをリノベーションして販売するなど自分達のスキルの強みを活かした取り組みをして参ります。既に販売実績もできて参りました。

ベンチャー企業ですので、まだまだ未熟な組織ではありますが、不動産業に携わる職人集団として自分達の理想とする不動産業、顧客貢献を一から創って参りたいと存じます。

今後は、こちらのブログから、活動をまめに報告させて頂きます。

カクセイ日報

http://kakuseitokyo.blogspot.jp/

なお、本ブログにて前職時代の記録を残しておりますが、現職とは一切関係なく、資本や取引などの提携もございませんこと、申し添えさせて頂きます。

今後の活動にご期待くださいませ。どうぞよろしくお願い申し上げます。

平成27年10月吉日

渡辺 章好

休載のお知らせ

読者の皆様

いつもありがとうございます。

しばらく更新が滞っており、ご心配をお掛けしております。

この度、シーエフネッツを退職致しました。

また、お取引頂いております皆々様におかれましては、
この場でのご挨拶になり大変申し訳ございません。

社有の携帯電話(下 8357)、
@cfnets.co.jpのメールアドレスにつきましては、
現在、連絡はお取り頂けない状況になっております。
社則等、訳あって引継ぎをさせて頂く事ができませんでした。

なお、私のチーム員も全員同様の状況にございます。
ご理解頂きましたら、幸いでございます。

なお、この「わたなべ日報」は私の所有です。
移籍先にて体制が整いましたら、色々と活動報告させて頂く予定です。

改めまして、シーエフネッツでは、誠にお世話になりました。
今後ともご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願い致します。

●わたなべ日報● 

発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。

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行列の出来る金融機関

さて、先日の金曜日のセミナーは、大盛況で終わることができました。

皆様、多くの方が仕事終わりで、悪天候にも関わらず、ご来場を頂きました。

誠にありがとうございました。

お蔭様で、雨天候にも関わらず71名のお申込みに対して63名の方々にお集まりを頂きました！

私単独のセミナーとしては最高記録のご来場数でした！！新記録樹立です！
なななんと！立ち見の方もいらっしゃるほどでしたから、私自身もびっくりしました！
(余裕のある箱を押さえられなかっただけです。)

感謝感激です！

誠にありがとうございました。

ここまでくると、単独集客数では、現職のシーエフネッツの講師陣の中でも3本の指に入ってきますから、それはそれで大変です。

しかし、仕事も自転車と同じで、走り続けなければ、まっすぐ進む事すらできません。

さらに、常に一歩上に向かって、昨日の自分に挑戦し続ける、アスリートの姿勢をもっていなければいけません。

立ち止まれば、アス、ニートです。

当日は私も気合をいれて、クリーニングから仕上がって来たばかりの一張羅のスーツを纏って、登壇致しました。

人様の前で話をするというのも、まだまだしっくり来ていないのではありますが、セミナーを積極的に開催させていただくようになってから、まだ1年半くらいですから駆け出し講師です。これからも投資家の皆様の為になるセミナーを企画していきたいと思います。

なんといっても、当日使ったマイクは私の自前ですから！

そして、今回のセミナーの内容は、融資についてでした。

主なテーマは、パートナーバンクの開拓といったところでしょうか。

長い目で継続的な取引ができ、共同で賃貸事業の拡大を後押ししてくれる金融機関を見つけて頂ければと思います！

しかしながら、「良い銀行」は当然に誰もが求めるものですから、行列ができてなかなか取り組んでもらえないという事もあります。そこをどう打破できるかです！

さぁ、相談者の方からの依頼も増してきましたので、お待たせすることがないよう仕事に邁進していきたいと存じます！

頑張ります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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行列のできる不動産投資セミナー

さて、実は今年に入ってから、また一段と不動産投資の反響が増えている状況です。
皆様のライバル、競合他者様が増えていますね。

そして、17日のセミナーには、平日の夜にも関わらず、

なんと！

60名を超える申込を頂いております。

皆様！誠にありがとうございます！

私どもは、セミナー受講された方の中から、個別に相談を希望される方と面談させて頂いております。

一番多い、ご相談内容は、今後の資産形成に繋がる投資物件購入についてです。

何を購入するか、どうやって購入するかの疑問にお答えするだけでなく、現状の希望や、資産背景、リスクや投資規模に対する許容範囲は、まさに十人十色です。

エリア選定から、物件規模、融資銀行への打診も、コンサルチーム体制で、昨年よりキャパシティは一気に広がりましたので、より柔軟かつ戦略的にあたれるようになっております。

投資需要は増えるのに、物件の供給、企画提案が間に合わないということがないよう、それを見越しての受託体制を作る事ができました。現職シーエフネッツ内でも独立的な動きなので、社内調整など色々と苦労はつきものですが、クライアントの方に対しては、一番いい方を選択出来たと思います。

おひとり、おひとりの不動産投資に対して4名が意見を出し合い最良の選択肢になるように検討をする。そのうち、米国の業界団体に籍を置いたCPM®(Certified Property Manager)資格者は、３名います。

そんな不動産会社、どこにもないっと言っても過言ではないでしょう！

私は、そんな会社、知りません。

もちろん、絵空事はできませんので、私達の提案に対してご満足できない人もいるかもしれません。それでも、ご依頼頂くクライアントの方が安心して資産を築いていけるように、安全性を高め、出来る限りの効率性を重視して自分たちが最大限にカバーができる範囲での、投資コンサルを意識して、日々励んでおります！

日本一の不動産コンサルタントには、まだまだ程遠いかもしれませんが、日本一の不動産コンサルチームにしたいですね！

野望がメラメラと燃えてきております！

そんな私をみて、チームのＴ中君が、ひと言。

「渡辺さんの、彼女も見つけてあげますからね！」

・・・。

そうそう、それは、野暮なお世話だわ。

がんばります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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不動産屋は公図を肴に飲み歩く

さて、世の中狭いと言うのか、奇遇というような出来事がありますね。

先日、たまたま寄った居酒屋で、追加注文と思い、カウンターの上に置いてあったメニューを取ろうとした時のことでした。

メニューの横に、いつの間にやら置いてあったファイルに目が止まりました。

とはいえ、普段は、隣の人の注文したものなど、気にもしない私ですから、何時になく、そこに関心を持ったのであります。

よくよく見てみると、それは、公図でした。

ついつい、メニューへ伸ばした手が、人様のファイルへ伸びてしまうところでした。

公図とは、法務局で取得できる地図で、住宅地図ではわからない、土地の形がわかるものです。

資料の雰囲気から、ファイルの持ち主は、不動産屋であることは間違いなさそうでした。

意外に、世間は狭いのか、不動産屋が多いのか、それとも同業者同士、同じような場所を好んで集まるのでしょうか。

面白いものです。

また、別の日には、訪問先に早く着いてしまったので、時間つぶしに喫茶店に入った時のことです。

窓の外には、不動産屋らしきおっちゃんと、銀行員らしきお兄ちゃんが、立ち話で話し込んでいます。

え！？ 私の気にしすぎですか！？いくらなんでもそんなに不動産屋ばかりじゃない？

それは、住宅建材ですね。

つまり、「いえ、きにします。」

「家、木にします。」

なんつって。

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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売買契約の際は、融資得約を忘れずに

ある日の業務中の会話です。

「ゆうしとくやくって、いつだっけ？」
と、私はチームのU田君に問いかけました。

U田君は、不動産業界１０年選手で大手の営業畑を渡り歩いた頼りがいのある経歴の持ち主ではありますが、私のチームに来てからは、日中、物件を見に行くよりも、クライアントの接客をするよりも、ひたすらに、朝から晩まで、銀行の渉外担当と折衝するという重要な役割をやってもらっています。

そのため、融資特約の期日の管理もしてくれています。

＜写真のピントが合わないほど、細身です。＞

ちなみに融資特約日とは、融資を利用して不動産を購入する際に、売買契約締結後、銀行に本審査を申込み、その結果が、融資否認であったり、承認条件が事前に契約書に申し出ていた条件と異なったり、その受け入れが困難であった場合に、設定期日までであれば、白紙解約できるという買主の為の特約になります。他に、融資条件は通ったけども、団体信用生命保険の審査に落ちるというケースもあります。

この際の解約の場合は、手付金や、仲介手数料などの金員も買主に返還されます。
万が一の時には、 助かりますね。

実は、わりと収益物件、一棟物などの高額な融資になると、融資特約による解除、いわゆるローン解約になることが、業界内では多いと聞きます。
業者さんでも経験の浅い人や、スキルの低い人は、実際に解約が多いですね。

私自身は、自分の案件での融資特約による解約は、これまで一度もありません。
もちろん、 通常は白紙解約など、余裕をもって取り組みたいところですが、取引数が多くなると危ない橋も少なからず出て参ります。

そこをどう乗り越えるかも腕の見せ所です。
先の、団信保険の否認の予防のために、事前の健康状態や検査、入院、通院などの情報を事前に伺うようにしておくと、解約は少ないです。

反対に、期日前に承認が降り、猶予があるのであれば、より良い融資条件を求めて複数の金融機関に当たることもできます。

それが、我がコンサルチームの融資得約サービス！なんつって。

と、いうわけで、

「融資特約は、４月３０日です。」
と返事が返ってきたので、

「そうか、じゃあ、まつか、、、。」

と私が、呟いたところに、彼はすかさずこう言いました。

「さぶっ。あ〜鳥肌立つわ〜 。」

私はムッとしましたが、しかし、その意味がふと浮かんできました。

「末まで待つか！ってなこと言うてへんわ〜！」

というわけで、今週の金曜日、４月17日に融資にフォーカスした内容のセミナーを行います！！

『今年の不動産投資は、好条件融資で勝ち進め！ 』

19時半スタートの2時間セミナーです。場所は、八重洲方面です。

最新のアパート、マンションの融資事情をお伝え致します。

詳細は、こちらです！

只今、予定人数をオーバーした為、会場も広いところに借り替えております！

奮ってご参加ください！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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港区から渋谷区には不動産の抜け道が。

先日は、私のセミナーに参加して下さった方のご依頼で、投資物件購入の為の相談に、ご訪問致しました。

都心にお勤め先があるとことで、私の銀座のオフィスの最寄り駅になる、東京メトロは銀座線の京橋駅から青山の外苑前駅で下車致しました。

原宿の方面に向かって進路をとると、目の前に神宮球場のライトが見えてきました。この日はヤクルトの試合がホームであったようですね。

私は、銀座からひとりでアウェーでのシアイです。

試しに会ってみようという意味で。

さて、駅から路地を抜けると、そこはまるで大学病院の様ではありませんか！！

びようしつ多いってね。

会社帰りのお兄さん、お姉さんが髪を切ってもらっている光景が目に入ってきます。

さあ、ゴールはもうすぐです。

丁度、訪問先の目と鼻の先には着いた時点で、5分前到着でした。

駅からいくらか歩きましたので、目の前の椅子専門店で、神宮球場から聞こえる歓声に耳を傾けて、休憩しましょう。

腰を下ろして、すわろーズ。

ここで、振り絞ってラストスパートです！

丁度道路の向かいには、空き地がありました。

住所を見ると渋谷区神宮前、港区から渋谷区まで歩いて来たことになりますね。

私なら、どっちの不動産が儲かると思うかって？

それは、決まってます。

港区です。誰でも儲かるからです

その理由ですか？

皆、得、だから。

なんつって！

この日一日で、センスが良くなった気がします！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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アパート用地と土壌汚染と融資事情

先日、自宅近くの町工場兼住居になっていた建物が、取り壊され、更地になっていました。

その現場を見ていると何だか急に、欲しくなってきました！

何でかって？

それは！まさに！

かいたい、現場だから。

なんつって。

ということで、都内の町工場は徐々に減っております。仕事の受注が減り、世代交代ができずにたたんで手放す、もしくは建て替えるケースが多いのでしょうか。

東京は２３区といえども、テレビドラマに出てくる場所や高層ビルや眠らない街、ネオン輝く繁華街のある場所はほんの一部で、特に南部の北部、南部の県境、東部の多くは、準工業地域が多く占めるようになっています。ものづくりの街が多いのです。

準工業地域とは、都市計画法に基づいた用途地域のひとつです。

解説、詳細は、ネット検索して頂くとして、指定された街を歩くと、住宅や商店に混じって、町工場のような小規模な工場、工場兼自宅、工場兼共同住宅兼自宅などを目にする事が多いです。

先の解体現場もそうですが、わりとそういった場所が、マンションやアパートの用地になることが多くみられます。

このようなリッチの物件を検討する際に、気をつけないといけない点があります。

新築の現場にあるのですが、工場跡だと、その業種にもよりますが、土壌汚染が懸念されて融資の担保評価が出ない場合があるという事です。

先日も、大田区の現場について、アパートデベロッパーの仕入れ担当さんから相談が有りました。

「金属加工工場だったんですけど、土壌汚染の調査をしたら、鉛が出ちゃったんですよ。口に入れなきゃ、大丈夫だっていうんですけど、エンドの方の融資ってどうなんでしょう？」

こんな感じの質問です。

確かに、気にしないところもありますし、気にして評価が下がることもあるので、無いに越したことはないのですが、土壌改良で汚染された土を取り除いて入れ替えたとして、その費用が莫大になれば、売り物として採算が合わないということもあり得ます。

その前は、自転車のパーツを作っている小さな工場(こうば)でしたが、土壌汚染調査はされずに、解体、地盤調査のみをして、建築が進みアパートになり、それを買主さんが銀行に持ち込んだら、汚染が懸念されてアウトということもありました。

そんな話を、我が不動産コンサルチームの融資渉外担当、U田君と話していましたら、彼がこんなことを言いました。

「かく言う渡辺さんも、なまり、よく出ますよね。」

私が汚染されてるとでも言いたいのでしょうか！？侵害です！いくらなんでも言い過ぎです！カチンときて、言い返しました！

『なんでやねん！』

「ほら、出た。」

そら、なまり違いやっちゅうねん！

なんつって。

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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良い融資銀行は郊外にあるらしい

さて、先日はアパートの決済のために、いざ融資銀行を目指して銀座の事務所を出発致しました。

電車を乗り継ぎ、北上すること1時間20分、埼玉県は熊谷駅にて私鉄に乗り換えます。

ずいぶんとのどかな雰囲気になってきました。

乗り換えは秩父鉄道といって、未だにスイカなどのIC決済には対応していません。

久しぶりに切手を買いました。

風景は、住宅街から田畑に変わっていきます。最寄りの駅につくまでの15分ほどの乗車間で、なんと牛舎までみつけました。(写真は間に合いませんでした、、、。)

東京といっても、都心部から1時間も電車や車で移動すれば、このような感じになります。

都心部がそれだけ密集して形成されていることがわかりますね。

しかし、なぜ今回このような郊外の銀行と縁ができたかと言いますと、クライアントの事情が大きく関わっているのであります。

元々、ご地元でいくつか土地をお持ちだったところに、土地活用の相談を地元の業者にしたところ、行政で賃貸住宅の建築規制が厳しいとのことで、断念されました。

都心に、通勤できるくらいの距離では有りますが、賃貸需要も年々減っているそうです。

大手を含む土地活用の建築会社の供給過多が原因です。
ご自宅の裏にある土地には、大●建託のアパートが2棟ほど建っていました。
他にできることといえば、老人福祉施設ですが、これもオペレータの方が儲かります。

結局、地元での土地活用を諦められ、都心部のアパートの取得を検討されることになったタイミングでシーエフネッツの私のセミナーにご来場されました。

ご年齢も50代後半を迎えておられましたので、いわゆる投資向けローンでは、80歳完済制限があり、20年ほどしか融資期間がとれる見込みはありませんでした。それでは、なかなかうまい投資になりません。

それを解決する為の策として、地元銀行への事前打診を行って頂きました。

結果は、期待以上となり、都内のアパートに１％を切る金利で３０年の融資年数を頂きました。融資の担当の方に話を伺うには、都内の物件取得は初めてとのことで、支店単位にはなりますが、かなり大掛かりなプロジェクトになったようです。

地の利を活かすだけではこうはいきません。
そんな、好条件で貸して頂けるのであれば私、電車を乗り継いででも喜んで参上させて頂きます！！

まさに、田園の中にある銀行だけに、良稲、刈ります。(良い値、借ります。)

郊外の銀行ですから、ことのことは口外禁止でお願いします！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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