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2014年8月22日金曜日

大阪の不動産コンサルと東京物件珍道中

先日は、大阪支社からS部コンサルが、東京物件の仕入れのため上京してきたので、ふたりで車に乗り込み都内を5時間ほど回りました。

もちろん、運転はです。

さすが、先輩思いの渡辺!と褒めて下さる方もいらっしゃるかと存じますが、とんでもございません。
S部さんが、大阪ルールで東京の街を運転したら、警察に切符を切られ免停になる危険性があります。

東京と大阪で、交通ルールの見解が違うのであります。

世界の辞書ウィキペディアにも載っています。

大阪の道路交通 http://goo.gl/njeQHx

車の運転ができなくなると、仕事や家族サービスに支障をきたし、経済的かつ情緒的に大きな影響が否めません。
結果的には、シーエフネッツの会員の皆様に影響が及んでしまいます。

そこまで考えるのがコンサルタントではないでしょうか。

どないやねん。

大田区で築1年、表面8%のアパートを見に言った時の事です。



私「S部さん!くさ!!

『ホンマや、ほったらかしやん。』

私「・・・・。」

(『誰がいねん!』とツッコミを期待した私。)

黙々と、物件の接道状態をカメラに納めるS部さんです。


そこに、夏休み中の小学生が通りかかります。



それでも、気にせずカメラを構えるS部さん。

「S部さん、つ、捕まりますよ。

『わしにつかまったら、写真がブレるやん。』

誰が変質者やねん!と、ツッコミはありません。)


そんな珍道中も気づけば、お昼時です。

通りがかりの中華料理店に入ることに致しました。

「そ、S部さん!中華屋の隣に、仲介屋がありますよ!」


『これ、ブログに載せるやろ?』

私「・・・・。」

『ホンマや!どっちに入るか迷うわ~ってこら!不動産仲介で定食あるか!ぼけー!』

「そうですね!不動産屋に定職なんてないですよね!」


『うん、それていしょく違い!ってコラ!』)という漫才もありません、、、。


皆さん、お気づきでしょうか。

『関西人=ボケ&ツッコミ』

というのは、大きな誤解です。

S部さん、勉強になりました!

なんつって!
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2013年11月10日日曜日

恐ろしいアパート全返し、、、。

本日無事に、CPM(不動産経営管理士・サーティファイド プロパティー マネージャー)の最終試験、MPSAが終わりました!

東京で受験された皆さん!お疲れ様でした!

福岡会場では今月末からの開催です!

まだ間に合います!(何がやねん)

しかし、物件の概要と相場の資料に$ドルだとか、平方フィートだとかで記載された資料だけ渡されて、レポートから計画書から改善案まで、2日間籠もって、作れと言われると、思いの外、ツラかったです。。。

仮に、合格してなくても、再試験を受けるには相当の抵抗があります。。。

それだけ、辛かった2日間でした。

そんなわけで、ホッとするのも束の間、現在進行中の相続&土地活用の計画書を見直し、銀行が融資に難色をしめしている点を埋めようと、賃貸相場のレポートを作り直す作業に取りかかまして、収益の計画をもう少し分かり安いようにまとめ直して、明日には、他の金融機関にも当たって、なんとかフルローンを引っ張らないと、、、、。

ん?

なんだか、どこかで、見覚えのある、、、作業光景ですね。

気のせいでしょうか。。。

疲れているので、よくわかりません。。。

CPMになるのも大変です。

ぜひ、来年チャレンジしたいという方は、「IREM JAPAN」と検索して下さい。

そういえば、

先日、都心5区の築25年の割安アパートが、水面下情報で入ってきましたので、見に言ってきました。

そしたら、1棟10戸が2棟建ってまして、一部屋以外、全部空室でした。。。



まるで、スラムです。。。

何でかって言いましたら、サブリース解約申し出たら、入居者まで、連れて解約されちゃったみたいです。

生まれて初めての全空経営、びっくり仰天で、売却するんだとか。。。

倍返しどころではありません。。。

いきなり、全返しです。。。

恐ろしや。。。

で、独りだけ断って、居座ってるみたいで。。。居室の窓越しにはゴミの山、、、。

その人もある意味恐ろしや。。。

この手口は、あの会社に決まっています。

現場の館名板や管理看板は、無残にも剥がし跡を残しているものの、全くわかりませんでしたが、住宅地図をみたら、やっぱりあの館名がついてました。

堀北さんも知っててCM出てんのかな、、、。

世にも恐ろしいサブリース会社があると気になった方は・・・


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2013年10月16日水曜日

開け!一等地物件!

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先日は、恒例の銀座発!ミニフィールドワークセミナーでした!

この日は、「千代田区」特集!


えっ?牛丼ですか?


いいえ。それは、「つゆだく」です。


・・・いつ何時も、ユーモアが大事です。

ちなみに、どれも、20㎡弱で、築35年弱、1,100万~1,200万前後、表面利回りで7~8%です。
もちろん、旧耐震クラス。

思えば、いやーってほど、区分マンションをみて回りましたが、初めてお目にかかる建物もあれば、一度みたものの、忘れていた建物もありますねぇ。。

そんな時の一言!

こりゃ!失念!(失礼)なんつって!

・・・。

人の温もりが欲しい季節ですね。。。

さて、それでも、日によって気になるところが見つかるものです。

この日は、ドアでした!

あんなドア


こんなドア


ここにもドア


どこでもドア!!



!?

あっ!違うか!

おもわず、誰も知らない遠くへ行きたくなりました。

どこでもドアのようなのドアでした。

知らずに開いたら、留置所までは、行けるでしょう。

人生には、様々なドア、を開かなければならない選択があります。

既に開いている扉もあれば、誰も開けたことのない扉もある!

さあ、どこにたどり着くかは自分次第!

不動産コンサルタントの現場でも、常に新たな挑戦が続きます!

締めが良ければそれで良しなのです。
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2013年10月14日月曜日

本気の現地確認に感服。

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お元気ですか!?

三連休ということもあり、私は、スーパーマーケットに行ってきました!

何をしてきたのかといいますと、、、。

え?そんなことは別にどうでもいいですか!?

そこをなんとか!!お付き合い下さい、、、m(_ _)m

あるアパートの現地確認にクライアントを車に乗せて、行きました。

ここが、駅で、この道まっすぐですよと、運転中に説明し、現場の立地の確認も致しました!

そこで、一言。

「渡辺さん!ここから、駅まで歩きましょう!」

なべ「そうですね!」

なんて事で、徒歩9分先の駅まで一緒に歩きました。

都内23区有数の観光地に隣接した住宅街にある、物件ですので、

ドラッグストアに、居酒屋、総菜屋、定食屋、コンビニ、内科医院、歯科医院、複合商業施設(水族館付!)

そしてスーパーマーケット!!

「渡辺さん!スーパーは見た目で判断しちゃ駄目!品揃えが肝心よ!」

なべ「そうですね!」

ということで、店内調査へ。

「牛乳はどこかしら?」

なべ「ここです!」

「お肉は?」

なべ「ありました!鶏もも キロ88円です!」

「高いわね。」

なべ「勉強になります!」

そのあと、卵やお酒の種類や、価格と品揃えの厳しいチェックがつづき、さすがの私も泣きが入りそうに、、、。




・・・・。

「まあ、合格かしらね。」

なべ「そうですね!ありがとうございます!」

いやー!女性の目は厳しいですね!感服致しました!

そんなわけで、結局、物件と最寄り駅まで2往復致しました!いい汗かきました!買付も頂きました!

不動産営業の極意!

「汗かいても、ベソかくな!!」 

あなたは、スーパーの下見してますか?

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2013年10月12日土曜日

乙女に男子に本屋と不動産屋と。

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先日は、あるアパートの管理の件で、池袋にある先方のオフィスへ訪問致しました。

池袋は東口の駅前ですから、土曜日ということもあって、うじゃうじゃしております。

スーツを着て歩くのに違和感があるほどでした!

さすが!世界第2位の乗降客数を誇るビックターミナルです!

ちなみに、多くは埼玉県からお越しの方が多いです。

こで、異様な!?いえ、新鮮な!光景を見ました!

なんと!女子オタクの方々です!

俗にいう、腐女子と呼ばれる方々でしょうか!?


いやー!集まってますね!

何かのイベントでしょうか!?

おや!?

写真では、わかりませんが、サイン会の催しの様です!

誰かタレントさんでも、来るのでしょうか。

好奇心旺盛な私は、ついつい覗いてみたくなる性分です。

え~っと?

写真集発売記念?ふむふむ。

誰のでしょう?

む!?

むむむ!?

書店男子!?

(検索してみてください。)

なんと!なんと!びっくり!たまげました!

あ!気づけば、こんな時間!遅れちゃう!

ということで、、、急いで、訪問先へ。書店男子が気になって仕方ありません。

・・・。(打ち合わせ中)

打ち合わせを終えて、帰りに覗きこむと、握手会が始まっておりました!!

しかも、カルガモ!本当に、エプロンを掛けた、普通の書店の店員さんです!!

しかも!合鴨!おっさんの店員さんまでいらっしゃいます!

いやー東京ならではのビジネスというのか文化というのか。

ちょっと前には、佐川男子というのが流行ってるとか聞きましたし。。。

とにかく、驚きを通り越して関心します。


地方出身の私としては、これが田舎ですと、サティやジャスコやと大型ショッピングセンターに通うのが週末の過ごし方ですから、楽しめる場所働ける職種が多いというのは良いことです!

少子高齢化といえども、益々寂しくなる地方から、転入者が増えることは間違いないでしょう!

そして!不動産業界も安泰です!!

私も、不動産男子としてもてはやされる日がくるのでしょうか。。。

いえ、別に求めてるわけではありません。

それでなくても、デキる不動産屋さんはモテる人は多いですよ。

え?私?

どうでしょう。。。

自分ではよくわかりません。。。

口説くのはお客様だけですから!

なんつって!

それでは!
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2013年10月9日水曜日

不動産コンサルタントも足で稼ぐ!

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10月も良さげな物件が、出てきました!!

しかしながら、都心の一棟物は、まさに激戦区であります!

売り物は、まだまだありますが、利回りが低い分、融資条件によっては投資の期待利回りが達成出来ない物がほとんどです。

指値交渉してる間に、どなたかが高買いされるという状況です。。。

とにかく、情報が入れば、西へ東へすぐに飛んで行き、クライアントに紹介出来る物か見定めるスピードを速めなければいけません!!

最近でも、朝に入った物件情報をクライアントに紹介して、夕方に案内、夜には買付という案件が、3件ほど続きました。

大規模修繕中の一棟マンションです。
共用廊下は、なんと壁紙仕様でした。内廊下ならではです。
次は、一棟アパートの新築現場!

最後は、竣工済みの新築アパートだ!
しまったー!後半の物件は売れた後だったー!

なんてことも、しばしば、柴漬けです。

苦笑。合掌。

急がば回れとはいいますが、

市場はまさに!

巧遅は拙速に如かず!

待てど暮らせど、物が見つからないという方、ご相談ください!

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2013年9月14日土曜日

秋とアパートと男心と。

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先日は、売買担当の物件にて、館名変更があり。

新築当時の立派なネームプレートを外すか、生かすか悩んだあげく、屋外用のラベルシールで上から貼ってしまおうという事になり、色あわせをしに行ってきました!

ちなみに、約五年は持つそうです。

ぁあー!

色全然違う!!


あたりをつけていた色と全然ちがいました。
写真はあてになりませんね。。。反省。。。

ついでに、募集中の部屋の室内確認。

勝手に住み着いている可能性があります!なんつって。


あー!!

幅木割れてる!!

あー!!

おしりも割れてるー!!

それは初めから。


このアパート2週間に5件ほど申し込みがはいる「旬」なアパートにつき、ビルメンテナンスを敢行しました。

掃き掃除を!

うん!誰でも出来る!

ビルメン!イケメン!



あっ!

小さい秋みつけました。。。

朝寝坊したので、朝食抜き。帰りのホームで遅い昼食をおにぎりで、、、。


栗ご飯のおりぎりです。

すっかり秋ですねぇ。。。

涼しい季節も暑く、いやっ!


熱く頑張ります!!

掃除してる暇合ったら物件仕入れなさい!私!

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2013年9月8日日曜日

オリンピックとワンルーム

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いやー!!東京オリンピック!!おめでたいですね!!

バブルがきます!バブルが!!

昨日は、ミニフィールドワークセミナーを開催致しました。

不動産投資をこれから始める方、または追加投資の方にご参加頂き、都内の物件を巡りました!
今回は、ワンルームの日ということで、都内でも都心の物件を下見に行ってきた次第です。


港区の築33年の物件から~ FCR7.1%


これは、築35年のマンションのリノベ済みの共用エントランス~ FCR6.53%


こちらは、築27年です。大規模修繕済みで外壁がまぶしかったですね! FCR 6.96%


こちらも、築35年、FCR5.5% まさに、ヴィンテージマンションです!立地がすごい!


奥に見えるのが、新宿駅ですから!徒歩2分程でしょうか!?
このマンションも大規模修繕を9,000万かけて行われておりましたので、バリューアップがされております!!

まだまだ、都心で利回りの良い物件が出てきております!!

オリンピックを見込んで売り止めになる前に、駆け足ですね!!

頑張ります!!

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