行列の出来る金融機関

さて、先日の金曜日のセミナーは、大盛況で終わることができました。

皆様、多くの方が仕事終わりで、悪天候にも関わらず、ご来場を頂きました。

誠にありがとうございました。

お蔭様で、雨天候にも関わらず71名のお申込みに対して63名の方々にお集まりを頂きました！

私単独のセミナーとしては最高記録のご来場数でした！！新記録樹立です！
なななんと！立ち見の方もいらっしゃるほどでしたから、私自身もびっくりしました！
(余裕のある箱を押さえられなかっただけです。)

感謝感激です！

誠にありがとうございました。

ここまでくると、単独集客数では、現職のシーエフネッツの講師陣の中でも3本の指に入ってきますから、それはそれで大変です。

しかし、仕事も自転車と同じで、走り続けなければ、まっすぐ進む事すらできません。

さらに、常に一歩上に向かって、昨日の自分に挑戦し続ける、アスリートの姿勢をもっていなければいけません。

立ち止まれば、アス、ニートです。

当日は私も気合をいれて、クリーニングから仕上がって来たばかりの一張羅のスーツを纏って、登壇致しました。

人様の前で話をするというのも、まだまだしっくり来ていないのではありますが、セミナーを積極的に開催させていただくようになってから、まだ1年半くらいですから駆け出し講師です。これからも投資家の皆様の為になるセミナーを企画していきたいと思います。

なんといっても、当日使ったマイクは私の自前ですから！

そして、今回のセミナーの内容は、融資についてでした。

主なテーマは、パートナーバンクの開拓といったところでしょうか。

長い目で継続的な取引ができ、共同で賃貸事業の拡大を後押ししてくれる金融機関を見つけて頂ければと思います！

しかしながら、「良い銀行」は当然に誰もが求めるものですから、行列ができてなかなか取り組んでもらえないという事もあります。そこをどう打破できるかです！

さぁ、相談者の方からの依頼も増してきましたので、お待たせすることがないよう仕事に邁進していきたいと存じます！

頑張ります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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3月のセミナーと地銀の融資動向

先日は、三月最初のセミナーを行いました！

金曜の夜、銀座にあるシーエフネッツ東京本社のセミナールームでの開催でしたので、来場されたのは、仕事終わりの方々が多かったように思います。

皆さん、スーツ姿でした！

私のセミナー予定は、こちらをご参考してください。

当日は、お陰様で定員の30名の方がご来場下さったのですが、他県から来られた方も複数いらっしゃいました！出張のついでかと存じますが、、、。もしかすると、わざわざこの日の為に、上京されたのかもしれませんので、そのご期待にお応えしようと気合が入りました！！

幸いにも、花粉症の症状もピタリと止まりました！

最悪の場合、涙と鼻水を垂れ流しながでも、講師をする事を覚悟しておりました。

多くの方は一週間のストレスと疲れがピークの金曜の夜に、忙しい合間を縫って足を運んで下さったわけですから、中途半端なセミナーはできませんし、私がお伝えしたい内容が全部！といわずともせめて半分！参加者様の心に、記憶の片隅に残れば！という願いもあり、手を抜くわけにはいきませんでした！

万が一の時の為に、今治タオルのハンカチをポケットに忍ばせて臨みましたが、使う事がなく終える事ができました。

ちなみに、地方在住の方が首都圏に投資する場合、融資銀行が限られて参ります。

例えば、以前に相談頂いた方は、鳥取県の大家の方、地元で複数棟所有される方で、地元地銀がメインバンクとのことでした、東京の物件への融資を打診した所、答えはNO。融資枠の問題ではなく、取り扱い不可のエリアとのこと。
そうなると、全国対応が可能なアパートローン商品を扱っている銀行だったり、よほどの太いパイプがある方など、条件は限られてきます。狭き門となります。

金融機関の融資基準は、支店のある地元の方に、地元の物件の融資をする事です。

しかし、融資枠の拡大や低金利での融資を引くとなると、どうしてもそこのハードルを乗り越えるたくなるのが、不動産投資コンサルの欲です。

地元に住みながら、離れた首都圏の地銀に融資をしてもらうスキームを開発中です。

というわけで今回は、初心者の方向けのセミナーでしたが、マーケットの熱気を感じた熱い夜でした！！

しばらく、日報更新頻度優先の為、ダジャレ自粛致します！

オチに時間掛けとったんかい！！

ではでは！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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今年は、低利ローンがキーワード！

さて、明日、1月31日(土)は、今年三回目のセミナーを行います！！

タイトルは！！

今年はこの不動産がくる！利回り分析とローン活用！

開催時間：13:30～15:30 

場所：シーエフネッツ 銀座オフィス

＞＞詳細、お申し込みはこちら＜＜

セミナーのポイントは、以下の通りです。

1. 昨年取引した物件とキャッシュフロー解説

2. 良い物件を買うコツ

3. 銀行の融資を活用する！

4. 銀行の条件について

5. 最近の融資姿勢について

6. 低金利で融資を受けられる人、受けられない人

7. 投資指標を理解すれば、利用する融資もわかる

8. 低金利で損する人、得する人

9. 仕入れたて物件の投資分析実演

内容は、初歩向けになっています。

また、お陰様で、昨年の業績、売上は、1.5倍、給与は、なんと1.6倍になりました！！

お取引を頂きましたクライアント様、お取引先企業の皆様、感謝申し上げます！！

手数料売上は、社内で３位、賃貸の自社管理受託の棟数、戸数ともに１位でしたから、会社にも貢献ができ、組織人として義務を果たせ満足というところです。

中古の一棟、アパート、マンションの取引にも積極的に取り組みました、築40年モノから新築まで、取扱物件の幅の広さも私の強みというところでしょうか。

銀行の金利も、0.6％～3.175％までの間で幅も広かったです。4.5％までは、チャレンジせずに済みました。

中古物件、特にオーナーチェンジ条件の場合は、取引上では見えない問題が隠れています。

運営を始めて始めて分かるトラブルも様々です。

自分で見つけた物件を、顧客に販売して、管理する。ここまでしてやっと身にしみる経験になる事があります。心身が鍛えられ、改めて勉強になる事が沢山ございました。

そして、2015年。

今年にはいって、私のチームでの買付件数は、8棟に達しております。

今年の新築、中古、マンション、アパートと、物件も動いて参りましたので、年初の初動から一年の不動産投資を占ってみたいと思います！

実は、先日の1月9日(金)にこのセミナーを開催させて頂いたのですが、夜ということもあり、一時間半と不完全燃焼に終わってしまいました。

ご好評も頂きましたが、物足りない方も多かったかと存じます。

今回は、昼間からですので、時間も一時間延長して、存分にお伝えできればと思っております。

今年のテーマは、低利ローンでよろーんこんでもらいます！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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賃貸人の承継と隣地人のトラブル

「今度、隣家の方の所へ挨拶に行きましょう。何も言わなかったら、きっとウチにもクレームが入るでしょうから。」

と、言うのは今回売買したアパートの前管理会社の方です。

この度、管理を引き継ぐ事になった物件の隣地の方が、色々と「うるさい」そうです。

現職のシーエフネッツは、不動産業界の中でも投資用不動産の売買取引で、そこそこ名が売れておりますが、元々は横浜の港南台が創業の管理会社兼コンサル会社です。

売買で、一棟物のアパートやマンションの所有者が、変わる際に、管理会社も変わるというのは良くある話ですが、現職でも当然に、管理を変更頂いています。

顧客に購入を勧める際は、自社にて管理出来る物件かどうかが、ポイントになります。

実際に、私が良いと思っても、立地や建物、賃貸借契約の事情で、管理を受けてもらえなかった案件が複数あります。

ごくたま～に、「管理会社が変更出来ない条件付」の売り情報なんてものあり、他社管理になることもありますが、いつでも自社で引き受けできるように事前の確認をした上で、取引に立ち会っております。

優秀な物件は、手間も掛からず儲かる物件ですから、どこも手放したくはないのです。

どこまで一般的になっているのかは、定かではないのですが、オーナーチェンジということで、売買される以前から住んでいる賃借人の方が居る場合、この物件所有者と賃貸人、管理会社の変更の通知作業が必要になります。

そして、一棟物では隣地、近隣の方への配慮というのも必要になってくるのです。

都心のアパートともなると、住宅密集地にある事が多く、昔から住んでいる方にとっては、いい迷惑になりやすいので、管理会社に対する相当な圧力がある場合も珍しくありません。

これが、自主管理だったらどうなるんでしょうね。
不動産業者でも、この対応が出来る人、出来ない人、きっぱり分かれますから、大変だと思います。

今回の、隣家の方の場合、高齢のおじいさんとおばあさんのようですが、ここ数年で、隣地が立て続けに売買になり、しかもアパートに建て変わったそうです。

ご近所づきあいのある閑静な住宅が、ある日、賃貸アパートに変わり、どこの馬の骨ともわからない賃借人の老若男女の出入り、さらに慣れる間もなく、不定期に入れ替わる、、、。

考えただけでゾッとします。自分が当事者の立場だと気持ちの良いものではありませんね、、、。

「そんな、事情があるなら、余計にナーバスになってるんでしょうね。」なんて私が、口にしたところ。

「いや、全然そういう事じゃなくて、アパートの建て替えに携わった大手のハウスメーカーに文句をいったら、国内旅行に行けるくらいのお詫び金をもらえたそうで、それが、何社かあったもんだから、遠回しにせびってくるんですよ。」

と、前管理会社の方。

なるほど、そういう事もあるんですね。簡単にお金でもめ事を収めようと思ってはいけないのであります。

アパート経営術、本日のまとめ

「近所づきあいが、金所づきあいになっちゃった！」

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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日ノ出と不動産投資セミナー

Blogの更新が滞っておりました！

読者の皆様！お待たせ致しました！

某銀行では、シーエフネッツ渡辺からの持ち込み案件が少ないときは「ブログで近況を確認しろ」という指示が出ているとかないとか。

そんなわけで、１０月も、もう終わり11月ございます！
終電で帰る頃には、上着が必要なほど寒さを感じる日が増えましたね。

先月は、個人的にセミナー強化月間を設けまして、３回のセミナーを行わせて頂きました！
しかも、自主企画の内容ですから、限られた時間で受講される方に、学びを感じ取って頂ける事が目的となります。
作っては直しを繰り返す内に、気づけば深夜。頭の回転が鈍くなり、肩や腰に重みを感じてくる時間帯です。

しかし、私も不動産業者の端くれです。バブル期に活躍された業界の諸先輩方をみならって、『１７時から男』『２４時間戦えます』をモットーに、もっとー仕事に打ち込むのであります！

あれやこれやで、セミナーのレジュメ作りが大変だったのですが、諸先輩方のものを拝借すればいいものの、自分の意地で一から作ってみたもも、これが想像以上に大変なことと気がつきました。

創造だけに。

と、そんなこんなで、通常業務＋セミナー業務＋ｅｔｃと怒涛のミッションをこなした一ヶ月間、振り返れば、、、

徹夜が２回。

<始発まちの人々>

明けの日は、真っ昼間から自分のデスクで、気を失う事もありましたが、、、社内の同僚には温かく見守って頂き何とかやり遂げました！！

その成果もあって、３０名の方限定の有料セミナーで、３割の方に個別相談の指名申込を頂くという結果になりました！

かなりの高確率です！

いやー！恐縮です！！

不動産コンサルタントは、依頼の指名を集めるのが使命ですから、私、ブレイクの予感です。

体までブレイクしないように、捨て身の仕事はいけませんが、献身的に打ち込むことで、必ず朝日のような光明が差すのが、この仕事の醍醐味だと思います。

なお、先月から自分の課ができましたので、クライアントに直接影響がでるような、最重要業務は課員と分担して行っておりますので、ご安心下さいませ。

自分のスキルに挑戦しながら、新しい不動産の投資スキームの開発も仕掛けておりますので、このあたりも、もう少し研究を進めて、形になってくれば、ご提案差し上げる事もあるかと存じます！

頑張ります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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秋の不動産セミナー強化月間！

2014年10月になりました。

10月といえば、私が、かつて不動産業界に参入した月です。

かつてと言ってもつい最近の事ですが、思い返すとゾっとするような、耐え忍んぶ日々が半分以上を占めています笑

ブログを書いていると、知識や時事ネタをもってきて、コメントするのが比較的、楽なのでしょうが、私の場合、日常や思い出ネタが多いので、自分の引き出しの角をつつくような作業になりますので、たまに過去のツライ引き出しを開けてしまった日には、当時の事を思い出して、感傷に浸ってしまう事もあります。

仕事も恋愛も同じですね笑

そういうことがないように、前を向いて日々のチャレンジをネタにして行きたいですね。

秋の味覚、鳥取産の20世紀梨を頂きました！

という訳で、今月の業務スケジュールを組んでいるのですが、えっ！？ということに気が付きました。

セミナーが3本入っております！！

10月11日(土) 

「実例から学ぶアパート投資 2014 ～中級編～」 

東京・銀座

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2014ziturei_tyu.html

10月19日(日) 

「実例から学ぶアパート投資 2014 ～初級編～」 

東京・銀座

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2014ziturei.html

10月25日(土) 

「アパート投資とアパートローンの現状」 

某銀行にて

おぉ～。多い～。

そういえばそんな打合せを、現職の企画開発室のＳ木君としてました。

強気を張っているとこういう事になります笑

しかも、新ネタ有料セミナーが最初に控えておりますので、今週来週は、日常業務と平行して忙しくなりそうですね！

不動産屋から、不動産講師へ、時代の流れとともに変化、成長していかなければいけませんね！

来年あたりは、全国をツアーでまわるかもしれません笑

幸いにも、セミナー講師経験の豊富な先輩方が多いのが、現職シーエフネッツの魅力ですね！

講師は、こうしなさい！って指導頂いております！

なんつって！

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団体案内セミナー頑張ってます！

先日は、現職シーエフネッツの定番セミナー、フィールドワークセミナーが無料で、楽しんで頂ける、「アセットコンサルタントの下見に同行しませんか？」セミナーを行いました。

毎週木曜日のお昼から、各コンサルタントが交代制で行わせて頂いております。

収益物件の売買取引においては、国内有数の取引件数をこなしていると思われる自社ですが、自社開発の収益物件は、ごく稀にしかありません。

ですから、何かしらの「縁」で仕入れた物件を見極めて、クライアントに投資提案するということが日々の業務になっているのです。

販売図面等の限られた資料から、投資価値を見出し、数字に置き換え簡易分析を行います。

それから、現場を見て判断します。

現場を見る価値のある物件か否かの判断が重要になってきます。

そのような流れで、現地調査をすることになった物件を、参加者の方と一緒に車に乗って見て回るのであります。もちろん、ハンドルも自分たちで握ります。

この日は、チームメイトのＥ田コンサルとのコンビでした。

移動も含めて、４時間程度のセミナーですから、話のプロではない私としては、誰とコンビになるかでテンションが全く変わります、、、。その辺りも気にして頂けると面白いかもしれません、、、。

この日は、４名様のご参加でした。

自社の会員の投資家の方はもちろん、新規のお客様もいらっしゃいます。

物件は、アパートが２に、ワンルームが２というラインナップ。前日の夜から当日の朝に仕入れた、みずみずしい情報です。

場所は、横浜と、都内は大田区、中央区です。

建築中のアパートがあったり、、、

敷地の空き地をどう使ったらいいかと、駐輪場かバイク置き場、コインパーキングなんて、案を話し合ったり、、、(買う買わないは別で笑)

最寄り駅1分の高台にある洒落た築浅物件に、心ときめかせたり、、、

オーナーチェンジでワンルームを外観とエントランスだけ眺めたり笑(オートロックでは入れませんでした笑)、部屋位置について、議論したり、、、。

傍から見れば、異様な集団に見えるので、配慮も必要ですが、皆様、不動産をこよなく愛する方ばかりなので、話も盛り上がれば、お知恵を拝借したり、私が思い出せずに詰まっている言葉があれば、そっと気づいて口にして下さったり、楽しい時間を過ごさせていただきました。

セミナー途中で良い物件に出会ったらどうするかですか？

私だったら、通りがかりのコンビニで、自分の名前で買付申し込み書をFAXして、1番手を押さえます！！

そんな無茶苦茶なやり方あるかい！

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最近のワンルーム市場動向について

さて、久しぶりにワンルームの無料セミナーを行います。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

◆◆ワンルーム投資の最新市況と投資指標について学びませんか？◆◆
◆◆  　  「ワンルーム入門講座～物件選びのポイント解説～」     ◆◆
◆◆　6月14日(土)  東京支社開催　 13時より(12時45分受付開始)◆◆

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
題目は、「ワンルーム入門講座～物件選びのポイント解説～」ですが、、、
昨今のワンルーム投資市況、今期から新しく加わった金融機関を踏まえた内容で、
お伝えする予定です。

以下、ポイントです。

・ワンルームマンション投資の基礎おさらい編

・利回りが下がっている市況で、どう投資するか。

・掘り出し物の高利回り、低価格物件を購入するコツ

・あたらしい金融機関の上手な活用法

上記を、２時間程度でお伝え致します。
これから、不動産投資を始める方はもちろん、追加投資の方にもお勧め致します。

セミナーの後は、「ワンルームミニ購入会」(有料)です。
こちらは、弊社のワンルームの仕入れ担当から直接プレゼンが行われます。

ご参加されない方は、私の「無料個別相談会」を同じく東京支社にて行います。
ご希望の方は、セミナーのお申込フォームにて「個別相談希望」とご記入下さいませ。

お申し込みは、ホームページからどうぞ！
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/201406141r2semi.html

①セミナーのみ

②セミナー

③購入会両方

上記の三種類のお申し込みボタンがございますので、ご注意下さいませ。

それでは、お会い出来ることを楽しみにしております。
どうぞ、よろしくお願い致します。

最近のワンルーム投資市況気になる！という方・・・投票ください！


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不動産を買わない

「不動産を買うことを目的としない」

と、考えてみる。

なぜこのような事を言い出すのかというと「買う事」目的としている人は、「失敗」する可能性が高いと考えるからだ。

そもそも買わないとはじまらないのが不動産投資では？と思う方もいらっしゃると思うが、実際には不動産投資は思い立った瞬間からはじまるのである。

例えば、ある日ラーメン屋をやろうと、思い立った場合の行動を想像してみて欲しい。

私だったら、すぐにお店を開かない。
まず計画が大切だと考えるからだ。

・市場調査
・コンセプト
・商品開発
・出店地域
・運営計画
・店舗設計
・資金計画
・人材確保
などなど

パッと１０秒程で上げるだけでもこれだけ上がる。
もちろん、わざわざラーメン屋を経営するのにとりあえず箱を借りてから考える人の方が少ないと思う。

仮に、出資する立場、経営をする立場、接客する立場、すべて自分で行う人、どの立場でも事業計画を綿密に立ててから、実行に移人が多いだろう。

わざわざ、失敗する可能性を広げる必要はないからだ。

豪雪後の屋上点検にて。

不動産投資も同じではないかと思う。

しかし、銀座にあるオフィスで、不動産コンサルタントと名乗っていると、実に色々な相談をうけるが、こちらが心配になるほど、行き詰まっている人もいらっしゃる。

そういった人は、皆様、「とりあえず始めてみた」とおっしゃる。

利回りだけを参考に、地方でもどこでも無差別に買い続けた結果である。
だからといって、そういった方も皆、普段から行き当たりばったりに生活しているわけではない。
名のある大企業の管理職の方でもそういったミスをおかしてしまう。それを巧みに勧める手口の「やり手」業者の陰も見え隠れする。

その前に、充分に計画を練る時間はなかったのだろうか。
想定されるリスクを把握することは、できなかったろうか。

リスクヘッジの検討は充分だったろうか。

私は、投資といえども、不動産賃貸業としての事業計画が重要と考える。
これから始める方は、安定した基盤をつくるところから、計画をしてもらいたい。

上記の背景から、下記の定例セミナーを今週末開催する。
前回に比べて、新たな内容も加わる。

ネタには困らないのが困り所である。

◆ 2月23日(日) 時間 13:30～16:30 (13：00 開場) ◆

  失敗から学ぶ不動産投資

開催場所：CF Net's東京支社　

参加料：無料
(お申し込みはこちら)

「ぜひ、お気軽にご参加下さい。」

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イヌも喜ぶ物件

それは、

ワン！ルーム。

プードルがサードルに乗っていました。

はっ！

ただでさえ寒い日なのに、グッと冷え込みましたね。

もしかすると雪が降るかもしれません。。

その時は、私が原因です。

申し訳ございません。

そういえば、去年も、都心のワンルームをお求めのクライアントを車にのせて、ご案内という事で銀座の事務所を出て十分もしないうちに、大雪に見舞われました。

ブレーキは利かないわ。気は利かないわ（それは昔から）、ハンドルはとられるわで、余りの危機感に、クライアントには途中下車いただき地下鉄でご帰宅頂きました。

私も、銀座のオフィスに帰還を試みるも、力及ばず途中放棄で、コインパーキングにこういん(強引)に入れて、メトロに乗車しました。

インフラの整った東京都といえども自然の猛威に、数時間で機能不全に陥るということを知りました。

そして、私は雨男ならぬ雪男の呼び名を頂きました。

不名誉です・・・。

さて、無事に帰った話から、冒頭に返りまして、来週ワンルームの購入ポイント基礎セミナーの講師を致します。場所は、弊社の銀座オフィス・セミナールームです。

◆ 2月15日(土) 時間 13：00 ～ 15：00予定 ◆

ワンルーム入門講座 

～物件選びのポイント解説～

場所：CF Net's東京支社　

参加料：無料

お申し込みはこちら

「たかがワンルームされどワンルーム」

「ワンルームを笑うものワンルームに泣く」

「ワンルームは一日にしてならず」

「ワンルーム長者」

いわずとしれた都心居住系投資物件の最小単位です。

ゆえに安い！！

まだまだ、23区内でも新耐震で500万代の物件価格が狙えます！

物件さえ見極めれれば、インカムはもちろん、キャピタルも狙えます！

しかし、この見極めが難しいところ！

立地が良い！家賃が高い！駅から近い！グレードが高い！そういう、わかりやすい物件は、相場も高い！

全てのバランスの調和が大切です。

犬も食わない物件を買わない為にも、購入条件を絞りましょう！

そして、今年一年で相場はどこまで上がるのか！？

上げ相場で、良い物を購入するにはどうしたらいいのか！？

答えが見つかるかもしれません！

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現場主義セミナー

さて、明日は私当番、年初のミニフィールドワークセミナーです！

略して、ＭＦＷ！

シーエフネッツでは、毎週土日、一棟コース・ワンルームコースでその時売り出し中の物件を、見て回り我々プロから見たポイントを解説させて頂いております。

・不動産投資がしたいけど、建物の善し悪しがわからない方

・現在の市場相場が知りたい方

・コンサルタントのここだけの話が聞きたい方

・不動産投資の同志を作りたい方、交流したい方

主に上記が魅力ではないでしょうか。
机上ではわからないポイントが学んで頂けるセミナーです。

しかも、なんとご参加費は、一回

6,000円(税込み)

弊社のゴールド会員・プラチナ会員の方は、

4,800円(税込み) なんと！２０％OFF！

この料金が高いか安いか決めるのはあなた次第です！

今月のミニフィールドワークスケジュールはこちら！

私もご一緒にまわるからには、損はさせません！

いえ！私達ですね！常に２名体制のサポートです！

あしたの相方は、この方！

Ｅ田CPMです！

シーエフネッツが生んだ、叩き上げコンサルタント！

プロパティマネジメント・賃貸の管理・募集の現場を知り尽くした男です。

私「さて、Ｅ田さん！明日は、頑張りましょう！いい物件仕入れました！？」

Ｅ田さん「いい物件あるよ。」

私「さすがです！豊島区ですか！？築も浅い！値段も手頃！いいじゃないですか！」

Ｅ田さん「うん、中で放火殺人があったみたいだけど、賃貸ついてるし、大丈夫だよ。」

私「ですよね！現場ではそんなこと気にしてられないですよね！・・・って、アカンがな！」


・・・。


明日が心配です。。。

それでは、本日のお題目！

Ｍ・・・まさに！

Ｆ ・・・フレッシュで！

Ｗ・・・ワンダフル！

ミニフィールドワーク無料だったら参加してみたいという方・・・投票ください！


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