2014年9月29日月曜日

団体案内セミナー頑張ってます!

先日は、現職シーエフネッツの定番セミナー、フィールドワークセミナーが無料で、楽しんで頂ける、「アセットコンサルタントの下見に同行しませんか?」セミナーを行いました。

毎週木曜日のお昼から、各コンサルタントが交代制で行わせて頂いております。

収益物件の売買取引においては、国内有数の取引件数をこなしていると思われる自社ですが、自社開発の収益物件は、ごく稀にしかありません。

ですから、何かしらの「縁」で仕入れた物件を見極めて、クライアントに投資提案するということが日々の業務になっているのです。

販売図面等の限られた資料から、投資価値を見出し、数字に置き換え簡易分析を行います。
それから、現場を見て判断します。

現場を見る価値のある物件か否かの判断が重要になってきます。

そのような流れで、現地調査をすることになった物件を、参加者の方と一緒に車に乗って見て回るのであります。もちろん、ハンドルも自分たちで握ります。

この日は、チームメイトのE田コンサルとのコンビでした。

移動も含めて、4時間程度のセミナーですから、話のプロではない私としては、誰とコンビになるかでテンションが全く変わります、、、。その辺りも気にして頂けると面白いかもしれません、、、。

この日は、4名様のご参加でした。

自社の会員の投資家の方はもちろん、新規のお客様もいらっしゃいます。

物件は、アパートが2に、ワンルームが2というラインナップ。前日の夜から当日の朝に仕入れた、みずみずしい情報です。


場所は、横浜と、都内は大田区、中央区です。


建築中のアパートがあったり、、、


敷地の空き地をどう使ったらいいかと、駐輪場かバイク置き場、コインパーキングなんて、案を話し合ったり、、、(買う買わないは別で笑)


最寄り駅1分の高台にある洒落た築浅物件に、心ときめかせたり、、、


オーナーチェンジでワンルームを外観とエントランスだけ眺めたり笑(オートロックでは入れませんでした笑)、部屋位置について、議論したり、、、。


傍から見れば、異様な集団に見えるので、配慮も必要ですが、皆様、不動産をこよなく愛する方ばかりなので、話も盛り上がれば、お知恵を拝借したり、私が思い出せずに詰まっている言葉があれば、そっと気づいて口にして下さったり、楽しい時間を過ごさせていただきました。

セミナー途中で良い物件に出会ったらどうするかですか?

私だったら、通りがかりのコンビニで、自分の名前で買付申し込み書をFAXして、1番手を押さえます!!

そんな無茶苦茶なやり方あるかい!

なんつって!





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2014年9月27日土曜日

あちらを建てれば、こちらが立たず

先日は、取引先の工務店さんの計らいで、建築現場の見学会にご案内頂きました。


私、業務上、新築のアパートも取り扱うことも多いのですが、外見からは分からない、内を知るというのも大変重要かと思います。

設計や工法というのは、数多くありますので、外観は似ていても、建て方は全く違います。
設計図面からそれを読み取ることもできるのですが、部材などは実際に目で見て覚えないと、イメージができません、販売営業上は、それを理解しているか否かが大きく影響するかと存じます。



建物一棟を購入する際のリスクとして建物のリスクは重要だと思います。

構造欠陥はもちろんの事ですが、例えば、断熱材が入っている物件と全く入っていない物件というのも実際ありますので、居住者にとっては、夏は蒸し風呂、冬は冷蔵庫という状態で、冷暖房を使うと果てしなく、光熱費が上がるという状況になります。

家賃+光熱費が、基本的な支出ですから、生活費を抑えたい人は、短期退去する可能性が高いでしょう。

壁が薄ければ、隣室との騒音問題も否めません。

立地や間取りだけで、家賃を判断すると、現況賃料が安いな!賃料値上げ交渉できるかも!退去してくれたら賃料あげられる!と、実は問題は建物にあったとか、先のように回転が速くて空室率が高いということになると、収益性は当然に低くなります。

収益性から、キャップレートを基に逆算した、利回り売買価格が算出されますので、賃料の値付け次第で、大損することもあり得ます。

今回の見学物件は、柱と柱の間に断熱材と遮音シートをいれ、斜材を入れず合板で蓋をする事で、断熱性と遮音性、耐震性をあげているとの説明がありました。


その上に、石膏ボードを張って、壁紙を貼る工程になりますので、木造のアパートといえども、居住環境は良くなりますよね。

その他にも、色々と建て方のポイントがあります。

そういった建物の善し悪しも分からないと、建物の適正価格は分からないという事でございます。

基礎的な性能が低いと、新築でも、築古物件に賃料が負けるという事もあり得るかも知れません。


もちろん、我々、不動産コンサルタントとなると、そういう事も分かっていないといけないと言う事ですね。骨肉をしっかり蓄えていないと、あっという間に信用を失うでしょう。

ここまで覚えたら、終わりという事がないので、飽きない仕事です。

それが私の商い

なんつって。




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2014年9月26日金曜日

不動産投資の現場は揺れていた

私、社内の個人的な業務改善コンサルに取り組んでおりまして、若いスタッフが中心ですが問題点の洗い出しと改善に当たっております。

基本的なテーマは、身体負担の軽減から精神的な余裕を作る事、作業効率化により空き時間を増やし、売上をつくる業務に注力する事。

不動産業と聞くと、とても大きな仕事をしていそうなイメージもありますが、実際は地味な事務作業が多いので、スペースを有効に使う事や、書類の整理から始まり、ペン立ての位置まで、あーでもない、こーでもないと話し合っております。

いずれにせよ、短い期間で結果が出ることが大切です。

成果が目に見えてくると、仕事も楽しくなってきますので、会社や上司の愚痴をいう暇があれば、自分の業務の改善をして、新しい仕事を創り、成果を上げるような、良い循環を作る事が各自でできるようになるはずです。

まだまだ始まったばかりですので、本当に小さな改善から始めています。
たとえば、会社の標準環境は、こちら。ノートパソコンのみというところです。作業が始まると書類やら付箋やら散らかってしまいます。



改善を始めたスタッフのデスクがこちら、ディスプレイと、机上台を設置してデスク周りの収納が増えています。



ノートパソコンは、目線が斜め下に向きますので、眼精疲労や姿勢が悪くなるなど、長時間の作業には向いていません。


これを皆、自分の実費でやっているのですから、やる気が違います。

会社に仕掛けられなくても、自分から成長や成功に向かって変化する環境ができつつあります。
もちろん、皆が皆、そういう風に行動できないところが、人間の面白いところです。

・全く興味がない人

・興味はあるが、変化する事に戸惑う人(今は余裕がないとか言う人)

後者の場合は、周りが手を貸すことで、変化を促してあげれば良いのです。
あくまで、ビジネスの現場での判断や行動は早い者勝ちですから、そのスピードを感じて貰う事と、周りと協力することで、自分の足りない点を補える事を実感してもらえると、仕事に対する姿勢も変わります。

なので、色々とディスカッションというか、話が説教臭くなる事もしばしば。

先日も、あるスタッフから相談を受けているうちに、盛り上がってきて、、、。

『わたなべさん!じしんですか!?』

私「当たり前だよ!自信あるよ!自分を信じれない奴が、人を信じれるわけないじゃないか!」

『いえ、ゆれてます。』

私「揺れてる!?そんなわけないだろ、俺は自分を信じてるし、お前が必ず今よりもずっと出来るようになるって信じてるから!」

『いえ、そうじゃなくて、今、地震で揺れてませんか?』

ん!?

そう言えば、グラグラしております。

・・・・。

『馬鹿野郎!多少の地震なんて気にならなくなるくらい集中して仕事しなきゃだめだんだよ!』

と、とっさに誤魔化す私。

暑苦しい、見苦しい。かっぱえびせん。

なんつって!




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2014年9月25日木曜日

無料のノウハウと儲かるノウハウ

先日、私のセミナーにご参加頂いたお客様に頂いたひと言。

「渡辺さんのブログって、他と比べて不動産投資のノウハウなんてほとんど載せてないのに、ブログランキングが上位ってすごい事ですよね。」

うっ!するどい指摘!

確かに、ブログネタにするにも、ノウハウ的な事を掲載した方が、ウケはいいでしょうし、そこから情報、知識を得て頂くことで、喜んで頂けることもあるでしょう。

ただ、プロの現場でやらせて頂いている以上は、無料でそういうノウハウや情報を公開するにも限度を持った方が良いと考えてみたり、現場の日常的な事を乗せた方が、楽しんで頂けると思いながら、執筆に当たっております。


もちろん、お金を支払う価値がある仕事をしておりますので、不動産事のご相談はお気軽にお問い合わせ下さいませ!!トラブル、困り事も歓迎致します!!

というわけで、前回の除草の序章の続きです。

除草といえば誰にでもできる事ですが、都心のアパートは、狭小の土地に、隣家と窮屈に建っている事が多いのですが、今回も例に漏れず、、、。



せ、狭い、、、。

ここをどう通れというのでしょうか、、、。

ものは試しにと、カニ歩きで入ってみると、な、何とか抜ける事ができました。

目の前には汚水管ですので、引っかけて壊した日には、悲惨な事になる危険性があります。

アパート、マンション経営も恐れていては、前に進めないのです。

ということで、七つ道具の軍手ひとつで、除草作業完了です。

通報の通り、蚊も結構いましたが、私は、田舎育ちの特異体質なのか、蚊に刺されてもかゆみを感じる事がなかったり、感じてもものの30分程度で治まるので、気になりません。

あと、ゴキブリだとか蜂だとか毛虫だとかの虫の類いも全く平気です。

だからといって感染のリスクは減らないと思いますが、、、。


写真には写っていませんが、隣の家の分も刈っておきました!


作業自体は、ものの10分程度でしたので、お手のものです。いい汗かきました!!


最初に、連絡が入ってから、ものの2時間、短時間での解決ですので、かなりの売上になるかもしれまん!!

その理由は、

「草刈りまだですか?」という問いかけに、

「もう、刈りましたよ。」と返せば、、

「儲かりましたよ。」

という事になる理論です。

Yes!!何事も明るく前向きに!益々、商売繁盛ですね!!


なので、この時着ていた、有楽町のマルイで奮発して買った、7700円のワイシャツは、作業で破れたので買い換えます!

しかし、こうしてみると、お腹周りにゆとりが出てきた私です。

不動産管理士業は、問題山積みですね!

頑張ります!!




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2014年9月23日火曜日

建物管理とデング熱対策

さて、ブログの更新停滞が止まりません。
私自身、なかなかの難題になっております。

止められない、止まらない「わたなべ日報」を目指しております。

先日の事ですが、私宛に一本の連絡が入りました。
連絡の主は、先日売買決済したアパートの前建物管理会社の担当者さんから。

「アパートの隣の住民の方から、建物の裏に草が多い茂ってるから、すぐに除草してほしいと連絡がありました。」

なるほど、除草の依頼です。
こういう場合は、現職シーエフネッツのオンサイトマネジメントチームにて対応させて頂いております。

現場スタッフの紹介はこちらのブログが分かりやすいです。

『不動産コンサルティング会社CFネッツ本社スタッフブログ』
http://blog.livedoor.jp/cfnets_konandai/

とはいえ、売買事からの管理の引継ぎとなると、私の業務範囲にもなりますので、取り急ぎ、隣の家の方の電話番号を伺い、連絡を致しました。

電話に出た方は、70代くらいのおばあ様のようです。
余談ですが、私、前職にてマスターした職業能力で、電話の声で人の年齢を9割方、当てる事が出来ます。

「管理会社変わったの?草?そうなの。草が多い茂ってるから、蚊に3ヶ所も刺されちゃったわよ。痒くて痒くて。」

ですと!?

今、都内は蚊から感染するデング熱が話題になっております!!

最悪の場合、致死に至ることもあるそうです!

自社の管理するアパートが原因で、一人の女性が命の危険にさらされているのです!

これは、担当部署の出動を待っていられないほどの緊急事態!

私、緊急出動であります!

銀座から車を走らせ、現場に到着致しました!


こ、これは、ひどい状態です!!

しかし!うろたえていては、いけません!

人命が掛かっているのです!

早速、バッグから、私の不動産コンサルタント7つ道具のひとつを取り出します!


軍手です!

いつ何時も、で手がくならないよう、怪我をしないようにバッグに忍ばせて携帯しております。たまに、1億円の売買契約書と一緒に移動することもあるくらいです!

この軍手を使って、除草に挑みました!

しかし、これは、序章に過ぎず難関に立ち向かう事になるのでした。


除草(じょそう)

序章(じょしょう)。


なんつって!


つづく!!





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2014年9月21日日曜日

季節と融資条件の変わり目に。

ブログ更新に難儀中です。
ちょっとしたタイミングの掛け違いで、更新が滞るようです。

自分のペース配分の管理が難しいということですね。

そんなわけで、どうも今週はトラブル続きでございます。

トラブル処理とその解決に時間を取られておりました。

例えば、全く心配していなかった融資が売買契約の前日に駄目になったり、予期せぬところで、クライアントにご迷惑をおかけする事になったり、、、。

しかし、事が起こった時に、その原因が頭に浮かんでしまうが故に、自分の至らなさを痛感し、それを反省していく作業が続いています。

要は、事が起こる前の早い段階で、押さえておくべきポイントがあるのです。

手を尽くした上で、起こるトラブルは仕方ないとしても、良く考えていればわかる要所を押さえておかなかった為に起こるトラブルは、大小は有っても立派な人災です。

どこの業界でも同じことが言えるのではないでしょうか。

私も不動産業界の端の方で、頭を抱える日々が続いております。

そんなわけで、キャンセル案件の売主さんの事務所に(徒歩と電車で)飛んでいき、お詫びと再度、客付のチャレンジのお申し入れに、行って参りました。

通された応接室に入ってきた色黒で強面の体格のゴツイお兄さんを見たときには、指の一本も覚悟しましたが、現代では「反社会的勢力の排除ための条項」も謳われて業界も厳しくなっていますので、そういう事に遭遇する事はありません。

あくまで、私の妄想の世界です。

意外にも、筋を通して話をすれば皆さん分かって下さいます。感謝、感謝です。


というわけで、一難去ってまた一難の一週間でした。

そんな話を社内でしていると、某新人スタッフが、予期せぬ災難つながりで、こんな告白を、、、。

「実は、座り仕事が長くて、になったんです。」

そうか、そりゃあ終いだな。

The end だけに。

なんつって!お大事に!

彼曰く、ボラ○ノールは効くそうです。




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2014年9月15日月曜日

大阪駅前と投資物件

先日は、珍しく銀座のオフィスをび出して出張に出ました!


新幹線に乗るのは、5月にCPMの授賞式に京都に行って以来です!

たまの事ですから、指定席の切符を購入するにも、戸惑ってしまいますね。何とか無事に乗車出来ました!自宅を出てから30分もかからないので便利です。



そして、降りた駅は、ここです!

新大阪駅!!

実は、私が投資不動産業界に入って最初に販売した物件は、この新大阪駅前の新築ワンルームでした。

確か、家賃は20平米で6.6万円だったかと思います。

そして、購入頂いたのは、札幌の方でした。当時の上司に同伴してもらっていた頃の話です。

窓を開ければ、新幹線!!」なんてコピーで電話営業をしておりました。

そのほかにも、私にとっては色々と、思い入れのある土地でございます。

エスカレーターも、ここでは左を空けて右側に整列します。東京は逆ですね。偶然にも阪神ファンのカップルもフレームに納まりました。

人のキャラクターも、濃くなってくるのは何故でしょうか。



新大阪駅から大阪駅にて下車し、地下に下りて、梅田の地下街ディアモールを抜けます。

直結の出入口から、十数年前、私の親知らずを抜いてもらった歯医者のあるビルの5階フロアへ到着です。


わたなべの目的地、お気づきになった方いらっしゃいますでしょうか。

そうです!
こちらです!



CF Net's大阪支社ですー!!

実は私、今回が初めての訪問です!!

えっ!?もしかして!転勤!?なんてことはございません。

この日は、西日本にお住いのクライアントの為に、売買の契約場所としてご利用頂く為です。

なお、今回の売り主は、東京の方ですので、同席ができません。こういった場合の契約方法を「持ち回り」と言います。
この場合の手付け金は、こちらで現金で預かって売り主に届けたり、振り込んで頂くなど柔軟に対応できます。

写真は撮り忘れましたが、大阪支社勤務の、S部さんK村くんも元気でしたので、顔をみれて良かったです!

契約も無事に締結され、お二方と慰労会もかねて近くの,

安い!

旨い!

飲み放題!の

ビアガーデンヘ!

ここでも、酔っ払って写真を撮るのを忘れました!

遠く離れていても、同じ社の志を持った仲間ですから、今後も協力して行きたいと、改めて感じた1日になりました!

わたなべにとっての大阪は、故郷を出て初めて暮らした地であり、前職のデベロッパーの本社があり、神戸大阪京都のマンションを沢山販売させて頂いた縁がある地ですので、思い入れも強い土地です。

やっぱ!好っきゃね〜ん!

なんつって!

これを機に、出没する機会が増えるかもしれません。




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2014年9月14日日曜日

2億4千万の不動産取引に

ブログも2日振りの更新になりました!

毎日更新するのも、なかなか難しいものです。

しかし、仕事の方は順調(大目にみて)にご縁を頂いております!

先日の買い付けも売渡までまとまり、今月における売買契約、請負契約の取扱い合計金額は、既に4億円に達する見込みでございます。

クライアントの皆様、
お取引先の皆様、
同僚の皆様、
誠にありがとうございます。
若輩者にも関わらず、貴重なご縁の仲立ちをさせて頂けるありがたさを噛み締めております。

もちろん、難無く進む取引ばかりではありません。

諸処の問題を紐解き解釈し、四方八方良しの取引に導くことが不動産コンサルタントを名乗る私に科せられた責務になるのであります。

物件の難は、立地、建物、居住者、近隣住民に始まり、融資や取引上の難題、果ては自分が至らぬ難でご迷惑おけすることもあるのです。

ひとつの取引がまとまるという事は、文字通り、有り難き事なのです。

神様、仏様、御先祖様に感謝の日々でございますね。

さて、今月も折り返しがみえてきたところです。
5億円規模まで取引額も伸びるかもしれませんね。

そんな話を、契約で訪問したアパートデベロッパーさんとの席で口にした私に、

「そうなんですかー。私も今朝、自社資産の売却で、9億円の売買契約書に捺印してきたんですよー。流石に手がふるえましたー。」

とのこと。

、、、不動産取引の世界はまだまだ天井知らずなのであります。

取引額が大きければ立派という訳でもないかもしれませんが、わが国、日本ではある著名な方の言葉があります。

「出会いは、億千万の胸騒ぎ」

前職の上司が夜な夜な私に唄い聴かせて下さいました。不動産営業の子守唄です。

手が震える緊張感よりも、胸が震えるほどの感動的な取引にしなさいよと言う意味にとらえております。

お陰様で、仕事帰りのビールが美味しいのであります。

今宵は麒麟にて祝杯


私は不動産屋なので、願掛けで発泡酒を欠かしません。

「八方良しの首都物件」

略して「八方首」なのでありますー!

ええ加減にしなさいっ!

ありがとうございましたー!




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