今年一番の物件と不動産投資の失敗

今月も残すところあと僅かというところです。

お陰様で、月内に６棟の買い付けを頂きました。私とパートナーのE田君と２人での成果ですから、割と多くの案件の販売に携わっている方ではないでしょうか。

皆様、本当にご多忙の中で物件の購入を検討頂いておりますので、こちらとしても誠に頭が下がる思いでございます。

感謝申し上げます。

我々も、ご検討にあたって出来る限りサポートをすべく、日夜問わず、対応をさせて頂いております。同じ物件でも、投資家によって検討プロセスやタイミングは大きく変わるのであります。

例えば、電気もまだ通っていない新築物件を夜に案内する事もあります。

先日は、懐中電灯を忘れたので、E田君は、個人と業務用のスマホ2台のライトを使って室内を照らしプレゼンをしておりました。さすが、プロですね笑

最近、改めて感じるのは、不動産投資と賃貸運営を別として分けて考える必要があるということです。

投資のリターンを求めると高利回りな物件に目が行くのですが、利回りが高い理由は単純で、リスクが高いということです。

その原因として主に、

・立地に難あり

・建物の老朽化が著しい
・賃貸管理上の問題で入居者に難がある
・事件事故などの問題がある

など、表面上には見えてこない悪条件を見抜く事がもとめられます。

しかし、基本的には、不動産業者の調査責任は、宅地建物取引業法 第35条に基づきますから、賃貸運営上の問題や、各リスクを加味した適正な購入価格については、投資家の責任となります。

要するに、大げさな認識になるかもしれませんが、業者が不動産投資を勧めるにあたっては、儲かる物でなくても良いのであります。利回りが高く、リスクの高い物件を主に販売する業者さんも少なからずいるという事なのです。怖い話です。

逆もしかりで、利回りが低い物件は、リスクも低いと見たいところですが、そこは、単純にいかないのが難しいところです。やはり、適正な価格の割り出しを誤ると、高買いする事になるので、赤字になります。わざわざ投資をしたのに旨みがないということになります。

ただ、不動産投資、賃貸運営の良いところは、大概の失敗はお金で解決出来る所です。

ローンの返済負担が大きければ繰り上げ返済すれば良いし、
建物に問題があれば修繕、リフォームすれば良し、
入居者に問題があれば立ち退きしてもらい、
空室が埋まらない、賃貸市場で劣勢にあれば損切りして売り抜けても良いとなります。

そうなると、1番やってはいけないのは、自己資金もないのに、フルローンで買う人ということになります。たとえ、年収が高くても、資金が貯まらない生活を改善しなければ投資をやってはいけないですね、、、。

そんな事を考えながら、物件の良し悪しと、投資計画をひとりひとりの方の目的とレベルにあわせて提案をさせて頂いております。

先日もこんな事が、ありました。

買い付け申込書に署名を頂いた矢先、

「この物件、今年一番の物件って言いましたよね？」と聞かれ、

「そうです。立地だとか利回りからすると一番といっても過言ではありませんね。」と応える私。

「でも、前に指値が駄目でキャンセルした物件も、今年で一番って言ってましたよね？」と鋭いご指摘が、、

「そ、そうですね。あの時はあの物件が一番でしたね。指値がまとまればの話でしたし、、、。」と苦しい言い訳をする私。

う〜ん！

リップサービスもほどほどに！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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