「今年中に買える物件をさがしてるんですよ。」
と、いう依頼を頂きました。
本業の年収が、千万クラスになると、そこに加わる不動産の家賃収入も税金(所得税・住民税)でごっそり持って行かれるので、
その為の対策として、物件の追加購入を行い、購入時の諸経費で所得圧縮を希望する方がいらっしゃいます。
ちなみに、不動産の家賃収入に対する課税の仕組みを簡単に説明しますと、
と、なります。
課税所得に対して所得税率が決まっています。
以下の様になっています。
(平成27年分以降)
課税される所得金額／税率／控除額
195万円以下／5％／0円
195万円を超え330万円以下／10％／97,500円
330万円を超え695万円以下／20％／427,500円
695万円を超え900万円以下／23％／636,000円
900万円を超え1,800万円以下／33％／1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下／40％／2,796,000円
4,000万円超／45％／4,796,000円
※参考：国税庁HPより https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm
上記のように計算します。
例えば、給与所得のみの課税所得が、1,500万だとすると所得税率は、33%です。
そして、住民税が一律10%＋均等割など(自治体によって違う)になりますので、単純な課税率は、43%です。
そこに、不動産所得が加わりますので、仮に400万だとすると、給与所得と合算して、1,900万の課税所得になります。
すると、所得税率はワンランクアップして、40％に、住民税と合わせて、50％になります。
この点もしっかり試算しておかないと、家賃収入のキャッシュフローは、想定を下回り、ひどいと半分以下、マイナスになることもあります。
色々と頭を捻っても、脱税との境もわからない状況になってきますので、手っ取り早いのが追加購入に伴う諸経費の計上ということになるワケです。
それはそれで有効な方法だとは思うのですが、慌ててヘンな物件を買わないようにして頂きたいところです。
不動産を買うというは、中々しんどい作業です。
それだけを、じっくり考える暇がない人の方が多いのではないでしょうか。
忙しい仕事の合間を縫って、我々不動産業者にあたったり、売買情報を精査したり、銀行、税理士にもあたることもあるでしょう。
私のクライアントも様々な状況の方がいらっしゃいますので、皆様の空いた時間に対応できるように体制をとっております。
ただ、生の取引後となので、コールセンターを儲けるワケにもいかず、自分の時間を空けるしかありません。
朝方でも、日付の変わる頃でも、電話が掛かってくれば出来る限り対応をしております。
それだけ、大事な取引の連続なのであります。
そういう仕事ができる人も多くはないのであります。
「堪え性がない」人には、出来ない商売。
我慢強い私にとっては、こらええ商売。
なんつって！
と、いう依頼を頂きました。
本業の年収が、千万クラスになると、そこに加わる不動産の家賃収入も税金(所得税・住民税)でごっそり持って行かれるので、
その為の対策として、物件の追加購入を行い、購入時の諸経費で所得圧縮を希望する方がいらっしゃいます。
ちなみに、不動産の家賃収入に対する課税の仕組みを簡単に説明しますと、
＋給与年収
▲給与所得控除(給与年収により増減)
▲基礎控除(38万)
▲その他控除(主に扶養控除・社会保険料など)
――――――――――――――――――――
現行の課税所得
と、なります。
課税所得に対して所得税率が決まっています。
以下の様になっています。
(平成27年分以降)
課税される所得金額／税率／控除額
195万円以下／5％／0円
195万円を超え330万円以下／10％／97,500円
330万円を超え695万円以下／20％／427,500円
695万円を超え900万円以下／23％／636,000円
900万円を超え1,800万円以下／33％／1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下／40％／2,796,000円
4,000万円超／45％／4,796,000円
※参考：国税庁HPより https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm
課税所得×税率－控除額＝所得税額
上記のように計算します。
例えば、給与所得のみの課税所得が、1,500万だとすると所得税率は、33%です。
そして、住民税が一律10%＋均等割など(自治体によって違う)になりますので、単純な課税率は、43%です。
そこに、不動産所得が加わりますので、仮に400万だとすると、給与所得と合算して、1,900万の課税所得になります。
すると、所得税率はワンランクアップして、40％に、住民税と合わせて、50％になります。
この点もしっかり試算しておかないと、家賃収入のキャッシュフローは、想定を下回り、ひどいと半分以下、マイナスになることもあります。
色々と頭を捻っても、脱税との境もわからない状況になってきますので、手っ取り早いのが追加購入に伴う諸経費の計上ということになるワケです。
それはそれで有効な方法だとは思うのですが、慌ててヘンな物件を買わないようにして頂きたいところです。
不動産を買うというは、中々しんどい作業です。
それだけを、じっくり考える暇がない人の方が多いのではないでしょうか。
忙しい仕事の合間を縫って、我々不動産業者にあたったり、売買情報を精査したり、銀行、税理士にもあたることもあるでしょう。
私のクライアントも様々な状況の方がいらっしゃいますので、皆様の空いた時間に対応できるように体制をとっております。
ただ、生の取引後となので、コールセンターを儲けるワケにもいかず、自分の時間を空けるしかありません。
朝方でも、日付の変わる頃でも、電話が掛かってくれば出来る限り対応をしております。
それだけ、大事な取引の連続なのであります。
そういう仕事ができる人も多くはないのであります。
「堪え性がない」人には、出来ない商売。
我慢強い私にとっては、こらええ商売。
なんつって！
●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
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