売買契約の際は、融資得約を忘れずに

ある日の業務中の会話です。

「ゆうしとくやくって、いつだっけ？」
と、私はチームのU田君に問いかけました。

U田君は、不動産業界１０年選手で大手の営業畑を渡り歩いた頼りがいのある経歴の持ち主ではありますが、私のチームに来てからは、日中、物件を見に行くよりも、クライアントの接客をするよりも、ひたすらに、朝から晩まで、銀行の渉外担当と折衝するという重要な役割をやってもらっています。

そのため、融資特約の期日の管理もしてくれています。

＜写真のピントが合わないほど、細身です。＞

ちなみに融資特約日とは、融資を利用して不動産を購入する際に、売買契約締結後、銀行に本審査を申込み、その結果が、融資否認であったり、承認条件が事前に契約書に申し出ていた条件と異なったり、その受け入れが困難であった場合に、設定期日までであれば、白紙解約できるという買主の為の特約になります。他に、融資条件は通ったけども、団体信用生命保険の審査に落ちるというケースもあります。

この際の解約の場合は、手付金や、仲介手数料などの金員も買主に返還されます。
万が一の時には、 助かりますね。

実は、わりと収益物件、一棟物などの高額な融資になると、融資特約による解除、いわゆるローン解約になることが、業界内では多いと聞きます。
業者さんでも経験の浅い人や、スキルの低い人は、実際に解約が多いですね。

私自身は、自分の案件での融資特約による解約は、これまで一度もありません。
もちろん、 通常は白紙解約など、余裕をもって取り組みたいところですが、取引数が多くなると危ない橋も少なからず出て参ります。

そこをどう乗り越えるかも腕の見せ所です。
先の、団信保険の否認の予防のために、事前の健康状態や検査、入院、通院などの情報を事前に伺うようにしておくと、解約は少ないです。

反対に、期日前に承認が降り、猶予があるのであれば、より良い融資条件を求めて複数の金融機関に当たることもできます。

それが、我がコンサルチームの融資得約サービス！なんつって。

と、いうわけで、

「融資特約は、４月３０日です。」
と返事が返ってきたので、

「そうか、じゃあ、まつか、、、。」

と私が、呟いたところに、彼はすかさずこう言いました。

「さぶっ。あ〜鳥肌立つわ〜 。」

私はムッとしましたが、しかし、その意味がふと浮かんできました。

「末まで待つか！ってなこと言うてへんわ〜！」

というわけで、今週の金曜日、４月17日に融資にフォーカスした内容のセミナーを行います！！

『今年の不動産投資は、好条件融資で勝ち進め！ 』

19時半スタートの2時間セミナーです。場所は、八重洲方面です。

最新のアパート、マンションの融資事情をお伝え致します。

詳細は、こちらです！

只今、予定人数をオーバーした為、会場も広いところに借り替えております！

奮ってご参加ください！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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固都税と取得税を払うとポイント還元

なんと！東京都は、今年度から固定資産税、都市計画税の支払いについてクレジットカード対応にするそうです。

土地や建物など不動産の所有権を持つと、毎年1月1日時点の所有者に対して、各都道府県から固定資産税、都市計画税の請求書が届きます。略して固都税ともいいます。

同じ都道府県なら、複数の物件を所有していても、まとめて請求をして下さいます。

今までは、送付される納付書をつかって、コンビニや各金融機関で現金払込するか、事前の申し込みをして銀行口座から自動振替を利用するなどの方法でした。

おっと！不動産取得税も利用可能ですね！都内のマンション、アパート、ビルなどの事業用不動産になるとうん十万、うん百万になります！

さて、クレジットカードは、WEBの専用ページから手続きするようですが、その利点はなんでしょうか。

手軽さもあるでしょうし、損得でいえばポイントやマイルの還元でしょうか！

100円につき１％のポイントバックで、更に1ポイント１円分として利用できるものですと、5万円の支払いで500円、10万円で1000円の特になりますね！

いやー、便利な時代になりましたね。

消費税の事を考えると、1％でも消費がへらせるのは、いい事です。

ただし、今回の東京都の決済システムは決済手数料がかかるようです、、、。

税金ですから、カード決済採用で消費は伸ばせないので、徴収を促すのが目的ですからね。

それを踏まえても、得する、還元率の高いカードをご利用の方であれば、良いですね。
そもそも、利用限度額の問題もありますが、、、。

クレジットカードといえば、先日、会社の仲間で花見をしようということになり、せっかくだから、人気のある都内某所のカフェレストランでも予約しようということになりました。

テラスから桜が拝観できるのが魅力です。

予約は、一週先の日時でしたが、さすがに超人気のレストランで、予約は既に一杯とのこと、予定変更をせざるを得ない状況になりました。

しかし、幹事役を任せた同僚は、お店にかけた電話を、別の番号へかけ直したではありませんか。

すると、あれよあれよという間に、そのレストランの予約がとれたのであります！

一体何が起こったかというと、彼の持っているクレジットカードは、一般カード、ゴールドカードの上位ランクのプラチナカードで、その専用ダイヤルに掛けると、このような融通を叶えてくれるそうです！

彼は、私と同じ安月給の会社員なので、プラチナカードを持つなどありえないのですが、「御実家」の恩恵もあって、利用できているそうです。

私自信は、ステータスなどすてーたっスなのですが、世の中にはリッチなサービスもあるものです。。。

実家のありがたみをじっかんですね！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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買える立地で、リッチに変える。

さて、ある不動産投資家の方に、先日、相談を頂きました。
区分のワンルームマンションをコツコツ買い続けていらっしゃる方です。

さすがに、コツコツしすぎて、事業規模の10戸数まで増やしたいと思うものの思うように進まなくなってきたとのことで、思い切って一棟物でスピードアップの目的もかねて手頃なアパートをしたいとのことでした。

しかし、希望する立地を、東京都内、某区の○○町周辺、もしくは○○駅、徒歩10分圏内と絞っていらっしゃいました。

「ここで、欲しいのですが、さて、どうしましょう？」

という、相談です。

一番シンプルな、回答は「そこで売り物件が出るまで待ちましょう。」です。

それで、話が済めばいいのですが、希望の立地は、いわゆる「いい立地」でしたので、そこで売り物がでれば、誰でも欲しいのであります。

では、取り合いに勝つにはどうしたらいいのか。
もしくは、取り合いになる市場に出る前に、優先的に自分に情報が来るようにするにはどうしたらいいのか。

そんな事を考える必要があるのですが、その先にあるのは、「力」だとか「コネ」になるので、そんなものがどこかにある窓口で申し込みをすれば、もらえるものであれば、私も不動産サラリーマンなどやっておりません。

その方も、土地から取得して、建物を新築しようと検討中でしたが、土地は土地で、余程の不整形地で、心理的瑕疵でもついてない限りは、戸建て住宅の方が高値で取引される立地ですから、さらに利回りもそこそこ合うものとなれば、なおさら見つからない状況でした。

「じゃあ、中古物件だったらどうでしょうか？」と聞かれましたので、私は、こう返しました。

「新築できる土地は見つからない、ちゅうことで、中古物件に方向転換することでしたら、中古だけに、立地も隣の◯◯区まで対象を広げたらどうでしょう？地区振るってね。なんつって！」

投資家の方も「・・・・。考えてみます。」とのことでした。

がんばります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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市町村役所の証明書類取得と、納税証明書

先日は、ちょっとした用事が有り、神奈川県は秦野市役所へ行って参りました！

銀座1丁目の事務所から、プリウスに乗って、東名高速を安全運転ですっ飛ばして、渋滞につかまらなければ一時間程の距離です。

不動産屋たる者、役所周りをこなせなければ、一人前とは言えません。
私も、この仕事を始めてから、北は北海道、南は九州各地の市役所、町役場を巡ってきました！

ちなみに、区市町村役所だけでも、売買契約に関わる重要事項説明書を作成するためには、建築関係、道路関係、都市計画・地区計画関係、災害関係、環境施設関係などなどの窓口を訪ねて、係の方に聞き込み調査や、関係書類、説明資料を頂いて回らなければいけません！

他にも、売買・賃貸に関係するのが、住民票・印鑑証明・所得証明(住民税課税証明)などの、個人を証明する書類です。

所得課税証明は、その年の１月1日時点に住んでいた区市町村の役所での発行になりますので、転勤族の方は、大変です。

ただ、郵送での請求申込と取り寄せができますので、コツさえ覚えれば簡単で、該当する役所のホームページで方法が案内されていたり、書類もダウンロードできます。大変、便利な時代です。
ホームページがだめなら、関係窓口に電話を入れ、確認すれば良いのであります。
ただし、過去3年分の証明を求められますので、一年ごとに転勤、転居された方、さらには、1月1日時点で、籍があったかどうかが肝心ですから、よくよく思い出さないと、記録がないなんて、ハズレを引くことも希に起こったりします。

実は、所得の証明は、融資を申し込む銀行に提出することが多いのですが、ちょっと裏技というか、お得な方法というものもあり、その為に意図的にやる人は希かと思うのですが、確定申告をする事です。

確定申告をすると、国税庁の発行する納税証明の提出で、間に合う事がほとんんどですから、仮に転居が続いても、現在の籍のある区市町村の管轄の税務署で、他県で申告した年の分も含めて、請求が可能です。請求場所が、一箇所で済むのです。

大家さん、不動産投資家の方を含む、自営業の方はもちろんですが、複数箇所から給与・報酬がある方、各控除関係を申告する必要がある方は、確定申告を利用する必要がありますので、積極的に利用するのも良いかもしれない！？なんて事を考えてみながら、役所での用をすませて、帰路につきました。

3月は、売買や建築の決済が立て混みますので、あっちこっちと振り回される事が多くなり、忙しくさせて頂いております。仕事が多くて忙しい事は、ありがたいことですね。

帰り際に、首都高の池尻インターチェンジで降り、渋谷～青山～赤坂～溜池～虎ノ門～新橋～銀座とナビ通りの道を進んでいましたら、10年前に私が、早朝ランニングのコースにしていた道にでました。

青山霊園という場所です。

そういえば、あの頃は、残業もなかったし、移動は自転車、トレーニングが趣味で、自炊も毎日して、低脂肪、高タンパクな食事を心がけて、体脂肪も10％前後に維持してました。

いまでは、体脂肪も2倍の大台に乗っているでしょう。恐ろしくて測っていませんが、、、。

そろそろ、体調、体力管理も意識して、痩せないと。

そんなことを考えていると、ランニング中のカップルの会話が聞こえて来ました。

「いや～、ダイエットのきっかけと、霊園に行く事とは、一緒だね！」

「えっ！？どうして？」

「だから、例えば、胃腸にそなえる、胃影にそなえて、ぼちぼち、測りに、参るってね。」


「ス、ステキ！遺影に供えて、墓地々、墓に参るってことね！」


「フッ、なんつってね！」

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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東京で見る雪と私と。

さて、昨日はこの冬初めての雪が、東京で降りました。

私の自宅の前には、朝、地面を真っ白に覆うほどの雪がありました。
マンションの管理会社から派遣された清掃当番のおっちゃんが雪かきに精を出しておられました。

隣に建つ、築２５年ほどのワンルームマンションの前でも、当番のおばちゃんが、水切りワイパーを使ってエントランス前の除雪作業に勤しんでいらっしゃいました。

分譲マンションは、運営費が高いかわりに、入居者にとっては、このように人の手が行き届いている分、安全で安心な住居になっています。

これが、一棟物の賃貸マンション、アパートになると、雪の日だからと除雪に来てくれることはまずありませんから、外階段の建物になると階段が凍って上がれない降りれないというトラブルが起こりやすくなります。

私もアパート住民だった頃は実際に、階段から滑り落ちそうになって肝を冷やすといった事がありました。飲み会帰りで酔っ払っていれば、この世にいなかったかもしれません。。。

私のように、働くことで精一杯の独り者には、都会に潜む危険から身を守る手段として、住居選びは非常に重要なので、あります。

不動産投資といっても、実態は大家業ですから、入居者の安全面も含めて、建物を維持管理する事も求められます。

そういう目線でも、物件を見ておかないと不動産管理業者としては、一人前とは言えないのであります。

また、緊急時の消防設備にも色々あり、中古だとメンテナンスされてない物件も多々あるので、法令遵守はもちろん、設備の不具合や避難経路が確保出来ているかどうかも事前に確認するか、交換コストを見積もるかしておかないと結局は、予期せぬコストの負担で破綻ということになるやもしれません。

そんな事まで考えると、不動産売買に係わる調査の分野も知れば知るほど奥が深い世界です、、、。

と、そんな事をマンションの前の歩道に積もった雪の上にお尻をつきながら、突然足を滑べらせた私を見て驚愕の悲鳴をあげている管理人のおばちゃんの顔を見つめながら、この日の仕事がコケる前兆かと憂う自分を思い出しながら、職場に向かう電車の中、濡れたズボンを気にしたときに、思いつきました。

投資利回りばかり気にする無機質な業務の日々には、住居を提供する不動産管理者の使命を内省する、丁度よい天候だったとさ。

今日の不動産営業の教訓

お住まいの安全面を置いて、利回りばかりを、推すまい。

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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不動産屋に相談すると儲からない？

先日の事でした。

LINE にある投資家の方からメッセージが、入りました。

「渡辺さん、最近どうですか？物件はありますか？」

とのことでしたので、私も「いっぱいありますよ。」(投資的にどうかは別で)と返信してみました。

LINE といえば、あっという間にメッセンジャーアプリの定番となりましたが、今では相手方の電話帳に自分の電話番号が登録されていると、アカウントも自動で登録される仕組みになっているようです。

便利な、、、世の中になりましたね。

そんなわけで、その投資家の方から早速、電話が入りました。

この方は、１年半前くらいに相談にこられてから、３ヶ月おきに近況のご報告と、市況の情報交換に、お相手頂いております。

もちろん、お互いに有益になる情報を引き出そうと真剣な探り合いが行われますw

なお、私がこの方をクラアントと表記しないのは、まだ取引をしたことがないからです。
コンサルを必要としない不動産投資家の方もいらっしゃるのです。

この方の場合は、有名不動産投資家からブロガー大家さん、不動産屋と広く情報を募り、物件や金融機関開拓、資金集めを同時に進めるというアクティブな方法で、走りながら決断するタイプです。

当時、最初に相談にこられた時は、これから始めたいという段階でした。

それから、近況をお伺いする度に、こちらの背筋が寒くなるような選択もされながらも、最近では段々と物件やその内容が、的を得ていらっしゃるので、私も、感心させて頂いております。

勿論、不動産投資も運試しの世界でもあるので、不動産コンサルを受けて頂いた方が購入や運営に対する安全性は一段二段と高まります。

そして、不動産投資の場合「安全性」反対は「収益性」なので、

実は不動産屋任せにしない方が、収益性は上がります。

私も実際の業務ではは、クラアントによって、慎重になる場合もあれば、ある程度リスクのある提案をさせて頂く事もあります。そのかわり、物件の運営管理を自社にて対応させて頂くので、フォローの体制は万全で無ければいけません。

自分本位でチャレンジするか！専門家に任せるか！は、投資家次第、あなた次第という事です。

かくいう私も、先日決済頂いたオーナーチェンジのアパートにて、早速滞納発生との連絡が入りました。

しかも、二物件もです。

一方は、連絡つかず、連絡先の携帯もつかわれておらず。

一方は保証会社へ弁済請求をすることで、処置がすすみました。

う～ん。こんな時は、心臓に毛の生えた私も、落ち着きません。

というわけで、今回は、、、

オチつきません。

なんつって！

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あちらを建てれば、こちらが立たず

先日は、取引先の工務店さんの計らいで、建築現場の見学会にご案内頂きました。

私、業務上、新築のアパートも取り扱うことも多いのですが、外見からは分からない、内を知るというのも大変重要かと思います。

設計や工法というのは、数多くありますので、外観は似ていても、建て方は全く違います。
設計図面からそれを読み取ることもできるのですが、部材などは実際に目で見て覚えないと、イメージができません、販売営業上は、それを理解しているか否かが大きく影響するかと存じます。

建物一棟を購入する際のリスクとして建物のリスクは重要だと思います。

構造欠陥はもちろんの事ですが、例えば、断熱材が入っている物件と全く入っていない物件というのも実際ありますので、居住者にとっては、夏は蒸し風呂、冬は冷蔵庫という状態で、冷暖房を使うと果てしなく、光熱費が上がるという状況になります。

家賃＋光熱費が、基本的な支出ですから、生活費を抑えたい人は、短期退去する可能性が高いでしょう。

壁が薄ければ、隣室との騒音問題も否めません。

立地や間取りだけで、家賃を判断すると、現況賃料が安いな！賃料値上げ交渉できるかも！退去してくれたら賃料あげられる！と、実は問題は建物にあったとか、先のように回転が速くて空室率が高いということになると、収益性は当然に低くなります。

収益性から、キャップレートを基に逆算した、利回り売買価格が算出されますので、賃料の値付け次第で、大損することもあり得ます。

今回の見学物件は、柱と柱の間に断熱材と遮音シートをいれ、斜材を入れず合板で蓋をする事で、断熱性と遮音性、耐震性をあげているとの説明がありました。

その上に、石膏ボードを張って、壁紙を貼る工程になりますので、木造のアパートといえども、居住環境は良くなりますよね。

その他にも、色々と建て方のポイントがあります。

そういった建物の善し悪しも分からないと、建物の適正価格は分からないという事でございます。

基礎的な性能が低いと、新築でも、築古物件に賃料が負けるという事もあり得るかも知れません。

もちろん、我々、不動産コンサルタントとなると、そういう事も分かっていないといけないと言う事ですね。骨肉をしっかり蓄えていないと、あっという間に信用を失うでしょう。

ここまで覚えたら、終わりという事がないので、飽きない仕事です。

それが私の商い。

なんつって。

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不動産ブログと優秀な業者を見極めるコツ

なんと、私、全国ランキング８位になりました！！
といっても、8月21日(木)現在の人気ブログランキングのことです。

もしかしたら、既に下位になっている可能性もありますが、記念に残して起きたいと思います。

読者の皆様、誠にありがとうございます。

皆様のクリックのお陰様で、このブログが成り立っております。

矢印のバナーをクリックすると投票されます。

なお、順位次第で、給与手当が出るとか、広告料が入るなどは一切ありませんが、不動産コンサルタントのブログにもかかわらず専門的な事よりも、ダジャレやギャグが多い中で、楽しんで下さっている方が同じ空の下にいらっしゃるという事が、執筆の励みになっております。

この「日報」こと「ブログ」を始めたのが、2012年11月13日です、更新記事が394回。
日報と銘打っておきながら、日報になっておりません。
しかし、継続できない事を反省し、毎日継続する為に創意工夫し、ネタ収集のためにアンテナを張り、一日を名一杯過ごす意識が高まるようになってきました。

よろしければ、日報のはじめの頃と比べてみて下さい。

⇒2012年11月13日「良い物件は申込だけでは押されない」
http://watanabeaki.blogspot.jp/2012/11/blog-post_8963.html

お気づきになりましたでしょうか、文章力が上がっております。

文章力が上がる
 ▼
提案書に活きる
 ▼
(※1)コンサルの成約率が上がる
 ▼
シーエフネッツの売上が上がる！
▼
渡辺の所得が上がる！
 ▼
資料や教材購入、設備投資に自己資本を投じる
 ▼
コンサルの内容がより良くなる
 ▼
※1への繰り返し
 ▼
クライアントも私もWIN＆WIN！Happy！

と、なるはずです！予定では！

ランキングサイトの成り立ちは、よく存じ上げませんが、全国各地から不動産投資関連のブログが集まっております。

私のような不動産屋はもちろん、実名からペンネーム含めて、大家さん、不動産投資家さん、実に色々な方が、様々な目的で執筆をされていらっしゃいます。

その中で、どうすれば順位が上がるかを、私なりに分析し、情報や見せ方などの要点を絞る事によって順調に上位にあがり、アクセスも増えてきました。色々とコツがあるんです。

不動産業は、情報産業でもあります、競合他社ひしめく市場で、マーケティング・集客する能力・ノウハウが高くなければ生き残っていけません。

一般の投資家の方から顧問におく不動産業者を見極めて頂くときには、以下のポイントに絞るとよろしいかと存じます。

①マーケティング・広告・集客能力に長けている。
(売却や賃貸募集に強い)

②コミュニケーション・折衝能力に長けている。
(売買や借地借家、近隣とのトラブル、難交渉事に強い)

③不動産に係わる取引慣習・建築・金融・法律知識に長けている。

あくまで、私の目線ですが以上です。

全部備わっている人？意外と少ないかもしれませんね。

①②③と専門分野に分けて付き合うのも良いと思います。
私もこれを目標に休むことなく精進しております。

見極めるコツですか？

とにかく不動産事に限らず、人生事でも生活事でも突っ込んで話をしてみることではないでしょうか。

私も、本音でお応え致します！！

・・・投票ください！


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リノベしたら、縁は繰り延べしました。

先日、区分のワンルームを契約した方、物件の購入リクエストを頂いてから、1年強という月日を経てやっとこさ、弊社との2回目の取引を終えて下さいました。

お眼鏡に適う物件出て、さらにその契約がまとまるまで、時間がかかってしまいました。

物件を見つけてくれたチームメイトのＥ田さん、お疲れ様でした。

現職は、不動産コンサルタント業といっても、何でも屋的な業態をとっておりますので、クライアントのリクエストには、極力応える体制をとっています。

今回のクライアントのお題目は、「リノベーションして利回りが上がる物件」

おぉ～！素晴らしい！！

と、リアクションの取りやすい内容です。

書店で、サラリーマン大家さんの著書に多く掲載されているテーマですから、普段、影響を受ける方も多いようで、良くそういう相談事を耳にもします。

実際に、この手法が不動産投資的に正解かどうかというと正解どころか大正解です。

そして、実は一年前に私、この方にこの手法の旨みを体験頂いたのでした。。。

ある日、たまたまレインズで仕入れた物件。

墨田区の築20年のオートロック付きＲＣマンションの9階でした。

１Ｋの１９㎡で、空室。

売出し価格、なんと４５０万！！

相場は、オーナーチェンジで６５０万程ですから安い！

しかも、私も果敢に指し値に挑戦して４４０万になりました！

たまたま、フィールドワークセミナーに居合わせたクライアントに紹介したところ。

即決買付を頂きました。

室内は、新築からの長期居住の方の使い古しでボロボロです。

これを、社内で知恵を絞り企画、１７０万かけてリノベして、購入諸費用込みで、約６６０万程に納めました。

賃貸募集を仕掛けると、相場賃料が６万前後のところを６.８万で成約しました。

表面利回りは、１３％になり、実質利回り(年間空室損含む)は、８％になりました。

いやー素晴らしいですね。

即売却しても、１３０万くらいは儲かるでしょう。ＩＲＲ(内部収益率)は現金投資でも１８％くらいでます。

夢がありますね！！

と、まあ簡単に書きましたが、こんな物件が市場に出回っているかというと、出回る前に業者が買って、リノベ後、適正価格になり再販されています。

ちなみに、この時の弊社の売上は、売買仲介手数料分２０万円と賃貸の募集手数料６万、計２６万円です。
あと、賃貸管理を任せて頂いているので、毎月の数千円の管理手数料収入があります。

「また、こんな物件をお願いします。」

と、その方は言われました。

「承知致しました。」

と回答して、心の中で（正直、難しいっス！）といいました。

価格で手数料頂くよりも、利回りで手数料頂くように出来ればいいのになと頭に浮かびました。

不動産コンサルの売買の本質は、物件の調達とその企画による良し悪しに価値があるというところでしょうか。

リノベ物件挑戦したいという方！・・・投票ください！


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減価償却コンサル

さて、3月から続いた、新築アパートのイレギュラー対応が、だんだんと落ち着いてきました。

やっとこさ、平穏な日々をとり戻しつつあります。

竣工前の契約ですと、工事の遅れやなんやと引渡が延期になることが、懸念事項です。
気を抜いていると、田奈から田園都市線ではなく(変換ミスを強引に使ってみました)、、、。

棚からぼた餅ならぬ、「棚から金だらい」
目から星が飛び出るほどの衝撃を受けることもあります。

そう考えると、今月、別で決済した中古アパートは契約から融資実行を経て20日程度で決済できましたから、楽なものです。

それでも、物件を求めるクライアントは絶えませんから、引渡をして、肩の荷が下りれば、次の荷ならぬ物件を探し続ける日々です。

事務所では、私の先輩である入社2年のA齊君が、複合機のトナーを交換しようとしています。

「トナーは、慎重に替えんとなー。」

あ～、目も合わせてくれません。。。

これだから、ゆとり世代は、、、。

ゆーとりにしないな～。

そういえば、新築物件を購入した場合は、施工会社や売主に、対価証明を作成してもらいましょう。

分譲マンションであれば、デベロッパーが作成していますが、戸建てのデベや、工務店では、こちらから要求しないと作成して下さいません。

対価証明が何か分からない方に、ご説明すると、減価償却の際に建物価格から計上するワケですが、これも「躯体」と「付属設備」に分けることができます。

「付属設備」の主なものは、キッチン、ユニットバス、床材、電化製品など室内に設置されたものをいいます。

木造ですと、躯体は２２年償却ですが、付属設備は、15年償却が可能です。
さらに、「定額」と「定率」で償却額を選択できますから、運営計画によっては、初年度から税引き後のキャッシュフローを厚く取る必要がある方には、有効です。

例えば、本体価格3,000万とすると、
躯体額100％であれば、138万が年間償却限度になります。

仮に、
躯体80％、2,400万定額償却とすると、110.4万。
付属設備20％、600万定額償却とすると、40.2万。
計150.6万が計上できます。

さらに、
躯体80％、2,400万定額償却とすると、110.4万。
付属設備20％、600万定率償却とすると、79.8万。
計191.2万が計上できます。

定率償却で、効率的に経費計上できるように見えますね。
もちろん、新築の場合は、対価証明が必要です。

好きなように分けては税務署に根拠が提出できませんのでアウトです。

なお、定率償却の場合は、フラットに毎年計上できないので、注意が必要です。
事前に、シミュレーションしておかないと痛い目をみます。

この辺りが新築ワンルームの節税商法の罠です。

こちらのサイトで、簡単に試算できます。
http://keisan.casio.jp/exec/system/1339479951

私もクライアントの計画にあわせて、物件ごとに最適な償却プランを提案しております。

では、中古の場合はどうやって、分けるのが良いかですか？

それは、またの機会に。

なるほど！減価償却という方！そんな事知ってるわという方も・・・投票ください！


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