わたなべ日報～銀座の不動産コンサル会社の現場から六本木へ～: あちらを建てれば、こちらが立たず

2014年9月27日土曜日

あちらを建てれば、こちらが立たず

先日は、取引先の工務店さんの計らいで、建築現場の見学会にご案内頂きました。

私、業務上、新築のアパートも取り扱うことも多いのですが、外見からは分からない、内を知るというのも大変重要かと思います。

設計や工法というのは、数多くありますので、外観は似ていても、建て方は全く違います。
設計図面からそれを読み取ることもできるのですが、部材などは実際に目で見て覚えないと、イメージができません、販売営業上は、それを理解しているか否かが大きく影響するかと存じます。

建物一棟を購入する際のリスクとして建物のリスクは重要だと思います。

構造欠陥はもちろんの事ですが、例えば、断熱材が入っている物件と全く入っていない物件というのも実際ありますので、居住者にとっては、夏は蒸し風呂、冬は冷蔵庫という状態で、冷暖房を使うと果てしなく、光熱費が上がるという状況になります。

家賃＋光熱費が、基本的な支出ですから、生活費を抑えたい人は、短期退去する可能性が高いでしょう。

壁が薄ければ、隣室との騒音問題も否めません。

立地や間取りだけで、家賃を判断すると、現況賃料が安いな！賃料値上げ交渉できるかも！退去してくれたら賃料あげられる！と、実は問題は建物にあったとか、先のように回転が速くて空室率が高いということになると、収益性は当然に低くなります。

収益性から、キャップレートを基に逆算した、利回り売買価格が算出されますので、賃料の値付け次第で、大損することもあり得ます。

今回の見学物件は、柱と柱の間に断熱材と遮音シートをいれ、斜材を入れず合板で蓋をする事で、断熱性と遮音性、耐震性をあげているとの説明がありました。

その上に、石膏ボードを張って、壁紙を貼る工程になりますので、木造のアパートといえども、居住環境は良くなりますよね。

その他にも、色々と建て方のポイントがあります。

そういった建物の善し悪しも分からないと、建物の適正価格は分からないという事でございます。

基礎的な性能が低いと、新築でも、築古物件に賃料が負けるという事もあり得るかも知れません。