お陰様で相も変わらず仕事の依頼や相談を頂く毎日でございます。
相談にこられる方は、一般の投資家の方はもちろんの事、不動産開発業者の方のもいらっしゃいます。
「新築だったら、表面利回り５％でも売れますか？」
なんてジャブもなしで、いきなり大ぶりストレートのような質問もあれば、
「いやー、６％台で価格設定してから、てんで問い合わせも止まっちゃって、どうしましょう？」
私に聞かれても、困るのですが市場は正直で厳しいのであります。
先の利回りは、都内２３区、川崎、横浜のアパート一棟の利回りですね。
欲を出して強気の価格設定の業者もいたり、エンドの市場調査が甘く、仕入れ目線が高いので採算がとれるラインがつられて高くなってしまったりと、売り出しの理由は様々ですが、思っているほど不動産市場の高騰の影響は一部のようです。
せっかく相談にきて下さって、普段の取引先でもありますので邪険に扱う事もできず、私なりに、狙い目のエリアや、物件企画を提案差し上げて、投資市場、賃貸市場の需要にあった商品でかつ利益のとれる企画をご提案差し上げております。
簡単な例だと、ある業者さんはロフトにまで高額な商品をフローリング材を使っていたので、ロフト部分の床だけCFにしてコスト削減するなど、賃貸需要に合わせて建築コストの引き算をして差し上げるなどです。
アパート&マンション系の開発系業者各社も、物件規模の大小から、内装設備の足し引きで、新たな投資ニーズを引き出そうと模索されているようです。
最近扱ったのは、再建築不可の戸建て住宅を長屋式のアパートにリノベーションした物件です。
再建築不可というのは、大まかに説明すると、現状と同規模の建物が建てられない事や、土地が４m幅以上の道路に２m以上接しておらず、そもそも建築許可がおりないものをいいます。
そうなると、金融機関の融資がつきにくかったり、その為、売却による出口の見通しがつきにくい事が懸念されるので、マニアックな投資家は愛好家もいるほどですが、現金買いが主になってきますね。
それでも、外壁・内装が新しく、２３区内で、表面１０％以上から１４％台で購入できればなかなかおいしい企画だったりします。
売買も賃貸も市場に合わせて、あの物件この物件とシカくい頭をマルくして考えるのも不動産コンサルタントの仕事でございます。引き出しを多く持ち、既成概念を壊し、新しい発想につなげる幅が求められております！
そう！仕事は幅！
まさに！
「Have a break！Have a KitKat！」
ここは、
幅木っと！カット！
うーん！
私のギャグもこの物件と同じ！
「節度がない！」（接道がない）
なんつって！！
●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
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