行列の出来る金融機関

さて、先日の金曜日のセミナーは、大盛況で終わることができました。

皆様、多くの方が仕事終わりで、悪天候にも関わらず、ご来場を頂きました。

誠にありがとうございました。

お蔭様で、雨天候にも関わらず71名のお申込みに対して63名の方々にお集まりを頂きました！

私単独のセミナーとしては最高記録のご来場数でした！！新記録樹立です！
なななんと！立ち見の方もいらっしゃるほどでしたから、私自身もびっくりしました！
(余裕のある箱を押さえられなかっただけです。)

感謝感激です！

誠にありがとうございました。

ここまでくると、単独集客数では、現職のシーエフネッツの講師陣の中でも3本の指に入ってきますから、それはそれで大変です。

しかし、仕事も自転車と同じで、走り続けなければ、まっすぐ進む事すらできません。

さらに、常に一歩上に向かって、昨日の自分に挑戦し続ける、アスリートの姿勢をもっていなければいけません。

立ち止まれば、アス、ニートです。

当日は私も気合をいれて、クリーニングから仕上がって来たばかりの一張羅のスーツを纏って、登壇致しました。

人様の前で話をするというのも、まだまだしっくり来ていないのではありますが、セミナーを積極的に開催させていただくようになってから、まだ1年半くらいですから駆け出し講師です。これからも投資家の皆様の為になるセミナーを企画していきたいと思います。

なんといっても、当日使ったマイクは私の自前ですから！

そして、今回のセミナーの内容は、融資についてでした。

主なテーマは、パートナーバンクの開拓といったところでしょうか。

長い目で継続的な取引ができ、共同で賃貸事業の拡大を後押ししてくれる金融機関を見つけて頂ければと思います！

しかしながら、「良い銀行」は当然に誰もが求めるものですから、行列ができてなかなか取り組んでもらえないという事もあります。そこをどう打破できるかです！

さぁ、相談者の方からの依頼も増してきましたので、お待たせすることがないよう仕事に邁進していきたいと存じます！

頑張ります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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行列のできる不動産投資セミナー

さて、実は今年に入ってから、また一段と不動産投資の反響が増えている状況です。
皆様のライバル、競合他者様が増えていますね。

そして、17日のセミナーには、平日の夜にも関わらず、

なんと！

60名を超える申込を頂いております。

皆様！誠にありがとうございます！

私どもは、セミナー受講された方の中から、個別に相談を希望される方と面談させて頂いております。

一番多い、ご相談内容は、今後の資産形成に繋がる投資物件購入についてです。

何を購入するか、どうやって購入するかの疑問にお答えするだけでなく、現状の希望や、資産背景、リスクや投資規模に対する許容範囲は、まさに十人十色です。

エリア選定から、物件規模、融資銀行への打診も、コンサルチーム体制で、昨年よりキャパシティは一気に広がりましたので、より柔軟かつ戦略的にあたれるようになっております。

投資需要は増えるのに、物件の供給、企画提案が間に合わないということがないよう、それを見越しての受託体制を作る事ができました。現職シーエフネッツ内でも独立的な動きなので、社内調整など色々と苦労はつきものですが、クライアントの方に対しては、一番いい方を選択出来たと思います。

おひとり、おひとりの不動産投資に対して4名が意見を出し合い最良の選択肢になるように検討をする。そのうち、米国の業界団体に籍を置いたCPM®(Certified Property Manager)資格者は、３名います。

そんな不動産会社、どこにもないっと言っても過言ではないでしょう！

私は、そんな会社、知りません。

もちろん、絵空事はできませんので、私達の提案に対してご満足できない人もいるかもしれません。それでも、ご依頼頂くクライアントの方が安心して資産を築いていけるように、安全性を高め、出来る限りの効率性を重視して自分たちが最大限にカバーができる範囲での、投資コンサルを意識して、日々励んでおります！

日本一の不動産コンサルタントには、まだまだ程遠いかもしれませんが、日本一の不動産コンサルチームにしたいですね！

野望がメラメラと燃えてきております！

そんな私をみて、チームのＴ中君が、ひと言。

「渡辺さんの、彼女も見つけてあげますからね！」

・・・。

そうそう、それは、野暮なお世話だわ。

がんばります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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賃貸募集にレインズは必要ない。

先日、私のコンサルチームのリーシングコンサルのE田君が、自分が担当している管理物件の現地で、賃貸募集の準備をあれこれしていた時の話です。

隣地に建つ、他オーナー所有で、かつ他社が管理するアパートも募集に出ていたようで、たまたま、ア●マンショップの仲介営業に連れられて、内見者がやって来ました。

Ｅ田君は、その内見しに来た方を、自分の物件の方へ呼び込み、あの手この手で営業（誘導ともいう、、、）して賃貸契約まで持ち込んでしまいました。

さらには、それをきっかけにア●マンショップの仲介営業マンとも打ち解けて、その後、他の募集中の部屋にも、積極的に客付けしてもらっていました。

ひとたび、その気になれば、他社の物件の内見者も奪うし、レインズやポータルサイトに掲載しなくても客付けできる「荒業」もとい「技術」を持っているＥ田君です。
誰でもできるわけではないので、会社のサービスとしてのご提供は、難しいですが、、、。

＜仕事人は背中で語るのです＞

もちろん、こういった事は、言うは易し、行うは難しですので、業者さんの見つけたお客さんに、声を掛けるのはトラブルの元にもなりかねません。だからといって、客付業者さんに対して何か報酬を渡したかというと通常の仲介手数料分だけあります。

管理会社のスタイルも色々あって、賃貸募集時に、自腹を切る業者というのは、希少です。基本的には物件のオーナーが費用負担を強いられます。よくある提案はＡＤ（広告料）を出す事です。広告料とは言いますが、その内容を簡単に説明すると、『成約時の手数料を余分に客付け業者に報酬を払ってください。』という事です。

人間も会社もお金には一番正直なのであります。

しかしながら、さきのような事もできないと、大家さんから業者としての客付け能力を疑われてしまいますので、不動産業界、賃貸マーケットも過酷な競争化にある中で、管理会社も生き残っていけないのであります。オーナーへの提案が「家賃下げろ。AD出せ。」だけだと、他社に管理も乗り換えられてしまいます。

自分の販売した物件だけでも、他社に乗り換えられないようにしたいところです。

携帯電話のキャリアの乗り換え競争も激しいですが、他業界見て我が業界みろという事ですね。

ここだけの話、プライベートの方は、「他者に乗り換えられている」記録更新中のみ私です！
プライベートも充実できるように、チームコンサル運営、がんばります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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買える立地で、リッチに変える。

さて、ある不動産投資家の方に、先日、相談を頂きました。
区分のワンルームマンションをコツコツ買い続けていらっしゃる方です。

さすがに、コツコツしすぎて、事業規模の10戸数まで増やしたいと思うものの思うように進まなくなってきたとのことで、思い切って一棟物でスピードアップの目的もかねて手頃なアパートをしたいとのことでした。

しかし、希望する立地を、東京都内、某区の○○町周辺、もしくは○○駅、徒歩10分圏内と絞っていらっしゃいました。

「ここで、欲しいのですが、さて、どうしましょう？」

という、相談です。

一番シンプルな、回答は「そこで売り物件が出るまで待ちましょう。」です。

それで、話が済めばいいのですが、希望の立地は、いわゆる「いい立地」でしたので、そこで売り物がでれば、誰でも欲しいのであります。

では、取り合いに勝つにはどうしたらいいのか。
もしくは、取り合いになる市場に出る前に、優先的に自分に情報が来るようにするにはどうしたらいいのか。

そんな事を考える必要があるのですが、その先にあるのは、「力」だとか「コネ」になるので、そんなものがどこかにある窓口で申し込みをすれば、もらえるものであれば、私も不動産サラリーマンなどやっておりません。

その方も、土地から取得して、建物を新築しようと検討中でしたが、土地は土地で、余程の不整形地で、心理的瑕疵でもついてない限りは、戸建て住宅の方が高値で取引される立地ですから、さらに利回りもそこそこ合うものとなれば、なおさら見つからない状況でした。

「じゃあ、中古物件だったらどうでしょうか？」と聞かれましたので、私は、こう返しました。

「新築できる土地は見つからない、ちゅうことで、中古物件に方向転換することでしたら、中古だけに、立地も隣の◯◯区まで対象を広げたらどうでしょう？地区振るってね。なんつって！」

投資家の方も「・・・・。考えてみます。」とのことでした。

がんばります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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3月の決済と繁忙期の空室

さて、3月といえば、新築現場の竣工が重なる月でもあります。
我々も、新築にて投資企画させて頂いた現場が無事に決済できるように、あれこれと気を配らせて頂いております。

先日も、コンサルチームのE田君と近くに販売に携わった物件の進捗を見て参りました。
今年度では、一番規模の大きい物件になるのではないでしょうか。

大方の場合、足場が外れてくれるまでは、資金の目処がたっても、融資の実効ができず、引き渡しを含めた決済の目処が立ちませんので、買主様は当然の事、売主様、媒介業者の立場でもハラハラしてしまいがちです。

特に新築の悪いところは、主に建売物件に多いのですが、決済して全空室の状態で引き渡しになるケースがあります。

家賃の入る目処が立つ前に、融資の返済や、光熱費含む固定費の支払いが、先にスタートすることになります。さらに、入居者の募集費用として、賃貸の媒介手数料が不規則にかかるなど、出費がかさみます。

オーナーにとっては、想定通りに満室になってくれないと、肝心のスタートが気持ちよく切れません。

我々、投資物件を勧めた立場の業者としても、新築のスタートが、いわゆる新築プレミアと言われるような、その物件にとって最良の状態にもかかわらず、思うように満室にならないとなれば、当然に自分の計画ミスになるので、大変シビアなタイミングでもあります。

実際に、新築でも、半年以上、未入居の空室であったり、繁忙期も関わらず、申し込みや内見すらとれない物件も存在します。

そんな物件を買ってしまったオーナーの方も、現実にいらっしゃるわけですから、本当に怖い事ですね。

今期は、自分たちで販売した物件については、募集についてもお陰様で苦戦していませんし、完成時、もしくは引き渡し前の募集ができない場合は、決済後1ヶ月以内には満室になるような入居募集企画もできていますので、恥を欠かずに済んでおります。

中には、先のように新築物件で苦戦してオーナーや同業者から恥を欠いている不動産屋さんもいることでしょう。

もちろん、明日は我が身ですから、他人の失敗を教訓にしなければいけません。

それにしても、大変なのは工事の遅れであります。
各現場が、無事に竣工されることを祈願しながら、過ごす今日このごろでした。

しかし、ある現場では、鉄骨階段の納期が遅れていると連絡が、、、、。

とほほ。

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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月末の決済と大家の記帳

先日、東京都は北区の某ターミナル駅前のアパートの決済にて、某メガバンクの支店に買主様から売主様への残金＋固定資産税の清算金の送金手続きに立ち会いました。

一般の方が、メガバンクからアパートローンの融資を受けることは、大変稀な事ですので、某信託系銀行にて融資をして頂きました。

当日、司法書士の書類確認が終わると、銀行のローン担当の方が、融資を実効され、買主様名義の指定したメガバンク口座に振り込まれます。そこから、不足分をあわせて、売主に送金するという、何ともまどろっこしい手続きなのです。

一般的には、一千万円を超える資金の送金は、窓口での手続きしか受け付けられませんので、適当な支店に皆集まって、その行く末を見守るという、これまた異様な光景になります。

とはいっても、私自身は慣れっこですから、買主のクライアントのフォローをすれば、問題ないはずだったのでありますが、、、。

その日に限って、融資銀行の担当者がトラブルにあったとかの理由で一時間遅刻。

到着して、もう一悶着。

銀行と提携しているはずの司法書士が必要書類がないとかで、頭を抱えています、、、。

なんということでしょう、、、。頭を抱えたいのは、私の方です。とんでもない一日です。
しかし、クライアントの手前、焦ってどうにかできる問題でもありませんので、先方が解決してくれるのを冷静に、待つしかありません。

当日は、月末でしたので、銀行のATMは、随分と混んでいました。
行内には、通帳記帳する為の記帳専用機があります。

何気無く観察しておりましたら、おじいさんが、通帳を何冊も携えて並んでいる姿が目に止りました！！

おじいさん

 × 

 複数の通帳

 × 

 月末の記帳

▽

▽

 大家さん！！

きっと家賃の入金確認ではないでしょうか。

まったく勝手な不動産コンサル的経験則でございます。

と、そんな事を考えているうちに、事が済んだようで、こちらの決済の振込が終わったようです。

ほっとした瞬間に、店内からこんな、会話が聞こえて来ました。

「月末の振込は、上手くいかないことが多いらしいよ。」

「え！？なんで！？」

「不利、混み合っててねっ！」

「上手い！！」

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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名古屋の投資家と東京の不動産屋

さて、先日は、名古屋まで出張に行って参りました！

クライアントのご都合もあって、出張契約にも対応致しました！
せっかく、名古屋に来たのですから、わたなべ日報、名古屋編をお送りしたいところですが、日帰り、とんぼ返りの慌ただしい日程の為、名古屋駅の探索が限界でした！

いや〜残念無念でございます！

実は、私、名古屋には30回以上は訪れており、決して詳しい訳ではないのですが、思ひ出がぽろぽろ残っております。

実は、前職時代に初めて、上司の投資物件の商談を見たのは、名古屋駅で下車し、稲沢市内での出張に同行した時でした。いや〜今でこそ、日常的な事ですが、不動産業に夢を見始めていた当時の私には、感動的なことでした！！感動しすぎて帰りの新幹線で、上司とは違う便に乗って、こっぴどく叱られたのも良い思い出です。

それから、幾度となく愛知県内を訪れては、県内ご在住の方と商談をさせて頂きましたが、この時、いつも鬼のような上司が、 稲沢駅前の喫茶店で 御馳走して下さった、珈琲とその雰囲気が今でも新鮮に思い出せます。

その後すぐに、リーマン・ショックが起こり不動産業者にとっては最低最悪の景気状況でしたが、私は、熱田神宮に参拝した頃から景気に逆行するかのように成績が好転した事から、この仕事で食べていく決心に繋がったのであります。

そんな私が、前職時代によく使わせて頂いた、マリオットホテルのカフェラウンジは、今年の1月に閉店しておりました。

15階のラウンジで席を設け、無事に契約締結です。

市内を一望できる、展望台からは、リニア開通に向けて、駅前の開発も徐々に進んでおりました。

高層のオフィスビルの影響で、名古屋城が見えなくなるのは残念でありますが、時代は変わって行くのですね。

というわけで、これを機会に名古屋進出も考えてみようかなと企んでおります。
不動産を通じて、全国の人と繋がるというのは、この仕事ならではの面白みであり、充実感ともいえます！

頑張ります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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築古アパートの写真と多摩地区

先日は、我がコンサルチームのＥ田君と一緒に、銀座から一路西へと進路をとり、主戦場である東京都は２３区を抜け多摩地区へやって参りました。

多摩地区と２３区の違いが明確なのは、銀座のある中央区とは違い、国分寺市、小平市のような市が集まっていることです。

この辺りまで来ると、すっかり郊外で都心の雰囲気とは全く別の街に変わります。
それでも、車や電車で１時間ほどで来れますから、都心といってもエリアの広さは随分と狭いのであります。

この辺りまで来ると、一件当たりの土地は広く、建物と建物の間には、余裕があり、ロードサイドの店舗には駐車場が整備されていることが当たり前となっています。

そんな町並みが、私の様な田舎育ちの人間にとっても、都会と地方都市の間のような環境で丁度良くも感じます。

そんな心象に浸っていると、突然に車から降りるように、促されました。

どうやら目的地に着いたようです。

駅から真っ直ぐ伸びるバス通りを、車で五分ほど掛かる距離に、その物件は有りました。

アパートです。

なかなかのサイズの建物です。

敷地の広さは、１００坪強、３５０㎡弱、３００㎡強の床面積ですので、このクラスのアパートを取り扱うのは、滅多にないことです。
日頃扱っている、２３区内の物件が小ぶりに見えてきます。

まぁ実際に、小さいのですが、、、。

Ｅ田君もついに、狭小敷地に飽きてきたのでしょうか。

１時間も掛けて、この物件をわざわざ見に来たのですから、しかも私まで連れてきて何をしようというのでしょうか。

さらに、外は小雨が降っていて、敷地内には２週間以上前に降った雪が残っています。

彼は、バッグからカメラを取り出すとアパートの写真を撮り始めました。

今日も物件カメラマンＥ田君は、絶好調のようです。こうなると誰にも止めることができません。

私は、敷地内にあった見慣れないＬＰガスのタンクをスマホに収めました。２３区全体では、一般住宅でプロパンガスを見かけることは、大変珍しいです。

彼は、さらに共用部にあったキーボックスから空室の鍵を取り出すと、室内の写真まで撮り始めました。

ここまで写真に執着するのは、賃貸管理の経験が長いからでしょう。写真も、広告としての機能と記録としての機能がある為です。

売買のキャリアがメインの私には足りないところですね。実際に私が写真を撮るときは、建物よりも最寄り駅からの周辺環境の方が多いのであります。投資用物件は何より場所が肝心な為です。

不動産業者といえども、そのキャリアの違いで仕事の仕方や考え方が全く違います。なので、一緒に仕事をすると丁度良いのです。

しかし、この調子だと、しばらく、時間がかかりそうです。

♪写真を撮る君の横で ぼくは時計を気にしてる 季節はずれの雪が残ってる 「東京で見る雪はこれが最後ね」と さみしそうに 僕はつぶやく♪

「そんなに写真イルカ？」とツッコんでいたら、懐メロのフレーズがよみがえりました。私の母がカラオケに行くと必ず唄っておりました。

小一時間ほどの作業を終えて、やっと帰る気になったようです。

「お疲れ！」っと彼が私にひと言。

結局、この物件を所有しているクライアントからの依頼で、売却活動をすることになったとのこと。

それにしても、結局、私の出番は何だったのでしょう？

「あ～、この辺さ、コインパーキングまで遠いから、車を見て貰おうと思って！この前、駐禁切られたばっかりだし。」

そうですか。そうですか。私は、クルマ番ですか、、、。

とほほ。

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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バレンタインの契約と不動産業者

先日は、開発業者さんの事務所へ訪問致しました。

売り渡しをうけたアパートの契約書に押印を頂く為です。

不動産業界も裾野が広く、一般のエンドの方を相手にせず、不動産の開発と、その開発物件の卸を専業にされている業者の方がいらっしゃいます。​投資物件も例外では有りません。

​ご訪問した業社の事業は、数千万の戸建から、うん億円の分譲マンションまで、幅広く扱っていらっしゃいます。​

社員の方も数人というところでしょうか、そんな世間一般では名の知れぬ業者さんが、ビックリするような金額の事業を扱っていらっしゃる所が、この業界の面白いところだと思っています。
​さらにこちらでは、不動産開発業に加え飲食業など、グループ企業で展開されていらっしゃいます。

そういえば、現職のシーエフネッツでも不動産業と飲食業を営んでいますので、そもそも相性の良い業種なのかもしれませんね。
​
​さてさて、そんなわけで、訪問のご用件である押印が無事に済み、「次」の案件を頂けるよう、営業がてら、お話を伺っていると、グループの会長さんが、お出でになりました。

​若輩者の私にも、気さくに話かけて下さり、決済が終わったら祝杯でもあげようと、身に余るお心遣いを頂きました。

​私、その場で恐縮しっぱなしではありましたが、海千山千の経営者の方を前にして、その凄味のあるオーラにも圧倒されていました。

いつか、私も​そんな、オーラを身につけて、周囲にオラオラ言いたいな。と下らない発想を思いつくうちは、小物の証拠なのであります。

と、その時、会長さんが私に質問を投げかけられました。

「渡辺君は、この物件の契約で、いくら会社からもらえるの？報奨金とかボーナスが出るの？」

ズバリな直球の質問です。気づけば、私もなぜか素直に、ありのままの現状を説明しておりました。
​
​実際の所、どこの業界でも一緒だと思いますが、社内の数ある部門の中でも、外のお金を内にもって来る部署に属していますので、売上成績はシビアに見られます。

さらには、直属の部下がいますので、彼らの売上責任も負っております。そうなると私だけ成績が良くても、私のチームの成績が悪いとなれば、評価はマイナスになります。

「じゃあ、チームみんなの目標売上をクリアして、なおかつ、自分の成績が突出していれば、一番ボーナスがいいんだ？」

​なんと、つたない私の説明の中から、​私の所得増加のポイントを見抜かれました。

その時、理解される安堵を実感しました。

「じゃあ、渡辺チームの成績が上がるように、じゃんじゃん売れる物件を仕込まないとね！これからも販売頼むよ！」

と、ありがたいお言葉を頂き、感謝感激の一日になりました！！

2/14バレンタインの贈り物を頂きました！(お客様より)
ありがとうございます！

そんな私も、部下を持つ手前、どういう上司であるか考える機会が増えて参りました。
えらそうなことを言うだけでは、人は離れてしまします。最近のテーマは、何を与えられるかです。

家族を養っている者もいますから、所得の事も考えなければいけません。

それも、一筋縄ではいきませんね。

例えば、新卒の若者であれば、独身のうちはとにかく休みの日も率先して、仕事入れるくらい集中して取り組めば、早く一人前になれるなどと、言う事はできますが、実際にそれを妻帯者に強いれば、家庭関係の悪化や最悪の場合をそれを失う可能性も出てきます。​自分を見習えというだけでは、誰しも成功できるわけではないという事ですね。

私自身の経験だと、恋人ができても、仕事も遅く、休みもないなどというと、まず浮気を疑われます。

これが一番悲しいのですが、フォローをしようとすれば、仕事はこなせなくなります。

さらに、追い打ちを掛けるように、不動産業界の男には女性にだらしない人も多いのであります、、、。

なので、女性の間では、「それ絶対、他に彼女いるんだよ！」的な話題になるとかならないとかは定かではありませんが、どんなに弁解しても日に日にに疑いが掛かります。

と、私自身の悲観はいいとしても、部下自身には明るいキャリアプラン、人生プランを描いてもらえるように、業務についても色々と配慮をして試行錯誤中です。

しかし、不動産を売買を生業としているわけですから、扱う金額の大きさや、億単位の融資を受けるきっかけをつくっている事もあり、本当に良いも悪いも人の人生にも多大な影響を与えてしまうという、吉となれば誇り高く、凶と出れば罪深い仕事なのであります。

そういう希少な業種だからこそ、平凡な神経で仕事をしたい人には、到底こなせないのでありますが、自分自身が十年近く続けて来た実感としては、腹さえくくれば、面白く、やりがいの強い仕事なのであります。

だからこそ、どんなきっかけにせよ同じ仕事に就き、同じ環境で働く仲間には、

この仕事で幸せになって貰いたいと思っています！

まだまだ、チームの立ち上がったばかりで、皆に連日、深夜まで頑張ってもらっている現状ですが、その分、目に見えて成果も出ております！！

私も、彼らに、より力強く声をかけております！

「もっともっと、スキルアップして、良い不動産投資のスキームを作って、お客さんに喜んでもらって、いっぱい稼がせてもらおうよ！」

彼らも、そんな私に応えてくれます。

「そうですね！渡辺さんも、はやく彼女作った方がいいよ！」

ううっ！！一番痛いところを突いてきます。


どっちが上なのか分かりませんね。

とほほ。

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融資の同時審査には動じません！

先日は、携帯電話の着信が、あちこちから立て続けにあるという慌ただしい朝から始まりました。

通話中にも、不在着信通知が入り、留守録が残るなどしております。

メッセージには、「改める」旨の内容が残っているのですが、再コールを待っている間に、一日が過ぎてしまうので、売買案件の進捗に影響がある事も懸念しながら、折り返しの対応に時間をとられました。

結局、何の電話だったのかというと、ほとんどは銀行からの連絡でした。

売買の契約に伴い、銀行に融資の申込を入れるのですが、いつも同じ銀行とやり取りするばかりではありません。

リストアップをしてみます。

①某メガバンクの都内支店
②某地銀Ｙの都内支店
③某地銀Ｔの都内支店
④某地銀Ｇの横浜市内の支店
⑤某都銀Ｒの都内支店
⑥某外資系Ｓの都内支店
⑦某信託系Ｏの都内支店
⑧某地銀Ｓの川崎市内の支店

なんと、一日にやり取りした銀行の数が、8行です、、、。
こういう日もあるんですね、、、。

クライアントによっては、お一人で3行を相手に、条件交渉を進めていらっしゃいます。
銀行の担当者の案件獲得の熱気が感じられますね。

もちろん、誰でも彼でもそういう扱いを受けられるかというとそうでもありません。
だいたい、新規の銀行に融資の申込をすると、「他の銀行にも申し込まれてますか？」と聞かれ、「そうです。」なんて答えると、体よく断られてしまいます。

この体よく断られるのが、実に銀行には良くある対応で、先日も、某銀行の融資担当者の話によると、「某不動産会社の●●さんって人の、持込案件は、全部断っているんですよね。」とのこと。なぜ、そういう事がおきるかといえば、単純明快、嫌われたという現象なのです。

私も、こういう現象を初めて知ったときは、びっくりしたものですが、好き嫌いも人の世の理ということなのでしょう。
気をつけなければいけませんね。

体よく断られないためにも、ポートフォリオのバランスに注意して、資産を増やしていかなければ、いけないという事ですね。「不動産」だけ増やしても、「債務」がうわまっていれば、魅力的な融資先にはならないということです。

本日の不動産投資 金言集

融資は、軟派は許しません！

ロン活は、高属性時代！稼ぎも大事！

なんと！「恋愛」や「婚活」と置き換えても、同じ意味になりますね！

なんつって！

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今年一番の物件と不動産投資の失敗

今月も残すところあと僅かというところです。

お陰様で、月内に６棟の買い付けを頂きました。私とパートナーのE田君と２人での成果ですから、割と多くの案件の販売に携わっている方ではないでしょうか。

皆様、本当にご多忙の中で物件の購入を検討頂いておりますので、こちらとしても誠に頭が下がる思いでございます。

感謝申し上げます。

我々も、ご検討にあたって出来る限りサポートをすべく、日夜問わず、対応をさせて頂いております。同じ物件でも、投資家によって検討プロセスやタイミングは大きく変わるのであります。

例えば、電気もまだ通っていない新築物件を夜に案内する事もあります。

先日は、懐中電灯を忘れたので、E田君は、個人と業務用のスマホ2台のライトを使って室内を照らしプレゼンをしておりました。さすが、プロですね笑

最近、改めて感じるのは、不動産投資と賃貸運営を別として分けて考える必要があるということです。

投資のリターンを求めると高利回りな物件に目が行くのですが、利回りが高い理由は単純で、リスクが高いということです。

その原因として主に、

・立地に難あり

・建物の老朽化が著しい
・賃貸管理上の問題で入居者に難がある
・事件事故などの問題がある

など、表面上には見えてこない悪条件を見抜く事がもとめられます。

しかし、基本的には、不動産業者の調査責任は、宅地建物取引業法 第35条に基づきますから、賃貸運営上の問題や、各リスクを加味した適正な購入価格については、投資家の責任となります。

要するに、大げさな認識になるかもしれませんが、業者が不動産投資を勧めるにあたっては、儲かる物でなくても良いのであります。利回りが高く、リスクの高い物件を主に販売する業者さんも少なからずいるという事なのです。怖い話です。

逆もしかりで、利回りが低い物件は、リスクも低いと見たいところですが、そこは、単純にいかないのが難しいところです。やはり、適正な価格の割り出しを誤ると、高買いする事になるので、赤字になります。わざわざ投資をしたのに旨みがないということになります。

ただ、不動産投資、賃貸運営の良いところは、大概の失敗はお金で解決出来る所です。

ローンの返済負担が大きければ繰り上げ返済すれば良いし、
建物に問題があれば修繕、リフォームすれば良し、
入居者に問題があれば立ち退きしてもらい、
空室が埋まらない、賃貸市場で劣勢にあれば損切りして売り抜けても良いとなります。

そうなると、1番やってはいけないのは、自己資金もないのに、フルローンで買う人ということになります。たとえ、年収が高くても、資金が貯まらない生活を改善しなければ投資をやってはいけないですね、、、。

そんな事を考えながら、物件の良し悪しと、投資計画をひとりひとりの方の目的とレベルにあわせて提案をさせて頂いております。

先日もこんな事が、ありました。

買い付け申込書に署名を頂いた矢先、

「この物件、今年一番の物件って言いましたよね？」と聞かれ、

「そうです。立地だとか利回りからすると一番といっても過言ではありませんね。」と応える私。

「でも、前に指値が駄目でキャンセルした物件も、今年で一番って言ってましたよね？」と鋭いご指摘が、、

「そ、そうですね。あの時はあの物件が一番でしたね。指値がまとまればの話でしたし、、、。」と苦しい言い訳をする私。

う〜ん！

リップサービスもほどほどに！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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師走の購入と節税について

「今年中に買える物件をさがしてるんですよ。」

と、いう依頼を頂きました。
本業の年収が、千万クラスになると、そこに加わる不動産の家賃収入も税金(所得税・住民税)でごっそり持って行かれるので、
その為の対策として、物件の追加購入を行い、購入時の諸経費で所得圧縮を希望する方がいらっしゃいます。

ちなみに、不動産の家賃収入に対する課税の仕組みを簡単に説明しますと、

＋給与年収

▲給与所得控除(給与年収により増減)

▲基礎控除(38万)

▲その他控除(主に扶養控除・社会保険料など)

――――――――――――――――――――

現行の課税所得

と、なります。

課税所得に対して所得税率が決まっています。
以下の様になっています。

(平成27年分以降)
課税される所得金額／税率／控除額
195万円以下／5％／0円
195万円を超え330万円以下／10％／97,500円
330万円を超え695万円以下／20％／427,500円
695万円を超え900万円以下／23％／636,000円
900万円を超え1,800万円以下／33％／1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下／40％／2,796,000円
4,000万円超／45％／4,796,000円
※参考：国税庁HPより https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

課税所得×税率－控除額＝所得税額

上記のように計算します。

例えば、給与所得のみの課税所得が、1,500万だとすると所得税率は、33%です。
そして、住民税が一律10%＋均等割など(自治体によって違う)になりますので、単純な課税率は、43%です。

そこに、不動産所得が加わりますので、仮に400万だとすると、給与所得と合算して、1,900万の課税所得になります。
すると、所得税率はワンランクアップして、40％に、住民税と合わせて、50％になります。

この点もしっかり試算しておかないと、家賃収入のキャッシュフローは、想定を下回り、ひどいと半分以下、マイナスになることもあります。

色々と頭を捻っても、脱税との境もわからない状況になってきますので、手っ取り早いのが追加購入に伴う諸経費の計上ということになるワケです。
それはそれで有効な方法だとは思うのですが、慌ててヘンな物件を買わないようにして頂きたいところです。

不動産を買うというは、中々しんどい作業です。

それだけを、じっくり考える暇がない人の方が多いのではないでしょうか。
忙しい仕事の合間を縫って、我々不動産業者にあたったり、売買情報を精査したり、銀行、税理士にもあたることもあるでしょう。

私のクライアントも様々な状況の方がいらっしゃいますので、皆様の空いた時間に対応できるように体制をとっております。

ただ、生の取引後となので、コールセンターを儲けるワケにもいかず、自分の時間を空けるしかありません。

朝方でも、日付の変わる頃でも、電話が掛かってくれば出来る限り対応をしております。

それだけ、大事な取引の連続なのであります。

そういう仕事ができる人も多くはないのであります。

「堪え性がない」人には、出来ない商売。

我慢強い私にとっては、こらええ商売。

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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