先日、自宅近くの町工場兼住居になっていた建物が、取り壊され、更地になっていました。
その現場を見ていると何だか急に、欲しくなってきました！
何でかって？
それは！まさに！
かいたい、現場だから。
なんつって。
ということで、都内の町工場は徐々に減っております。仕事の受注が減り、世代交代ができずにたたんで手放す、もしくは建て替えるケースが多いのでしょうか。
東京は２３区といえども、テレビドラマに出てくる場所や高層ビルや眠らない街、ネオン輝く繁華街のある場所はほんの一部で、特に南部の北部、南部の県境、東部の多くは、準工業地域が多く占めるようになっています。ものづくりの街が多いのです。
準工業地域とは、都市計画法に基づいた用途地域のひとつです。
解説、詳細は、ネット検索して頂くとして、指定された街を歩くと、住宅や商店に混じって、町工場のような小規模な工場、工場兼自宅、工場兼共同住宅兼自宅などを目にする事が多いです。
先の解体現場もそうですが、わりとそういった場所が、マンションやアパートの用地になることが多くみられます。
このようなリッチの物件を検討する際に、気をつけないといけない点があります。
新築の現場にあるのですが、工場跡だと、その業種にもよりますが、土壌汚染が懸念されて融資の担保評価が出ない場合があるという事です。
先日も、大田区の現場について、アパートデベロッパーの仕入れ担当さんから相談が有りました。
「金属加工工場だったんですけど、土壌汚染の調査をしたら、鉛が出ちゃったんですよ。口に入れなきゃ、大丈夫だっていうんですけど、エンドの方の融資ってどうなんでしょう？」
こんな感じの質問です。
確かに、気にしないところもありますし、気にして評価が下がることもあるので、無いに越したことはないのですが、土壌改良で汚染された土を取り除いて入れ替えたとして、その費用が莫大になれば、売り物として採算が合わないということもあり得ます。
その前は、自転車のパーツを作っている小さな工場(こうば)でしたが、土壌汚染調査はされずに、解体、地盤調査のみをして、建築が進みアパートになり、それを買主さんが銀行に持ち込んだら、汚染が懸念されてアウトということもありました。
そんな話を、我が不動産コンサルチームの融資渉外担当、U田君と話していましたら、彼がこんなことを言いました。
「かく言う渡辺さんも、なまり、よく出ますよね。」
私が汚染されてるとでも言いたいのでしょうか！？侵害です！いくらなんでも言い過ぎです！カチンときて、言い返しました！
『なんでやねん！』
「ほら、出た。」
そら、なまり違いやっちゅうねん！
なんつって。
●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
