不労所得への招待状～プロに学ぶアッと驚く不動産投資 コンサルティングデスク通信
2013年 9月 12日（第698号）より
連載
「不動産投資の歩き方」
第7回 媒介契約と営業心理
さて、前回ご紹介した不動産仲介業者と交わす媒介契約には、３つの種類がある事はご存知でしょうか。
ここにも、不動産取引に係わるコツが隠れています。
まず、その3種類とは「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。小難しい文言が並んでいますが、意味は簡単です。
一般➙専任➙専属専任の順に縛りが厳しくなります。
男女関係の縛りは時に愛の終わりを早めますが、余計な話は別にしても、不動産取引の場合はどのようになるでしょうか。
公益財団法人東日本不動産流通機構のサイトから引用すると、以下のとおりです。
■専属専任媒介契約：売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ません。（レインズへの登録が義務づけ）
■専任媒介契約：売却の依頼は１社のみで、お客様ご自身で売買取引相手を探すことは出来ます。（レインズへの登録が義務づけ）
■一般媒介契約：売却の依頼は複数の会社に対し可能で、お客様ご自身で売買取引相手を探すことも出来ます。（レインズへの登録は任意）
以上です。
ここでいう「レインズ」とは指定流通機構といい、我々、不動産業者だけが閲覧できるデーターベースになります。最近では、主にインターネットを通じて情報を投稿、取得ができるようになっています。
上記のように、見比べて見ると、「一般媒介」以外は、1社へ依頼を行うこと、自身で取引相手を探す事ができる場合と出来ない場合が定められていますね。それ以外に、業者側にも報告義務等、制約が厳しくなる点もあります。
実際に物件の売却査定を依頼してみると、仲介業者は一般媒介以外の契約を勧めてきます。
これは、もちろん他社の介入を防ぐことで、自社での客付けも行えば、売主買主両方から、仲介手数料がもらえ、より売上げを上げることができるようになる為です。
手数料の試算をしてみましょう。
例えば、１,０００万円で収益物件を売却したとします。法定上限により、仲介手数料(税抜き)は(売買価格×３％＋６万)で計算ができます。よって、答えは、「３６万円」の売上げになりますね。
これが、買主も自社で発見した場合、いわゆる客付けをした場合には、倍の７２万円(税抜き)の粗利になるのです。
手間を考えると、ひとつの物件で二度おいしい。なんつって。
そういう訳で、これが仮に「一般媒介契約」になると、他社にも依頼が行くことになり、、、。
次回に続きます！
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●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
