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連載「不動産投資の歩き方」
第6回 巡り始める不動産
物件の価格は新築から時が経過するにつれて、価格が下がってきます。
特に収益物件の場合は、利回りを基準に価格が決まってきますから、元々の価格というのは時が経つにつれ「伝説」になっていきます。
人で例えると「あの人も昔は、美人だったよ。」「男前だったのよ。」という話がされるように、「あのマンション、昔はうん千万だったのよ。」なんて話は珍しくありません。
以前の価格から、10分の1になるのか、3分の1になるのかは、ほぼ立地によって決まります。都心の有名立地になると、区分マンションでも景気によって価格が大きく上下しますので、投機的な投資をする方もいらっしゃいます。
それに比べ、都内の住宅立地に建つ物件の場合は、家賃に合わせて値段が落ちていく傾向にありますので、入口の価格を間違えると出口で損失が確定してしまう事になるでしょう。例えば、新築時1,800万だったワンルームが、10年後の売買で1,200万に、さらに20年後600万になっていることもありました。
もちろん、現在の所、余程の悪条件が揃わない限りは、都心で家賃が取れなくなるという事がありませんので、物件の価格帯もある程度のところで下げ止まりします。
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| 事務所に届くＦＡＸ ＤＭです。 |
仲介会社の営業担当は、物件の査定価格を元に売り出し価格を決め、簡単な調査をした上で、販売図面を作成します。つぎに、レインズ等の業者向けのサイトや、一般向けの各ポータルサイト、自社ホームページに登録をして、募集活動を展開します。つづいて、自社の顧客にも声をかけます。
弊社シーエフネッツのように、投資家の会員制をとっている企業だと、投資家同士で売買が成立する事も珍しくありません。その分、売買のスピードは早く確実になる仕組みです。
なお、不動産仲介会社の売り上げは、売買成立時に仲介手数料が請求されるのみ。
売買価格によりますが、3パーセント程度が目安です。中には、仲介手数料一律だとか、2パーセントなど手数料安をうたう企業もみられますが、実態は薄利で業務をしているため、少ない人数で数をこなすことが求められ、営業活動が弱かったり、仕事が雑であったりするので、それなりにリスクがあります。
●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
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