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2015年3月21日土曜日

住みたい街ランキング一位、横浜市、二位、鎌倉市

なんと、先日発表されました、住みたい街ランキングに、横浜市が選ばれたそうです!!

横浜市に縁のある読者の皆様、首位おめでとうございます。
しかも、二位が鎌倉市、三位が、川崎市、四位が、東京は八王子市、五位でやっと、都心三区の港区がランクインしたそうです。

えっ!?例年の住みたい街ランキングとは、全く違うと気づかれましたでしょうか。

そうです。今回の住みたい街ランキングとは、『死後』に住みたい街ランキングだそうです。

アンケートを、取ったのは墓石のネット販売を営んでいる会社とのこと。

紛らわしいアンケートですね、、、。


気が付かなかったら、今週末にでも、投資物件の提案資料に使う所でした。

しかし、このランキングの上位をみると、高台が多い地域に寄ってます。アクセスが良くて見通しがよい高台は、墓地にはぴったりかもしれません。




売アパートなんかの情報だと、駅からの高低差にやられることもしばしばですので、事前に高低差を計測してから、現地に調査に行っております。

不動産の広告も一般的に距離測で表示して良いので、高低差でも特に登りの誤差は加味されません。

そう考えると、今後、少子高齢化が進んで、高台立地の賃貸需要がなくなる事があった場合は、墓地に変わることもありえますね。おひとり様なる単身者も増えていますから、その分、墓石も必要と、年齢層的にも需要が増えそうですから。

アパート投資から墓地投資に変わる日も遠くないかも。
土地活用から墓地活用になったりして。

うーん。

それはそれで、ハカないですね。

なんつって。


●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
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2015年3月17日火曜日

不動産屋の集まるところには、不動産屋。

そういえば、先日、名古屋に契約に伺った際の事でした。
ホテルのカフェラウンジにて、私がクライアントに重要事項説明書を始めたところ、隣の席から聞き慣れた会話が、、、、。



「借り換えの件は、現在、〇〇銀行に当たっていますので。」

お〜。こんなところで、ローンの借り換えの話が出るということは!

不動産投資の営業しかないではありませんか!!

広い店内の隣の席で、ほぼ同時進行で不動産の営業が行われるなんて、ここまで収益目的の不動産の購入が一般的になっている証拠ですね。

それとも、見方によっては、ラウンジのウェイターさんが、私の風貌から、瞬時に不動産の営業と判別して不動産業者コーナーにしてある場所へ、誘導されたのかもしれません、、、。

ゆえに、業者同士で席が隣り合わせになるということも、起こりやすくなるのでしょうか、、、。

ちなみに、隣の席の営業マンが、どんな提案をしているか気になりましたので、私のチラ見センサーで、情報収集にあたったところ、中古のワンルームマンション、1,800万とのこと。

う~ん、物件の数、買える方、提携ローンの金融機関と数が多く、商品化されているだけあって、主軸の商品ですね。

購入しやすいマンション投資で、不動産投資に興味を持って、融資の限界点に達して、規模拡大が頭打ちになったところで、シーエフネッツに相談にきて、売却を促され、一棟に買い換えるというスキームができているくらいですから。

こういう、マンション投資専業の業者さんもありがたい存在なのであります。

帰りに、名古屋駅でひつまぶしでも食べようと思ったら、行列ができていました。

私、並んでいるので、あきらめました。

物件の買付競争には燃え上がり、とことん粘る私も、お店の行列に対しては、仕方ないと諦めます。

なんでかって?

奈良んでるから、鹿たないとおもいます

んー!きびしいかしら、、、なんつって!


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2015年3月15日日曜日

JR新線開通とホワイトデー

さて、先日は3月14日の土曜日でした。
そうです、男子のイベント、ホワイトデーです。

私もバレンタインデーのお返しに、気の利いたものをと思い、オフィスのある銀座から京橋を抜けてやってきました!都心の大人スポット!八重洲の地下街です。

東京駅までの数百メートルの距離に衣食住を満たすには充分な数のテナントがひしめきあっています!

テンションも徐々に上がっていきます!

あっ!

そういえば!お返しする相手がいなかった!

私、肝心な事に、気が付きませんでした。

今年は、本命チョコはなかったのかですか?
そんな事は、ホットイデーでございます。

しかし、東京駅と言えば、ついに開通しましたね!

上野東京ラインです!


いやー、これはすごいですよ!

今まで、JRは上野駅止まりだった、常磐線、高崎線、宇都宮線から東京駅まで延長したばかりか、そのまま東海道線に接続され、新橋、品川、川崎、横浜を経由して、神奈川県は熱海、小田原まで乗り換え不要になるのであります!

茨城県、群馬県や、栃木県などの関東圏からのアクセスが抜群に良くなるのであります。

ちなみに、私の自宅の最寄り駅からも、現職シーエフネッツの本店のある大船駅まで乗り換えなしで行けるようになったわけです。

早速、乗車してみました。


いやー!いつも見ている景色とは違いますね!


まさに、新線に乗っただけに、新鮮!!

なんつって!!

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2015年3月14日土曜日

銀座のビル開発と解体現場

さてさて、とある日の事でした。

「な、なんじゃ!こりゃー!」

ぢ、地面に穴が開いているでは、ありませんか!?


「た、大変だー!!早く埋めてしまわないと!!」

「はいはい、宅建の試験じゃないんだから、間違って落ちる人なんていませんよ。行きましょう。」

と、現職、シーエフネッツのPM事業部のT内君が、リアクションに精を出す私をたしなめました。

誰も趣味で、銀座の一角に落とし穴を掘る人なんているはずもございません。

一車線とはいえ、道路を封鎖する程の大がかりな工事が深夜に行われております。


銀座の街も、再開発が進んでおります。
ドカドカと古ビルの建替え工事が進んでおります。

私も、収入印紙の一時立て替えぐらいでしたらある程度は、ご相談に乗らせて頂きます。

・・・・・。

勿論、そんなジョークが、比ではないくらいの建替えが、毎日のように続いております。
以前あったものが、なくなるということは意外にも慣れない事のようで、つい先週も、突然開いた空間にハッとしました。


中央通りのカルティエの入ったビルも昨年から建て替え工事中でした!あっという間に解体されておりました。



銀座のランドマークが、生まれ変わるわけですから、さぞかしカルティエの創業の地である、「フランスの首都」のような、つまり「パリ」っとした不動産に生まれ変わることでしょう!

しかし、こういう時期だからこそ、銀座では滅多にお目にかかれない、「週末」つまり、「土」が目の当たりにできるのかもしれませんね。

「童話の花咲か爺さん」の話ではないですが、「ここ惚れワンワン」とは、まさにこのことですね。週末の前日です。つまり「金」の話が詰まっています。

私は私で、日々、個人投資家の方の資産形成の相談に乗らせて頂いております。ここも、まさに再開発前の盛り上がりですね。

つまり「買いたい現場」なんつって!


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2015年3月7日土曜日

花粉症からの不動産投資

さてさて、2月もあっという間に終わってしまいました!

『今月の商店街・雑色商店街』

3月に入って気温も上がったせいか、花粉症の症状がひどいこの頃です。
くしゃみ、鼻水、目のかゆみが止まりません!

められない!まらない!粉症!んちくしょー!の季節がやってきました!

しかし、そのツラさを忘れさせてくれほど、仕事も順調に進んでおります!

お蔭様で、2月の成績は、10件に買い付けに対して、5棟の成約となりました。
今月は、6000万弱〜1億強のアパートの売買を行いました。

お取引頂きました、クライアント様、お取引先業者様、金融機関様、誠に有り難うございました。

1月に出来たばかりのデコボコチームにしては良くやった内容ではないでしょうか。日々連携も深まっております。

また、資産管理法人所有のスキームにも、より力をいれておりますので、個人で複数棟所有する際の限界を踏まえ、課税対策・融資対策にも視野に入れ、税理士と連携して取り組んでおります。

場合によっては、アパートでもフルローンで、1%前半の金利で取り組んでくださる、積極的な金融機関も出てきておりますので、このチャンスを逃さぬようにファイナンスの開拓も専従スタッフをおいて取り組んでおります。

私がひとりで、一から十まで対応していた時とは、比較にならないスピードと柔軟性で、クライアント様へのフォローと、取引先の開拓、物件情報の仕入れができております。

「コンサルタント」から「コンサルチーム」への進化がすすんでおります!

この調子で、益々熱く燃えて行きたいですね!

しかし、昨日は一段と冷えこむと思ったら、3月6日だったからですねー!

3/6で、さむー!ってか。

なんつって!

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2014年11月10日月曜日

不動産はインフラで選べ。

さて、約1日半の間、この日報のサーバーである、bloggerのサービスが障害で止まっておりました。
ご愛読の皆様、ご心配とご迷惑をお掛けして申し訳ありませんでした。
Googleのサービスでもこういう事もあるんですね。初めての経験で困りました。

実際に、自分の住む場所、働く場所、不動産投資であれば投資先のインフラが突如マヒすると、影響が多大ですね。
金銭的な損失もでれば、場合によっては命に関わることもあるかもしれません。

私たちは、顔も知らぬどなたかが引いて下さったインフラの上で、当然のように生活や仕事をしています。
コンセントからは電気、蛇口を捻れば、飲用水、ガスを使って、給湯や調理が可能となっています。
一度壊れると、自力では直せないものに頼った生活です。

それも、ある意味不便といっても良いかもしれませんね。
だからといって、原始的な生活も送れません。

そんな事も考えながら、不動産業に関わっていると、まだまだ工夫の余地はあるかなと思うきっかけになりました。



そんなわけで、相変わらず投資目的の不動産の市況は好調ではないでしょうか。
購入物件のご紹介の依頼が、日に日に増えております。

「渡辺さん、物件出ましたか?」

ある日、こんなメールが来ました。
お客様からの催促です。

私のセリフ
お客様のセリフ

「すみません、まだ出ていませんね。」

こんな風に返すと、

「本当ですか?あれから二週間も経つのに。」

とお客様もがっかり、呆れ気味です。

「そうです。沖縄の中心です。」

とお応え致しました。

「そうですか、ほんとうですか。連絡がないので、ベトナムの元首都かと思いました。」

さすが、お察しが早い方です。

「そんな、放置民なんてことは、ありませんよ。ご心配頂きすみません。相変わらず、利回りの低下が続いていますね。業者間で聞いてみても売主がとにかく強気になったと感じる事が増えたようですよ。それでいて、東京都内といえども、仕事はたくさんありますが、給与水準までは上がっていませんので、物件の賃料を上げれるほど入居者の方々にも余裕がない状況になっております。結局価格だけが上がっているんですよね。」

私も、負けじと切り返します。

「そうですか、実は他の業者さんからも紹介して貰っているのですが、なかなか納得できるものがなくて、現地を見に行くこともなく、イラクの隣と返事しているんですよ。」

いらん、物ばかりということですね。うまいですね。」

うーん。。。

こんなやり取りができると仕事も、もっと面白くなるかもしれません。


なんつって!

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2014年11月6日木曜日

NOという客にYESと言って貰う

「YESという客に買ってもらうんじゃない!NOという客にYESと言って貰うのが真の営業だ!」

「営業という職業を選ぶんじゃない!営業という生き方を選ぶんだ!」

先日、以前から購読しているメールマガジンに、こんな言葉が載っていました。
前職のマンション営業時代に申し込んだメルマガです。

いや~!燃えてきますねっ!!闘志が沸いてきます!

そんなわけで、昔はこんな一文をみつけては、挫けそうな自分を奮い立たせて仕事に当たっていました。
自己啓発、営業ノウハウに関するもの、書籍に始まり、セミナー、果ては高額教材まで手をだしていた頃が懐かしいです。
それだけで、年間30万以上は使っていました。
自分で選択した人生に無駄はないのですが、今考えれば、もうちょっと営業ではなく不動産の勉強をしていれば、今の業務が楽だったと思います。

それくらい、新規開拓営業はツライものです。
自社の商品を断られただけでも、自分が否定されたような気持ちになるのです。

前職は、タウンページや名簿を片手に電話営業から始まり、名刺交換やビラ配りで、不特定多数の善良な市民であろう方々に営業していました。
もちろん、百発百中なんて事はありませんから、断られても気にしなければいいのですが、人間というのは元々、良いも悪いも「素直」に出来ていますので、「数打ちゃ当たる」くらいの気持ちは態度に出てしまい、誰も振り向いてはくれません。

「一件入魂」で当たらなければいけない、捨て身の世界です。
「思いが通じない事に傷つく事で、自分を知り、相手を知る事で、思い通じるように成る。」
そういう奥深さがあります。

そういう日常があるから、冒頭の言葉が生まれてくるのですね。
お陰様で、何とか私も頑張ってこれたのであります。

そんな、私ですが現職では、その時に身につけたノウハウ、スキルを使う事もなく、日々を過ごしております。。。営業職が好きな人には、逆にツラい現場かもしれません。。。

転職してから、その理由を色々考えてみると、結局行き着くのは、不動産投資マーケットの加熱でしょうか。

市場のニーズに応えるだけで、集客、成約に結びつくような状況です。

自社の集客システムも、ほぼインターネットではないでしょか。
ちなみに、このブログは、なぜだか集客としては機能していませんが、、、愛読者様は増えていますので、やめるにやめられません。
更新が滞ると社内やお取引先、クライアント様から、励ましのご連絡を頂きます。
いつもありがとうございます。



さて、話を戻しますと、マーケットのニーズに応える事は、当然、簡単ではないので現職のシーエフネッツも、自分で言うのもなんですが、同業社の中でも上手く行っている方だと思います。

そして、私が今年、全米不動産協会(NAR)の認定資格CPM®を名乗るようになってから仕事の依頼も増えました。それだけマーケットから不動産投資の専門家が求められているのだと思います。

私の理想としては、専門家という堅い看板よりも、ベタベタ営業の人情と専門家としてのスキルが合わさった、ハイブリッドでエコな感じでやっていきたいと思います!

経験豊富そうなおっちゃんだったから、人の良さそうな兄ちゃんだったからとか、若いお姉ちゃんが一生懸命だったからとかで、億単位、千万単位の賃貸用不動産を買ってはいけないのであります!

本日のアパート投資成功の秘訣

「良い営業=良い影響ではない」
「人情よりも勘定で考える」

そういえば、先日フラリと立ち寄った駅中のアトレのセレクトショップで、つい手に取ったネクタイを、店員のお姉さんに「すっごく!似合ってますね!」と言われそのまま値段も見ず、レジにて、1万円也。

うん!それくらいなら満足料ですね!

私は、実は営業に弱いのであります。

なんつって!


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2014年11月4日火曜日

都心で一棟RCを建てる資産家

都心で一棟RCマンション所有。憧れますね。

先日は、お取引先の建築会社の竣工内覧会にお招き頂きました。


独りで行くのも寂しいので、相続対策・土地活用のご相談を頂いているお客様と、現職のシーエフネッツの若手有望株のT内君も一緒です。

今回は、文京区の某所の地下鉄の駅前2分という、とんでもなく良い立地でした。

「へぇ~すごいな~」という感じの新築RCマンションです。がすごいという意味ではございません。どないやねん。

私も思わず隣にいた彼に声をかけました。

私「T内君、こんな好立地のオーナーさんって、きっと裕福なんだろうね。」

T内君「そうでしょうね。」

私「だよね。リッチだけにね。」

T内君「・・・。そろそろ、帰りましょうか。」

私「ごめんごめん、そんな怖い顔しないでさ、せっかくの機会だし、ゆっくり見させてもらおうよ。」

T内君「お客さんの前で、下らないこと言わないって約束できます?」

私「わかった、神に誓ってつまらない事はいいません。」

T内君「大丈夫ですか。」

私「うん、ちかてっの駅前だけにね。」

T内君「はぁ~」

私「ごめんごめん、でも、そんなため息ついても、二重サッシは曇らないぞ!」

しょうも無い先輩に付き合う事で、コミュニケーション能力は磨かれていくのであります。


そんなこんなで、建設会社の担当さんをつかまえて、あれこれ質問させて頂き情報交換を致しました。
特にRCの建築費が上がっているとはいえ、工夫しだいで都内でも投資事業にもなりそうな感触です。

今回の施主さんの希望で、インテリアコーディネーターをいれた内装になっているとのこと。
随所にこだわりを感じます。

「キッチンも、きちんとしてはるわ~。」


「玄関も、こんなの大きな壁紙にするだけで、ガラッと雰囲気変わるものやね~。」


わたしが、何かコメントする度に周囲の反応が冷たくなっているのを感じましたが、気のせいでしょう。

しかし、都心のRCマンションだけに、すでに賃貸の申込も連日のように入っているとのことです。賃料も30㎡の1LDKで12万だそうですから、立派ですね。

また少し視野が広がりました。

これくらいの物件の規模になると、自分でやるにはまだまだ手の届かない事業予算の物件になりますが、CPM資格の取得と現場で培った投資分析のスキルで、事業計画書に落とし込んでいけるのであります。

現職では、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造と多種多様な物件の取引をさせて頂いており、業界の現場環境の中では、貴重な経験をさせて頂いております。

投資家の資産規模にあわせて、柔軟な選択肢が提示できる不動産コンサルタントにならなければいけませんね。

都内の一棟物をみていると、木造が圧倒的に多い昨今ではありますが、それだけに合わせた限定的な見方をしてはいけません。
「え!?利回り考えるなら木造ですか?そんなことないですよ?RCあ~るし~。」ってね。

なんつって!
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2014年10月23日木曜日

新築ワンルーム売却戦略

さて、先日も、売却を預っていた中央区のワンルームマンションに買付けが入りました。

10年前に新築で購入された物件を賃貸管理させて頂いており、賃借人の退去をするをきっかけに募集をせず、原状回復後、空室のままの売却を提案し、無事に想定価格の範囲内でまとまりました。

えっ!?

新築で購入したなら、どれくらい値段が下がったか?ですか。

いえいえ、場所が一等地で希少価値の高い条件でしたので、値段は下がるどころか、上がりました!

そして、大手の不動産仲介業者の査定価格を400万上回って、購入から売却時の価格差額が、、、

なんと!!

600万に成りました!

いや〜バブルですね〜。上がってます。



しかし、むやみに高い値段で売りに出せば売れるものと言うわけでもありません。

私としても不動産の専門職として提案をする訳ですから、それには根拠と成果を説明出来なければいけません。

闇雲に良い事ばかりも言えませんが、無難で保守的な事に捕らわれても、それが同業者にもできることならなおさら、頭を捻ってより良い可能性を追求しております。

では、何故大手不動産仲介業者が、見抜けなかった物件の価値を、私が見抜けたかと振り返ってみると、以下のポイントになると思われます。

・中央区の一等地の立地
・1Kタイプ25平米の間取り
・賃貸に出した場合は、11万円の収入
・成約事例のキャップレートは、4%前後
・実需利用を想定した場合の市場価値の試算
・現況の売買物件と比較査定し、割安な価格帯を出す

ざっと、以上のポイントをデータと今の相場の肌感覚も含めて提案する価格帯に落とし込みました。

購入者のイメージは、セカンドハウス利用、事務所利用です。
その場合、ある程度必要に迫られて購入することも予想されるので、相場を吟味することは少ないと思われます。
検討されるタイミングで競合物件との比較した際に光るものがあれば成約になりやすいのです。

また、賃貸中のオーナーチェンジ売却の場合は、購入者の投資家も相場を吟味しますので、より高額に売却するとなればハードルはあがります。

あとは、シーエフネッツのコンサルタントとして、売却の成功は、再投資にも繋がりますから、焦らずケースバイケースに柔軟に応じて、成果を出すため挑戦的かつ長期的に取り組む事も大切です。

これが、一般の仲介業になると、ある程度早く売れてくれた方が売上になるので、提案も短期的かつ無難になるのではないでしょうか。

それで、400万も差額が出るならとんでもない事ですね。

こういうことが実際に起こるから、不動産は面白いのであります。

そんな私のスタンスは「アウトロー」な不動産屋なのであります。

えっ?無法者ですか!?

違います。

低額売却提案はアウト!の、

売り側に立つときは、高く売ってなんぼのOut  LOW

で、ございます。

なんって!


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2014年10月21日火曜日

単身者の増加とワンルームバブル

さて、先日、現職の同僚が業務中に倒れ救急車にて運ばれるというトラブルがありました。

幸い病院に着いた頃には意識がハッキリしており、点滴を打っただけで入院にはならなかそうですが、アラサーも後半になると健康のリスクというのも大きくなるのではないかと感じました。

彼は、たまたま業務中の社内にて倒れたので、助かったかもしれません。
独身の一人暮らしは、タイミングが悪いと助けが間に合わず、室内で孤独死するという事にもなりかねないからです。

少子高齢化の社会背景で、未婚の単身者の世帯比率は年々増えています。
今回の様なケースも踏まえると、単身者、なかでも男性の単身者の死亡率はグッと高まるかもしれません。

なぜなら、

「よめいない」からってか。

・・・。

暖まってきましたね。



さて、不動産の市況の方も最近は落ち着いてきたようにも感じていましたが、そうでも無かったようです。

あるクライアントに、昨年購入頂いた都心三区所在の旧耐震の築古ワンルームマンション

今年に入り、売りに出してみようということになりました。

もちろん、狙うはキャピタルゲインです!

買ったときより高く売ってしまおうというワケです。
いくら相場が上がっているからといっても、果たしてそんなことができるのか疑問に感じるかたも多いかもしれません。

そして、売出しから、3ヶ月が過ぎようとした今月の事です。

レインズは勿論、ポータルサイトにも掲載して、あとはコツコツと不動産業者に営業活動をしておりましたが、なんと!売出しの2物件に買付が入りました!!

さて、いくらになったのでしょうか!?

結果は、、、

購入時価格と売却時価格の差額で発表します!

某区 ワンルーム 築30数年モノ オーナーチェンジ  差額 プラス230万!!

某区 1LDK 築30数年モノ オーナーチェンジ  差額 プラス600万!!

合計830万!!

おぉ~!!

すんごい事になりました!!
もちろん、価格に対する差額ですから、丸々儲けというわけにはいきません。

詳しくは、こちらにて

しかし、大幅な利益がでれば、税金を払っても余りある程ですね。

ちなみに、ダレがそんなに高値で購入して行くのでしょうか。

なんと!買付申込書の住所が、ホ、香港です!!

なるほど、香港の方なら、やせ我慢してでも、高額な買い物をするのも慣れてますね!!

なぜかって?

他の都市に比べて「や、むちゃが多い」ってね!

なんつって!


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2014年6月28日土曜日

そこに望みがあるならば

先日は、渋谷の不動産業者さんのオフィスで決済でした。



築5年もののワンルームを、分譲当時の価格と大差ない値段で買い取って下さいました。

もともと、超筋肉質な不動産営業が強みの企業ですので、あの手この手、あちらこちらから顧客を探してこられます。

狭い不動産業界の中でも、マーケットの新規開拓、顧客発掘が出来る数少ない企業ですので、私の現職シーエフネッツの顧客層とは似ていて非なる顧客層をお持ちでいらっしゃいます。

本業はデベロッパーでいらっしゃいますので、自社分譲のマンション販売がメインですが、昨今の建設費、土地価格の高騰などで仕入れ開発が滞っているそうで、客余り状態ということで、中古物件の仕入れも積極的に行っているとのことです。

そして、今回の御縁に繋がったわけでありますが、実際のところ市場価格よりも300〜500万円は高く売られるのではないでしょうか。すごいですね。

不動産投資も、窓口が違えば、同じ物件でも価格が違うというワケですが、今に始まった事では無く、不動産業界にみられる側面でもあります。

新築分譲のワンルームのデメリットのひとつとして、分譲価格と市場流通価格との差が激しいことがみられますが、中古で売却する額が購入時の価格と開きがでて、築15年まで所有しても数百万単位で損をするので出口がとりずらいケースがほとんどです。

あまりの開きに、開き直って売却しないという事になりますね。

そのデメリットが、この上昇相場、物件在庫の不足で、解消されつつある現象が起きているわけです。

私も想定外の状況に感動しております。

ところで、決済の場で業者の担当の方に聞いた話だと、同じビルのテナントに芸能事務所が入っているそうで、芸能人とエレベーターで一緒になることが珍しくないそうです。

しかも、有名人の「(あん)」さんや、



佐々木 希(ささき のぞみ)」さんの所属する事務所です。


普段ミーハーでもないのですが、私も胸が高鳴ります。男性ならず女性でも一度は実物を見てみたい有名人ではないでしょうか。

残念ながら、行きも帰りもエレベーターは空でしたが、、、。

それはそれで、「知らずに買ってしまった」新築物件のオーナーの方は、これを機に出口が取れるかも知れません。望みは捨ててはいけませんね。

わたしも、のぞみに会える望みを捨てずに頑張りますので!

なんつって!

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