新築ワンルーム売却戦略

さて、先日も、売却を預っていた中央区のワンルームマンションに買付けが入りました。

10年前に新築で購入された物件を賃貸管理させて頂いており、賃借人の退去をするをきっかけに募集をせず、原状回復後、空室のままの売却を提案し、無事に想定価格の範囲内でまとまりました。

えっ！？

新築で購入したなら、どれくらい値段が下がったか？ですか。

いえいえ、場所が一等地で希少価値の高い条件でしたので、値段は下がるどころか、上がりました！

そして、大手の不動産仲介業者の査定価格を400万上回って、購入から売却時の価格差額が、、、

なんと！！

600万に成りました！

いや〜バブルですね〜。上がってます。

しかし、むやみに高い値段で売りに出せば売れるものと言うわけでもありません。

私としても不動産の専門職として提案をする訳ですから、それには根拠と成果を説明出来なければいけません。

闇雲に良い事ばかりも言えませんが、無難で保守的な事に捕らわれても、それが同業者にもできることならなおさら、頭を捻ってより良い可能性を追求しております。

では、何故大手不動産仲介業者が、見抜けなかった物件の価値を、私が見抜けたかと振り返ってみると、以下のポイントになると思われます。

・中央区の一等地の立地
・１Kタイプ２５平米の間取り
・賃貸に出した場合は、11万円の収入
・成約事例のキャップレートは、４％前後
・実需利用を想定した場合の市場価値の試算
・現況の売買物件と比較査定し、割安な価格帯を出す

ざっと、以上のポイントをデータと今の相場の肌感覚も含めて提案する価格帯に落とし込みました。

購入者のイメージは、セカンドハウス利用、事務所利用です。
その場合、ある程度必要に迫られて購入することも予想されるので、相場を吟味することは少ないと思われます。
検討されるタイミングで競合物件との比較した際に光るものがあれば成約になりやすいのです。

また、賃貸中のオーナーチェンジ売却の場合は、購入者の投資家も相場を吟味しますので、より高額に売却するとなればハードルはあがります。

あとは、シーエフネッツのコンサルタントとして、売却の成功は、再投資にも繋がりますから、焦らずケースバイケースに柔軟に応じて、成果を出すため挑戦的かつ長期的に取り組む事も大切です。

これが、一般の仲介業になると、ある程度早く売れてくれた方が売上になるので、提案も短期的かつ無難になるのではないでしょうか。

それで、400万も差額が出るならとんでもない事ですね。

こういうことが実際に起こるから、不動産は面白いのであります。

そんな私のスタンスは「アウトロー」な不動産屋なのであります。

えっ？無法者ですか！？

違います。

低額売却提案はアウト！の、

売り側に立つときは、高く売ってなんぼのOut  LOW

で、ございます。

なんって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★

バックナンバーの人気ランキングはこちらから