賃貸募集は企画から

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「なべさん！申し込みは入りましたよ！」

先月末、売買で決済した池尻と川崎の２物件が募集開始から、一週間で決まりました！

神様、仏様、ご先祖様ありがとうございます！！
もちろん、リーシング担当のMリさん！S谷さん！さすがです！客付業者様！いつもお世話になっております！

しかも、カルガモ！
想定賃料の２千円アップでした！！

7月募集の閑散期で、このスピードですから、流石に賃料設定間違えたかな？なんて心配もしてみたり、ただ、周辺での間取りの希少性と、同物件の成約データベースから賃料査定をして、プラス賃料ですからこんなところでしょう！万歳！

いやーすごい！運がいい！場所がいい！なんといっても、仕入れた不動産コンサルがいい！！

そらそうでしょう！どっちの料理ショー！どっちもどっちでしょうでございます！！

先日下見した、都内の7億円の一棟SRC物件の駐輪場。
女性専用マンションで半分空室だとか、んなアホな。

それでも、賃貸募集の企画が是非を決めますから、賃料礼金敷金条件の設定に始まり客付け手数料の設定だとか、入居者属性の設定も大事ですね。

例えば、都心3区や5区の範囲で物件があれば、なんて投資家の方も多いですが、繁華街の近くに住む必要性のある属性の方は、サービス業や多くは飲食業含む水商売、謎の商売の方が多いので、選ばなければ高い賃料がとれますが、やれ保証人や保証会社加入と条件を付けると、怒濤の審査落ちが待っております。

そういう時は、空室期間を長めにみておけば大丈夫でしょうから、空室率は高めに設定してシミュレーションするといいでしょう。

また、例えば六本木だとか赤坂だとかは、高級そうなイメージがありますが、高級なマンションに高額な家賃を払う人の層がいるというだけの事ですから、キャッシュフロー重視の方は、わざわざ手を出すエリアではないでしょうね。

かく言う私も、遡ること8年前まで、六本木ヒルズに歩いて1分のオンボロアパート築30年、ワンルーム6畳、3点ユニット、家賃6.8万の条件で、まだ未熟なサラリーマン大家所有の自己管理の物件に2年半程だったと思いますが、住んでおりました。

入居者審査のいい加減審査と管理状況で、毎夜クラブでお持ち帰りがライフワークの外人が隣人だったり、招待不明の人たちがウヨウヨ、しかも入れ替わりが激しいので、月に何度かは、粗大ゴミが放置されておりました。

割れた窓ガラス理論を信じる私は、大家に文句を言う前に勝手に掃除して捨てておりました！
共用廊下も掃除してましたね。隣人外人が朝方帰ってきて、よくモドしてましたので。

まさに、プロパティマネージャーな行動です！

ん？その時は不動産業でなかったのですが、その頃から現職の片鱗が出ていたんですね！まさに天職！？

そう考えると、築古アパートを高利回りで回したい方は、一回自分で借りて住んで見ればよろしいかもしれませんね。管理人ができれば、大家もできるでしょう。

実体を知らずして、投資するには地雷原です。。。

え？私の隣ですか？

空いてますよ！！

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●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。