融資の同時審査には動じません！

先日は、携帯電話の着信が、あちこちから立て続けにあるという慌ただしい朝から始まりました。

通話中にも、不在着信通知が入り、留守録が残るなどしております。

メッセージには、「改める」旨の内容が残っているのですが、再コールを待っている間に、一日が過ぎてしまうので、売買案件の進捗に影響がある事も懸念しながら、折り返しの対応に時間をとられました。

結局、何の電話だったのかというと、ほとんどは銀行からの連絡でした。

売買の契約に伴い、銀行に融資の申込を入れるのですが、いつも同じ銀行とやり取りするばかりではありません。

リストアップをしてみます。

①某メガバンクの都内支店
②某地銀Ｙの都内支店
③某地銀Ｔの都内支店
④某地銀Ｇの横浜市内の支店
⑤某都銀Ｒの都内支店
⑥某外資系Ｓの都内支店
⑦某信託系Ｏの都内支店
⑧某地銀Ｓの川崎市内の支店

なんと、一日にやり取りした銀行の数が、8行です、、、。
こういう日もあるんですね、、、。

クライアントによっては、お一人で3行を相手に、条件交渉を進めていらっしゃいます。
銀行の担当者の案件獲得の熱気が感じられますね。

もちろん、誰でも彼でもそういう扱いを受けられるかというとそうでもありません。
だいたい、新規の銀行に融資の申込をすると、「他の銀行にも申し込まれてますか？」と聞かれ、「そうです。」なんて答えると、体よく断られてしまいます。

この体よく断られるのが、実に銀行には良くある対応で、先日も、某銀行の融資担当者の話によると、「某不動産会社の●●さんって人の、持込案件は、全部断っているんですよね。」とのこと。なぜ、そういう事がおきるかといえば、単純明快、嫌われたという現象なのです。

私も、こういう現象を初めて知ったときは、びっくりしたものですが、好き嫌いも人の世の理ということなのでしょう。
気をつけなければいけませんね。

体よく断られないためにも、ポートフォリオのバランスに注意して、資産を増やしていかなければ、いけないという事ですね。「不動産」だけ増やしても、「債務」がうわまっていれば、魅力的な融資先にはならないということです。

本日の不動産投資 金言集

融資は、軟派は許しません！

ロン活は、高属性時代！稼ぎも大事！

なんと！「恋愛」や「婚活」と置き換えても、同じ意味になりますね！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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今年一番の物件と不動産投資の失敗

今月も残すところあと僅かというところです。

お陰様で、月内に６棟の買い付けを頂きました。私とパートナーのE田君と２人での成果ですから、割と多くの案件の販売に携わっている方ではないでしょうか。

皆様、本当にご多忙の中で物件の購入を検討頂いておりますので、こちらとしても誠に頭が下がる思いでございます。

感謝申し上げます。

我々も、ご検討にあたって出来る限りサポートをすべく、日夜問わず、対応をさせて頂いております。同じ物件でも、投資家によって検討プロセスやタイミングは大きく変わるのであります。

例えば、電気もまだ通っていない新築物件を夜に案内する事もあります。

先日は、懐中電灯を忘れたので、E田君は、個人と業務用のスマホ2台のライトを使って室内を照らしプレゼンをしておりました。さすが、プロですね笑

最近、改めて感じるのは、不動産投資と賃貸運営を別として分けて考える必要があるということです。

投資のリターンを求めると高利回りな物件に目が行くのですが、利回りが高い理由は単純で、リスクが高いということです。

その原因として主に、

・立地に難あり

・建物の老朽化が著しい
・賃貸管理上の問題で入居者に難がある
・事件事故などの問題がある

など、表面上には見えてこない悪条件を見抜く事がもとめられます。

しかし、基本的には、不動産業者の調査責任は、宅地建物取引業法 第35条に基づきますから、賃貸運営上の問題や、各リスクを加味した適正な購入価格については、投資家の責任となります。

要するに、大げさな認識になるかもしれませんが、業者が不動産投資を勧めるにあたっては、儲かる物でなくても良いのであります。利回りが高く、リスクの高い物件を主に販売する業者さんも少なからずいるという事なのです。怖い話です。

逆もしかりで、利回りが低い物件は、リスクも低いと見たいところですが、そこは、単純にいかないのが難しいところです。やはり、適正な価格の割り出しを誤ると、高買いする事になるので、赤字になります。わざわざ投資をしたのに旨みがないということになります。

ただ、不動産投資、賃貸運営の良いところは、大概の失敗はお金で解決出来る所です。

ローンの返済負担が大きければ繰り上げ返済すれば良いし、
建物に問題があれば修繕、リフォームすれば良し、
入居者に問題があれば立ち退きしてもらい、
空室が埋まらない、賃貸市場で劣勢にあれば損切りして売り抜けても良いとなります。

そうなると、1番やってはいけないのは、自己資金もないのに、フルローンで買う人ということになります。たとえ、年収が高くても、資金が貯まらない生活を改善しなければ投資をやってはいけないですね、、、。

そんな事を考えながら、物件の良し悪しと、投資計画をひとりひとりの方の目的とレベルにあわせて提案をさせて頂いております。

先日もこんな事が、ありました。

買い付け申込書に署名を頂いた矢先、

「この物件、今年一番の物件って言いましたよね？」と聞かれ、

「そうです。立地だとか利回りからすると一番といっても過言ではありませんね。」と応える私。

「でも、前に指値が駄目でキャンセルした物件も、今年で一番って言ってましたよね？」と鋭いご指摘が、、

「そ、そうですね。あの時はあの物件が一番でしたね。指値がまとまればの話でしたし、、、。」と苦しい言い訳をする私。

う〜ん！

リップサービスもほどほどに！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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不動産投資は、風まかせ。

さて、先日のヨットクルーズの続きでございます。

当日は、あいにくの強風で、船が出せないという判断になりました。
船を出すといっても、自社の社員にて操船するのではなく、プロについてもらうので、要所での判断は、すべてお任せなのであります。

「要所での判断」を任せるというと、私も陸の上では不動産コンサルタントとして、クライアントの方から要所での判断についてアドバイスを求められております。
物件の購入から売却、賃貸、運用改善など、不動産投資には、判断を迫られる場面が少なくありません。
自分だけの経験では、難しい判断は、様々なケースを知っている専門家に意見を求められるのです。

と、陸の上では強気の私も、ここ海の上では、家賃を滞納している賃借人のように息を潜めておりました。
船上では、「家報（物件情報）は寝て待て」とばかりに、酒盛りが始まりました。
「風が吹かない時は、吹くまで待てばよい」がヨットでの過ごし方だそうです。

皆の顔が赤く染まり始めた頃、風も収まり、出港することができました！

漁船の多い、漁場を抜けて、さらに沖へ出ると、いよいよ帆を上げて、風の力だけで進んで行くのであります。
帆のことをセール(sail)というそうで、何と！ヨットクルーズは私の仕事と非常に近いことがわかりました！

ヨットは「セールを上げる」、私は、「セール(Sale)で上げる」売り上げを。

なんつって！と、終われるほど、あっという間の出来事ではありませんでした。

セールを上げるにも、一人の力では、相当な重労働になります。しかも、海上で、風も強いとなると足下も安定しないので、大変危険です。リスクが大きいことを感じました。

しかし、ここは、酔っ払い達も腰を上げて、ロープを緩めたり、引いたりする一連の作業に力を合わせます。

あっという間に、大きな帆が上がりました！！

すると風を捕まえて、帆の全体が大きく張り出しました！！同時に船体も大きく傾きます。緊張の瞬間ですね。ヨットは、斜めになって進むのであります。

しかし、波間をみているとかなりの速さで進んでいるのですが、ボートや釣り船に乗った時に感じるような上下の揺れはありません。これが、帆船の魅力なんですね。

ところで、最近、現職の本店の方では、すごい船酔いするって、噂が持ちきりだったのは、空耳だったのでしょうか。

すごく船酔いする、「大 船酔い」ではなく、「大船良い」の聞き間違いだったかもしれません。

現職シーエフネッツの総本店は、鎌倉市のＪＲ大船駅前なのであります！！

失礼しました！！

そんなこんなで、ヨットのクルーズはあっという間に終ったのでした。

それにしても、ヨットを操船する事で、日常の生活や仕事で生かせるヒントがたくさん有ることにびっくりしました。

今回の経験を生かせるように、社内も皆の力を合わせて、クライアントの皆様からお預かりしている、物件＝不動産資産のより良い運用に心がけたいと思います！！

｢操舵中の私｣

ますます燃えてきました！時には業務を休んで、自然と向き合いながら気分転換も必要ですね！この場を与えてくださったことに感謝です！

そういえば、私、今回のクルーズで、社長の倉橋に「こら！酔っ払いを連れてくるな！」を怒られました。

現職、社内でも5本の指に入る酒癖の悪さの、T中君を誘ったことが裏目に出たようです。

しかし、この日は、彼もご機嫌で普段の悪酔いが嘘のように穏やかだったのです。

「Ｔ中くん！今日は、全然酔ってないじゃないか！」と声をかけると。

「そうなんですよ！いつも、悪酔いしてるわけではないんですよ！」と釈明するので、

「そうか、ヨットに乗ってるからだな！！」と言うと、「そうなんですかね？」と不思議な顔をしていました。

だって、

「帆船(はんせん)だけに、反省(はんせい)してるってことだろ！？」

「そういえば、来月もヨットに乗るって本当ですか！？」と誰かに聞かれたのですが、それ大きな勘違いです。

この日の事は、「操船今日」、

来月の12月14日は、衆議院の「総選挙」の間違い！

バカも仕事も休み休みいいなさい！！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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不動産投資コンサルは、力を合わせる

先日は、海に行ってきました。
この時期の海と言えば、「寒い」のひと言につきます。
そして、私の仕事は不動産業ですから、陸から離れるというのも何となく不安になります笑
そんな理由から、海に近づくことも遠ざかっていましたが、ついに、

乗ってしまいました！

「翔鴎(かもめとぶ)号」です！

現職のシーエフネッツは、不動産コンサルタント会社なのですが、わけあってヨットクラブの運営も行っております。

「仕事」が大好きな私にとっては、「会社事」は遠ざけたいところですので、できるだけ関わらない様にしていました笑

なので、上司からの誘いは勇気を持って断る所ですが、、、今回はプロパティ事業部の青年部(？)から私へ、参加のお誘いを頂いたので、快く承諾をさせて頂きました。

実は私、こう見えて、常にテーマを持って仕事に取り組んでおります、昨年は社内体制に疑義を唱え、改善を要望する事に注力しました。平たく言えば、より良く効率化を進め、力を合わせて売上を上げ、働きやすい環境を作ろうという事でした。

新参者の私がそういう行動にでると、当然に社内の一部からの風当たりはきつくなりました。他業界でも、どこの会社でも起こりうる、ごく一般的な現象です。

それを踏まえて、今年のテーマは、社内支援です。特に若手の社員の業務支援に注力して、成果を上げて貰う事で、彼らのやる気と能力を最大限にする事に取り組んでおります。
これを平たく言えば、縦軸から横軸へシフトチェンジしたということです笑

私自身は、管理職の手当は頂いておりませんが、そんな事は関係ありません。
しかし、きれい事だけを言うつもりもありません。

仮に、世間一般の人であれば、「自分の時間がもったいない」「面倒事」と他人事に積極的には、ならない所ですが、私としては、不動産投資に欠かせない「運営管理」に携わる業として、「チーム」「組織」の力を信じているのであります。

この仕事と向き合う中で、利益を確保しつつ、質の高い価値を提供するには、組織づくりから始める必要性に気がつきました。独りの力だけでは、到底なし得ません。

現職は不動産コンサルタント会社ですから、業務経験豊富な中高年が活躍しやすい印象があるかと思いますが、会社をより良くするには、若手の活性が欠かせません。

最近では皆、仕事により積極的になっていると感じ事が増えてきました。
会社から促されて働く姿勢から、自分達からより良い仕事を追求して楽しむ姿勢に変わりつつあるのではないでしょうか。

そんな変化の中、彼らから発案があった今回のイベントです。そのお誘いを断る理由がありませんでした。

しかし、当日は、あいにくの強風、ヨットの出航は見合わせとなりました。

だから、ダジャレも見合わせです。

なんつって！つづく！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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師走の購入と節税について

「今年中に買える物件をさがしてるんですよ。」

と、いう依頼を頂きました。
本業の年収が、千万クラスになると、そこに加わる不動産の家賃収入も税金(所得税・住民税)でごっそり持って行かれるので、
その為の対策として、物件の追加購入を行い、購入時の諸経費で所得圧縮を希望する方がいらっしゃいます。

ちなみに、不動産の家賃収入に対する課税の仕組みを簡単に説明しますと、

＋給与年収

▲給与所得控除(給与年収により増減)

▲基礎控除(38万)

▲その他控除(主に扶養控除・社会保険料など)

――――――――――――――――――――

現行の課税所得

と、なります。

課税所得に対して所得税率が決まっています。
以下の様になっています。

(平成27年分以降)
課税される所得金額／税率／控除額
195万円以下／5％／0円
195万円を超え330万円以下／10％／97,500円
330万円を超え695万円以下／20％／427,500円
695万円を超え900万円以下／23％／636,000円
900万円を超え1,800万円以下／33％／1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下／40％／2,796,000円
4,000万円超／45％／4,796,000円
※参考：国税庁HPより https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

課税所得×税率－控除額＝所得税額

上記のように計算します。

例えば、給与所得のみの課税所得が、1,500万だとすると所得税率は、33%です。
そして、住民税が一律10%＋均等割など(自治体によって違う)になりますので、単純な課税率は、43%です。

そこに、不動産所得が加わりますので、仮に400万だとすると、給与所得と合算して、1,900万の課税所得になります。
すると、所得税率はワンランクアップして、40％に、住民税と合わせて、50％になります。

この点もしっかり試算しておかないと、家賃収入のキャッシュフローは、想定を下回り、ひどいと半分以下、マイナスになることもあります。

色々と頭を捻っても、脱税との境もわからない状況になってきますので、手っ取り早いのが追加購入に伴う諸経費の計上ということになるワケです。
それはそれで有効な方法だとは思うのですが、慌ててヘンな物件を買わないようにして頂きたいところです。

不動産を買うというは、中々しんどい作業です。

それだけを、じっくり考える暇がない人の方が多いのではないでしょうか。
忙しい仕事の合間を縫って、我々不動産業者にあたったり、売買情報を精査したり、銀行、税理士にもあたることもあるでしょう。

私のクライアントも様々な状況の方がいらっしゃいますので、皆様の空いた時間に対応できるように体制をとっております。

ただ、生の取引後となので、コールセンターを儲けるワケにもいかず、自分の時間を空けるしかありません。

朝方でも、日付の変わる頃でも、電話が掛かってくれば出来る限り対応をしております。

それだけ、大事な取引の連続なのであります。

そういう仕事ができる人も多くはないのであります。

「堪え性がない」人には、出来ない商売。

我慢強い私にとっては、こらええ商売。

なんつって！

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アパート運営は夫婦円満になる

先日も朝一から、クライアントの方と、物件現地にて待ち合わせの上、売アパートの内見を致しました。


この駅、なんて読むかご存知です？

しって る！

なんて事は、業務中には決して言いませんので、お困りの事は、お気兼ねなくご相談下さい。


さて、先の方、私では一生かけても及ばないであろうくらいの社会的地位のある方なのですが、ごく普通にアパート投資と運営をされていらっしゃいます。

週末は奥様と、所有物件を清掃に回られるそうです。共通の趣味というか家事というのでしょうか。

「アパートの運営は夫婦円満の秘訣」と知りました。

都心の区分所有マンションでは、こうはいきませんからね。勝手に草取りしてたら不審者扱いされるでしょう。一棟物ならではです。

しかし、そういう暇がない人はどうすれば良いかというと、代わりにやってくれる人に頼むのであります。

代表的な例として、ビルメンテ会社に清掃業務を委託します。

週に１回か、週２回など清掃の頻度も選択可能です。
料金は安いに越した事はありませんが、清掃前後の報告書を写真付きでおくってくれるところが良いでしょう。
また、放置ゴミや、除草の必要性など異常についても、マメに報告してくれるかも肝心です。

清掃も、必要最低限と行きたい所ですが、アパートが繁華街に近いなどの立地環境や、入居者属性によっては敷地内にゴミが散乱しやすくなる事もありますので、
場合によっては、清掃頻度を増やして、維持管理をする必要性があると思います。

アパートがスラム化する原因を防ぐことで、居者の満足度を上げ、賃貸募集時にも悪影響がないようにしなければいけません。

そういえば、アパートの巡回で思い出しましたが、ここだけの話、夫婦で抜いた草を持ち帰ると、仲が悪くなるという言い伝えがあります。

草を引き、取る夫婦の仲はよろしくない。

なぜでしょうか。

おし、どり夫婦の逆だから！

なんつって！

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不動産コンサルの育て方

ブログが、滞っておりました！

だんだん、更新しない事が、習慣になってきた近頃です。

わたなべ日報から週報に変えようかと、検討するくらい色々とバタバタしております。
お問い合わせのお返事も滞っております。ご迷惑をお掛けしており大変申し訳ありません。

自分のスケジュール管理のカイゼンを試みているのですが、些細な事から見直してみると、仕事のパフォーマンスが高くなる時間帯と、そうでない時間帯がある事に気づきました。

体質だとか習慣によるものとは思いますが、これを矯正するのか、逆に促す方がよいのかというところが悩み所です。

現職では、自分のスケジュールは自分で組めますので、大変ありがたい環境ではあります。

仕事も一人前になるまでは、自分の時間は上司の時間になりますので、こんな私でも前職では、出勤や退勤、休日まで上司の指示ひとつで変わっておりました。

実際に、休日の午前で仕事が終わる予定が、「おい」のひと言で一日拘束に変わるのであります。

あっ！

それで、デートの約束をドタキャンしてフラれた事を思い出しました！

悲しみの数だけ優しくなれるのであります。

端からみれば、ブラック企業勤めですが、社風として師弟関係が根付いていましたので、師匠に従順な人ほど、出世するのでした。労働力だけ搾取されるのが、本当のブラック企業というところではないでしょか。

私もその結果あって、現職でも図々しくいられるのであります。
私の人生分では補えないくらいの師匠から受け継いだ不動産の業が身についているのであります。

しかし、不動産の世界も周りを見渡せば、地平線もみえないくらい広い世界ですし、おなじ不動産を扱う業務でも、皆それぞれの業(わざ)で売上を作っているのであります。

そういう事なのでありますが、現職が特殊なのは、不動産を人様に勧めて、手数料を頂く代わりに、相手様にも儲けて頂く事を成立させるという点であります。さらに皆様、10年後、20年後、その先の収入も見据えて依頼をしてこられるのでありますが、そんな仕事って、他にもあるでしょうか？

同業者の多くは、この物件なら稼いでくれると商品開発に勤しんでいるわけですが、同じ場所や建物が、未来永劫大丈夫だという事は、誰にも想像できないのです。さらには、ライバルも非常に多いのです。

我々、専門家ももっと、過去の経験に捕らわれず、先入観や思い込みをなくして柔軟に取り組んでいかなければ、いけません。

不動産投資というのは、土地や建物の取得だけに止まらず、その管理運営手法も、その投資家に合った方法をアレンジして行く時代になってきたのではないでしょか。

そんな、あやふやな事を考えながら、私を慕ってくれる後進の指導にも精を出しております！

ブログ更新しないと後進の指導にも差し障りがありますからね！

最近よく聞かれるのが、「ブログをやらないとダメですかね？」ということ。

私はこう答えます！「そんなの関係ない！」

だって、ヘタな文章なんか書いた日には、お客ウケが悪くなるどころか、結婚も出来ないのです。

皆びっくりします。「なんでですか！？」

どちらも、よめ ない！

なんつって！

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不動産はインフラで選べ。

さて、約１日半の間、この日報のサーバーである、bloggerのサービスが障害で止まっておりました。
ご愛読の皆様、ご心配とご迷惑をお掛けして申し訳ありませんでした。
Googleのサービスでもこういう事もあるんですね。初めての経験で困りました。

実際に、自分の住む場所、働く場所、不動産投資であれば投資先のインフラが突如マヒすると、影響が多大ですね。
金銭的な損失もでれば、場合によっては命に関わることもあるかもしれません。

私たちは、顔も知らぬどなたかが引いて下さったインフラの上で、当然のように生活や仕事をしています。
コンセントからは電気、蛇口を捻れば、飲用水、ガスを使って、給湯や調理が可能となっています。
一度壊れると、自力では直せないものに頼った生活です。

それも、ある意味不便といっても良いかもしれませんね。
だからといって、原始的な生活も送れません。

そんな事も考えながら、不動産業に関わっていると、まだまだ工夫の余地はあるかなと思うきっかけになりました。

そんなわけで、相変わらず投資目的の不動産の市況は好調ではないでしょうか。
購入物件のご紹介の依頼が、日に日に増えております。

「渡辺さん、物件出ましたか？」

ある日、こんなメールが来ました。
お客様からの催促です。

私のセリフ
お客様のセリフ

「すみません、まだ出ていませんね。」

こんな風に返すと、

「本当ですか？あれから二週間も経つのに。」

とお客様もがっかり、呆れ気味です。

「そうです。沖縄の中心です。」

とお応え致しました。

「そうですか、ほんとうですか。連絡がないので、ベトナムの元首都かと思いました。」

さすが、お察しが早い方です。

「そんな、放置民なんてことは、ありませんよ。ご心配頂きすみません。相変わらず、利回りの低下が続いていますね。業者間で聞いてみても売主がとにかく強気になったと感じる事が増えたようですよ。それでいて、東京都内といえども、仕事はたくさんありますが、給与水準までは上がっていませんので、物件の賃料を上げれるほど入居者の方々にも余裕がない状況になっております。結局価格だけが上がっているんですよね。」

私も、負けじと切り返します。

「そうですか、実は他の業者さんからも紹介して貰っているのですが、なかなか納得できるものがなくて、現地を見に行くこともなく、イラクの隣と返事しているんですよ。」

「いらん、物ばかりということですね。うまいですね。」

うーん。。。

こんなやり取りができると仕事も、もっと面白くなるかもしれません。


なんつって！

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優良物件は、自然の法則に従って

さて、先月から発足した現職シーエフネッツでの私のチームですが、お陰様で順調なスタートを切ることが出来ました！

何が順調かといいましたら、クライアントの皆様から頂く売上でございます。

皆様、誠にありがとうございます!

もちろん、東京の銀座といえども、自然の摂理、人生の法則には逆らえません。
自分にとって都合の良いことばかりでは、釣り合わないのです。

『楽あれば、苦あり』の原則に基づき、例外なくトラブルにも見舞われました。

まず、私は、会社の車にて送迎に向かう途中で自損事故。

記憶を遡っても１０年強ぶりの事故でしたので、かなりのショックでした。
車も高額の修理費が掛かると言う事で、廃車になり、買い換えた車の車庫証明を取りに築地警察署に出頭致しました。

会社からは、ペナルティが科せられます。

自損事故で、自尊自己が傷ついたのであります。トホホホホ。

そして、現在のパートナーである、プロパティマネジメント(PM)事業部のサブマネージャーまでつとめたE田君は、自宅で自損事故、流血の末、頭頂部を縫う羽目になり、しばらく、はたから見ればあやしい帽子を被って業務に勤しんでおりました。

頭を打った影響か、最近はやたらと元気はつらつで、先日も売買物件の資料や、銀行への相談資料作成に没頭し、朝を迎えて、翌日の夕方まで頑張っておりました。恐らく、リミッターが外れた状態だったかもしれません。

お互いに、同学年になりますから、自分を労りながら仕事をして欲しいものであります。

しかし、その艱難辛苦を乗り切った結果、運気は逆転しまして、この11月、本日時点で計2億円強の買付を頂いております！

重ね重ね、御礼申し上げます。

まさに、「苦あれば楽あり」でございます。

そんな風に考えて行動していますので、自分や自社にとって都合の良いことばかり頂戴するわけには参りません。フォローが充分でないクライアント様も多くいらっしゃる事も理解しております、大変申し訳ございません。

売上の状況が良い事は、会社に対する義務は果たせますので、私自身、業務上で比較的自由に動けるようになります。

その分、後進の指導や連携体制の円滑化にあたる時間をつくり、今後の組織的なバックアップができるよう勤めております。

こういう事は、どこの業界や会社でも同じですが、関心がある人にしかできませんので、できる者がやらなければいけません。

というわけで、抜き打ち清掃チェックに行って参りました！

ホコリつもっとるやないかーい！

いつみられても、恥ずかしくない状態に管理しなければいけませんね。

本日のプロパティマネージャー成功の極意

「ホコリと誇りは、紙一重」

なんつって。

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ＮＯという客にＹＥＳと言って貰う

「ＹＥＳという客に買ってもらうんじゃない！ＮＯという客にＹＥＳと言って貰うのが真の営業だ！」

「営業という職業を選ぶんじゃない！営業という生き方を選ぶんだ！」

先日、以前から購読しているメールマガジンに、こんな言葉が載っていました。
前職のマンション営業時代に申し込んだメルマガです。

いや～！燃えてきますねっ！！闘志が沸いてきます！

そんなわけで、昔はこんな一文をみつけては、挫けそうな自分を奮い立たせて仕事に当たっていました。
自己啓発、営業ノウハウに関するもの、書籍に始まり、セミナー、果ては高額教材まで手をだしていた頃が懐かしいです。
それだけで、年間30万以上は使っていました。
自分で選択した人生に無駄はないのですが、今考えれば、もうちょっと営業ではなく不動産の勉強をしていれば、今の業務が楽だったと思います。

それくらい、新規開拓営業はツライものです。
自社の商品を断られただけでも、自分が否定されたような気持ちになるのです。

前職は、タウンページや名簿を片手に電話営業から始まり、名刺交換やビラ配りで、不特定多数の善良な市民であろう方々に営業していました。
もちろん、百発百中なんて事はありませんから、断られても気にしなければいいのですが、人間というのは元々、良いも悪いも「素直」に出来ていますので、「数打ちゃ当たる」くらいの気持ちは態度に出てしまい、誰も振り向いてはくれません。

「一件入魂」で当たらなければいけない、捨て身の世界です。
「思いが通じない事に傷つく事で、自分を知り、相手を知る事で、思い通じるように成る。」
そういう奥深さがあります。

そういう日常があるから、冒頭の言葉が生まれてくるのですね。
お陰様で、何とか私も頑張ってこれたのであります。

そんな、私ですが現職では、その時に身につけたノウハウ、スキルを使う事もなく、日々を過ごしております。。。営業職が好きな人には、逆にツラい現場かもしれません。。。

転職してから、その理由を色々考えてみると、結局行き着くのは、不動産投資マーケットの加熱でしょうか。

市場のニーズに応えるだけで、集客、成約に結びつくような状況です。

自社の集客システムも、ほぼインターネットではないでしょか。
ちなみに、このブログは、なぜだか集客としては機能していませんが、、、愛読者様は増えていますので、やめるにやめられません。
更新が滞ると社内やお取引先、クライアント様から、励ましのご連絡を頂きます。
いつもありがとうございます。

さて、話を戻しますと、マーケットのニーズに応える事は、当然、簡単ではないので現職のシーエフネッツも、自分で言うのもなんですが、同業社の中でも上手く行っている方だと思います。

そして、私が今年、全米不動産協会(NAR)の認定資格CPM®を名乗るようになってから仕事の依頼も増えました。それだけマーケットから不動産投資の専門家が求められているのだと思います。

私の理想としては、専門家という堅い看板よりも、ベタベタ営業の人情と専門家としてのスキルが合わさった、ハイブリッドでエコな感じでやっていきたいと思います！

経験豊富そうなおっちゃんだったから、人の良さそうな兄ちゃんだったからとか、若いお姉ちゃんが一生懸命だったからとかで、億単位、千万単位の賃貸用不動産を買ってはいけないのであります！

本日のアパート投資成功の秘訣

「良い営業＝良い影響ではない」
「人情よりも勘定で考える」

そういえば、先日フラリと立ち寄った駅中のアトレのセレクトショップで、つい手に取ったネクタイを、店員のお姉さんに「すっごく！似合ってますね！」と言われそのまま値段も見ず、レジにて、1万円也。

うん！それくらいなら満足料ですね！

私は、実は営業に弱いのであります。

なんつって！

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賃貸人の承継と隣地人のトラブル

「今度、隣家の方の所へ挨拶に行きましょう。何も言わなかったら、きっとウチにもクレームが入るでしょうから。」

と、言うのは今回売買したアパートの前管理会社の方です。

この度、管理を引き継ぐ事になった物件の隣地の方が、色々と「うるさい」そうです。

現職のシーエフネッツは、不動産業界の中でも投資用不動産の売買取引で、そこそこ名が売れておりますが、元々は横浜の港南台が創業の管理会社兼コンサル会社です。

売買で、一棟物のアパートやマンションの所有者が、変わる際に、管理会社も変わるというのは良くある話ですが、現職でも当然に、管理を変更頂いています。

顧客に購入を勧める際は、自社にて管理出来る物件かどうかが、ポイントになります。

実際に、私が良いと思っても、立地や建物、賃貸借契約の事情で、管理を受けてもらえなかった案件が複数あります。

ごくたま～に、「管理会社が変更出来ない条件付」の売り情報なんてものあり、他社管理になることもありますが、いつでも自社で引き受けできるように事前の確認をした上で、取引に立ち会っております。

優秀な物件は、手間も掛からず儲かる物件ですから、どこも手放したくはないのです。

どこまで一般的になっているのかは、定かではないのですが、オーナーチェンジということで、売買される以前から住んでいる賃借人の方が居る場合、この物件所有者と賃貸人、管理会社の変更の通知作業が必要になります。

そして、一棟物では隣地、近隣の方への配慮というのも必要になってくるのです。

都心のアパートともなると、住宅密集地にある事が多く、昔から住んでいる方にとっては、いい迷惑になりやすいので、管理会社に対する相当な圧力がある場合も珍しくありません。

これが、自主管理だったらどうなるんでしょうね。
不動産業者でも、この対応が出来る人、出来ない人、きっぱり分かれますから、大変だと思います。

今回の、隣家の方の場合、高齢のおじいさんとおばあさんのようですが、ここ数年で、隣地が立て続けに売買になり、しかもアパートに建て変わったそうです。

ご近所づきあいのある閑静な住宅が、ある日、賃貸アパートに変わり、どこの馬の骨ともわからない賃借人の老若男女の出入り、さらに慣れる間もなく、不定期に入れ替わる、、、。

考えただけでゾッとします。自分が当事者の立場だと気持ちの良いものではありませんね、、、。

「そんな、事情があるなら、余計にナーバスになってるんでしょうね。」なんて私が、口にしたところ。

「いや、全然そういう事じゃなくて、アパートの建て替えに携わった大手のハウスメーカーに文句をいったら、国内旅行に行けるくらいのお詫び金をもらえたそうで、それが、何社かあったもんだから、遠回しにせびってくるんですよ。」

と、前管理会社の方。

なるほど、そういう事もあるんですね。簡単にお金でもめ事を収めようと思ってはいけないのであります。

アパート経営術、本日のまとめ

「近所づきあいが、金所づきあいになっちゃった！」

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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都心で一棟ＲＣを建てる資産家

都心で一棟ＲＣマンション所有。憧れますね。

先日は、お取引先の建築会社の竣工内覧会にお招き頂きました。

独りで行くのも寂しいので、相続対策・土地活用のご相談を頂いているお客様と、現職のシーエフネッツの若手有望株のＴ内君も一緒です。

今回は、文京区の某所の地下鉄の駅前２分という、とんでもなく良い立地でした。

「へぇ～すごいな～」という感じの新築ＲＣマンションです。塀がすごいという意味ではございません。どないやねん。

私も思わず隣にいた彼に声をかけました。

私「Ｔ内君、こんな好立地のオーナーさんって、きっと裕福なんだろうね。」

Ｔ内君「そうでしょうね。」

私「だよね。リッチだけにね。」

Ｔ内君「・・・。そろそろ、帰りましょうか。」

私「ごめんごめん、そんな怖い顔しないでさ、せっかくの機会だし、ゆっくり見させてもらおうよ。」

Ｔ内君「お客さんの前で、下らないこと言わないって約束できます？」

私「わかった、神に誓ってつまらない事はいいません。」

Ｔ内君「大丈夫ですか。」

私「うん、ちかてっの駅前だけにね。」

Ｔ内君「はぁ～」

私「ごめんごめん、でも、そんなため息ついても、二重サッシは曇らないぞ！」

しょうも無い先輩に付き合う事で、コミュニケーション能力は磨かれていくのであります。


そんなこんなで、建設会社の担当さんをつかまえて、あれこれ質問させて頂き情報交換を致しました。
特にRCの建築費が上がっているとはいえ、工夫しだいで都内でも投資事業にもなりそうな感触です。

今回の施主さんの希望で、インテリアコーディネーターをいれた内装になっているとのこと。
随所にこだわりを感じます。

「キッチンも、きちんとしてはるわ～。」

「玄関も、こんな柄の大きな壁紙にするだけで、ガラッと雰囲気変わるものやね～。」

わたしが、何かコメントする度に周囲の反応が冷たくなっているのを感じましたが、気のせいでしょう。

しかし、都心のＲＣマンションだけに、すでに賃貸の申込も連日のように入っているとのことです。賃料も30㎡の1LDKで12万だそうですから、立派ですね。

また少し視野が広がりました。

これくらいの物件の規模になると、自分でやるにはまだまだ手の届かない事業予算の物件になりますが、ＣＰＭ資格の取得と現場で培った投資分析のスキルで、事業計画書に落とし込んでいけるのであります。

現職では、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造と多種多様な物件の取引をさせて頂いており、業界の現場環境の中では、貴重な経験をさせて頂いております。

投資家の資産規模にあわせて、柔軟な選択肢が提示できる不動産コンサルタントにならなければいけませんね。

都内の一棟物をみていると、木造が圧倒的に多い昨今ではありますが、それだけに合わせた限定的な見方をしてはいけません。
「え！？利回り考えるなら木造ですか？そんなことないですよ？ＲＣもあ～るし～。」ってね。

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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