行列の出来る金融機関

さて、先日の金曜日のセミナーは、大盛況で終わることができました。

皆様、多くの方が仕事終わりで、悪天候にも関わらず、ご来場を頂きました。

誠にありがとうございました。

お蔭様で、雨天候にも関わらず71名のお申込みに対して63名の方々にお集まりを頂きました！

私単独のセミナーとしては最高記録のご来場数でした！！新記録樹立です！
なななんと！立ち見の方もいらっしゃるほどでしたから、私自身もびっくりしました！
(余裕のある箱を押さえられなかっただけです。)

感謝感激です！

誠にありがとうございました。

ここまでくると、単独集客数では、現職のシーエフネッツの講師陣の中でも3本の指に入ってきますから、それはそれで大変です。

しかし、仕事も自転車と同じで、走り続けなければ、まっすぐ進む事すらできません。

さらに、常に一歩上に向かって、昨日の自分に挑戦し続ける、アスリートの姿勢をもっていなければいけません。

立ち止まれば、アス、ニートです。

当日は私も気合をいれて、クリーニングから仕上がって来たばかりの一張羅のスーツを纏って、登壇致しました。

人様の前で話をするというのも、まだまだしっくり来ていないのではありますが、セミナーを積極的に開催させていただくようになってから、まだ1年半くらいですから駆け出し講師です。これからも投資家の皆様の為になるセミナーを企画していきたいと思います。

なんといっても、当日使ったマイクは私の自前ですから！

そして、今回のセミナーの内容は、融資についてでした。

主なテーマは、パートナーバンクの開拓といったところでしょうか。

長い目で継続的な取引ができ、共同で賃貸事業の拡大を後押ししてくれる金融機関を見つけて頂ければと思います！

しかしながら、「良い銀行」は当然に誰もが求めるものですから、行列ができてなかなか取り組んでもらえないという事もあります。そこをどう打破できるかです！

さぁ、相談者の方からの依頼も増してきましたので、お待たせすることがないよう仕事に邁進していきたいと存じます！

頑張ります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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行列のできる不動産投資セミナー

さて、実は今年に入ってから、また一段と不動産投資の反響が増えている状況です。
皆様のライバル、競合他者様が増えていますね。

そして、17日のセミナーには、平日の夜にも関わらず、

なんと！

60名を超える申込を頂いております。

皆様！誠にありがとうございます！

私どもは、セミナー受講された方の中から、個別に相談を希望される方と面談させて頂いております。

一番多い、ご相談内容は、今後の資産形成に繋がる投資物件購入についてです。

何を購入するか、どうやって購入するかの疑問にお答えするだけでなく、現状の希望や、資産背景、リスクや投資規模に対する許容範囲は、まさに十人十色です。

エリア選定から、物件規模、融資銀行への打診も、コンサルチーム体制で、昨年よりキャパシティは一気に広がりましたので、より柔軟かつ戦略的にあたれるようになっております。

投資需要は増えるのに、物件の供給、企画提案が間に合わないということがないよう、それを見越しての受託体制を作る事ができました。現職シーエフネッツ内でも独立的な動きなので、社内調整など色々と苦労はつきものですが、クライアントの方に対しては、一番いい方を選択出来たと思います。

おひとり、おひとりの不動産投資に対して4名が意見を出し合い最良の選択肢になるように検討をする。そのうち、米国の業界団体に籍を置いたCPM®(Certified Property Manager)資格者は、３名います。

そんな不動産会社、どこにもないっと言っても過言ではないでしょう！

私は、そんな会社、知りません。

もちろん、絵空事はできませんので、私達の提案に対してご満足できない人もいるかもしれません。それでも、ご依頼頂くクライアントの方が安心して資産を築いていけるように、安全性を高め、出来る限りの効率性を重視して自分たちが最大限にカバーができる範囲での、投資コンサルを意識して、日々励んでおります！

日本一の不動産コンサルタントには、まだまだ程遠いかもしれませんが、日本一の不動産コンサルチームにしたいですね！

野望がメラメラと燃えてきております！

そんな私をみて、チームのＴ中君が、ひと言。

「渡辺さんの、彼女も見つけてあげますからね！」

・・・。

そうそう、それは、野暮なお世話だわ。

がんばります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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不動産屋は公図を肴に飲み歩く

さて、世の中狭いと言うのか、奇遇というような出来事がありますね。

先日、たまたま寄った居酒屋で、追加注文と思い、カウンターの上に置いてあったメニューを取ろうとした時のことでした。

メニューの横に、いつの間にやら置いてあったファイルに目が止まりました。

とはいえ、普段は、隣の人の注文したものなど、気にもしない私ですから、何時になく、そこに関心を持ったのであります。

よくよく見てみると、それは、公図でした。

ついつい、メニューへ伸ばした手が、人様のファイルへ伸びてしまうところでした。

公図とは、法務局で取得できる地図で、住宅地図ではわからない、土地の形がわかるものです。

資料の雰囲気から、ファイルの持ち主は、不動産屋であることは間違いなさそうでした。

意外に、世間は狭いのか、不動産屋が多いのか、それとも同業者同士、同じような場所を好んで集まるのでしょうか。

面白いものです。

また、別の日には、訪問先に早く着いてしまったので、時間つぶしに喫茶店に入った時のことです。

窓の外には、不動産屋らしきおっちゃんと、銀行員らしきお兄ちゃんが、立ち話で話し込んでいます。

え！？ 私の気にしすぎですか！？いくらなんでもそんなに不動産屋ばかりじゃない？

それは、住宅建材ですね。

つまり、「いえ、きにします。」

「家、木にします。」

なんつって。

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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売買契約の際は、融資得約を忘れずに

ある日の業務中の会話です。

「ゆうしとくやくって、いつだっけ？」
と、私はチームのU田君に問いかけました。

U田君は、不動産業界１０年選手で大手の営業畑を渡り歩いた頼りがいのある経歴の持ち主ではありますが、私のチームに来てからは、日中、物件を見に行くよりも、クライアントの接客をするよりも、ひたすらに、朝から晩まで、銀行の渉外担当と折衝するという重要な役割をやってもらっています。

そのため、融資特約の期日の管理もしてくれています。

＜写真のピントが合わないほど、細身です。＞

ちなみに融資特約日とは、融資を利用して不動産を購入する際に、売買契約締結後、銀行に本審査を申込み、その結果が、融資否認であったり、承認条件が事前に契約書に申し出ていた条件と異なったり、その受け入れが困難であった場合に、設定期日までであれば、白紙解約できるという買主の為の特約になります。他に、融資条件は通ったけども、団体信用生命保険の審査に落ちるというケースもあります。

この際の解約の場合は、手付金や、仲介手数料などの金員も買主に返還されます。
万が一の時には、 助かりますね。

実は、わりと収益物件、一棟物などの高額な融資になると、融資特約による解除、いわゆるローン解約になることが、業界内では多いと聞きます。
業者さんでも経験の浅い人や、スキルの低い人は、実際に解約が多いですね。

私自身は、自分の案件での融資特約による解約は、これまで一度もありません。
もちろん、 通常は白紙解約など、余裕をもって取り組みたいところですが、取引数が多くなると危ない橋も少なからず出て参ります。

そこをどう乗り越えるかも腕の見せ所です。
先の、団信保険の否認の予防のために、事前の健康状態や検査、入院、通院などの情報を事前に伺うようにしておくと、解約は少ないです。

反対に、期日前に承認が降り、猶予があるのであれば、より良い融資条件を求めて複数の金融機関に当たることもできます。

それが、我がコンサルチームの融資得約サービス！なんつって。

と、いうわけで、

「融資特約は、４月３０日です。」
と返事が返ってきたので、

「そうか、じゃあ、まつか、、、。」

と私が、呟いたところに、彼はすかさずこう言いました。

「さぶっ。あ〜鳥肌立つわ〜 。」

私はムッとしましたが、しかし、その意味がふと浮かんできました。

「末まで待つか！ってなこと言うてへんわ〜！」

というわけで、今週の金曜日、４月17日に融資にフォーカスした内容のセミナーを行います！！

『今年の不動産投資は、好条件融資で勝ち進め！ 』

19時半スタートの2時間セミナーです。場所は、八重洲方面です。

最新のアパート、マンションの融資事情をお伝え致します。

詳細は、こちらです！

只今、予定人数をオーバーした為、会場も広いところに借り替えております！

奮ってご参加ください！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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港区から渋谷区には不動産の抜け道が。

先日は、私のセミナーに参加して下さった方のご依頼で、投資物件購入の為の相談に、ご訪問致しました。

都心にお勤め先があるとことで、私の銀座のオフィスの最寄り駅になる、東京メトロは銀座線の京橋駅から青山の外苑前駅で下車致しました。

原宿の方面に向かって進路をとると、目の前に神宮球場のライトが見えてきました。この日はヤクルトの試合がホームであったようですね。

私は、銀座からひとりでアウェーでのシアイです。

試しに会ってみようという意味で。

さて、駅から路地を抜けると、そこはまるで大学病院の様ではありませんか！！

びようしつ多いってね。

会社帰りのお兄さん、お姉さんが髪を切ってもらっている光景が目に入ってきます。

さあ、ゴールはもうすぐです。

丁度、訪問先の目と鼻の先には着いた時点で、5分前到着でした。

駅からいくらか歩きましたので、目の前の椅子専門店で、神宮球場から聞こえる歓声に耳を傾けて、休憩しましょう。

腰を下ろして、すわろーズ。

ここで、振り絞ってラストスパートです！

丁度道路の向かいには、空き地がありました。

住所を見ると渋谷区神宮前、港区から渋谷区まで歩いて来たことになりますね。

私なら、どっちの不動産が儲かると思うかって？

それは、決まってます。

港区です。誰でも儲かるからです

その理由ですか？

皆、得、だから。

なんつって！

この日一日で、センスが良くなった気がします！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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アパート用地と土壌汚染と融資事情

先日、自宅近くの町工場兼住居になっていた建物が、取り壊され、更地になっていました。

その現場を見ていると何だか急に、欲しくなってきました！

何でかって？

それは！まさに！

かいたい、現場だから。

なんつって。

ということで、都内の町工場は徐々に減っております。仕事の受注が減り、世代交代ができずにたたんで手放す、もしくは建て替えるケースが多いのでしょうか。

東京は２３区といえども、テレビドラマに出てくる場所や高層ビルや眠らない街、ネオン輝く繁華街のある場所はほんの一部で、特に南部の北部、南部の県境、東部の多くは、準工業地域が多く占めるようになっています。ものづくりの街が多いのです。

準工業地域とは、都市計画法に基づいた用途地域のひとつです。

解説、詳細は、ネット検索して頂くとして、指定された街を歩くと、住宅や商店に混じって、町工場のような小規模な工場、工場兼自宅、工場兼共同住宅兼自宅などを目にする事が多いです。

先の解体現場もそうですが、わりとそういった場所が、マンションやアパートの用地になることが多くみられます。

このようなリッチの物件を検討する際に、気をつけないといけない点があります。

新築の現場にあるのですが、工場跡だと、その業種にもよりますが、土壌汚染が懸念されて融資の担保評価が出ない場合があるという事です。

先日も、大田区の現場について、アパートデベロッパーの仕入れ担当さんから相談が有りました。

「金属加工工場だったんですけど、土壌汚染の調査をしたら、鉛が出ちゃったんですよ。口に入れなきゃ、大丈夫だっていうんですけど、エンドの方の融資ってどうなんでしょう？」

こんな感じの質問です。

確かに、気にしないところもありますし、気にして評価が下がることもあるので、無いに越したことはないのですが、土壌改良で汚染された土を取り除いて入れ替えたとして、その費用が莫大になれば、売り物として採算が合わないということもあり得ます。

その前は、自転車のパーツを作っている小さな工場(こうば)でしたが、土壌汚染調査はされずに、解体、地盤調査のみをして、建築が進みアパートになり、それを買主さんが銀行に持ち込んだら、汚染が懸念されてアウトということもありました。

そんな話を、我が不動産コンサルチームの融資渉外担当、U田君と話していましたら、彼がこんなことを言いました。

「かく言う渡辺さんも、なまり、よく出ますよね。」

私が汚染されてるとでも言いたいのでしょうか！？侵害です！いくらなんでも言い過ぎです！カチンときて、言い返しました！

『なんでやねん！』

「ほら、出た。」

そら、なまり違いやっちゅうねん！

なんつって。

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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良い融資銀行は郊外にあるらしい

さて、先日はアパートの決済のために、いざ融資銀行を目指して銀座の事務所を出発致しました。

電車を乗り継ぎ、北上すること1時間20分、埼玉県は熊谷駅にて私鉄に乗り換えます。

ずいぶんとのどかな雰囲気になってきました。

乗り換えは秩父鉄道といって、未だにスイカなどのIC決済には対応していません。

久しぶりに切手を買いました。

風景は、住宅街から田畑に変わっていきます。最寄りの駅につくまでの15分ほどの乗車間で、なんと牛舎までみつけました。(写真は間に合いませんでした、、、。)

東京といっても、都心部から1時間も電車や車で移動すれば、このような感じになります。

都心部がそれだけ密集して形成されていることがわかりますね。

しかし、なぜ今回このような郊外の銀行と縁ができたかと言いますと、クライアントの事情が大きく関わっているのであります。

元々、ご地元でいくつか土地をお持ちだったところに、土地活用の相談を地元の業者にしたところ、行政で賃貸住宅の建築規制が厳しいとのことで、断念されました。

都心に、通勤できるくらいの距離では有りますが、賃貸需要も年々減っているそうです。

大手を含む土地活用の建築会社の供給過多が原因です。
ご自宅の裏にある土地には、大●建託のアパートが2棟ほど建っていました。
他にできることといえば、老人福祉施設ですが、これもオペレータの方が儲かります。

結局、地元での土地活用を諦められ、都心部のアパートの取得を検討されることになったタイミングでシーエフネッツの私のセミナーにご来場されました。

ご年齢も50代後半を迎えておられましたので、いわゆる投資向けローンでは、80歳完済制限があり、20年ほどしか融資期間がとれる見込みはありませんでした。それでは、なかなかうまい投資になりません。

それを解決する為の策として、地元銀行への事前打診を行って頂きました。

結果は、期待以上となり、都内のアパートに１％を切る金利で３０年の融資年数を頂きました。融資の担当の方に話を伺うには、都内の物件取得は初めてとのことで、支店単位にはなりますが、かなり大掛かりなプロジェクトになったようです。

地の利を活かすだけではこうはいきません。
そんな、好条件で貸して頂けるのであれば私、電車を乗り継いででも喜んで参上させて頂きます！！

まさに、田園の中にある銀行だけに、良稲、刈ります。(良い値、借ります。)

郊外の銀行ですから、ことのことは口外禁止でお願いします！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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固都税と取得税を払うとポイント還元

なんと！東京都は、今年度から固定資産税、都市計画税の支払いについてクレジットカード対応にするそうです。

土地や建物など不動産の所有権を持つと、毎年1月1日時点の所有者に対して、各都道府県から固定資産税、都市計画税の請求書が届きます。略して固都税ともいいます。

同じ都道府県なら、複数の物件を所有していても、まとめて請求をして下さいます。

今までは、送付される納付書をつかって、コンビニや各金融機関で現金払込するか、事前の申し込みをして銀行口座から自動振替を利用するなどの方法でした。

おっと！不動産取得税も利用可能ですね！都内のマンション、アパート、ビルなどの事業用不動産になるとうん十万、うん百万になります！

さて、クレジットカードは、WEBの専用ページから手続きするようですが、その利点はなんでしょうか。

手軽さもあるでしょうし、損得でいえばポイントやマイルの還元でしょうか！

100円につき１％のポイントバックで、更に1ポイント１円分として利用できるものですと、5万円の支払いで500円、10万円で1000円の特になりますね！

いやー、便利な時代になりましたね。

消費税の事を考えると、1％でも消費がへらせるのは、いい事です。

ただし、今回の東京都の決済システムは決済手数料がかかるようです、、、。

税金ですから、カード決済採用で消費は伸ばせないので、徴収を促すのが目的ですからね。

それを踏まえても、得する、還元率の高いカードをご利用の方であれば、良いですね。
そもそも、利用限度額の問題もありますが、、、。

クレジットカードといえば、先日、会社の仲間で花見をしようということになり、せっかくだから、人気のある都内某所のカフェレストランでも予約しようということになりました。

テラスから桜が拝観できるのが魅力です。

予約は、一週先の日時でしたが、さすがに超人気のレストランで、予約は既に一杯とのこと、予定変更をせざるを得ない状況になりました。

しかし、幹事役を任せた同僚は、お店にかけた電話を、別の番号へかけ直したではありませんか。

すると、あれよあれよという間に、そのレストランの予約がとれたのであります！

一体何が起こったかというと、彼の持っているクレジットカードは、一般カード、ゴールドカードの上位ランクのプラチナカードで、その専用ダイヤルに掛けると、このような融通を叶えてくれるそうです！

彼は、私と同じ安月給の会社員なので、プラチナカードを持つなどありえないのですが、「御実家」の恩恵もあって、利用できているそうです。

私自信は、ステータスなどすてーたっスなのですが、世の中にはリッチなサービスもあるものです。。。

実家のありがたみをじっかんですね！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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目黒の不動産業者の応接室にて

先日、銀座の事務所にいましたら、私宛に一本の電話がありました。

「渡辺さん、物件の販売任せたいから、資料取りに来てもらえる？」

と、以前に取引させて頂いた不動産業者の役員の方からでした。

「ご指名ありがとうございます！」

クラブのお姉さんも、
ホストのお兄さんも、
美容師さんも、
不動産コンサルタントも、
指名が命綱なのであります。

クライアントに、取引先にも指名される事で、期待に応えるべく、より魂を込めた仕事ができるのであります。
いわゆる、それが、私の使命ってね。

そして、翌日、メトロの日比谷線の某駅にて下車しました。

半年ぶりに訪れた業者さんの事務所に着くと、

応接間に通されました。

机の上には、こんなものが、、、。

お～！まるで、不動産屋のようですね。

おっと！不動産屋さんに来てるのでした！

ガラスの灰皿と、そして応接用のタバコケースというのでしょうか。
今となっては、懐かしい光景になるのではないでしょうか。

ちなみに、私は「タバコは吸いませんので、すい(み)ません。」とひと言お断りしなければなりません。

といっても、私はこう見えて教育された不動産業者ですから、受動的喫煙には、全く抵抗がありません。話のついでであれば、喫煙所にも入ります。副流煙が専門です。
この業界、売買の現場ですと喫煙者の人の方が多いのではないでしょうか。

若いスタッフになると、平成生まれが年々増えてきますから、昭和の感覚をどう伝えるかが大事ですね！

がんばります！！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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飯田橋の桜と新築マンションのチラシ

先日、桜の満開になる前の週ですが、飯田橋の駅にて下車致しました。

数年ぶりに訪れましたが、思い出深い場所でもあります。

前職時代、リーマンショックに見まわれ、一夜にして不動産の売買市況がひっくり返ってしまいました。

同業者が倒産する中、マンションデベロッパーの社員だった私は、会社の在庫物件の販売に勤しんでおりました。

ファミリータイプの物件の販売は、チラシ撒きが有効だということで、新卒社員を引き連れて、写真にも写っている神楽坂下の交差点で、街頭で道行く人にビラを手渡しました。

会社から、持たされた千枚のチラシを2時間ほどで配って帰社するミッションですから、なかなか大変な作業です。

その時の物件は、40平米の新築ファミリータイプですから、配る客層も第一印象から判別して、手渡します。

この時、私は、開始早々に数メートル離れたところから、新卒社員のチラシ配りの様子をしばらくの間、伺っておりました。

当然、受け取ってくれない方が、ほとんどです。

2時間ですから、120分、1000枚を割ると、1分間に8枚以上配らないといけません。
人数は、私含めて4人です。それでも、2枚を1分間に配る計算です。
せめてティッシュでもついていればいいのですが、当時の会社も経費削減で、おまけは付いていませんでした。

このままでは、時間内に配りきれません。平均３分に１枚という状況でした。

私は、その状況を打破する為に通行人の方の雰囲気などから、チラシを受け取ってもらう為の、キーワードを弾き出します。

一休さん的な感覚でしょうか、チーンと閃くのであります。

そのキーワードを新卒社員に伝え、一言添えながら声を掛けると、通行人の方も笑顔で受け取ってくれる確率が6倍ほどに上がりました。

無事にミッション完了しました。

私もこの時が、指揮をとって仕事をする喜びや達成感を感じたきっかけかもしれません。現在のコンサルチーム結成につながっているのだと思います。

えっ！？どんな言葉を閃いたのかですか？

それは、内緒です。

かんじただけに！

なんつって！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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不動産投資家からの卒業

日報の投稿が、またまた滞っておりました！
読者の皆様、申し訳ありません。

自然界では、あり得ない現象ですから。

『凍土凍る』(とーどこおる)って、訳ですから。

それ以上凍ることはありませーん！

なんつって！

と、軽めな投稿で済むのであればいくらでも書けますが、そういういい加減な事は、卒業なければいけません。

そんなわけで、先週は移動中の地下鉄の構内で袴姿の女子大生を見かけました。
大学の卒業式ですね。

卒業して、どこまで向かっているのでしょうか？

「はか、まで。」

・・・・。

というわけで、私も墓に向かいながら、人生をより価値あるものにするべく、自分の使命を定めながら、それを果たすべく邁進したいと存じます。

3月は、例年、新築物件の決済が多い月です。
先月も、物件の取得と共に、大家業に踏み出すクライアントの背中をお見送り致しました。

同じ物件でも、運用次第で更に磨きがかかるのが不動産投資の面白いところです。

不動産に投資して利益を得るのが、不動産投資家。
不動産を住居、オフィス等で運用するのが、不動産賃貸事業。
その両方を行うのが、大家業。

という風になると思います。

クライアントの強みを活かして頂き、より良い運用をして頂けるように、取得後のアフターサポート、顧客貢献ができるか。私の終わりなきテーマです。

そして昨年、購入頂いたクライアント方から追加購入の依頼を複数件頂きました。
増々、忙しくなってきますね！

頑張ります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

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