2013年12月30日月曜日

確定申告はかくてい(勝手)にしんせい! その2

前回の続きから。

学習の内容
まず、給与所得の方なら、源泉徴収票。自営だったり、家賃収入や副業所得などで確定申告している方なら、第一表から収支内訳書まで一式。

主にこれらの書類からその方の属性を判断して、投資可能額を踏まえ、利用できる金融機関と物件の組み合わせがイメージできます。なので、各書類の一項目ずつの解説を致しました。

そして、実際に電卓片手に各項目から計算をしてみます。

例えば、給与所得の方なら、支払金額があり、給与所得控除、基礎控除などの、その他の控除額を差し引いて、始めて課税所得が出ます。その額に応じた所得税率をかけると、、、

でました!所得税額!

一通りを計算してみることで、年収が同じでも扶養家族や加入している健康保険組合の違いで、税額が違う事がわかります。

さらに、住民税も多少控除額のルールが違いますので、こちらも実際に計算しみます。

せっかくですから、不動産所得の内訳書も自分で電卓を叩いてもらいました。

減価償却の計算、借入金利子の計算は意外と難しいものです。

皆、目からウロコです。うんうん、嬉しいか。よかよか。

T中君が、鼻からちょうちん、、、。寝るな!コラッ!



学習の効果
早速、個別相談で説明する機会があったと報告を受けました。

わかりやすく丁寧に説明することで、クライアントとの信頼関係は深まります。

私も、クライアントから、来年の申告について帳簿の相談がありました。

おっと、いけません。資格者でない者の「税の相談」は、税理士法 第五十二条で禁止されています。

今回の目的は、不動産投資に係わる、税に対する理解と、各書類の見方でした。

税務の相談があるときは、気軽に受け答えせず、信頼の置ける税理士さんを紹介するようにと釘を刺しておかないといけませんね。

今後も勉強会を、定期的に続けて行きたいと思います。

不動産屋に税務の知識が必要と納得された方は・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月29日日曜日

確定申告はかくてい(勝手)にしんせい!

さて、先日は会社の若手で集まり、確定申告についての勉強会を開きました!

私主催なので、吹けば飛んでしまうような小さな会ではありますが、日頃から業務の質問や相談を受けている内にみんなで学習、復習した方がいいじゃない!と言うことになったのであります。



学習の目的
我々も不動産コンサルタントと名乗るからには、不動産屋さんより立派な所を見せないといけません!

その為には、態度ではなく実力で示さないと、クライアントも取引先にも見透かされてしまいます。
まず、クライアントからの開示された資料の中でも、所得に対する理解をすること。

その人の目的はもちろん大切ですが、適切な資産形成は、その方の資産背景によって全く違うからです。

現場の実情
ワンルームを代表とする分譲マンションや、一棟物のアパート、マンションの購入の方法だけなら、どこの不動産屋でも対応はできます。

しかし、不動産のコンサルをする場合には、資産形成について相談を受けることから始まります。

目的に始まり、資産背景、またその方の性格までを踏まえて、リスクと効率の調整をした提案にまとめる事ができないと、本当に良いお付き合いは出来ないからです。

そのスタートがヒアリングであり、所得証明書類の開示になりますから、ここでつまづくと信用に関わります。

男女関係に例えると、「最初のデートは失敗できない」のと同じです。なんつって。

もちろん、売買の現場では、そういうやり取りは日常茶飯事なのですが、賃貸などの他の現場では、書類を目にすることはあっても、そこから読み取り、提案につなげる業務はありません。

しかし、弊社シーエフネッツのように、総合的に事業を展開していると、賃貸物件の賃借人様や、物件管理からお付き合いの始まったオーナー様の何気ない相談から売買につながるなど、受注の窓口は至る所にあるので、リーシング担当(賃貸募集営業)にも必要な知識なのです。


さあ、若手はわかってくれるでしょうか!?

つづく!

確定申告書がきちんと読める不動産コンサルタントは必要だという方・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月27日金曜日

不動産コンサルの仕事納め。

本日で2013年の業務を締めさせて頂きます。
今年一年、誠にありがとうございました。

担当させて頂いているクライアント様

お取引先の皆様

一年間大変お世話になりました。感謝申し上げます。

年末年始休暇は、年内にやりきれなかった業務改善の研究・開発と原稿を執筆する為に籠もります。



そして!来年からは、私の所属するシーエフネッツのアセットマネジメント事業部でも、変化が、、、。

なんと!

チーム編成がありました!

といっても、昨年も編成がありましたし、ほぼ毎年の行事です。

今年の前半は、売買ほぼ未経験のK村君教育係に徹しておりました。

このブログにもたまに登場してもらって、読者の皆様にも社内からも大きな反響を頂きました。
その彼も、アセットからプロパティに出戻り、Uターン転属することになりました。

この一年、都内での車の運転にも慣れたし、ワンルームの仕入れと売買も覚えました。
そして、いつの間にか恰幅も良くなりました。。。

まだまだ自立できるまでの必修課題は尽きません。。。

寂しいような、ホッとするような複雑な気持ちですが、仕事はやりたいことをやるのが一番良いと思います。



「K村君!頑張れよ!ダイエット!

そして、新チームは、

「不動産業、現場主義30年のキャリア」藤原CPM(リーダー) 

「CFネッツの元プロパティサブマネージャー」江田CPM※未

(※未・・・登録申請中です)
と、私の三人体制になりました!

なんと!CPMが三名在籍する社内で唯一のチームです!

来年は来年で面白い事になりそうです。

コンサルタントと名乗ると個人主義になりがちな所もありますが、連携で目立つチームにして行きたいですね!

2014年!来年も頑張ります!よろしくお願い致します!

午年だけに「人・仁」がテーマです!

続けて読むと「ニンジン」なんつって!

それでは、良いお年をお迎え下さいませ!

もちろん、ブログは年末年始も更新頑張ります!

こんな私に良い年を!という方は・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月26日木曜日

銀行開拓。かみを悔い改める日。

先日は、溜池山王にある東京スター銀行に訪問してきました。

当行は、預金連動型ローンが有名で、ローンの残債に対して、預金を入れている分には利息がつかないという個性的な商品を扱っていらっしゃいます。

資産形成中のキャッシュフローは、追加投資に回すのが効率が良いのですが、不動産への追加投資は、まとまった資金が必要になる為、少額の資金を別の投資で運用できる方は有利ですが、そういった事ができない方は、貯まるまでは預金利息でしか運用できません。

そういう方には、利息の支払いがなくなるだけでも、なかなかの運用効果があります。

というわけで、新規融資についてみっちり聞いて参りましたが、所有している無担保の土地にアパートやマンションを建築をする案件に力を入れているようで、土地の路線価から融資評価を出すことから、土地建物を一括で購入する方にはハードルが高い様です。

銀行も積極的に融資をしたい姿勢の様ですが、何でもかんでも、誰かれ構わずではありませんので、開拓というのもすんなりいきません。



あぁ、東の空に、昔の職場だったビルが見えます。感慨深い場所です。
そんな事もあり、しんみりとした気持ちで、メトロの銀座線に乗り、銀座駅で降ります。

「あなたは、かみに対する態度を改めてかみを信じるなら救われます。」

クリスマスのムードの銀座の真ん中で、信仰心の深い方々が拡声器を使って、説いておられました。

私にも、妙に納得するものがあります。

不動産業に携わっていると、運気に始まり、縁起だとか神事を大事にするようになってきます。
それだけ、不動産と人の縁は、偶然と理解するには不可思議な事がままあり、自分の力や能力ではどうにもならない事も多いのです。

「かみに対する態度を改める。そうか。そうしよう。」

というわけで、私も早速、行きつけのサロンで、かみを切りに行きました。
思う様に事が進まないときは、何かで仕切り直す事が必要です。なんつって。

伸びきった髪がスッキリ致しました!

担当の美容師さんがこっそり教えて下さいました。

美容師さん「後ろの方、キャンキャンの方ですよ!」

わたなべ「キャンキャン!犬!?」

美容師さん「CanCamのモデルさんですよ!」

わたなべ「わぉ!びっくり!顔ちいさ!」

しかし、背中を向いてお顔が見えないし、髪もトリートメントでベタベタだし、座ってケープしてるから凄さは良くわかりません。

でも、不動産に銀行にでベタベタの私の日常とは違うものを目にできリフレッシュ出来ました。

というわけで、明日で仕事納め!来年に向かってもうひと頑張りです!

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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月25日水曜日

Xmasゆえ現場確認はまめにせいや(聖夜)

先日は、昼間にアパート新築工事の進捗確認に銀座から地下鉄の浅草線に乗って墨田区へ。

早速、ワンコ発見です。


あら、完全防寒です。セレブオーラを感じます。ワンコも着飾る時代です。

あ、物件を見に来たのでした。よそ見はいけませんね。


ベタ基礎に配管がされていました。
完成は、3月下旬でしょうか。

繁忙期に竣工が間に合いますように!

どうか!お願いします!

神様!サンタクロース様!

そして、帰りがけにスカイツリーにも願をかけて帰路につきました。


皆様にメリークリスマス。


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月23日月曜日

大忘年会、不動産投資家様に囲まれて

さて、先日は、弊社の会員様限定の忘年会が無事に終わりました。

参加頂いたクライアントの皆様、誠にありがとうございました。

お客様を交えた大規模な忘年会は、私自身としては、経験がなくシーエフネッツに入社してから今回で2回目でした。

今年一年の不動産を振り返り、改めて来年に向けて良い締めくくりをして頂ければ幸いです。

不動産に係わる方は、様々な事情、背景があります。

不動産投資であれば、なかなか周りに「理解者」がいません。

興味本位に日常の話題に出せば、白い目で見られることもあるかもしれません。

「やめときなさい」と「反対」にあっている方もいるでしょう。

順調に利益が出ている方もいれば、思うように利益が出ていない方、賃貸で苦労されている方、購入したくても、思うような条件で見つからない、思い切って始めたものの何かと不安な方、色々だと思います。

何事も始める事で、必ず良いこと悪いこと両方、何かしらあります。

実際に、会員様同士で相談されている場面も、拝見致しました。

私もコンサルタントと名乗ってはいるものの、所詮は不動産業者であります。不動産の事は解決できても、不動産に係わるきっかけとなった人生の背景までは、解決できない事も多々あります。

また、不動産を知らない立場で数千万~億単位の不動産を運用する方の不安については、本当に理解する事は出来なくなっているでしょう。

そう思います。反省の連続です。

なぜなら、相談をされていた会員様が、私のクライアントだったから。。。

それは、私よりもシーエフネッツ歴の長い会員のA様と、先日アパートを購入された、私の担当、B様との間にたまたま通りかかった時でした。

A様「わたなべさん!丁度良かった!」

私「は、はい!なんでしょう!?」

A様「この方、悩んでらっしゃるじゃない!個別相談してあげて!」

B様「思い切って始めて見たけど、色々不安で、、、。」

A様「大丈夫!渡辺さんが、ちゃんと相談に乗ってサポートしてくれるわよ!まだまだ若いから私たちが退職しても現役なんだから安心よ!」

B様「だって、働き過ぎだから過労死するかもしれないし、、、。」

A様「大丈夫よ!過労死するのはストレスがあるからよ!この人、ブログみてたら楽しそうに仕事してるでしょ?」

A様「ねぇ?渡辺さん、仕事、楽しいでしょ?」

私「は、はい!がんばります!」

さすが、古参の会員様は頼りがいがあります。甲斐性が違います。気力、気迫があるといいますか。

恥ずかしながら、私の至らぬ点をフォロー頂いたことになりました。

A様ありがとうございました。そして、B様申し訳ございません。

私も改めて気づきを頂きました!専門的な知識や経験も大事ですが、より安心で頼れるコンサルを目指して精進致します!!

そして、無事に忘年会も終わったので、来年に向けて決起の2次会です!・・・・そして、3次会!

そして、翌朝、出社の支度をしていると、、、。


財布が空になっていました。。。

嗚呼、まだまだ足りないものばかりです。。。

大忘年会楽しんで頂けた方!来年は参加してみたいかなという方は・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月22日日曜日

ワンルームをシェアハウスにしたら、、、

さて、先日、隣のデスクにあやしいパンフレットが、、、。


シェアハウスで、、、

家賃2倍!

利回り2倍!

儲けよう!

う~ん。広告上問題がある様な。。。

しかも、内容をみていると、今年話題になったマンションの一室を区割りする提案になっています。


なんと、ワンルームマンションのシェアハウス化です。。。


狭い部屋に、4人詰め仕様です。
通常5万の賃料が、満室?想定で10万円になるとのこと。1人あたり3.5万円で貸しに出すという。。。

西武池袋線の桜台駅前?の物件で、3.5万でうなぎの寝床を借りる入居者ってどんな属性なんでしょうか、、、。

ワケありの人も多い気がします。管理も大変そうですね。

マンションの管理規約もよく確認しないと、規約違反になることもあるでしょう。

でも、我々事業者としては、坪単価を上げる努力は必要です。

賃貸だけがすべてじゃないとは思います。

悩ましいところですね。

なるほど!ザ・わたなべ日報!

ワンルームでシェアハウス実験したくなった方は・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月20日金曜日

年末ジャンボ物件が、、、

さて、クリスマスにむけて街が華やかになってきました。

私の銀座のオフィスから徒歩8分ほどのJR有楽町の駅前も、イルミネーションで彩られ、、、


ん?馬!?

ありゃまー、有馬記念ですか。

さすが、日本一の宝くじ売り場の最寄り駅です。まさに一攫千金推しです。

クリスマスどころの騒ぎではありません。

年末ジャンボ7億円です。あやかりたいですね。

それに比べれば、不動産投資は、地味な物です。

所有物件からの家賃収入もコツコツです。

しかし、年末になると、、、

出たー!!

年末ジャンボ物件です!!(都内・好立地・高利回り)

無事に買い付け頂き、契約も締結される予定で只今準備中です。

では、年末ジャンボ物件の購入くじは、どこに売っているのか。答えは秘密です。

しかし、そんな物件は、足が速いのです。うま(馬)い話だけに。。。

なんつって!

年末ジャンボ物件は購入できなかったけど、年末ジャンボ7億円は欲しい!という方・・・投票ください!


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