私の身に驚愕の事実！

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先日、銀座のオフィスから、新橋の駅前のヤマダ電機にエアコンの市場調査に出かけました！

ぼちぼち、シーズンですから、アパート、マンションの居室のエアコンが壊れた時の事を考えておかなければいけませんね！

途中の扇風機展示売り場で、涼風にあたってから、エアコン売り場に到着。

むむ！むむむ！なるほど！！

一番最安機種で、56,000円！しかも、工事費込み！

先日、ワンルームの改装を依頼したリフォーム屋さんのエアコン調達交換の見積もりが、75,000円！都内は特に高いですよね。

その差額、19,000円！こちらが調達、工事立会、アフターフォロー代になるわけであります。

なるほど！ザ・ワールド！

ネット通販の価格も似たようなものですね。

そんなわけで、調査完了！

エアコン交換ぐらい出来るようになりたいです！

エスカレーターを下って、壁面にはりつけられた鏡をみると、お腹がポコッと出た、私の姿。

そうそう、ポコッとね。アラサーだしね、出てくるよね。って、えーーー！？

やばい！！出てる！！

いやー最近太ってます！私史上一番肥えてきました！

まさか、ここまでとは、、、。

先日も電車に乗ってメールチェックしてふと顔を上げたら、お腹の出た人がいるなー。私も近いうちにこんな風になるのかなーなんてボケーッとみておりますたら、、、、

妊婦さんでした！

こりゃ！失敬！

席をお譲りせねばと、勘違いの気恥ずかしさもあり、勢いにまかせて電車を途中下車してしまいました。

トホホホ。。。

この一年で５キロ増は、やり過ぎですね、、、。

ダイエットします！！

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新聞に掲載されました『アパートローン融資の最新動向』

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7月8日(月)に週間住宅新聞に私のコラムが掲載されました！
固い文章になっておりますが、私の執筆記事でございます！

ふだんは、皆様に親しみ易い様にこんな文章などを書いておりますが、フィクション＆演出でございますので！、、、ってほんまかいなっ。

さてさて、主な読者様は、全国の投資家や大家、地主、不動産業者、建設業者になるでしょうか。

ぜひ、ご参考下さいませ！！

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不動産管理は資産価値にあり

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昨日、CPM資格の第三講を受講して参りました！

今回のお題目は、

財務分析！

いやー、普段の業務の延長ですから、お茶の子さいさい、白菜チンゲン菜、朝飯前！であります！！

意気揚々とテキストを開きましたら、あらっ？見慣れぬ語句が、、、。

なななんと！英語ではありませんか！！

そうなんです！CPMのテキストは、ほとんどが本国のものをそのまま利用するのです！もちろん、日本の不動産業界でも見慣れぬ専門用語もありますし、価格の通貨も＄表記なんです！

いきなりこれを出されたら焦りますっ！

これは困った！なんて慌てる事もなく親切に翻訳してございます！
それでも、＄は訳してもドルなので、変わりはありません。。。

それでも、とにかく、ドル(＄)だけにしっかりセント(￠)いけません！
(なかなか、I俣師匠のようにはうまいこといえませんね。。。)

昨日の師匠の作品。額にいれて飾りたいです。

そういう訳で、優れた不動産管理士はオーナー、投資家の目的合わせた物件選定から、融資付けも含めて投資計画を立てる事が大前提ということです。


資本改善あり、融資借り換え提案も当たり前の欧米流、プロパティマネジメントであります！全ては、オーナーの資産価値をあげる為であります！

金融電卓も登場です。国内メーカーでは提供されていない機能が満載の電卓ですね。

さすがのプロ面々も休憩時間立ち上がれないほどの、課題が続きました。。。

それでも、なんとか無事終了。
最後は、小テストで一日の〆であります！


私は、颯爽と事務所にもどり、大好きな仕事のetc.に取り組みます。

途中、外堀通りで、外国人のカップルに話しかけられました！

●●「Can You speak  English? 」

なべ「No！I can! 」

●●「Here is Ginza? 」

なべ「Yes！Ginza!」

●●「OK! Thank  you! 」

いや〜！すごい！なんと！英語が話せるようになっていました！私！

うん！

やればできる！出来る範囲で！

ファイト！！

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常にハングリーとアングリーであれ

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昨日は、定休日です！
定休日といえば、銀座の事務所ではなく、高輪のみIREMの事務所に出勤！？致しました。

そうです。
CPM 資格の講習がありました！
今年度は、火水曜という日程での組み合わせですので、職場の休みと重なってラッキーですね！
去年は、水木曜だったので、１日業務に支障が出る可能性がありましたので、ラッキーチャンスに恵まれています！！

全ての巡り合わせは、神様、仏様、ご先祖様に感謝です！

詳しいご報告はまた後日ということで。

講習１日目も無事に終え、安心して夕方から出勤です！
ちょうど、某外資銀行の担当者様から３件程の融資案件についてよい返事が入り、色々難点寒天ダイエット！ありましたので、嬉しいあまりに電話で報告致しました。

「わたなべさん、電話じゃわかんないから、必要書類はメールで送ってよ！」

なんて、初歩的なリクエストを頂く始末です。お恥ずかしいや。。。

穴があったら入りたい。

否！

時間があったら仕事したい。

空き巣も空室も許しません！

そんな私、事務所に残って気づけば、０時を過ぎておりました。。。

「働き過ぎ」ともご指摘頂きますが、やればやるだけ結果の出るこの仕事の魔力には勝てません。

甘い恋の色香にも惑わされず、没頭できるのも不動産事業の魅力あってこそ！なんつって！

そんなわけで、なにわ大阪、何はなくとも仕事力すなわち問題解決力であります！ささいな問題も見つけだせれば、売り上げだろうが空室であろうが、解決できます！

そのためには、とにかく没頭すること、現場を知り尽くすこと、シンプル伊豆ベストであります！

仕事もから騒ぎに捉えられる事もしばしばですが、結局は、結果がすべてであります。常に、問題の渦中に身を置くことで、平和な現代社会でも飢えと怒りに自らを鼓舞し社会に周囲に還元できるはず！

人力発電！人力エネルギーを信じて前へ！上へ！いわゆる右肩上がりで進んで参ります！

というわけで、労働時間だけなら不動産コンサルタントの中では一番のはず！

私！ファイト！

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しゃべらないとがんばらないと

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いやー、ここ最近2週間ばかしの話ですが、体調が悪いというか、気持ち悪いというのか、一日調子が悪いなーと、鬱な気分が続いておりました。

原因も、全くわからず、これまた梅雨のジメジメのせいなのか、まさか恋の病でしょうか。無理矢理自分を盛り上げてみたりしてみましたが、ウンともスンともならない。

私の心模様も梅雨模様。。。

なんとかならないかと、銀座オフィスの前にあるコンビニに気分を探しに行ってみても、見つからず。。。CMで観たときには、セブンイレブン♪いい気分♪と聞いたのですが、、、。

これに乗って下見に行きたいです。。。

そうこうしている間に、仕事は進むもので、一棟アパートの現地案内のご要望が入りましたので、車に乗って、現地の最寄り駅で、クライアントと待ち合わせ致しました。

大変勉強されている方で、矢次に質問を投げかけて来られます！私もあーだこうだと質疑応答をしておりました。

さらには、ついでに自社の管理物件も見て下さいと、移動、不動産投資に対する、期待や不安など車中も会話はとぎれません。

私も、立地、建物、管理、賃貸相場、税制など、一通りしゃべり倒しておりました。
無事に、その場で買付を頂き、最寄り駅でお見送り。

クライアントの姿が見えなくなった時、ふと我に返ると！

気持ちが晴れ晴れしておりました！

そうか！

気付けば、、、、

最近、接客でしゃべっていなかった！

もう、区分投資はメールで話が進むものですから。。。

それこそ、前職の営業時代は、一日中しゃべり倒していましたので、もう8時間くらいは不動産の話だけで、ひとりの方と間を持たせておりました。

やっぱり！しゃべるのは楽しいですね！

グッド！コミュニケーションシステム！
梅雨晴れです！

今週も！頑張ります！

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◆これを読めばだいたいわかる不動産ニュースはじめました。こちらからへ◆

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不動産現場、最先端の情報が惜しげも無く公開中！

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賃貸募集は企画から

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「なべさん！申し込みは入りましたよ！」

先月末、売買で決済した池尻と川崎の２物件が募集開始から、一週間で決まりました！

神様、仏様、ご先祖様ありがとうございます！！
もちろん、リーシング担当のMリさん！S谷さん！さすがです！客付業者様！いつもお世話になっております！

しかも、カルガモ！
想定賃料の２千円アップでした！！

7月募集の閑散期で、このスピードですから、流石に賃料設定間違えたかな？なんて心配もしてみたり、ただ、周辺での間取りの希少性と、同物件の成約データベースから賃料査定をして、プラス賃料ですからこんなところでしょう！万歳！

いやーすごい！運がいい！場所がいい！なんといっても、仕入れた不動産コンサルがいい！！

そらそうでしょう！どっちの料理ショー！どっちもどっちでしょうでございます！！

先日下見した、都内の7億円の一棟SRC物件の駐輪場。
女性専用マンションで半分空室だとか、んなアホな。

それでも、賃貸募集の企画が是非を決めますから、賃料礼金敷金条件の設定に始まり客付け手数料の設定だとか、入居者属性の設定も大事ですね。

例えば、都心3区や5区の範囲で物件があれば、なんて投資家の方も多いですが、繁華街の近くに住む必要性のある属性の方は、サービス業や多くは飲食業含む水商売、謎の商売の方が多いので、選ばなければ高い賃料がとれますが、やれ保証人や保証会社加入と条件を付けると、怒濤の審査落ちが待っております。

そういう時は、空室期間を長めにみておけば大丈夫でしょうから、空室率は高めに設定してシミュレーションするといいでしょう。

また、例えば六本木だとか赤坂だとかは、高級そうなイメージがありますが、高級なマンションに高額な家賃を払う人の層がいるというだけの事ですから、キャッシュフロー重視の方は、わざわざ手を出すエリアではないでしょうね。

かく言う私も、遡ること8年前まで、六本木ヒルズに歩いて1分のオンボロアパート築30年、ワンルーム6畳、3点ユニット、家賃6.8万の条件で、まだ未熟なサラリーマン大家所有の自己管理の物件に2年半程だったと思いますが、住んでおりました。

入居者審査のいい加減審査と管理状況で、毎夜クラブでお持ち帰りがライフワークの外人が隣人だったり、招待不明の人たちがウヨウヨ、しかも入れ替わりが激しいので、月に何度かは、粗大ゴミが放置されておりました。

割れた窓ガラス理論を信じる私は、大家に文句を言う前に勝手に掃除して捨てておりました！
共用廊下も掃除してましたね。隣人外人が朝方帰ってきて、よくモドしてましたので。

まさに、プロパティマネージャーな行動です！

ん？その時は不動産業でなかったのですが、その頃から現職の片鱗が出ていたんですね！まさに天職！？

そう考えると、築古アパートを高利回りで回したい方は、一回自分で借りて住んで見ればよろしいかもしれませんね。管理人ができれば、大家もできるでしょう。

実体を知らずして、投資するには地雷原です。。。

え？私の隣ですか？

空いてますよ！！

いつでもどうぞ！ではでは！

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粘って粘られて

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さて、本日も、午前中から電話にて某信金の主任と融資打ち合わせです。

主任「この案件は、必ずやりたいんですよ！」

なべ「そうですか〜。いい条件で頑張って頂いてるのは、わかりますよ！後は、お客さん次第ですよね！」

主任「だから！そこ！直接、お客さんと話させてくれませんかね！」

なべ「まぁまぁ、返答のお時間を下さいよ。」

主任「そこをなんとか！」

なべ「まぁまぁ、考える時間がね。」

主任「も〜、なんとかお願いしまっ！」

なべ「おんどりゃー！わかったつうのが聞こえんのかい！！」

ということまでは、言いませんでしたが笑

金融機関も本気になる物件を仕入れる楽しみも、アセットの醍醐味ですね！

久し振りに営業マン根性を見させていただきました！

そういえば、前職のベタベタ営業の現場では、日常的な光景です。
あの時は、後ろで上司が聞き耳を立てており、アッサリと承諾しようものなら、上司から、カミナリが、、、。

いやーあの頃の私、ねばってたなぁ。。。

今ですか？へばってます。。。

だって、外は暑くて、内は寒いんですもの、、、。

熱中症とクーラー病にご注意ください！！

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『攻めの区分、待ちの一棟』

いつもありがとうございます！

いやー、最近の業務をひと事で表すと、

「攻めの区分、待ちの一棟」

という所でしょうか。
まずは、中古区分！レインズなんぞは朝飯前にダダダッと300件は見ておりますが、売値もじわじわ上がり調子で、これは！という条件の物件も、1日あるかないか。

実際のところ、市場に出る前に、上がってきた物を専門業者から仕入れております！水面下情報というやつです。物件がないからお手上げでは、プロはやっていけませんから、上げ相場のときこそ、今までのコツコツ積み上げてきた取引実績で、信頼関係を築いた不動産業者ネットワークが活きて来ますね！

いやー、諸先輩方にも感謝です。
まさに「仕入れは一日にしてならず。」

突撃！隣の建築現場！

肝心の一棟物というと、これまた水面下情報を如何に仕入れるかというところではありますが、最近はどうも売り渋りも増えてきておりまして、物を求めて川上、川上へと遡って行きましたら、建築確認が下りていないような古家が建っている、建築予定のプランをバシっと押さえている状況であります。

先日も、都内23区某所で、山手線の某駅まで12分！最寄り駅は、某私鉄某駅2分！という好立地の新築アパートが、表面利回り7.5%で建築確認待ちという情報。
新築に対する銀行評価は安定的で、今やK%(ローンコンスタント)は4.4%をはじき出していますから、CCR(Cash on Cash Return)、自己資金に対する利回りは、15%台になることも珍しくありません。

こちらも、もちろん、買い付けを頂きまして、現在建築確認が下りるのを待っております。。。かれこれ3週間。。。首が長くなりそうです。。。下りてやっとこさ売買契約というわけですね。

中古一棟も見て廻ってはいるものの、物は良くても価格が高い。。。
じれったい日が続いておりますね。。。

やっぱり、ここでも
「仕入れを制する者が不動産投資を制す」

いや〜、深いですね。

というわけで、投資家の立場からすれば、如何に市場に出ていない情報に近づくかということになりますね。

ん〜ますます深い！

と言いたいだけの私がいます。。。

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新米不動産コンサルタント、多忙を極めよ！<２／２>

いつもありがとうございます！

早速、前回の続きから、、、。

そうなると、クセのある同業者や同僚、手のかかる後輩も将来の右腕かパートナーに見えてきます！

そして、腹を割った関係になる為にもいわゆる飲ミニケーション代はかかりますから笑 貯蓄のスピードは落ちますが笑

それでも、値頃な投資物件が売りに出ても見向きもせず、将来、自社の株を買う事も考えて三歩進んで二歩下がりながらの毎日です！！

また、同業者でも、事業思考と投資思考の方に分かれますね。

地主、資産家から、所有物件の管理会社で起業して、小規模で経営、子が2代目に、というパターンは思ったより多いです。こういうタイプは投資思考。

自社で商品開発、人材育成、事業拡大を積極的に進めるのが事業思考ですね。

後者を目指して、日々勉強、何でも自分の糧になりますし、経験こそが私の財産！！

資産形成、運用改善の机上の理論から、物件管理の現場の仕事までこなす毎日です！

アセットだとかプロパティだとか区別はしておりません！

会社でもAM、PMと事業部が分かれて、垣根ができておりますが、私には一切関係なし！首を突っ込んでおります！

自分で販売した都内のアパートに自社管理看板を付ける私。

そうです！自称AMPM事業部所属であります！会社では現在私とｋ村君しかおりませんので、実質トップです、部長です！もちろん、会社から認可もされていませんので、手当はつきませんが、ワンストップのサービスはクライアントの皆さんにとっては、必ず喜んで頂けるはずです。その価値はプライスレス！

お金じゃない！とまでは言いませんが、新しい製品やサービスを生み出すにはまず自分が知る事からですね。

一見、遠回りが一番身になると信じております。

そんなわけで、所信表明させて頂きました！

私！頑張れ！

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新米不動産コンサルタント、多忙を極めよ！<１／２>

いつもありがとうございます！

本日も、お疲れ様ですっ！

最近は、ふん発してふみ竹を導入致しました！

体が資本の不動産プロ稼業です！

しかし、運動不足の為、体は萎んでおります！

凹凸が効きます！！痛いくらいが丁度良い！！

もちろん！資本は萎んでおりません！膨らみつつあります！極々僅かに。。。

ちなみに、本業の給与から投資資本を捻出する方が多い今日この頃。

如何に、生活費を抑え！僅かでも所得を増やす努力は習慣にしなければいけませんね！

私も20代前半の時に、あらゆる物を削って一年半で５００万を貯めた事がありますが、あの時の私に、今の知識があったなら、当時、上場系企業勤務で属性もそこそこでしたし、どどどーっと投資して、融資も引っ張って、不動産コンサルタントではなく、なんとか大家さんと名乗って本でも出してたかもなんて、、、

想像するのは私のワガママで、実際の所は、不動産業界に転職して、役職者まで登ったの束の間、不動産業の理想を目指すべく、不動産コンサルタント会社に転職、出直し丁稚という、いわゆる給与激減の採用条件もぐっと飲み込んで、職能は向上した実感はあるものの、所属先は小さく、所得は少なくなり、自分の属性は著しく毀損したわけであります。

じゃあ、これからどうしたらええんかなということで考えてみましたら、不動産投資を進めるより、不動産事業での成功をコツコツ目指せばいいという所存であります。

高利新築物件仕入れの原則～古家を訪ねて、新築を知る～

折りに触れては、言わせて頂いてますが、

「副業で不動産投資が成功できるなら、本業の不動産事業の方はもっと成功できる」

という信念です！

・・・明日に続きます！

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不動産営業は冷や汗をかく。

いつもありがとうございます！

昨日は、7月1日ということで、四半期でいうところの三期のスタートです！

毎週、月曜日には、某銀行の営業担当の方が、来店されまして案件の相談に乗って下さいます。
普段でも、電話やメールでやり取りできますので、わざわざ感も否めないのですが、対面で話をする事が大事という社風なのでしょうね！

FACE to FACEが大事！

私も、一件、アパート売買の案件で、３行ほどの条件比較から、クライアントからの融資希望を頂いていましたので、その結果を担当者に伝えました。

銀行といえども、営業担当には成績がありますので、私の報告に、安堵の表情を浮かべていらっしゃいましたね。良かった。良かった。

もちろん、選考に漏れた銀行担当者の方には、断りと謝りを入れないといけませんので、仲介人の私の方は冷や冷や背中に冷や汗。。。

背中の汗がハートになった瞬間！真心背負ってます！？

そういえば、以前にもその某銀行とはドラマが、、、。

リーマンショックも過ぎた、不動産価格も底を打った頃、前職のデベロッパー営業時代に、私、中国地方の某県某市にお住まいの方に、神戸の投資マンションを買って頂いた時のこと。。。

(当時は、売主業者ですから、「売る側」。現在は「仲介業者」です。)

駅前のホテルのレストランで、席をもうけ、某銀行担当者には東京から出張頂きました。

クライアントは初投資の40代の女性。ローンも初めてという方。しかも、当時新婚で、離れて暮らすご主人には内緒の購入でした。。。

この面談で、購入動機、資産背景など、質疑応答があり、融資に問題がないか確認して頂く訳ですね。。緊張の瞬間です。。

銀行担当「それでは、念の為、緊急連絡先としてご主人様の連絡先を教えて下さい。」

クライアント「いやです。教えることが出来ません」

（私の心の中「えーーーーーーーーーー！！！」）

銀行担当「そうですか。もし●●様に万が一の事があった時に、団信の適用など、弊社もごご親族様に連絡が必要になりますので、、。」

クライアント「無理です。実家なら大丈夫です。」

銀行担当「いえ、規定で相続人様と決まっておりまして。」

クライアント「無理です。。。」

銀行担当「そうですか。承知致しました。」

面談はそれで終わったものの、もちのろん融資は降りずに、私、上司から鬼詰めに。。。

後日、私、改めてクライアントと話し合いをしまして、事情を説明。結局は、渋々連絡先を教えて頂き、別のノンバンクで、融資実行、無事決済と至りました。

投資不動産だと、押し売りで買わされている方も多いので、こういう面談もあるそうですが、クライアントには迷惑をかけないよう事前にしっかりと打ち合わせをしておかなければいけませんね。。。

皆様、実に色々な事情があるわけです。

不動産売買は、

HEART to HEARTが大事！

ご相談はお気軽に！ご家庭の事情も踏まえて承ります！！

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地方物件にイエローカード

いつもありがとうございます！

あー本日は、晴天なり〜。

先日の午前中、銀座の事務所で決済を一件ほど終えまして、ベテラン司法書士の先生から、登記費用節約に関する極意を教えて頂き、なるへそ！ということで、午後にさしかかった時、某銀行の営業担当から一本の電話が、、、。

銀行担当「わたなべさん！先日ご相談頂いた方なんですけど、融資できません。。。」　

なべ「え！？私の見立てだと、大丈夫な感じでしたけど。。。」

銀行担当「え？わたなべさん、この前、自分には見る目がないって言ってたじゃないですか。」

なべ「いや、それは女性関係の話で、、、。」

銀行担当「ふふふ、冗談ですよ！この方、属性は問題ないんですが、所有されてる地方のアパートが、評価マイナスなんです。」

なべ「そうですか。。ほぼ満室ですけど、それでも？」

銀行担当「そうなんです。当行としても評価の出しようがないものでして。残念ですけど。」

なべ「そうですか。うぅ～。わかりました。。。」

いや～想定外でした。。。

東北の県庁所在地の住所なんですけどねぇ。。。
マイナスって、評価できないって、私もご本人に説明しづらいです。。。

細かい説明は省きますけども、何にせよ地方物件投資のリスクは、投資エリア、銀行との取引を広げる際も影響があることですねぇ。

もちろん、評価機関や資産背景、属性評価によっても随分とかわる訳ですけど、これから資産形成する方には、特に慎重にやって頂きたいものです。

とりあえず興味本位でやってみる！ではすまないことあるということです。

目的と手段が入れ替わってしまわないように！

成功している投資家は、どんな物件に投資しているのか続報を期待される方は・・・投票ください！


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