2013年12月9日月曜日

師走のお歳暮と不動産コンサル

すっかり、年の暮れ。師走でごわす。

さて、わたなべ日報のジョーク・ギャク・ダジャレについては、監査委員会が設けられております。

先日も、、、

委員長「あれ、今日はブログどうした?」

私「いえ、先ほど更新しました。」

委員長「いや、おもしろくないじゃん。」

私「すっすみません。更新を焦ってしまいました。」

嗚呼、日々、修行です。。。

毎日のように更新をしようとすると、一日一日のコンディションによって、文章の内容も大きく変わってしまいます。

いわゆる内容がないようの状態ですね。

ところで、師走と言えば、お歳暮シーズンです。

銀座の弊社オフィスにも、不動産オーナー様、取引先様、各所から様々な物がぞくぞくと届いております。

誠にありがとうございます。



中には、各担当宛、もちろん私個人宛にも送られてくる事もあるわけですが、それはそれで、皆で仲良く分け合って頂いております。

早く見つけないと、人気の品はすぐになくなってしまいます。

しかし、時には、自分宛のお歳暮を小脇に抱えて退社する人を目撃する事も。。。

うん!

見なかったことにしよ!

また、不動産投資の現場でも、こんな事が、、、

「わたなべさん、いい物件紹介してくれてありがとう!」

私「いえ、わたくしからのお歳暮です。」

「うまい!」

なんつって。

監査委員長の正体が気になる方はお問い合わせついでに・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月8日日曜日

失敗事例セミナー好調です!

昨日は、私主催のセミナーの第2回が無事に終わりました!

ご参加された皆様ありがとうございました!!

不動産コンサルタントの立場から、不動産投資に携わっていると、失敗事例から学ぶ事が沢山あります。

仮に、今検討中の物件があるとするならば、その投資、運営に対して想定できる計画を立てる事か゛大切です。

まずは、現状に対して、想定されるネガティブ要素を組み込んだシミュレーションを立てて見ましょう。

例えば、

・現況の入居者が入れ替わった時の引き直し賃料

・修繕・リフォームの必要性と事前見積もり

・所得税・住民税を支払った後のキャッシュフロー

・出口の想定

などなど、想定に対して裏付けをとるデータは何を元に参考にするのかということも大切です。

不動産投資するなら、今でしょ!的な

セミナー終了後は、新規投資から、売却相談、今後の融資についてなど、色々とご相談を頂きました。

仕方ないとか、どうせムリだろうと諦めている事にも意外な出口が!!

不動産の市場も常に変化していますので、お気軽にご相談下さい!

不動産の失敗事例に興味がある方は・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月7日土曜日

セゾンにオリックス、都内RCも動き出す。。。

先日、オリックス銀行が中古木造の為の新商品を発表したとのことで、クライアントからも希望に賭けたお問い合わせを頂いておりますが、実際はどうでしょうか。

あくまで、セゾンファンデックスが物件の評価を出しますから、その融資評価が売価の何割出るのかというところが焦点になってくるわけであります。

今まで、セゾンファンデックス単体でも融資をしていたわけですから、最近そちらが推されていない理由を考えると、結局は自己資金が多分に必要になるわけで、評価が出やすい物件、土地となるとエリアも想像がついてきますね。

都心の市場が過熱してくると、売買の中心エリアが変わることも想定され、今後の市場に対応する融資商品をつくられたことでしょう。

事前に条件が提示された、融資商品も使いやすいですが、実際の現場では、取引の信頼関係で、表向きはNGとなっている条件も担当者の頑張り?でクリアされたりするわけですから、そういう融資にこそ価値があるのではないかと、思いますね。

要するに、物件が動き、融資も動き、市場の流れが、より一層うねってきたわけであります!

だからこそ動く物件もあるので、我々プロも現場力が試されます!



この一棟RC物件は、都内で築24年、表面利回り7.4%、FCR6.42%、良い条件ではないでしょうか。

市場に合わせて物件を、アレンジするのもプロのノウハウあってこそであります。

そういえば、私のブログには具体的なネタが少ないような。。。


今、市場のうねりを感じている方は・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月6日金曜日

モラトリアム法と高利回り物件

最近は、新築アパートの話題を紹介しましたが、中古アパートも出物があれば飛びついております。


この物件は、横浜市某所の築20年超のアパート。

外壁の塗装も塗り直してまだ日が経っておらず、長期保有を意識した修繕、管理がみられました。

しかし、オーナーの会社の経営が行き詰まったとのことで、債務整理に。。。

もしかして、「モラトリアム法」(中小企業金融円滑化法)の影響がついに出てきたのでしょうか。

ひしひしと、高利回り物件のチャンスが訪れようとしているのかもしれません。

今回の物件も、10世帯、表面利回り12%、FCR8%、CCR17%、10年保有想定でIRR15.23%(税引き前)、高利回りで、なかなかいいのではないでしょうか!

だいたい、中古アパートの高利回りといえば、再建築不可、既存不適格の難癖物件が珍しくなかったりしますが、この物件は建築上も問題はなく、融資も取り組める見込みです。

そういえば、築古だけあって、このアパートで世にも奇妙な出来事がおきました。

夜間にクライアントと現地を見回ったときのこと、、、

敷地内の建物から離れた位置に、小さな小屋が建っているではありませんか。。。

おそるおそる近寄ると、、、、

で、出たー!!


コインランドリーだー!!

・・・。

えっ?

ランドリーなんて珍しくないだろうって?

そうれはそうですけど、、、

ランドリー付きの物件だけあって、、、(利回り)良く回る!

ついでに私のギャグは空回り!

なんつって!

「おまえ、ボケてないで仕事しろ」という方・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月5日木曜日

アパート出発竣工!

先日は、新築したアパートの竣工立会に出向きました。


8月の頃は、基礎が出来たところでした。。。

そして、先月末で、無事に竣工しました。


みての通りの不整形地ですが、うまいこと建物がはまっています。




外壁もおもしろい素材で、光の加減でキラキラ反射します。


収納にも工夫が、



引き戸の左側が、洗濯機置き場で、


右側が、クローゼットになっています。

これで、相場賃料66,000円台からスタートという所です。

アパート出発進行ならぬ、出発竣工です。


最後に館名板の取付位置をクライアントと、デジカメで比較確認にして、、、


皆さんは、どっちがいいと思います?

ちなみに、今回のクライアントの依頼内容は年内の引渡が必須条件でした。

なんとか、無事にミッションコンプリートです。

そんな、ある日の新築アパートの引渡の風景でした。

新築のアパートを見ていいね!と思った方・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月3日火曜日

物件価格急上昇に注目!!

●●「渡辺さん、お陰様であの物件、満額買付頂きました!」

先日、とあるアパート建売業者さんからの報告を頂きました。

ついに、あんな利回りで売れてしまうとは、東京不動産市場は過熱しております!

売り出しの利回りは、山の手沿線の外側5キロ圏で表面利回り6%くらいかと、、、。

それを新築プレミアム+ポジティブシンキング賃料想定で、表面7%に設定した価格。

さすがの私にも提案しずらい価格帯です。。。

さらには、国交省のいないなで、各社のサッシ価格の大幅改定がある予定で、それもまだ定まらず来春以降の新築物件の価格は、ワンランクアップする見込みです。


現在の在庫で発注できている物件は、大丈夫そうです。

おそらく、来年3月新築分まででしょうか。

つい先日も、別の建売業者の担当の方に、水面下物件の価格を問い合わせたところ、、、。

建売業者「いや~、サッシの価格が定まらないので、原価計算できないと売り出し価格はなんとも、、、。」

なるほど!

サッシ価格の察しがつきませんてか!!

新築価格の高騰が始まれば、中古価格も高騰していく流れが予想されますから、来年は一波乱ありそうですね。

なるほど!と思った方は、・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年12月1日日曜日

占いと土地と新築アパート

最近、用事で出向く先々で、占いのコーナーが目にとまります。


並んでる人も見かけますから、皆、迷い人なんですね。

でも、私、占いはニガテです。なぜなら、

うらない(売らない)というのは出来ない、セールス職出身ですから!

なんつって!

今、身の毛がよだった方、上着を来て下さい。


さて、ひんしゅくを頂いたところで、近況ですが、

土地先行決済のアパート建築もおすすめしております。

この場合の流れを簡略して説明すると、

①土地選定と、建築プラン(ボリューム・間取り)出し。

②相場賃料と運営経費、空室損を含めたNOI(エヌ・オー・アイ/純営業収益)を算出。

NOIをキャップレートで割り戻して、総費用を算出、建築代金と諸費用を差し引き、土地購入適正価格を算出。

④土地の売買契約・建築請負契約を締結

⑤建築確認申請・承認

⑥銀行融資申込・承認

⑦土地売買契約・決済

⑧建物建築着工~上棟~竣工

⑨決済!

といった感じです!


価格の調整ができるので、総投資費用は同じ新築でも建売の物に比べて安くすみます。
もちろん、企画もある程度、自分の希望を反映する事も可能です。

その代わり、完成するまでのリスクとして銀行からの融資条件も人によっては付けられたり、つなぎ資金が間に合わない事にも備えて、動かせる自己資金を多めに見ておく必要がある事などが挙げられます。

写真は、地盤調査が済んで、これから基礎工事が始まる現場です!

土地から購入するだけに、とちらないようにして下さい!


なんつって!

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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好