正直は大損

先日、自宅の掃除機を買いました。
ここ数年は、フローリングの生活でしたので、ダスキンを使ってみたり、最近は、マイクロファイバー雑巾での拭き掃除がメインで、水拭きと乾拭きだけですませていましたが、物足りなさを感じ、かれこれ１年ほど悩んだ結果、購入に踏み切りました。

前職時代は、５万円ほどのものであれば、何の抵抗もなく衝動買いできましたが、現職に就いてからというもの、恥ずかしい話、１万円の買い物を決断するのに、３ヶ月ほど悩むことが当たり前となってきました。

まぁ、元の生活に戻ろうと思えば、いつでも戻れるので、今は仕事の内容が優先なのであります。

少し話がそれましたが、今回購入したのは、ダイソンの掃除機の一番安いタイプです。

幸いにも、私のクライアントには、競合する掃除機メーカーの方はいらっしゃらないので、堂々とブランド名を申し上げた所存であります。

ダイソンの掃除機は、世界的なブランド、品質もさることながら、私とは縁があるメーカーです。

実は私、不動産業界に入る前は、ヨドバシカメラでダイソンのセールスをしていました！

この時は、ダイソンが委託した販売員派遣企業を通じて、都内の家電店に売り子で立つという内容でした。これが、私の初めてのセールス経験になりました。

２０代前半は、デスクワークで体力も大余りでしたから、根っからの労働好きの私は、会社に内緒で、土日休みは売り子のバイトをしていたのです。

それにしても、あの時は、その日の在庫が無くなるほどよく売りました。

家電量販店は、一番利益が出る商品が、売れ筋ナンバーワン商品でしたので、私が掃除機売り場にいると、当時は東芝の掃除機が売れなくなるということで、家電フロアのマネージャーにやっかまれて、仕舞には店を追い出されてしまったのも良い思い出です。

そんな事を思い出した矢先、テレビの録画を観ていると、あのカンブリア宮殿でダイソンが取材されていました。

あの時と変わらない開発姿勢です。。
私も同じように、現職の仕事を突き詰めて行きたいと、改めて決心致しました。

最後に、創業者のジェームス　ダイソン氏の言葉をご紹介致します。

「僕は、賢い人間ではなく、根気強い人間でいるつもりだ。」

私も同感です。

皆さんも、機会があればダイソンを使ってみてください。

出ないと、、、

大損ですよ！

なんつって！

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不動産経営は家族経営だ。

先日、ご相談にお見えになった方、親子２人で来社されました。

東京の某区にお住まいの方です。
某区の土地を計400平米ほど代々お持ちでいらっしゃいました。

おじいさまから(亡)、おばあさまとお父上姉弟四名へ、

そして、

おばあさまから(亡)、お父上姉弟四名へ、

そして、

お父上から(亡)、お母上、ご本人兄妹三名へ、

そのまま土地の持分も均等に相続されました。

作:わたくし

このように、ご本人からみて、叔母様が三名いらっしゃるわけです。

この度、二番目の叔母様が単独でお持ちの裏の土地を売却される事になり、お母上、ご本人に、話があったとのことです。

ただ、裏の土地への接道は、２ｍの通路のみで、叔母様所有の土地が売却され、新築の建物が建つとなると、裏の西側の土地は接道が出来なくなり、このままでは、建物を建てることが出来ない土地になってしまう事がわかりました。

しかも、東西に分筆された裏の土地は、どちらも以前に貸家が営まれており、お父様の死後は、空き家として放置され、死んだ木造建物独特の鼻につく臭気が立ちこめていました。

売却するとなれば、利害関係のある共有者の話し合いとなりますが、死んだアパートをみていると、そもそも、このような結果になることが目的でこの建物が建ったのだろうかと疑問が引っかかります。

もともとは、家族の安心の為に建てられ、貸家として家賃収入という実りがあったものです。

土地や建物の所有権は、相続されても、賃貸運営までは、自動的には継承されないということがわかります。

自分の死後も見据えた物件取得や、運営が大事と言う事でしょうか。

結果的に今回のケースでは、実家から嫁いで各地に散り散りになった義姉弟が揉めることとなっていました。

このように、一概に相続案件といっても、相続する前の財産分割・相続税に対する予防的な対応だけでなく、

相続が行われた後の土地、建物のトラブルに関する対処的な対応に分かれてきます。

我々、不動産プロに必要とされてるのは、この複雑に絡み合った事情をひも解く能力です。

お爺様の遺した土地に関わる難題を紐解く。

私、ひと言、意気込みを申し上げました。

「お任せ下さい！じっちゃんの名にかけて！」

つづく！

ある日突然、アパートを相続したら困るかも！という方は・・・投票ください！


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レインズから健美家へ

先日は、業者同士の懇親会にお招き頂きました。
まだまだ、若輩者の私としては、業界の先輩方との社外交流も勉強なる良い機会であります。

皆さん、それぞれの専門分野や地域性にあわせた業務に特化していらっしゃいましたので、日頃の銀座での業務にはない新鮮な話が聞けました。

ある買取再販業者の社長さんが言うには、

「レインズの物件を、健美家に載せておけば反響で決まるんだよ。」

とのことでした。

かみ砕いて説明すると、レインズに売主から媒介依頼を受けた業者が掲載した募集情報を、健美のに自社の名前で転載すると、エンドの投資家さんから買付を頂けるという事です。

賃貸と同じ方法論ですね。

賃貸も弊社のように管理に特化した業者の物件を、スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトに自社名で転載して、エンドの入居者の集客を行う客付けに特化した業者がいます。

エンドの方は、不動産業者よりも物件をみているという事が想像できますね。

そうなると、現職のCF Net'sの場合は、書籍やメディアを通じてコンサルティング会社の看板で集客していますから、業界でもまだまだ珍しい形態です。

セミナーも行っていますから、投資や相続、土地活用などの論法が集客商品という事にもなりますでしょうか。

ただ、先の転載情報での集客手法のポイントは、健美家・楽待などのポータルサイトに、不動産業者が広告を掲載するのにかかる費用は、数万円程度、それをレインズの情報を元に転載する手間は1時間かかりません。

それで、集客して案内して、すんなりいけば、重要事項説明の必要事項の調査も物担業者が対応してくれて、4,000万程度のアパートで120万の仲介手数料(この場合接客料？)売上が頂けるわけですから、全部の工程を決済まで対応しても、２０時間程度の工数でしょうか、そう考えるとおいしい営業手法だなんて思うわけです。

全部1人の自営でも出来てしまいますね。
これを私が現職で同じように対応すると、売上は同じでも所得に反映されるのは、、、、。
賞与扱いで２～３万円程でしょうか。

会社の場合は、仮に個人が効率よく売上を上げても、他で余計な経費が出ていれば、その分利益が出ず、固定給に賞与を乗せる余裕にはならないわけですから、シンプルには行動できないジレンマがありますね。

私自身としては、不動産投資の市場もブームの波に乗っている側面もありますので、先の手法はあくまで事業規模は拡大できないのではないかと思います。

でも、個人でやる分には、不自由しなさそうだなぁ～。
いやいや、隣の芝は青いのであります。

転載集客を考えた人は、天才ですね。

なんつって。
目先の売上よりもより良いコンサルを頑張れ！という方・・・投票ください！


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金融庁調査につき

さて、一難去ってまた一難です。

月内で、契約を進めていた案件、昨日銀行の融資担当に事前審査の進捗確認をしたところ。

「うち、今、金融庁調査で審査止まってるんですよ。・・・・・。」

その先の、お言葉が頂けない、、、。

今回の案件は、事前の内諾がないと、契約が締結できません、、、。

月の後半で、想定外の頓挫です。

下記のサイトで、調べてみると現在時点でも、多くの金融機関にて調査の手が入っているようですね。

金融庁（及び財務局等）が検査実施中の金融機関（平成26年5月23日現在）

http://www.fsa.go.jp/receipt/k_jyouhou/fsa.html

こういう事も踏まえて、業務を進めるのもプロの仕事ということでしょうか。

金融庁調査の結果次第で、融資条件も見直しになれば、投資マーケットへの影響が大きいところ。

私個人としても業務上の影響が甚大です。

アパートローンも借りれる内が華ですね。水物です。

嵐が過ぎ去ることを、天に祈るばかりです。

恐るべし、金融庁調査に同感頂ける方・・・投票ください！


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ブログ停滞注意報

ブログの更新が滞っておりました。

いつも楽しみしていらっしゃる皆様、大変申し訳ありません。

現職をきっかけにブログをはじめて一年半くらいになるのですが、毎日更新するというのも、なかなか大変であります。

思うように事が進まない場合は、原因を追求しなければいけません。

昨日は、仕事で契約のドタキャンがありました。

私の場合、年に１回あるかないかくらいの出来事です。こういった場合、一応プロなので、キャンセル理由は様々あれど、全て自分に原因があるととらえるようにしております。

決して、お客さんが悪い訳ではありません。素人の方を責めてはいけないのであります。

とは、理解してみるものの、外見は不動産屋、中味は人間ですからショックに感じ、落ち込むわけです。

そんな日は、さっさと寝て忘れるのが一番。

スーパーニッカのハイボールを濃いめに作り、コーラグラスで３杯飲んだ所でダウン。

ブログどころではありませんでした。
大体、いつもこういうパターンで更新が止まります。

改めて、更新を続ける仕組みを作らなければいけませんね。

起こりうるトラブルに対して対策をたて、より早く確実な復旧対策に努める必要があります。
アパート、マンションの運営も同じですね。

改めまして、不動産ブログをまめに更新する事。

言いかえれば、コンスタントに更新する。

不動産ブログ、コンスタント。

不動産コンスタント、、、

不動産コンサルタント！！

なるほど！ようやく繋がりました！

ブログが、不動産コンサルタントへの近道なのですね！

・・・。

呆れてブックマークを削除しようとした方、申し訳ございません。消さないで下さい。

バカもブログも休み休みと言うことで、今後も継続できるよう努めます。

馬鹿なブログにお付き合い頂ける方！・・・投票ください！


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隣の相続対策コンサルタント

さて、先日のことですが、現職のシーエフネッツ銀座オフィスでは、小さな人事異動がありました。

それにともないデスクの移動が行われ、私のお隣の方がＫ持コンサルからＫ林コンサルに換わりました。

現職は、不動産コンサルタント会社というコンセプトで、個人投資家のワンルームマンションに代表される小規模不動産の売買・賃貸・管理から、地主・賃貸家業・資産家・法人に係わる大規模な土地・建物の取扱も行っております。

私は、もともと中途入社ですので、他業者だった視点からみるにまさに何でも屋的な空気を感じる業務環境でありますが、

小さなワンルームを投資購入頂いたサラリーマンの方が、実は実家が地主でいらっしゃって家業の賃貸業の経営と相続税対策についてのコンサル依頼を頂くことがあったり、

管理物件の賃借人の方から、実家の土地活用の相談を頂くなど、

お付き合いの初めからは想像もしない案件に発展することもあり、不動産と人との繋がりは、日常生活、果ては人生の中で、切っても切れない関係あることを実感する毎日です。

このように、コンサル会社という看板を掲げ、不動産に係わるあらゆる窓口を持つ事で、案件発生に繋げるというビジネスモデルなのであります。

銀座にある、不動産投資のセミナーをしているだけの会社ではありません。

ただ、個人単位の職業としてみると、不動産コンサルになろうと思っても、急に何でも成果にでき仕事と評価されるほど単純なものでもなく、

知識を得ても、能力や性格によって対応できる業務は偏りがちであります。

良くいえば専門分野、得意分野でしょうし、

格好を付けずにいうと不得意分野、苦手分野ともいうでしょう。

要するに、現職では各コンサルタントによって対応している顧客層、業務内容は全く違う状況にあるのです。ひとりの顧客に対して案件によっては、担当するコンサルが代わる事で、対応をさせて頂いております。

それが良い悪いというワケではなく、自然に逆らわない形としてのありのままなのだと思います。

そんな事情で、冒頭の話に戻るのですが、Ｋ林コンサルの顧客層は地主・資産家がメインになりますので、いつもデスクの上には興味深い資料が広げられており、私の日常業務への集中力が途切れてしまうこともしばしばあるわけです。。。

例えば、ある案件のシミュレーションを作成しているところをのぞき見てみると、相続税対策で賃貸物件を取得して、相続税は圧縮でき目標はクリアしても、その物件の運用は全く別問題で、長期的にみるとキャシュフローはマイナス。

となると、相続税が落ち着き次第、その物件を売却するまでがひととおりの計画になるというワケです。

ひねくれた性格の私からすれば、不動産屋の相続税対策と聞いても、仮に賃貸物件を企画したという話でも、その後のキャッシュフロー計画が公開されていないとうさんくさく感じるのです。

Ｋ林コンサルいわく、

『余計な事をすれば、相続税対策にはなる。』

という事ですから、さすが現職シーエフネッツの相続対策の歴史を知り尽くしたコンサルの言葉です。リアリティが違います。

(だいたい普通の不動産屋は立派な建物を企画したことを自慢されるだけにとどまります。)

真っ当な不動産コンサルを目指す者としては、その後のAfterまで見据えた仕事をしたいと思うのであります。

今回のケースも同様で、

「Ｋ林さん、要するに物件を所有することがリスクになると言う事ですよね。」

と、思い切って質問しみると、

『うん、しょうゆうこと。』

・・・・。

さすが、柔軟性が違います。
Ｋ林コンサルの影響で、仕事にもギャグにも磨きがかかる見込みです。

ご期待下さい。感謝。
相続コンサルへの成長を応援頂ける方は・・・投票ください！


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あちらを建てればこちらが建たず

先日は、アパート・デベロッパーの担当と打ち合わせでした。

「ぜひ！うちの物件の販売をお願いします！」

ストレートなご依頼ありがとうございます。

まぁ、おっしゃることはよくわかりますし、新築でも利回りが良ければご協力差し上げたいのですが、、、その場所でその利回りだと、、、運営上、余裕がでないし、銀行も収益還元評価で融資するにも、より頭金が求められる状況になります。

正直、紹介しずらい。。。

想定賃料は高いし、利回りで価格決めるにしても、固めの賃料でお願いしたいところです。

相場の賃料査定の方法や、投資家の方が利用する融資条件についても情報提供差し上げて、今後の商品(物件)開発に役立てて頂くことにしました。

アパート・デベロッパーも、利回り商品に偏ると、狭小間取りで賃料の坪単価を上げようという企画になります。

それでも入居が見込める立地であれば、良いのですが、賃料下落も考えて出口が早期で取りやすい価格で企画して頂きたいところです。

とりあえず、何かあれば指値させて頂きますと言うことで、にこやかに打合せは終了しました。


また、別のデベロッパー担当にも引渡を受けた物件について連絡する機会があり、、、

「入居者のゴミ出しの件で、近隣の住人の方からクレームになってるから対応して下さい！」

と弊社の賃貸管理の件で、ダメ出しを頂きました。

「申し訳ありません。直ちに対応致します。」と、持ちつ持たれつの取引関係です。

良いアパートの企画を頑張れ！という方・・・投票ください！


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闘え！賃貸管理！

『渡辺さん、闘ってくださいよ！』

ある日、クライアントが電話口の向こうで熱いお言葉をかけてくださいました。

闘いだなんだというと物騒な話に聞こえますが、クライアントからのある要望に、私の反応が及び腰になっていると感じ取られたようです。

その要望というのも、新しく購入したアパートの建物・賃貸管理について、複数社の中からより良いサービスを選びたいとのこと。

オーナーの立場としては、当然の検討事由かもしれません。

但し、条件として、競合他社とクライアントの目の前でプレゼンをして欲しいとのことです。

この要望は、はじめてのケースです。

同時に目の前で競わせるわけですから、各社の通常サービス+αを期待されているのかもしれません。

聞けば、財閥系とベンチャー企業、２社が、既にエントリーしているようです。

競争と聞くと私も、元来負けず嫌いですので、闘争心に火がついてくるところですが、今回の案件は、どうしてもお断りすることにしました。

なぜなら、今日の明日に銀座のオフィスから2時間近く離れた指定場所まで行くというご要望が、そもそもハードルが高すぎました。予定がつきません。

「すみません、今日の明日では、予定がつきません。別の日でしたら、、、。」

『だから、そこを何とかするところから闘って下さいよ。』

「いやぁ、仮にプレゼンしあってもアパート6室に出来ることと言えば、さすがに限度がありますので、ただの泥試合になりますよ。。。」

そもそも、他社に対して劣勢になった時のプラスαの提案材料が会社のサービス上ない状況です。

これまでに、私の説明差し上げた管理内容で満足頂けないというところで、さらに何を足せばいいのやら、どうしたものかというところ。

それでも､競合他社も多く存在する業界ですから、他社に管理を引き抜かれない対策や、他社から管理を移して頂ける魅力あるサービスも作っていかないといけません。

なんだかたんだと、似たり寄ったりのサービスの中で、不動産投資家の方はキャッシュフローの最大化に興味が向いている事と感じます。

今回のクライアントの要望には、お応え出来ませんでしたが、今後の課題も見えてきました。

「闘わずして勝つ！」

それでは、お後がよろしいようで。

他社の賃貸サービスも比較したいという方は・・・投票ください！


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税務署に聞いたら増税になったケース

先日、チームメイトのＥ田さんに呼ばれて、個別相談に同席した時の事でした。

クライアントは、現在の資産背景を含めて、今後の投資について相談したいという意向でした。

既に、不動産も複数ご所有で、賃貸収入もあり、確定申告書をお持ちになっていたので、そちらも参考にさせて頂きながらの、打合せになりました。

書類を眺めていると、なんとなく気になる点が、、、。

！？

と、いうことで黙っているわけにもいかず、

「お子さんの扶養控除はずれて、所得税追徴されてますよ。」

クライアントもそんなバナナというご反応で、

『いや、源泉徴収票には、扶養が入ってるから』

とおっしゃいましたが、源泉徴収票発行後の確定申告をされているわけですから、順序からしても、所得が確定した事を申告するから、確定申告であります。

申告書に扶養が抜けていますので、所得税は、当然に計算し直されるわけであります。

お子様２人の扶養控除ですから、

所得税の控除額で、計７６万。それに伴い、住民税も計６６万の控除が失われます。

ということは、ざっくり計算しても、

所得税２０％課税で、１５.２万・住民税１０％課税で、６．６万

合計２１．８万の追徴がされる計算になります。

クライアントが、おっしゃるには、

『確定申告もまだ慣れないので、税務署に行って教えてもらいながらやったのに。』

というわけです。
しかし、日頃から、様々な方の相談事にのり、通算、数百件の確定申告書をみてきておりますが、だいたい税務署に行ってこういう事になっているケース見るんですよね。。。

何ででしょう？

まぁ、真実はわかりませんが、不動産コンサルとなるとファイナンシャルプランナーの知識も求められるというわけであります。目の付け所は広く見なければいけません！

不動産以外のことも役に立ったという事で、自分で自分を褒めたいと思います。

クライアントからも感謝のお言葉を頂きました。

・・・・・。

（あぁ、これで私が税理士だったら、２１万の修正申告のアドバイスで、いくらか報酬もご請求できるのですが、、、、。）

いいんです。また不動産事の案件を頂ければ、、、、。

申告に詳しい不動産屋は頼もしいという方！・・・投票ください！


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アパートはフェアな売買で。

先日は、CFネッツフェアにご参加頂いた皆様、ご来場誠にありがとうございました。
お天気にも恵まれ、熱い日差しに。熱射疲れの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

さて、会場にいらしたクライアントの皆様は、お気づきになったかと存じます。

そうです！

私、終日不在にしておりました！

申し訳ありません！！

決して、謹慎をしていたわけではありません。
いくら私が人見知りだからといって、年に一度の会社上げてのシーエフネッツフェアに参加したくないと言った日には、クビが飛ぶ可能性も否めません。

実は私、その頃、、、。

クライアントの10世帯の新築アパート(他社建売)の完成立ち会いに、同行しておりました！
長屋ですので、10戸の玄関ドアが総開きになるのは、圧巻！？

完成したというから来たのに、外構も仕上がってへんし、、、。

さらに、室内にも問題点が多々あり、それを指摘して行く作業を行いました。
通常であれば1時間もかからないのですが、あれもこれもと指摘事項が増えていきます。。。

バスルームのパッキンが、凹んでます。

壁紙の破れは、良くあることですが、、、。

指摘箇所に付箋を貼っていきます。

窓台の仕上げが、雑だったり、、、。

他にも、あれこれアラが目立ちます、、、。

気づけば、こんな状態に、、、。

用意されていた付箋もなくなって、最後は私の私物の付箋まで使うことになりました。。。

頂き物の付箋です。

まぁ、開いた口がふさがらないとは、まさにこの事です。。。
現場監督者が甘いとこうも、いい加減な事になるのでしょうか。。。

ここまでくれば、私も、売主に対して、買主からの代償請求を話し合わなければいけません。

自社物件ならまだしも、他社の物件だとこういう事があるから、仲介業はツラいところです。。。

デベロッパ時代が懐かしくなった一日でした。

新築物件に粗が目立つとがっかりだという方！・・・投票ください！


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