わたなべ日報～銀座の不動産コンサル会社の現場から六本木へ～: 6年前に投資したバルクワンルーム

2014年5月11日日曜日

6年前に投資したバルクワンルーム

先日は、チームメイトのＥ田さんと銀座から隣県の千葉ご在住のクライアント宅を訪問しました。
最近は、タッグでの行動も増えてきました。

普段は、来社頂くばかりで、訪問することもほとんどないのですが、色々と事情もあり、成り行きもあり、訪問させて頂くことに致しました。

あえていうなれば、

「突撃！隣の晩ごはん」ならぬ

「突撃！隣の不動産投資」という

新企画です。

コンサルというコンセプトで業務をしていると、実際の所ワンマンプレイになりがちです。個人的にはチームプレイをした方が、クライアントのフォロー体制の安定感にも大きく違いが出てくることと思います。

また、コンサルの業務というと企画提案が事を左右しますので、単純に頭数が多い方がアイデアも多いということもある。と思うこの頃です。コンサル「チーム」の発想ですね。

さて、この度のクライアントは、現職のシーエフネッツとのお付き合いも古く、社歴の浅い私より当然に会社の事はお詳しいので、色々と過去の話も伺いました。

会社を知るには、顧客を知るという事になるのでしょうか。自分の業務範囲では知り得ない部分も見えてきます。何事も広い視野で見た上で、判別・行動して行きたい所です。

そんなわけで、今回の相談内容は、約6年前に、ワンルームマンションを6室バルクで購入頂き、弊社にて管理させて頂いておりまして、話を整理すると以下の要点になるようです。

●問題点
・原状回復費用の負担が重い。
・分譲当時からの特注の備え付け家具の部品が流通していないので、大幅な交換や撤去の支出が続いている。
・局所的な賃料相場変動で購入時からの賃料下落が大きく出ている。

・上記理由で募集時の広告料の負担が大きい。 ・長期的リスクとして、フルリフォームの費用負担と、リフォーム後でも賃料上昇が期待できない状態である。

●改善点
・当初4.5％の金利だったローンを金利交渉して2.5％まで引き下げた事。

●投資経過
・ローン残債からみて、現相場での売却益は、税引き前で800万程度見込まれる。
・当初の投資額800万円は、現時点の回収率は100パーセントになる。
・単純計算の複利での利回り算出は、１２％程度になる。

以上です。

こうやってみると、投資損にはなっていらっしゃらないようですので、その旨を説明させて頂きました。

キャッシュフローだけみると、リフォーム費が、立て続けに出ることで、プラスにならない年もあり、不安になっていらっしゃったようです。

今後を考えると出口をとって利回りを確定する時期がきているようにも見られます。

節税目的(所得税・相続税)や、生命保険目的(団信)で、元々、投資として儲かるように商品設計されていない分譲型のワンルームですから、それに対して、投資する場合、中古で割安に購入したとしても、長期保有するより流動的に入れ替えて、利回りを確定させていく方が、良いのかもしれませんね。

家賃収入のインカムを増やすという単純な投資運営だけで、果たしてどこまで資産を増やせるか。
投資企画として提案する我々も、日々手探りな状況が続いています。

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