2013年4月17日水曜日

奇縁必然。

おそようございます!いつもお世話になっております!

最近は、ブログみてますよ。とお声を掛けて頂けることが増えて来ました!

いや〜ありがたいですね!感謝感激です!

さて、先日の定休日は、前職の部下の誕生日祝いを致しました!



前職の退職時に、社内との人間関係を一切きるよう念書を書かされておりましたので、当然、彼とも音信不通だったのですが、ある日、私が気まぐれで行った下見の現場でなんと!再会!!

突然、前職の鬼上司に声をかけられたものですから、逃げられてもおかしくないのですが、意外にも再会を喜んでくれました。

実は、彼も私が辞めた後に退職して、現在は別の業界で営業職についていました!新卒で、前職の会社に入社して、私と下に着くことになったあの日。

営業志望なのに口下手で、彼が初めて取れたアポイントに同行すれば宗教の勧誘を逆に受け、私はそそくさと退散。残された彼は、一緒にお経を唱えさせられ、数千円の数珠を買わされておりました。

そんな彼に、私もビシバシと厳しい指導をしておりました。

結果的に、不動産業を離れる事にはなりましたが、私が教えた事が、今の仕事で役に立ってるだろうか、気になる所でもあります。

思い切って彼に聞いてみると、

「係長からもらったベッドは今でも役に立ってますよ!」
※私の前職の役職

と、笑顔で返してくれました。
そうかそうか、あのベッド高かったもんなぁ。彼女にフラれたショックで彼に上げたベッド。

何かしら残ればいいんです。何かしら。。。

互いの未来に乾杯!!




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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
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2013年4月16日火曜日

理想と現実と事実と。

おはようございます!いつもお世話になっております!


毎度の更新も、疎かになって来ましたが、それはそれで帳尻合わせて、ご容赦下さいと、粘り強くやらせて頂きとう存じます。

今日は定休日、私用もあり、それなりにドタバタ、ジタバタしておりましたら、早速、お電話頂戴致しました!

業者A「渡辺さん!ごめんなさい!売主さんが、ローンありきの買付はお断りだって!」

え〜!?何ゆえに!?勘弁してちょ〜!

業者B「渡辺さん!ついに出ました!高利回り物件!ちなみに、建物内で、殺人事件があったんですけど、関係ないですよね!?」

う〜ん、賃貸に出すには、告知事項にならないけど、それはそれで、投資家様、次第かな〜。でも、市場に出ない物件だな〜。いいな〜。

同僚「●●銀行って、配偶者の連帯保証人いるの?」

前にいるって、周知したはずですけど!?

某銀行の印鑑マットにアイデア閃きました!
皆様、毎度のお問い合わせありがとうございます!皆様あっての私です!

さてさて、先日は、とあるクライアントの追加投資で、ノンバンクへの申し込み面談に同行致しました。

弊社とのお付き合いもながく、上司からの引き継ぎで、担当させて頂きましたが、とにかく、都内集中で数棟ご所有、今年めでたくセミリタイア、ご夫婦水入らずで、別荘地で終の住処をみつけられ、悠々自適なライフプランニング、うらやましい限りであります。

私もあやかりとうございます!

退職金での、区分投資の依頼を頂き、タイミングもタイトなスケジュールでの御提案になりましたが、結果的に希少な物件にてご縁頂きました。

結果論では、ありますけども投資のご意志を明確に頂ける方ほど、良い物件と巡り合って頂けてます。

こちらも、何とか優先して御提案したいと思うわけです。

人情、純情派で、頑張りたいと存じますです!




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2013年4月15日月曜日

銀行融資と不動産コンサル

おはようございます!いつもお世話になっております!


本日も、朝活ならぬ朝決!
売買契約の決済に行って参ります!
クライアントは、関西から、この日のために上京されますので、私も、その強いご意志に負けないよう、ローン、完済までお供しなければ!今日は、ダジャレ禁止ですね!

今日の駐輪場


さて、こんな私でも不動産投資の最前線におりまして、日々の目まぐるしい変化に対応しながら、プランニング、仕入れに悪戦苦闘しております。

とくに、シビアなのは、金融機関とのやり取りです。融資の適用条件は、一日で変わってしまうことも珍しくありません。

不動産投資は、融資を利用する事で、自己資金の投資を必要最低限におさえる事が出来、その結果、投資利回りを最大限に高める事が出来るのです。

要するに、良い融資(ファイナンス)が、不動産投資成功の要件になるのであります。

下記は、我々、不動産コンサルタントが銀行融資担当との交渉、真剣勝負の一部です。

ある東北の青年実業家兼投資家からの依頼を受け、私は、新規参入外資系銀行のアパートローンを提案、審査申し込みの承諾をもらった。。。

以下、銀行融資担当 新二さん(仮名)
※柔らかい口調だが、積極的で頼りになる担当です。

なべ「新二さん!お世話になってます!シーエフネッツ渡辺です!先日、申込みさせて頂いた投資家さんの件、みて頂けました?」

新二さん「あら、やだ!渡辺さん!お世話になりますぅ。そうそう、その件伝えないといけないと思ってたのよ〜。ちょっと、申し訳ないのよぉ」

なべ「えっ?といいますと?」

新二さん「それがさぁ、駄目になっちゃったの!遠方の方の取り組み!」

なべ「えっ!出来るって言ってましたよね?急に、駄目になったといわれても!困ります!」

新二さん「ごめんなさい!アタシもビックリしちゃって!上司に掛け合ったんだけど。。それで、何とかしなくちゃって、他の支店にも相談したんだけど!」

なべ「他の支店なら?出来ると!」

新二さん「それが、やっぱりさっぱり、駄目なのよ〜。支店から離れすぎると、フォローもできないからって!せっかくご相談頂いたのにごめんなさいねぇ。」

なべ「そうですか。残念ですけど、わかりました。」

もぅ、おねえだけに、おね〜がいします!ですよ!と

もう一週間、申し込みが早ければ、融資組めたかもしれないなんて、そんな事もあります。

不動産コンサルの闘いは続きます!



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2013年4月14日日曜日

ローンも笑いも、かんさい。

おそようございます!いつもお世話になっております!

本日は、ミニフィールドワークセミナーの担当日でした!
パートナーは、K村君。アセット研修中の彼には、車の運転を任せました!

参加されたのは、追加投資の検討をされている会員様3名です!
始まるギリギリまで、仕入れをして、見て良し、買って良し、売って良しの三拍子物件を揃えました。

さぁ、K村&わたなべの初コラボどうなるやら!?

日当たり良好です。
まずは、城北、池袋方面、板橋区に向かって、出発進行です!

なべ「K村君、皆さんに自己紹介して。」

K村「初めまして、この度プロパティマネジメントからアセットマネジメントに配属になりましたK村です。よろしくお願い致します。」

はじめてのセミナーアシスタントの為か、運転をしながらの為か、緊張が感じられます。まぁまぁ、私もそうでした。誰もが通る道ですね。どんまいどんまい。

私からもフォローしましょう。

なべ「K村は、元々、大阪出身でして、大卒後、マンション販売会社に就職しまして~。」

K村「うなんです!大阪でマンションの営業が~!!!」

おっと、いきなりの割り込みトークです!しかも、前見て話さな!!

なべ「あっ、そこ曲がるとこやでっ!運転に集中しなさい!」

K村「えっあっ、すみません。。。」

さすが、関西人です。大阪の話になるとテンションが変わります。

なべ「ナビセットしたから、指示通りに進んでや。

K村「了解しました。」

ナビ「マモナク、右デス。」

K村「なべさん、ここ左ですか?」

なべ「右や。」

ナビ「300m先、右折デス。」

K村「ここを曲がるんですか?」

なべ「まだ先や。」

K村「どこです?」

なべ「あの信号のとこやッて!お前、俺はナビちゃうぞ!ナベやっちゅうねん!」

K村「ハハハ」

我々のしょうもない、漫才にお客様の顔は引きつっていきます。。。

しばらくこの調子が続きそうです。やれやれ。。。

頑張ります!!


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2013年4月13日土曜日

決済とアベノミクスと私。

おはようございます!いつもお世話になっております!

昨日も、朝一より銀行にて決済です!
ありがたいことに、何も起こらずサクッと終わりましたが、クライアントは、何百万と資金が動いた割には、物足りなそうな表情であります。

うーん、私、反省です。振り返れば、事務的に業務を行っておりました。いわゆるマンネリです。。。

ハッ!?そうか!こんな私だから、彼女も去って行ったのかも知れない!
思わぬところで、人生の過ちに気付いてしまいました。身からでた錆び。トホホ。




なんと!世間はアベノミクスで盛り上がっているというのに、私はマンネリノミクスで盛り下げていたのかもしれない!このままでは、ダメだ!

やはり、真のプロフェッショナルとは、クライアントの安全に充分に配慮し、起こりうるリスクを出来る限り排除した上で、楽しんでもらえる空気を作るサービス精神が大事なんだ!きっとかっと!

よし!明日から心を入れ替えて、感動的な仕事を追求していこう!

と、まあそんな風には思ってみたりするものの、やっぱり不動産の契約、決済は粛々と進める方が、いいかもしれないですね。

売主さんの気持ちも有りますし、売主買主両方儲かる取引なんてそうそう無いですからねぇ。やっと、売れてよかっですねぇ何てことも珍しく 有りません!

というわけで、当面はこのブログの範囲で、ナベノミクス盛り上げてまいります!!

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2013年4月12日金曜日

噛み合わない男達

おはようございます!いつもお世話になっております!


昨日は、朝から某信金で決済です。K村君に売買の決済を学んでもらうため、最寄り駅で、待ち合わせる旨を打ち合わせ致しました。
私が駅に着いた時に、携帯にメールが、、、。

K村「今、信金の中なんですけど、だれもいませんよ。」

なべ「10分前に、駅の出口で待ち合わせる連絡したのは、いずこへ?」


Bad Communication!波乱の予感です。トホホ。


マンション共用部確認事項・用具置場で管理会社のチェック


何とか決済も無事に終わり、次は先日、K村君が見つけてきた買取再販業者へ向かいます!
場所は新宿御苑が最寄りですから、飯田橋駅から中央線を乗り継いで丸の内線で、軽やかに移動です。

なべ「アポは11時だっけ?」

K村「そうです。」

なべ「ギリギリだなぁ。ちょっと遅れるかもって連絡しといて」

K村「はい。」

電話を掛けるK村君。

・・・・・。

K村「誰も出ません。」

なべ「そうか。電話にでんわか。」

K村「・・・。」

浅田○央ばりの、軽やかなスベりを魅せる私。本日も絶好調です。

なべ「約束してたんちゃうの?」

K村君と話す時は、なんちゃって関西弁になる私。関西系の企業勤めが長いので、バイリンガルなのである。

K村「もう一回かけてみます。
・・・。あっ、シーエフネッツの北村ですけど、これから伺う約束の件で、え?いないんです?この電話は転送されてるんですか。わかりました。・・・。
アポになってなかったです。」

なべ「あぽー。」

K村「・・・・。」

そんなわけで、しばらくは、この調子で一緒に行動する事になりそうです。

短気は損気!仕事も婚期も根気よく!

それでは、いってきます!


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2013年4月11日木曜日

島に行くときゃ、しまい(終い)まで

おはようございます!いつもお世話になっております!


昨日は、定休日でしたが、会社が主催する、不動産コンサル養成講座を受講しに行きました!

場所は、何と!神奈川県は城ヶ島
都会でやさぐれた私の心に癒やしの風が気持ちいーっっっ

ふェ!クッション!!

か、花粉が飛んでる〜!?都会も自然も、厳しいぃ〜!トホホ。

弊社の不動産コンサルタント養成講座は、同業者の方はもちろん、地主さん、大家さんの方々まで全国から参加される、注目度の高い講座になります。一年を通して全8回!不動産コンサルタントの極意を学べます!

第一回の会場は、弊社の運営する城ヶ島遊ヶ崎リゾートです。


<城ヶ島大橋より>
午前中は、弊社代表の講義から。パッションが熱いです!

午後は、K内副社長の金融電卓講座。
金融電卓は業務で普段から使ってますから、午後は、気が抜けるな~、頑張ろ~なんてボ~と休憩しておりましたら、ふと社長が横にいらっしゃるではありませんか!急に緊張が走ります!


社長「渡辺君、キミ、出来るよね?」


なべ「は、はい!掃除!洗濯!何でもできます!も、もしかして、明日からホテルで働けと言うことでしょうか!?」


社長「・・・・。金融電卓出来るだろ?」


なべ「あっ、はい!」


社長「じゃあ、午後はさ、受講してる方のサポートしてよ。」


なべ「ご指名ありがとうございます!」


社長「・・・・・。」


思わず、早とちりをしてしまいました。。。
というわけで、教わる側から、教える側にまわる事になりました。

突然でしたが、何とか無事に講義を終え、夜は、参加の皆様と渾身!?の懇親会です!

富山から参加された加盟店の方とも、情報交換させて頂きました!フムフム勉強になります!

そして、終電近くまで、宴は続きました!

また、社長からは、

「おまえのブログは怪しい」とお墨付きを頂きました!

ありがとうございます!

これからも、役には立たないけど、勢いのあるブログを目指して頑張ります!

役に立つ話は、個別相談にて!

それでは、行ってきます!!
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2013年4月10日水曜日

私用があってもしようがない。

おはようございます!いつもお世話になっております!

あれよあれよと、時間が過ぎていきますね!
昨日は、定休日でしたので、ちょっとした私用を片付ける予定でした。

ぼちぼちと動き出そうとした時に、K村くんから電話です。
なにやら、いやな予感が、、、。

K村「わたなべさん、例の物件の件で、物元の人が電話ほしいって言ってます。電話してあげてください。」

なべ「はい、、、了解。」


やれやれ、たいした事でなくてよかったですが、結局、自宅からメールやらなんやらで仕事をする羽目になりました。。

先日のチームミーティングにて。不動産投資の極意!?

そういえば、不動産仲介業ともなると、不動産業者だけでも様々な取引先との絡みがあります。
それはそれは、個人でやっているような地元の不動産屋さんから大手法人まで取引をするわけです。

もちろん、チェーン展開してるような大手法人であれば、マニュアルも整備されていますし、担当からさらに、上長チェックが厳しい所もあり、こちらとしても、安心して取引できると思っていました。。。

先日のあの事件が起こるまでは、、、。

とある千代田区の物件!家賃は、16㎡、ワンルームで68,900円!
しかも価格は、750万!投資価値ありです!

早速、買付をいれて、物元担当をつかまえます!
こちらは、収益区分の専門業ですが、先方は、看板が大きい為に、様々な売却依頼が舞い込んでくるため、要領を得ていません。よって、話がまとまりにくい。

金融機関の事前審査の承認書を出せとか。(それは、マイホームの住宅ローンだけですがな。。。)それについて、あーでもないこうでもないと言うやり取りが、何度か続いて、結果的に大体先方があきらめておわり、、、なんて事もしばしば。

それだけなら未だしも、今回起こったのは、なんと!家賃額の間違いです!
なんとか契約まで進み、重要事項説明書も先方に作ってもらったものに目を通します。

そういえば、賃貸契約書の写しをもらってなかったことに気づき、取り寄せて照会してみると。。。

ん?

んんん?

賃料、59,000円に、管理費、8,500円となっているから、合計で、、、67,500円!!

1,400円の差額はいずこに!?

急いで、先方に連絡をして、売主に改めて確認すると、やっぱり、担当者の勘違いで、賃貸借契約書の確認をせずに、オーナーこと売主が間違えた額をそのまま、販売図面に載せてしまったようです!!

なんとまぁ、うちが間に入っていたから気づけたものを、、、慣れてないって恐いですね。。。

あなたも気をつけて!!

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2013年4月9日火曜日

出会いと別れ。過去と未来。

おはようございます!いつもお世話になっております!

昨日は、気持ちよい春風にのって、物件の下見に行ってきました!
天気良し、渋滞なし、最高の下見日和で、幸せでございました。

今週も良い物件が入ってきてますね!!
もちろん、残念な物件もちらほらあります!!それはそれでブログのネタに!?

そんなわけで、いつもの日常業務は続いていますけども、昨日付で、私所属のアセットマネジメント事業部では、人事異動で新メンバーが加入してきました!

もちのろん、私所属のチームにもメンバー加入です!

新メンバーK村君です!
大阪出身なのに、ネタなし、オチなし、オモロなし。3拍子そろったK村君です!
シーエフネッツの社員では、若手の選手です!
先日までは、プロパティマネジメントに在籍しておりました。

私も、一応、業界の先輩として教育係になりました。
手取り足取り、車の運転から教えております!今までは、電車派だった彼。都内の運転は不安もあるようです。。。

しかし、仕事の方は、割と器用にこなす方で、先日も、ひょんなきっかけで、知り合った業者さんから、物件情報を仕入れてきたり、引きの強い男であります。

そんなこんなで、さらなる業務のベースアップ!スピードアップ!が出来ますね!張り切っております!

社内全体でも、異動や退職もあり、慌ただしい時期ではありますが、何事も新陳代謝があって成長するのでございます。

何かの縁で、一緒に働ける事のありがたさを感じております。

もちろん、色々な人がいますので、合わない人に会う可能性はありますが、仮にそういう出会いがあったとしても、同じ会社である以上は助け合い、励まし合い、刺激し合い、協力しあって顧客貢献、社会貢献、プロとして誇りの持てる、気持ちの良い仕事をしたいですね!


それでは、行ってきます!



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2013年4月8日月曜日

景気が良いと天気も良い。

おはようございます!いつもありがとうございます!

いや~昨日は、東京、良い天気でした!青空が気持ち良かったです!
しかし、そんなに日限って、来店の予約やら、売買契約やらを絶妙な間隔でいれてしまいましたので、外に出たのは日替わり幕の内弁当を買いに行った時だけ!絶好の下見日和だっただけにもったいなかったですね。トホホ。

そんなわけで、トホホネタが多い今日この頃ですが、世間はじわりじわりと盛り上がっておりますよ!

先日、個別相談に来店されたお客様は、建設関係の仕事の方で、ハウスメーカからの受注が増えて、忙しくなってきたとのこと!こんな立地で建てても買う人いるのかっていう現場もあるそうです!

また、クライアントからは、「今の時期に買えるだけ買いたい!」なんて、リクエストを頂くことも珍しくありません!

盛り上がっております!不動産・建設業界!

夜の交通量、人通りの調査もします!
私も常日頃から、ノリにノっておりますけども、さらなるビックウェーブが来ても乗り越えていける力をつけなければいけませんね!

不動産の場合は、住宅も投資も、価格が上がってくると、高値買いで損する方もいらっしゃいますから、ますます、その方のバランスシートを見極め、安全性の高い購入方法の組み立てをする事が求められます!

先日、取り扱った墨田区のワンルームマンションは、まさにバブル時に購入して3,000万弱の抵当権が金利 なんと!8%でついておりました!

2十数年後に売れた額は、なんと!560万円、調査によるとまだ、売買価格よりもローン残高が多いため、売主の債務超過をふまえた取引となります。

こういった場合は、売主に手付金を渡すと、持ち逃げするケースも少なくないようで、決済日まで業者で保管か、手付金なしの取引なんて対応もあります。

まぁ、景気が良くなってからだと、不動産の購入は、気をつけた方が良いですね。

あなたも気をつけて!

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2013年4月7日日曜日

豪雨にごうぅ注意!!

おはようございます!いつもお世話になっております!


昨日は、雨がすごかったですねー!
豪雨警報でる前に、さっさと帰れば良かったです!

あまりの勢いで降るものですから地面で跳ね返る、雨粒にスーツの裾がビショビショになりました。
あぁ、仕事の疲れも、一緒に流れてしまえば良いのに。トホホ。

傘は折れやすくとも、志は折れず。
そういえば、雨が降ると思い出しますね。

宮沢賢治の『雨ニモマケズ』※引用致します。


雨にも負けず

風にも負けず

雪にも夏の暑さにも負けぬ
丈夫なからだをもち

欲はなく
決して怒らず
いつも静かに笑っている



東に空室のマンションあれば
行って内見してやり

西にあいた更地あれば
行ってその区割りを見

南に崩れそうな古家あれば
行って建て替えた方がいいといい

北に新築マンションや怪しいセミナーがあれば
儲からないからやめろといい

物件がない時は涙を流し
ヤケ酒でも終電に間に合うようおろおろ歩き

みんなに働き過ぎといわれ
褒められもせず
苦にもされず

そういうものに
わたしはなりたい




うん、確かこんな詩だったような気がします。間違えていればご指摘下さい。
いや~、色々ありますが、力強愚直に進むのみですね。

それでは、行ってきます!!

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2013年4月6日土曜日

決済の時は、気をつけっさい!

おはようございます!いつもありがとうございます!


昨日は、いい天気でしたね!
久しぶりに、接客中の汗が気になりました!

そして、仕事も絶好調!午前中から2件の決済に立ち会い、無事に終わりましたので、良かった良かったとスキップしたくなりながら、帰社途中の弁当屋で、500円の日替わり幕の内を買い、デスクに戻ってササっと胃袋に納めまして、溜まった書類の処理に取りかかります!

何事も、勢いが大事です!

とにかく、一日も早く、この膨大かつ油断の出来ない雑務にとらわれないシステムを作らないといけませんね!まだまだです。

不動産取引は、いちいち契約書や領収書に覚書に合意書やらあれやこれやらなんやらでクライアントも、何の書類に判を押したのか事前に説明を受けても覚えられないほどのやり取りがあります。

それこそ、婚姻届や離婚届なんてものも、ウッカリ押しちゃいそうな勢いの時もありますね。気付いたら知らない人と入籍してたなんて、、、財産絡みですからありそうで怖いです。。

皆さん、お気を付けください。。。

話は脱線しましたけど、我々、不動産稼業でも、その量に対して、仕事してる気になる事も珍しくありませんので、本業にこだわらないといけませんね。

あくまで、不動産の仲介は、不動産コンサルに伴う業務の一つですから!
そんなこんなで、午後からはチームで、仕入れ情報の現地下見中です!

更地だったり。

古家だったり。。。

一棟物は、特に水面下情報が多いので、デベさんから情報収集しながら、売出し価格や時期の確認、売買行程を提案することで、価格交渉できるか探るなど、本業にも勤しんでおります!

それでは、行ってきます!



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2013年4月5日金曜日

西新宿の親父とお袋に出会った話

おはようございます!いつもお世話になっております!

皆さん。東京の西新宿はご存じでしょうか。

ご存じない方の為に、簡潔にわかりやすく説明しますと、

新宿駅の西側です。


・・・・。


今、ちょっとイラッとした方、最後に笑ったのは、いつですか?

お悩みお伺い致します。



いや〜、それにしてもそれですが、西新宿には、割と様々な不動産屋がひしめき合っております。

先日は、とある物元業者に訪問しました!20平米もない、狭いワンルームを事務所にしてまして、戸棚には、ビッシリ何百という取引ファイルが、乱雑に並べて有り、奥へは、体を斜めにしながら進まないと入れない程の狭さです。

しかも、ファイル取引に物件名が記入されております。
あ~、どこかで見た覚えのある名前ばかり、、、ワンルームマンションばかりです!

社長兼、社員のオッサン業者です。

詳しく聞いてみると、大京出身、大手デベロッパーを渡り歩き、現在はそのつてもあって、ワンルーム専門の物上げ業を営んでいるとのこと。

いや~すごい!ずっとワンルーム一本!

飽きないのがすごい!

まぁ、確かに売るも買うも回転が速いですから、手間がかからない事を考えると、ビジネスとしては効率的ですかね。ひとりで食べていくには無難なのでしょうか。

またまた、西新宿のマンションの売買で内見した際に、立ち会ったオバハン業者は、西新宿を地場に不動産賃貸業で半世紀!?

こちらは、決済後にスムーズに募集できるように、リフォーム箇所の確認にきているので、さっさと済ませて打合せをしたのですが、これまた、話が長い!!

私一人の対応なら、20分もかからない確認が、1時間30分も掛かりました!
話し出したら、すごいパワーです。お客さんを根気負けさせる営業手法がメインでやってきて板についたんでしょうねぇ。

終いには、隣の棟の底地権者の奥さんが逃げたなんて話も飛び出しました!
やっぱり、地場の業者は恐るべしですね。こちらも根気よく付き合っていくとイイ情報をもらえるかもしれません。

侮りが足し西新宿!

勉強になります!
それでは、いってきます!


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2013年4月4日木曜日

私が初めて売主になった時の話、、、。完結

おはようございます!いつもありがとうございます。

昨日は、定休でした。
夜から、飲み会にお呼ばれしまして、そんなに飲んだつもりもないのですが、本日は、二日酔いであります。普段全く飲みませんので酒には弱いですね。トホホ。

前回のあらすじ

わたなべは、勤務時間外でクライアントのマンションを売却することになる。
しかし、売却できてもクライアントの損失は、1,500万円とわかり愕然とする。。。
どうなる!?わたなべ!?

春ですね!


●最終話●

とにかく、多大な売却損が出ることが分かり、クライアントに連絡する。


なべ「洋子さん、1500万の持ち出しになります。やめといた方がいいですよ。」

洋子さん「・・・・。金額はわかりました。自宅も売却すればなんとかお金は工面できると思うので、よろしくお願いします。」

愛の力なのか、恋は盲目か、クライアントの揺るぎない決意に、感動です。
ここで、断れば男が廃る!私も腹をくくりました!

なべ「わかりました。少しでも高く売れるように、私が、業者を当たりますのでお任せください!」

そんな事で、大手の業者がいいだろうと、委任状と印鑑証明書をもって、御茶ノ水に出向いたわけです。

仲介「渡辺さん、ご用件はわかりましたが、所有者様とはどういった関係で?」

のっけから、業者の疑いの目が刺さります。世間は厳しい~。

それもそのはず、20代半ばのお兄ちゃんが、マンション6戸の売却依頼を代理人を名乗って持ち込んできたのですから。当然です!!

なべ「ですから、友人なんです。本人さんは、全くの素人で、私の方が割と詳しいものですから、任せてもらってるんです。」

苦しい理由に怪しさがにじみ出ています。。。

仲介「そうですか~。わかりました。お預かり致します。」

やった~。なんとか受けてもらえました。
そこから、あれやこれやと反響の報告を受けながら、二ヶ月ほどで、自宅を含め4戸が売れました。

途中のやりとりでも、私疑われまくりました。

仲介「それでは、必要書類として賃貸契約書をご提出下さいませ。」
             
なべ「わかりました。賃契ですね!用意します。」

仲介「賃契って、渡辺さん。それ不動産業者が使う言葉ですよ。やっぱり、、、。」

なべ「あ、いや、、、。僕、賃貸住まいが長いので、、、。」

仲介「どういう意味です?」

もう、いいわけにもなりません。

そんなこんなで、残りの2戸を残して、鬼気迫るクライアントの財産処分に、婚約者の彼も折れたようです。

そうして二人は、めでたく結婚しましたとさ。おめでとうございました。

結局、自宅マンションが3,300万円で売れ、投資マンション3戸の売却に、1200万の売却損。
早くから、自宅を購入していたクライアントの資産形成の賜です。

そう考えると、早くから、住宅ローンを組んで自宅をもって置くことは、先の貯蓄につながるわけですね。

めでたし、めでたし。


それでは、行ってきます!!


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2013年4月3日水曜日

私が初めて売主になった時の話、、、。その3

おはようございます!いつもお世話になっております!

昨日の東京は、朝から雨がシトシト降ってましたね。
出かけようと思い、身支度して玄関で気付きました。

か、傘がない!一本もない!
結局、まさかの自宅で雨宿りです。トホホ。

夢と現実の深き狭間です。
前回のあらすじ
愛の為に、コツコツ投資し続けた不動産を手放すという女性クライアント。しかし!手放すにも、多大な損失が確定している!どうする渡辺?

●第3話● 
とにかく、やりますと言ってはみたものの、私は当時、マンションデベロッパーの売買営業。自社が売主の立場です。中古マンションの売却媒介の経験は全くありませんでした。

※デベロッパーとは・・・開発業者。土地の仕入れから建設まで、主に自社で行う企業をいう。

とりあえず、当時の会社も宅建業者ですので、当然できるものだろうと鬼教官に相談しました。

なべ「教官、私のお客さんがマンションを売却したいそうなのですが、うちで取扱いできますでしょうか。」

教官「あぁ、300万利益がでるならやってもええで。」

なべ「さ、300万ですか。あ、あの、仲介ですから、法定上限は3%+6万円かと思いますので、いくら何でもそれはそこまでは、売り上げになりません。」

教官「それやったら、やらんでええ。お前の時間は会社の時間や。お客さんには、仲介業者に行ってもらえ。」

なべ「わかりました。ただ、お客さんには、先日、物件買って頂いた際に私が全部面倒見ますと言いましたので、何とかできないでしょうか。」

教官「ん?そうか。だったら、会社の時間以外でお前が仲介業者まわるしかないな。」

なべ「そうですね。わかりました。」

そういう訳で、ありがたい助言も頂き、そこからスムーズに親展するかというとそうはいかず。実際の所、特に付き合いのある仲介業者もおらず、、、とりあえずは、インターネットの大手ポータルサイトから、簡易査定をしてもらう事にしました。

登録されている数社から、返事をもらい査定内容を見てみると、多少価格にばらつきがあります。

なべ「これって結局、根拠もそこそこに高い査定価格を提示して、依頼をもらおうっていう業者もいるだろうなぁ。」

ブツブツ独り言も言いつつ、不動産業界人として、アレコレ向こうの出方の裏を読もうと頭が働きます。

そこから、査定額の平均を出し、現在のローン残債の確認。

借入は、ジャックス、スルガ、みずほ、と分かれており、クライアントからもらった返済予定表をもとに、エクセルに落とし込み、その差額と売買経費(仲介手数料、繰上返済手数料、移転登記費用等)を足し、実際の持ち出し額を計算しました。

5戸の持ち出し合計額、、、1,500万!!
・・・もぅ驚愕しました。

それは、中古市場価格の現実に初めて向き合った瞬間です。意識が現実を遠ざけていくのを感じました。

なべ「さて、どう報告していいものか。」


つづく。。。


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
※このブログ内は、私の体験を元にしたフィクションです。

2013年4月2日火曜日

私が初めて売主になった時の話、、、。その2

おはようございます!いつもお世話になっております!

昨日は、突如、戸建住宅の案内指令が発令されました。
住宅は、先々月も仲介しましたが、普段は投資物件がほとんどですので、緊張しますね。

しかも、お客様の希望で、葛飾区の90平米3階建、オール電化、太陽光発電付き、売出し2,980万。6年前に、5,150万円で新築購入した方の任売(任意売却)物件でした。

夢破れるとも、家は残るよ土地の上。南無。

※ここでいう、任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合。抵当権者である銀行との協議、同意を得て、市場価格で売却をする事で、返済の目処をつける事。

前回のあらすじ
仕事もプライベートも不動産投資も充実しているかと思われた、女性クライアントが、ある日突然、全不動産の売却を相談してきた。どうする渡辺!?



●つづき●

以下、
女性クライアント、洋子さん(荻野目洋子に似ていた為)
私、なべ

なべ「今お持ちのマンション、5戸とも売りたいんですね?」

洋子さん「そうなの。全部売りたいの。」

なべ「わかりました。でも、今売っても利益は出ませんよ?」

実は、洋子さんが所有されていたのは、全て新築マンションに区分投資したものだったのです。

洋子さん「えぇ、それでもかまわないの。私、今度結婚するのよ。」

洋子さん50代の春でした。

なべ「そうなんですか!それは、おめでとうございます!でも、だからといって売らなくもいいのでは?主婦になるんですか?」

洋子さん「ありがとう。でも、仕事は続けるの。それで、私、彼に正直に言ったのよ。持ってる不動産のこと。そしたら、彼、、、。」

彼女は、思わず言葉に詰まります。

なべ「彼が反対したんですか?であれば、私、説明に行きますよ。うまく行っていることをわかってもらうにも、説明するのは、大変ですから。」

洋子さん「あ、ありがとう。でも、違うのよ。彼にこう言われたの、借金と結婚したくないって。」

なべ「え?」

そうなんです。彼女には、当時8千万超のアパートローンの残債があったんですねぇ。

洋子さん「だから私も言ったのよ、借金と言っても住宅ローンだから、団体信用生命保険もついているし、何かあっても迷惑かけるものじゃ無いって。でも、それでも駄目みたい」

なべ「分かりました。何とかお力になれるように。頑張ります。」

そう、私に叩き込まれた営業マンの基本姿勢、「私が全てご面倒みます!」を実現する日がきたのです。

それが、私にとっての分かれ道になるとは、思ってもいなかったのです。

つづく。。。



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2013年4月1日月曜日

私が初めて売主になった時の話、、、。

おはようございます!いつもありがとうございます!

いや~寒い日がここんところ続いておりますね!
コートを着ずに外に出ますと、寒さが身に染みてきます!
すみません!暖かくなるものばかりと思っておりました!季節も仕事もなめたらアカンですね!

さてさて、昨日もミニフィールドワークでした!なんと、めずらしく二日連続!!
二日連続でしたが、今回のコンビである、T中さんの熱いサポートにより、無事に終えることができました。



そこから、休む暇も無く、御茶ノ水にある物元業者の事務所で、渋谷区のワンルームマンションの契約の為、クライアントに同行致しました。

実は、その事務所、懐かしい場所でもあったんです。

私、以前に、訪れているんです。

なんと、売主として。

重要事項説明書の読み合わせ風景です。

正確に言うと売主の代理としてです。

あれは、まだバブルだった頃、、、。

いえ、私が、バブってた数年前の頃の話です。

前職のデベロッパーでの営業時代、上司、いや鬼教官の洗脳、指導の元、投資マンション営業の英才教育を受け、サイボーグ戦士と化していた頃でした。

とある、女性のクライアントから相談を受けた事がきっかけです。

彼女は、日本を代表する超有名上場企業に勤める、デキる女性の見本の様な方でした。
シングルでありながら、都心にマイホームを所有され、さらに都内を中心に投資マンションを当時4戸運用されていた時に、出会い、私、さらに5戸目を買って頂いたんです。

そこから、既に所有されていたマンションも全部、当時の勤め先の管理会社で賃貸管理をさせて頂きました。

当時、教官は、私に耳にタコができようが、さらにはイカやらなんやらできるほど、繰り返し、繰り返し営業の極意をすり込んできました。

「なべ!投資マンションはな!私が全部面倒見ます!っていう気持ちがないと売れへんぞ!人生賭けて決めて来んかい!」

それはそれは、文章に言い表せられない程の迫力でした。時には、大気が揺れる程です。

私、もともと優等生気質ですから、当時、上司の言ったことは絶対主義、NOと言ったことがありませんでした。

そんな、当時の私にクライアントである彼女は、ある日こう言ってきました。


「渡辺さん、私、マンション全部売る事にしたの、、、、。」


なべ「は!?はい!?」


つづく、、、。

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