融資緩和？目指せ！5棟10室規模

先日、ある銀行で、金消こと金銭消費貸借契約の場に同席した時の事である。

銀行の融資担当者からひと言。

「この度の融資は、連帯保証人必要なくなりましたから。」

私も思わず、

「はい？」

と、聞き返してしまった。不動産コンサルトは常に冷静を装う事が求められるが、この時ばかりは、まぬけな返事をしてしまった。

そもそも、銀行の融資によっては、法定相続人に対する連帯保証を求める傾向にある。
親子であったり、夫婦間での連帯保証が通例だ。この場合、単身者に対する融資はできないとしている銀行もある。

ゆえに、単身者の方は、配偶者のいる方に比べて融資も組みづらい傾向にある。
それは、それで仕方ないので、単身者の方は、利用できる範囲で金融機関と付き合えばいいのである。

また、配偶者がいる方で、相手方には内緒という方や、万が一の離婚に備えて単身で組みたい方もいらっしゃると思うが、この場合は逆に分が悪くなる。
金融機関も甘くはないので、配偶者、ご家族の方の賛成、ご理解があっての融資になるからだ。
仮に反対されているので、内緒で何とかと言っても協力どころか、否認されてしまう可能性も高い。残念である。

不動産投資・家賃収入暮らしの要件は、夫婦円満である。

ん？話が逸れてしまったが、どうやらこの２月１日より金融庁からの通告が適用された為、今回の融資条件も、そもそもは、ご夫婦の連帯保証が前提で進んでいたが、直前になって方針変更があったようだ。

要するに、事業者への融資に対して配偶者の連帯保証を求めないとのこと。不動産投資も賃貸業(５棟１０室)になっている方には同様に扱うとのことだ。

そうなると、夫婦別々の名義で融資が取り組める。今まで連帯保証関係にあると、各個人の与信枠は削られる。共働きの夫婦の方にはより強い追い風である。

単身の方も、融資の取り組み銀行が増えるかもしれないわけだ。

もちろん、今回の融資銀行内での協議結果であって、他行でも同じような融資条件緩和があるとはいえないとのことだが、そういった流れに今後変化していくことも期待しても良いだろう。

今日のにゃんこ

詳細は、下記を参照されたし。

経済産業省プレスリリース
「経営者保証に関するガイドライン」が2月1日より適用開始です！」
http://www.meti.go.jp/press/2013/01/20140130004/20140130004.html

経営者保証に関するガイドラインは、経営者の個人保証について、

①法人と個人が明確に分離されている場合などに、経営者の個人保証を求めないこと
②多額の個人保証を行っていても、早期に事業再生や廃業を決断した際に一定の 生活費等（従来の自由財産99万円に加え、年齢等に応じて100万円～360万円）を残すことや、「華美でない」自宅に住み続けられることなどを検討すること
③保証債務の履行時に返済しきれない債務残額は原則として免除すること

などを定めることにより、経営者保証の弊害を解消し、経営者による思い切った事業 展開や、早期事業再生等を応援します。 第三者保証人についても、上記②,③については経営者本人と同様の取扱となります。

政策金融公庫でも、ガイドラインを踏まえた取り組みの改善が発表されている。

政策金融公庫
「日本公庫による保証人特例制度の概要」 
http://www.meti.go.jp/press/2013/01/20140130004/20140130004-3.pdf

「経営者保証に関するガイドライン」の趣旨を踏まえ、経営者の個人保証によらない融資を促進するため、日本公庫における制度の新設・拡充を行います。

以上である。

今回の「融資緩和」で「融資あかんわ」だった方も希望が持てるかもしれない。

なんつって。

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東京マラソンの前夜にて

この２月は、実に忙しい。
連日、深夜まで業務が続く。

昨年から取り組んだ新築アパートプロジェクトの決済が立て続けにある。

そして、確定申告の相談も多い。
このブログでもしつこいくらいにお伝えしているが、私は税理士ではないため相談にのることが業務上できない。

もちろん、一般の方よりは知識はある。プロと名乗るからには、知らなければいけない事も多い。

だが、法令遵守が何より大切である。

相談をされても、私はこう相づちを打つことしかできない。

「そうだんですか。」

・・・。

そう、春が来るのは、まだ先の事である。
念のため、説明を付け加えておくが、「そうなんですか。」と「相談」を掛けたのである。

「なるほど」と思った方も「ため息」が出た方もいらっしゃるかと思うが、今後の改善のためにも、文末のランキングのクリックを、ぜひお願いしたい。

さて、宣伝はさて置き、話を戻すと現職はとにかく事務作業が多い。ワタクシの業務時間の６割が事務作業である。

とにかく、書類のコピーが多い。併せてスキャナをとりPDF保存ということもある。

日中は、共有の複合機で書類が混じるので、夜にやることになる。
それこそ、アパートの引渡書類一式になると、2時間はかかる。

意匠図、設計図、設備図など新築の場合は一式そろっている。
中古の場合は、紛失している事も多いので、書類は少ない。。。

いい加減、事務作業時間を減らしたいところである。
人としゃべる時間がないと鬱っぽい気分になる。

その為に、スキーム化や、テンプレート化に取り組まなければならない。
そんなことまで取り組んでいると、あっという間に夜中である。

先日も仕事を終え、銀座のオフィスから中央通りにでると、「東京マラソン」と垂れ幕がかかっていた。

私も、この業界に入ってからは、マラソンのように走り続けている。
急いでみたり、ゆっくり走ってみたり、とにかく止まることがない日々である。

まわりの景色は変わってきたが、ゴールはまだまだ先である。

仕事ばかりしてないでたまには遊べという人もいるが、結局は、これが好きなのだから仕方ない。

そんなことを考えて走っていたら、なんとか終電時間ぎりぎりに有楽町駅に到着した。

有楽とある。

そうだ、苦あれば、楽がある。どちらか一方だけというのはないかなと思うところだ。

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売買解約承ります。

前回のつづきからである。

彼は、電車を乗り継ぎ４０分ほどで、私のいる銀座一丁目のオフィスにやってきた。

顔には悲壮感が浮かんでいらっしゃる。

応接ブースに彼を通し、同じくオフィスに残っていたE田さんが、お茶を出してくれた。

実は、E田さんの入れるお茶は旨い。

さて、大阪のマンション販売会社の甘い罠にまんまと引っかかってしまった彼の方はというと、目の前の熱いお茶を一気に飲み干し、私を一心に見据えてきた。

「どうしましよ！？」

質問が、非常にシンプルでわかりやすい。

私も、契約を締結した場所と手付金の支払い額を確認した。

「業者の事務所です。手付金は１０万払っています。」

ということは、クーリングオフは適用されない。(宅地建物取引業法では、業者が売り主となる場合の売買契約に限りクーリングオフ制度が適用されるが一部、契約した場所等によっては対象外となる)

手付金の放棄による解除しか解約することができない事になる。

「と、なると１０万円放棄すれば解約できるんですね？となると勉強代か〜仕方ないですね。」

と彼は自分に言い聞かせるように結論を出した。
頭の回転の速い人は、話が早いのである。

最近、あごが二重になってきた私

しかし、それで終わるのが素人の方のやり方であって、実は、私はこうみえても玄人・プロの端くれである。わざわざ相談にきてくださった方を土産もなく帰すのは、面目ない。

「手付金も取り返しましょうか。」

私は、彼に提案した。

「えッ！？そんな事ホントにできるんですか！？よろしくお願いします！」

と想定通りの反応。

「それでは、次のポイントを入れて、解約の通知書を書きましょう。」

「えっ自分で、書くんですか！？」

私は、行政書士ではないので代筆すれば問題である。

そんなわけで、業者が手付金を返さざるおえないようなポイントを含めて、通知文をしたためて頂き、書留で送るだけである。

彼も、安堵の表情で、帰宅されていった。

後日、無事に手付金も返ってきたとの返事を頂いた。

念には念を入れて、個人情報削除の通知文を送れば、当面の「身の安全」は確保できるだろう。

どうして、そんなことが私に分かるのか不思議な方も多いと思う。

蛇の道は蛇である。

ちなみに、要所を押さえず書留や内容証明を送ると、それを平気でひっくり返してくる業者もいるので、気をつけたし。

おそろしや。。。

あっ、うまくいったら奢ってくださいというのを忘れてた。。。
見返りを求めないのが男気である。。。

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新築区分マンション儲かります。

「先日、大阪の新築マンション買いました。」

ある日の夜の事だった。

「そうですか。良かったですね。」

と、ごく普通の知り合い同士の会話であれば、このような流れになると思うのだが、

実は、私はシーエフネッツ公認の不動産コンサルタントである。
おそらく、ブログの内容だけみれば、疑わしい方も多いと思うが、ご容赦頂きたい。

冒頭の話の主は先日、私が資産形成の相談を受けた方だったから、私の勘ピューターの不動産トラブルアラームが点灯したのである。

「もしかして、新築ワンルームってぇやつですかい？」

と、落語にでも出てくるような口調で私は質問をした。

「違います。」

と、返事が返ってきた。

「そうですか。なら、良かったです。」

私の勘もたまには外れることもある。しかし、今回は外れて良かった。私の思い過ごしである。

東京在住のこの方が、わざわざ大阪で新築を購入する目的もないはずだ。

「大阪市中央区の新築1LDKです。」

と、彼は軽快に答えてくれた。

「そうですよね。ワンルームじゃないですよねって、わ、わわわワンエルデーケー！？」

と、ここまで大げさなリアクションは取らないが、起きてはならないことが起きてしまった気がした。

購入動機を改めて聞くと、長期の税金還付と15年間の減額なしの家賃保証、買取価格保証までついたというのである。

「そもそも、利益が出る良い物件に対してわざわざ保証なんて付ける必要あります？相場で説明すれば納得できる話でしょう？」

という、私の問いかけに彼は、閃いた。

「やっぱり、騙されてます？色々親切に対応してくれる内に情が沸いちゃって。」

というわけだ。
実は、「税金還付」と「情」が出てくるところに悪徳業者の影が見え隠れする。

ひとりで悩まず電話して下さい。

私も続けて、こう答えた。

「大阪の新築区分マンション儲かりまっか？と聞かれたら、

もう借り手いても収支真っ赤ですわ。略してもうかり真っ赤ですわ！と答えます。」

一瞬にして、電話口の向こうが静まりかえったのを感じた。。。
笑えない冗談とはこの事である。

「今から、銀座に行きますので相談乗ってもらえますか！？」

長い夜の始まりである。

つづく。

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満室と全空物件

さて、先日は私の仲介した板橋区の新築アパートの完成立ち会いに出向きました。

長屋８世帯です。
思い返せば契約したのが、まだ基礎の配筋が剥き出しの時でした。

想像以上に存在感を感じます。立派です。

もちろん、立派な物件でも、運営をいい加減にすれば、、、。

損財完。

・・・冗談にもなりません。失礼致しました。

新築の建売りですが、決済の前に満室まで、あと一部屋というところです。

室内を覗くと、デベロッパーの企画ご担当のこだわりが読み取れます。

よくよく見ると、奥のクロスと手前のクロスで色が違います。

特に手前のクロスは、貼るのが大変だったのではないでしょうか。非情に難しかったと思います。

えっ！？

色が違うだけで、何で大変なのかですか！？

それは、

悪戦トクロス！(アクセントクロス)ですから！


・・・・。


さて、気温が３度下がりました。

冬を乗り越えれば、春がやってきます。

最後になりますが、こちらは２棟現場で、別々のオーナーの所有になりますが、同じ時期に竣工したにも係わらず手前の物件は、全空室だとか。。。

同時に賃貸のお客さんを案内しても、私の仲介した物件の方で、申込が入るとのことです。

原因は、ロフトの有無ですが、連棟現場の懸念点です。。。


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税金還付対策

私は、確定申告の相談も気軽にうける。

基本的には、税理士法に触れて迄は、ご対応できないので、手続きや窓口についての案内をするだけで、より具体的な事は書類だけ預かってそのまま税理士に横流しするのであるが、その確定申告書類ひとつにも人様の生き様が映し出されていると感じる。

所得を複数箇所から受け取っていらっしゃる方。
原稿、講演料などの報酬に、非常勤先からの給与などで一年の活動が読み取れる。

扶養控除で、家族背景がわかる。

医療費控除では、健康状況が伺える。

もちろん、不動産の収支内訳書からは、その年の運営状況が読み取れる。

先日、あるクライアントの確定申告書を拝見していると、私の故郷の県をはじめ、複数の県に「ふるさと納税」をされているではないか。

ふるさと納税とは、生まれ故郷や応援したい地方公共団体に寄附をすると、寄附金額に応じ、住民税と所得税について優遇が受けられる制度とのことである。

しかし、たくさんの県に縁がある方も珍しい。
率直に質問をさせて頂いたところ、意外な答えが返ってきた。

「特産品がもらえるんですよ。」

なんと、ふるさと納税をすると、減税のメリットと併せてその自治体の特産品がもらえるというのである。

※参考サイト
http://www.citydo.com/furusato/

仮に3万円の寄付をした場合、自分の税率にもよるが、所得税と住民税が併せて2.8万円安くなる。
実際の寄付額は、2千円負担となる。※下記図参照

すると、そこにプラスして特産品がもらえることになると、最低でも2千円分の物産品であれば、実質の負担はないと言うことになる。

かなりお得である。

ということは、そういった行動を特に起こさなければ、何に使われるかも分からないまま納税をすることになる。

同じ納税の義務をはたすうえでも、こういった制度を利用しないともったいない。

個人の資産規模で縁の無い地方の不動産に投資して運用するのは、管理や賃貸市場の変動リスクが大きいが、ふるさと納税も自治体が有効に活用してくれるのであれば、これも地方投資といえるかもしれない。

私も早速、ふるさと納税しようと思う。

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職場との距離と彼女との距離

「今、職場から5分の所に住んでいるんです。」

彼女は、私に教えてくれた。

「じゃあ、今夜、遊びに行ってもいいですか。」

と、気の利いた冗談を言うのが、モテる男ではないかと思うのだが、私の場合、

「近いですね。」

と、当たり前の感想を言う。
私は、ロマンスとは無縁の男という設定である。(現実ともいう)

念のため事前にお断りしておくと、これは、ロマンスの話ではなく仕事の話である。

取引先の彼女は、仕事も早くフットワークも軽い。いわゆるデキる人。
同年代という事もあり接しやすく、大変頼れる存在である。

デキる人は、能力が高いこともあるが、実際に話をしてみると能力よりも際立つのが仕事への姿勢にあると感じる。

まず、環境からこだわる。先の自宅と職場の距離もそのひとつである。

このような話ができる人は、世間を見ても大変少ないので、私も会話をしながら刺激を受けている。

東京の一角にて

実は私自身、前職時代に職場から徒歩10分の場所に住んだことがあった。
場所は、港区赤坂。家主は香港のファンド。
マンションで、ワンルーム２５㎡が、家賃１３.５万円であった。

職場から多少の家賃補助が出たものの、今考えれば馬鹿げた家賃である。

引っ越しのキッカケは、タクシー代だった。

当時、リーマンショック後の大不況。当然、不動産売買の現場には殺気すら漂っていた。営業時間が終われば、資料作成、見込み客整理と深夜２時頃まで続き、タクシーで毎度３千円がかかる。

そうなると毎度の支払いよりも、高額な家賃の方が安く感じるのである。

仕事は、攻める事でモチベーションが上がる。営業の場合は気持ちひとつで成績が変わる。

偶然にも私は、市況の悪いにも関わらずトップセールスなったので所得も待遇も良くなった。

しかし、赤坂に住んでいると、目の前が飲み屋街であるから、自然の流れで人が泊まる。泥酔した同僚が泊まる。

ある日、目が覚めたら同じベッドで目と鼻の先に同僚の男が寝ていた。

当然に、身も蓋もない噂が流れる。
私は引っ越しを決めた。

私にとって不動産とは、時に幸運を引き寄せ、時にイタズラなものだ。
そして、常にロマンスとは縁のない私生活なのである。

さて、そもそも何の話だったろうか。

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不動産を買わない

「不動産を買うことを目的としない」

と、考えてみる。

なぜこのような事を言い出すのかというと「買う事」目的としている人は、「失敗」する可能性が高いと考えるからだ。

そもそも買わないとはじまらないのが不動産投資では？と思う方もいらっしゃると思うが、実際には不動産投資は思い立った瞬間からはじまるのである。

例えば、ある日ラーメン屋をやろうと、思い立った場合の行動を想像してみて欲しい。

私だったら、すぐにお店を開かない。
まず計画が大切だと考えるからだ。

・市場調査
・コンセプト
・商品開発
・出店地域
・運営計画
・店舗設計
・資金計画
・人材確保
などなど

パッと１０秒程で上げるだけでもこれだけ上がる。
もちろん、わざわざラーメン屋を経営するのにとりあえず箱を借りてから考える人の方が少ないと思う。

仮に、出資する立場、経営をする立場、接客する立場、すべて自分で行う人、どの立場でも事業計画を綿密に立ててから、実行に移人が多いだろう。

わざわざ、失敗する可能性を広げる必要はないからだ。

豪雪後の屋上点検にて。

不動産投資も同じではないかと思う。

しかし、銀座にあるオフィスで、不動産コンサルタントと名乗っていると、実に色々な相談をうけるが、こちらが心配になるほど、行き詰まっている人もいらっしゃる。

そういった人は、皆様、「とりあえず始めてみた」とおっしゃる。

利回りだけを参考に、地方でもどこでも無差別に買い続けた結果である。
だからといって、そういった方も皆、普段から行き当たりばったりに生活しているわけではない。
名のある大企業の管理職の方でもそういったミスをおかしてしまう。それを巧みに勧める手口の「やり手」業者の陰も見え隠れする。

その前に、充分に計画を練る時間はなかったのだろうか。
想定されるリスクを把握することは、できなかったろうか。

リスクヘッジの検討は充分だったろうか。

私は、投資といえども、不動産賃貸業としての事業計画が重要と考える。
これから始める方は、安定した基盤をつくるところから、計画をしてもらいたい。

上記の背景から、下記の定例セミナーを今週末開催する。
前回に比べて、新たな内容も加わる。

ネタには困らないのが困り所である。

◆ 2月23日(日) 時間 13:30～16:30 (13：00 開場) ◆

  失敗から学ぶ不動産投資

開催場所：CF Net's東京支社　

参加料：無料
(お申し込みはこちら)

「ぜひ、お気軽にご参加下さい。」

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取材されました。

先日の２月１４日といえば恒例の、、、

テレビの取材だった！！

我が社、シーエフネッツは割と「珍しくない」ほどに、テレビの取材を受けている。

主な取材内容は、賃貸物件のトラブル、珍事件が多い。

事件が起きるまで取材は続く。

まるで、特番の警察２４時の世界さながらである。

賃貸の管理部門であるプロパティマネジメントや、定期巡回、緊急対応の部門であるオンサイトマネジメントの担当者は、カメラマンに密着されるわ、事件、トラブルを期待されるわ、大変な状況になる。

本音では、トラブルなど何も起こらない方が皆良いのである。

しかし、その日は、珍しく、銀座のオフィスで私の所属するアセットマネジメントの各コンサルタントにインタビューが行われていた。

さすがに、ここまで不動産市場過熱の影響が波及してきているのだろうか。それとも、4月からの消費税増税による投資への影響について現場の意見を取材に来られたのか、期待に胸が高鳴る。

取材の趣旨を聞いてみると、なんと、大雪の為に早期退社を行っている企業を取材しているのだという。

番組は、夕方のスーパーニュース。フジテレビである。

では、なぜ、シーエフネッツが該当したのか不思議になる。

嘘か誠か、耳にした話によると社員のブログで、先日の大雪の時の記事をみたのがきっかけとのこと。

社員、ブログ、早退の記事！？

私しかいないではないか！！

しかし、残念なことに私がアパートの決済を終えデスクに戻った頃には、取材は終わっていたので、直接は聞けなかった。

が！試しにネットで検索してみると。。。

（このリンクで、検索結果にとびます。）

なんと！トップにヒットである。

そういえば、２月１４日はバレンタインの日。

にも係わらず、今回の放送に私の姿は、少しも出ていない。

「ちっとも、いや、チョコッともである。」

バレンタインとだけに。

・・・合掌。

ギャグも仕事も甘くないのである。

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