2014年4月25日金曜日

不動産売買と占い


「わたなべさん、どうなんですかね?」

最近、銀座のデスクで仕事をしていると、こんな調子で声を掛けられることが増えました。

話の中身は、いわゆる相談事なのですが、多い日には4人程から持ちかけられるので、簡単な受け答えの内容ならまだしも、中には複雑な話もあり、自分の仕事を止めて話に乗っている内に、1時間、2時間と過ぎていたということも珍しくありません。

もちろん仕事の相談がほとんどですが、私のような者を、相談の当てにしてもらえる事は、ありがたいことですので、基本的に断りません。

思い返すと、昔は教育係もやっていましたが、部下に諭す事はあっても相談されることはありませんでした。

しかし、どうも同性からの相談話が多いので、こう言いたくなります。

「そんな事、言われてもどうせいっちゅうねん。」

同性だけに、、、。

頭が冷え、、冴えてきましたね。

そんな私も、悩むときは親しい人に相談しております。



先日は、占いサイトの結果をみてと元気だせとのアドバイスを頂きました。

最近は、スマホで手軽に様々な占い師に観てもらえるようですね。

しかし、私の職業と占い師は、水と油の関係、いや矛盾した関係です。

その理由とは、、、

不動産の売買を生業とする私に反して、彼らは、

「売らないし。」

不動産の営業は、仕事に人生に悩み苦しみながらも、売らなければならないない宿命なのです。

それでは、本日はこの辺で。

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2014年4月24日木曜日

沈黙解禁しました。

皆様、長らくブログの更新が滞っており大変ご心配をお掛け致しました。

本日より、ボチボチと再開をさせて頂きます!

実は謹慎していたとか、体調を崩していたとか、更新できない事情があったとか、そのような事は一切ありません。

今月の業務はイレギュラー続きで、私の普段は有り余ったエネルギーさえも消費しきっておりました。

改めて、不動産コンサルの業務管理の難しさを知ることができました。

まさしく、私の不徳の致すところであります。


私は不動産業では現職が2社目ですが、こんな私でも、業務につけば想定の範囲で売上なり業績を残せるようになりました。

つまりは、職能だけを見れば、私を雇用して頂ければ、社内にある材料の中で売上利益を構築する貢献は、できますよという実績があります。

それだけを考えれば、販売売上だけ上げて数字をつくり、それに見合った給料を頂ければ、私の生活はそこそこ豊かにやっていけます。

しかしながら、それはあくまで対雇用主や企業に対しての私の価値でしかありません。

最近考えているのは、顧客や社会に対してと、広い目で見た時に、私自身が関わることで、付加価値を提供できているかというところであります。

例えば、日常の業務では、中古の不動産を扱っておりますが、ハードを触る事は全体からすれば意外にも少ないので、仮に一般素人の方が物件を取得、運営していく上でのソフトの部分に注力する必要があると実感しております。

そうなるとビジネスとしての不動産業の可能性についても考えてみたり、あれこれと、頭を抱えているうちに時間が過ぎていきます。

昨年から継続して、今現在でも不動産は好景気です。

ただ、賃料は底上げしていませんから、利回りは下がって来ました。

それでも皆、不動産・物件を買っています。

神戸訛りでいうなら、

「買っとうよ。」

そしてワタクシは、葛藤よ。。。

合掌。

こんな調子で、改めて頑張って参ります(^^)

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2014年4月14日月曜日

買い替えコンサルタント

ついに、買い替えました。


あれを!


何を?


そうです!


既にお気づきの方はいらっしゃるでしょう!


不動産コンサルタントの7つ道具のひとつ!


朱肉です!

銀座のオフィスにて撮影

どうですか!?私は気に入っております!

左がお古です。

(そんなもん誰が気づくねん(ーー゛))


たかが朱肉されど朱肉!

かのイチロー選手が、そのバッティング精度を狂わせない為に他人のバットに触れないと決めているように、私も自分の朱肉にこだわり、契約の精度!?にこだわっております。

不動産業者問わずとも、契約事に携わる者にはこだわりたい仕事道具であります。

契約事がいつも備品の揃った事務所で出来るとは限りません、時には、クライアントのいる所、ご自宅、ご職場へ、ある時は、喫茶店、ファミレス、ファーストフード店、車の中、東西南北どこでも気持ち良く捺印を頂けるように、朱肉と捺印マットは鞄に忍ばせているのであります。

しかも、私の取り扱うのは、少なくとも数百万からウン千万、ウン億の不動産であります。

重要事項説明書にはじまり、売買契約書等の長期保管書類にくっきり!しっかり!末永く!印影を残して頂く必要がございます。

しかも、身分証明の証である実印を押すとなっては、人生そう何度もある事ではありません!

そんな時に、力強く押した結果が、スカスカの印影だった時には、どれだけお客様のご気分を損なう事かと想像してこそ、一流というものではないでしょうか。

そんなこと誰でも、わかっている事と思われるかもしれませんが、結構な頻度でインクが乾いて使い物にならない方いらっしゃいます。

長期間使っていると、インクも乾いて不着しなくなってしまうのです!

定期的に補充も必要です。

ボロボロのソフトケースに、インクの乾いた朱肉を入れて、捺印を勧めるアナタ!
捺印事もおもてなしですよ!

ちなみに、隣に写っている使い込まれた朱肉は、私が、北は北海道、南は鹿児島まで、全国で新○投資マンションを販売してきた時を刻んだ物です。

かれこれ、6年ほど使いましたから、売買契約価格も総計、百億は超えたでしょうか。。。

人生で数少ない不動産購入の機会に、旧朱肉にてご捺印頂いたクライアントの皆様、誠にありがとうございました!


明日から、新朱肉を携えご契約書の捺印に伺います!

(^^)笑

心も道具も入れ替えて、仕事に打ち込むのであります!


契約する時は、良い朱肉で捺印したいと思う方・・・投票ください!


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2014年4月12日土曜日

帰宅難民コンサルタント

先日、シーエフネッツ入社以来初めて、本社のある港南台から終電で帰宅致しました。

23時37分発のJR京浜東北線に乗車し、1時間30分ほどの帰路です。

これが、私のデスクがある銀座からだと、乗車時間は20分程度ですから、普段と比べて長いことジッと座っていると、憂鬱な気分になってきます。

もともとは、ジッとしていると不安になる性分なのです。

また最近を振り返ってみると現職になってから喋る事がほとんどなくなりました。

今月の前半の業務と言えば、

・一棟アパートの売買媒介 3件の契約決済業務
・土地活用の企画 2件
・上記に付随する事務作業、調査、調整業務

大半は黙々と作業するものが多いです。


といっても、人並みには喋るのですが、前職は1日5〜6時間はマンション営業で常にハイテンションでしゃべり通しでしたので、そのギャップが未だに拭いきれておりません。不思議なものです。

要するに、ジッとしていたり、黙々と業務をしていると、ツラいと言うことなんですが、それをこの場でボヤいてみても誰も何も得もしないし、スッキリしないので、ボチボチ、表に出て喋るセミナーなどの機会を増やして行こうと計画中です。

仕事も投資も自分の性格にあったものを選択することが、長続きのコツかもしれません。

そう考えると、やりたいことが、だいたいやりたいタイミングでやらせてもらえる現職は、ありがたい環境です。

あっ!

もうすぐ自宅最寄りの駅です!

本日もお疲れ様です!

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2014年4月9日水曜日

新婚・カップル向け物件と不動産コンサル

先日、JR埼京線の十条駅前のアパートの案内を終え、駅前でクライアントをお見送りした後の事でした。

駅前ロータリー前にある賃貸物件の募集看板を覗き込むようにみるカップルを見かけました。

まだ、学生のような、十代の面影のある二人です。
同棲でしょうか。もしかして、結婚でしょうか。はたまた、駆け落ちでしょうか!?



興味津々に見てしまう自分が、可笑しくもあります。

若いカップルが、借りてくれる物件というと、夢や希望が溢れるようで、印象の良い感じがしますね。

しかし、貸すのと住むのでは大違いで、アパートの隣の部屋がカップルだと、夜がうるさくて大変です。

具体的に何が大変かというと、お分かりになりますでしょうか。


・・・・・。


・・・・・。


そうです。

「喧嘩」です。

別の答えを期待された方は、お詫び申し上げます。

今はそうでもありませんが、一昔のアパートの壁は薄かったのです。

それにしても、なかなか同棲生活もうまくいかないようです。

私も、上京した十年とすこし前を思い出しました。

初めは、西武池袋線の桜台駅前で、鉄骨鉄筋コンクリート造5階建ての5階にある築41年の個人オーナー所有のボロマンションから生活がはじまりました。エレベーターはありませんでした。

そこに賃貸を決めたきっかけは、練馬にいた叔母が勧めてくれた事でした。

「練馬が東京で一番!」

なんて、言葉を鵜呑みにしての事でしたが、何となく馴染めないまま、短期間に港区の築43年の分譲タイプのビンテージマンションへ引っ越すことになりました。築年数は同じ時期でも、建物の管理状態で全く印象が変わると知りました。

特に練馬に不満があったわけではありません。都心に憧れていただけです。

今年の繁忙期に竣工したアパートも、ほとんど地方から上京した方が借りて下さいました。

東京で最初に住んだ物件ということで、良い思い出として残りますように。

街角の賃貸物件の募集看板をついつい見てしまうという方・・・投票ください!


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2014年4月7日月曜日

融資速報!新耐震区分・購入・借り換え[2014年4月]

あの、シティバンクの不動産投資ローンが、再開したようです。

平成26年4月7日(月)付の発表です。



●融資内容の要約
・LTV上限80%(評価と価格を見て低いほうの8割融資)
・金利2.45%(3年固定)から2.7%(10年固定)までの4パターン。
・借入期間30年
※壁芯15㎡以上、築30年以内の物件のみ融資対象
※借換も可、借入期間の延長も可能。

★私の見立て★
★K%4.71%!

★築30年、1984年、昭和59年築の高利回り物件も出回っているので、その物件にレバレッジ投資ができる見込みです。

★借り換えで、金利が下がり期間が延びるのであれば、返済比率を下げることも可能です。融資枠が広がる方もいるでしょう。

~シティバンク 不動産投資ローン商品説明書 より抜粋~

●お申込いただける方
 ・ お借入時の年齢が満20歳以上、完済時の年齢が満75歳未満の方。
 ・ 当行指定の団体信用生命保険にご加入いただける方。
 ・ 日本国籍の方、または日本に居住されている外国籍の方。
 ・ 前年度のご年収(自営業の方は申告所得)が700万円以上の、安定した収入がある方。

●対象となるエリア
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
※2014年4月7日現在(上記対象エリアは変更する場合があります)。

●取扱通貨
・ 日本円

●資金使途
・ 投資用(賃貸用)不動産のご購入資金
・家屋ご建築資金(他行・他社の不動産投資ローンからのお借換えを含む)

●借入金額
 ・ 500万円以上1億円以内(10万円単位)。
  当行が定める担保評価額の80%未満(鑑定価格かご購入価格のどちらか低い金額の80%未満)を上限とします。
※ご購入の場合は対象不動産の最低物件購入価格を1,000万円以上とさせていただきます。

●借入期間
 ・ 1年以上30年以内

●保証料・保証事務手数料
 ・ 不要です。

●団体信用生命保険
 ・ 当行指定の団体信用生命保険にご加入いただきます(保険料は当行で負担いたします)。
 ・ 団体信用生命保険は、最高1億円まで保障されます(障害特約付)。

●借入時事務手数料
 ・ 新規お借入時に150,000円(税抜き)がかかります。
※別途、印紙税・登記費用等の実費をご負担いただきます。

●一部繰上返済手数料
・ 電話でのお手続は月3回まで無料。

~抜粋以上~

参考になったという方は・・・こちら!


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2014年4月6日日曜日

卯月の雨と新築アパート

さて、先日は4月に入って初めての豪雨でした。

これだけ雨が強いと新築現場での工程に影響がないか気になるところです。

そんな雨天も見方によっては、雨によって空気中の排ガスや臭気にチリ、ホコリ、今の時期は花粉を洗い流してくれます。

天然の空気清浄効果ですから、私は雨上がりの空気が好きです。

帰宅途中の交差点で、その澄んだ空気を思い切り吸い込み、深呼吸してみました。

「ハッ!ハックション!」

思わず鼻がむずむずして、大きなくしゃみをしてしまいました。

花粉が飛んでいるようです。

雨に、期待する私が、あめ~(甘い)ということでしょうか。

そして、雨が散々降った次の日は、快晴でした。

新築アパートの完成立ち会い日には、大変良い日でした。


こちらの物件は、JR山の手線徒歩圏、土地を先行して決済頂いたのが昨年の10月でした。

順調に工事も進んで、この4月に建物の引渡です。

肝心の利回りは、立地もいいところから、

表面利回り 6.5%

新築時キャップレート 5.5%

CCR 9.3%

というところです。

完成おめでとうございました。

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2014年4月5日土曜日

不動産コンサルの後始末

「母の介護が、落ち着いたので、自分の将来の事も考えようと思っていたんです。」


私が、まだ駆け出しのワンルームマンション営業マンだった時、お客様が商談中に口にされました。
あの日から随分と日が経ちますが、それでも夜、家に帰って仕事スイッチをオフにし、頭の中を整理している際に思い出す言葉です。

当時、その方はは40代半ばの独身、30代半ばから、病に倒れられたお母様の介護にご自身の時間を費やしておられたそうです。

長い長い人生の膨大な時間も、全て自分だけの為に使う事ができる方ばかりではありません。

あの時は私もまだ20代半ばでしたが、30代になり、あの日の言葉を改めて重く受け止めるようになっています。

仕事に時間も体力も惜しまず使える時間。

自分の為の選択と家族を優先した選択。

将来に為に蓄える為の、時間や、その資金。

目には見えませんが、徐々に条件が変わりつつあるということは意識するべきと感じます。

銀座の桜並木にも青葉が目立ちます。

また、現職の様にクライアントと不動産資産を通じて長期的に係わる業務の場合は、自分や自社の環境を整えて、万が一の時も含めてアフターフォローできないと、資産運用のコンサルとは名乗れません。

いえ、「あたふた」するような時に、フォロー出来るから「アタフターフォロー」でしょうか。

ダジャレをいう余裕がある内に、余裕作りを。

季節の変わり目に、自分事の整理を考えた今日この頃です。

ひとまず、目先の行動要項は、

・定期的な運動(体力作り&体調管理)

・既存の業務内容や記録を簡潔に整理して、引継ぎできる形にする。

当たり前のことを、当たり前にやるだけなのですが、思うようには中々、、、。

人生は、一進一退、三歩進んで二歩下がる、前に進むだけでは進めないということですね。

資産形成も同じではないでしょか。

皆さんも心あたりありませんか。。・・・投票ください!


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2014年4月2日水曜日

団信否決、その後

さて、前回のトラブルの続きです。

その前に、土地や建物を賃貸用に取得する目的で適用されるのが、一般的にアパートローンと呼ばれます。

団体信用生命保険の加入が必須のものもあれば、選択制で多少の条件変更もあるものの加入しないという事も対応してくれる金融機関もあります。

健康問題で、加入が、難しいという方にもチャンスはあります。

そして、今回のケースは、団信加入が前提のローンでした。

加入せずに融資を受ける事もできるのですが、改めて融資の再審査になります。当然にその分時間も掛かります。

さらには、融資額は減額される可能性が高いとのこと。
クライアントの自己資金にも余裕があるわけではありません。

再審査しても、準備資金が足りなくなるような融資額であれば断念せざるおえない状況です。

さらに、融資特約の期限も過ぎていますから売主も、仕方ないと納得してくれるかも全く分かりません。

場合によっては、違約金だなんだと難癖をつけられる可能性もあります。

分かりやすいくらいにピンチです。

私も最悪、別の買主をつければ、何とかなるかと頭の中でシミュレーションが進みます。

しかし、融資課長から予想外の提案がありました!



「渡辺さん!再審査しかありません!」

何と、一度落ちた団信の再審査を保険会社に請求する事になったのです。

この場合は、保険会社を替える、団信に相当する内容の生命保険に加入するなどで対応してくれる金融機関もあります。今回の金融機関は、一社の取り扱いのみでした。

それで行きましょう!という私に、

「ぜひ!成功する確率はものすごく低いですけど!」

ズコッー!!っと思わずこけそうになりましたが、それでもいつも慎重な彼の提案ですから、やってみるだけの価値はあります。

それでも、まず再審査を受け付けてもらえないと話になりませんから、そこも難点です。

結局、あれやこれやと手を回したり、回してもらったりで、何とか再審査にこぎつけ、

無事に承認がおりました!

決済も、予定通りにおわり所有権移転と抵当権設定が、行われました。

感動ひとしおです。私と融資課長との絆も深まった気がします。

クライアントにも一安心頂くことが出来ました。

感謝。

それにしても、不動産投資を続けていると、こういった展開で勝てる強運を持っている人がいることを実感致します。

結果的に、私も今までの経験の中で、融資が降りず解約になったのは、2度だけです。
いわゆる戦績みたいなものでしょうか。

反対に担当によっては、年に2、3回は融資で解約になる人もいますので、そういう人は御祓いに行っていました。

確か、前職で御祓いにいった同僚は、プライベートでは女性を泣かしてばかりでした、、、。
まさに生き霊の類です。

投資家の方も、不動産の担当の戦績にご注意をしてみてはどうでしょう?

団信否決にも秘訣しだいで解決できると分かった方は・・・投票ください!


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2014年4月1日火曜日

新年度と不動産コンサル

本日は、朝からローン面談に立ち会いましたが、昨日の打ち上げの影響の為、二日酔いです。
何の打ち上げかといいますと、繁忙期を乗り越えた締めと、年度締めの為です。

私も、3月度は、全社売上2位の成績を納めることができました。

エイプリルフールでは、ありません。

不動産コンサルタントといえども、コンサル料金と言うよりは、主にそれを含めた売買媒介の売上でお給料を頂いております。よって売上が何より大切であります。

仮にすぐに売上にならない時間のかかる案件に取りかかれるのも、自転車操業状態ではできません。

クライアントの皆様、取引先の皆様、社内の皆様ありがとうございました。
神様仏様お陰様々でございます。



そういえば、先日、売買契約の際に、取引先の営業部長さんから、

「渡辺さん!仕事できるね!これで歩合いくらなの!?」

と聞かれました。

不動産業界であれば、そこでウン千万とも年収が出てきても珍しくないのですが、、、、

現職は、基本的に固定給ですので売上の割には、慎ましい所得で頑張っております。

しかしながら、クライアントのニーズと、物件のマッチングができれば、自然と取引は成り立ちますので、どれだけ良い物件を良い運用プランで提案できるかというところに尽力すれば、必然的に売上になるのが、現職の魅力ですね。

現職になってからの充電期間はそろそろ終わりにして、私にも春が来るよう頑張ります(^^ゞ

前回のつづきは、明日ということで、どうぞご容赦下さいm(_ _)m

団信否決の続きが気になる方も、渡辺に春が来るよう応援頂ける方も・・・投票ください!


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