2014年10月24日金曜日

不動産投資をする側と、させる側

『アパートなんて、儲かるわけないだろ!』

と、突然お叱りをうけました。

お相手は、決済したアパートの隣地にお住まいのご主人さん。

『そうよ!6万5千だかの家賃でローンも返せるわけないじゃない!これだから不動産屋は信じられないのよ!』

ご主人の後ろからご婦人も追い打ちをかけて来られます。

(まさに、奥様。)と頭の中に浮かびましたが、そんな事を考えていられるほど、状況は甘くは無さそうです。

それは先日、新しい管理会社として近隣挨拶に回った際に起きた出来事でした。

「この度、売買があり、別の方に所有権が移りました、それに伴い、建物の管理を担当させて頂くことになった、CFネッツと申します。新しいオーナーの方は遠方の為、まずは弊社にてご挨拶に伺いました。どうぞよろしくお願い致します。」

というような事を申し上げた、次の瞬間というタイミングでしょうか。

こういった場合、あなたならどうされますか?


私ですか?

いや〜!気分が高揚しました!

もちろん、変態な意味ではなく、心が熱くなる瞬間というのでしょうか。

私、現職になってからは、コンサルタントとして、前職で培った営業スキルを使う機会も無いほど、クライアントにも現場環境にも恵まれて、成果を上げておりましたが、やはり同じ営業でも否定される事から巻き返すのが、真の営業職の醍醐味だからです。

実は、同業の方でも見た目はゴツくても、意外といくつになっても打たれ弱い、ガラスのハートの人は少なくありません。否定的な事を言われるとムキになったり、落ち込むタイプですね。

私は、飛び込み電話営業百戦百敗からキャリアを積んできましたので、実は逆境くらいの状況にならないと本領が発揮できないくらいです。懐かしい状況に胸が高鳴ってしまいました!

といっても、それは、私の内側である気持ちの現象であって、その時、外側で起こっている状況は、決して軽いものではありません。

儲かる儲からないで、議論をしても話はまとまりませんから、さり気なく爽やかに、本題に戻します。
話を伺っていると、地域の面倒見役をされているようで、3代続いて100年程、この地に住んでいらっしゃるそうです。

私も思わず、「いや〜この辺りは、ターミナル駅も近くてより便利になってますよね。」的な事を申し上げると、

『便利ってもんじゃないわよ!酷いものよ!』的なお叱りを受けることに、、、。

要するに、昔は閑静な住宅街だったにもかかわらず、周囲は開発の波に流されているわけです。地主さんのお屋敷は大型マンションに変わり、道路は拡張して車両がひっきりなしに走り抜け、近隣の土地は、マンション用地や建売用地に手放す人が増えている。

私のような、部外者から見れば便利な街も、長年住み続けている地元の人からすれば、多大な迷惑になっている事も珍しくないということです。

そんな背景から、地域に住む人にとっては、不動産屋はある意味、信用できない存在のようです。
初めは調子の良いことを言っても、話とは違う事が起こるというのも日常茶飯事かもしれませんね。

そんな相手方の背景も、想像し、伺いながら、お互いの理解と信頼を深める、そういう仕事をしていきたいですね。

しかし、不動産の営業マンも、旨い話を持ちかけられて迷う人も実は、違うようで、同じ状況なんですね。


どちらも、「のるまで悩む。」


なんつって!

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2014年10月23日木曜日

新築ワンルーム売却戦略

さて、先日も、売却を預っていた中央区のワンルームマンションに買付けが入りました。

10年前に新築で購入された物件を賃貸管理させて頂いており、賃借人の退去をするをきっかけに募集をせず、原状回復後、空室のままの売却を提案し、無事に想定価格の範囲内でまとまりました。

えっ!?

新築で購入したなら、どれくらい値段が下がったか?ですか。

いえいえ、場所が一等地で希少価値の高い条件でしたので、値段は下がるどころか、上がりました!

そして、大手の不動産仲介業者の査定価格を400万上回って、購入から売却時の価格差額が、、、

なんと!!

600万に成りました!

いや〜バブルですね〜。上がってます。



しかし、むやみに高い値段で売りに出せば売れるものと言うわけでもありません。

私としても不動産の専門職として提案をする訳ですから、それには根拠と成果を説明出来なければいけません。

闇雲に良い事ばかりも言えませんが、無難で保守的な事に捕らわれても、それが同業者にもできることならなおさら、頭を捻ってより良い可能性を追求しております。

では、何故大手不動産仲介業者が、見抜けなかった物件の価値を、私が見抜けたかと振り返ってみると、以下のポイントになると思われます。

・中央区の一等地の立地
・1Kタイプ25平米の間取り
・賃貸に出した場合は、11万円の収入
・成約事例のキャップレートは、4%前後
・実需利用を想定した場合の市場価値の試算
・現況の売買物件と比較査定し、割安な価格帯を出す

ざっと、以上のポイントをデータと今の相場の肌感覚も含めて提案する価格帯に落とし込みました。

購入者のイメージは、セカンドハウス利用、事務所利用です。
その場合、ある程度必要に迫られて購入することも予想されるので、相場を吟味することは少ないと思われます。
検討されるタイミングで競合物件との比較した際に光るものがあれば成約になりやすいのです。

また、賃貸中のオーナーチェンジ売却の場合は、購入者の投資家も相場を吟味しますので、より高額に売却するとなればハードルはあがります。

あとは、シーエフネッツのコンサルタントとして、売却の成功は、再投資にも繋がりますから、焦らずケースバイケースに柔軟に応じて、成果を出すため挑戦的かつ長期的に取り組む事も大切です。

これが、一般の仲介業になると、ある程度早く売れてくれた方が売上になるので、提案も短期的かつ無難になるのではないでしょうか。

それで、400万も差額が出るならとんでもない事ですね。

こういうことが実際に起こるから、不動産は面白いのであります。

そんな私のスタンスは「アウトロー」な不動産屋なのであります。

えっ?無法者ですか!?

違います。

低額売却提案はアウト!の、

売り側に立つときは、高く売ってなんぼのOut  LOW

で、ございます。

なんって!


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2014年10月21日火曜日

単身者の増加とワンルームバブル

さて、先日、現職の同僚が業務中に倒れ救急車にて運ばれるというトラブルがありました。

幸い病院に着いた頃には意識がハッキリしており、点滴を打っただけで入院にはならなかそうですが、アラサーも後半になると健康のリスクというのも大きくなるのではないかと感じました。

彼は、たまたま業務中の社内にて倒れたので、助かったかもしれません。
独身の一人暮らしは、タイミングが悪いと助けが間に合わず、室内で孤独死するという事にもなりかねないからです。

少子高齢化の社会背景で、未婚の単身者の世帯比率は年々増えています。
今回の様なケースも踏まえると、単身者、なかでも男性の単身者の死亡率はグッと高まるかもしれません。

なぜなら、

「よめいない」からってか。

・・・。

暖まってきましたね。



さて、不動産の市況の方も最近は落ち着いてきたようにも感じていましたが、そうでも無かったようです。

あるクライアントに、昨年購入頂いた都心三区所在の旧耐震の築古ワンルームマンション

今年に入り、売りに出してみようということになりました。

もちろん、狙うはキャピタルゲインです!

買ったときより高く売ってしまおうというワケです。
いくら相場が上がっているからといっても、果たしてそんなことができるのか疑問に感じるかたも多いかもしれません。

そして、売出しから、3ヶ月が過ぎようとした今月の事です。

レインズは勿論、ポータルサイトにも掲載して、あとはコツコツと不動産業者に営業活動をしておりましたが、なんと!売出しの2物件に買付が入りました!!

さて、いくらになったのでしょうか!?

結果は、、、

購入時価格と売却時価格の差額で発表します!

某区 ワンルーム 築30数年モノ オーナーチェンジ  差額 プラス230万!!

某区 1LDK 築30数年モノ オーナーチェンジ  差額 プラス600万!!

合計830万!!

おぉ~!!

すんごい事になりました!!
もちろん、価格に対する差額ですから、丸々儲けというわけにはいきません。

詳しくは、こちらにて

しかし、大幅な利益がでれば、税金を払っても余りある程ですね。

ちなみに、ダレがそんなに高値で購入して行くのでしょうか。

なんと!買付申込書の住所が、ホ、香港です!!

なるほど、香港の方なら、やせ我慢してでも、高額な買い物をするのも慣れてますね!!

なぜかって?

他の都市に比べて「や、むちゃが多い」ってね!

なんつって!


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2014年10月19日日曜日

挨拶代わりに売りつけられる投資家

「不動産屋のセミナーに参加して、節税について、相談したらこの物件勧められたんですよ。」

と、見せて頂いた郊外築古アパートの資料。

先月、先々月と続けて2棟購入されていて、ざっと計算しても今年の給与分の課税所得も不動産所得で相殺できそうです。

そして、今回の買い増し提案。

場所も建物もたいして良くもない物件です。
だったら、今買わなくも来年でもいいんじゃないですかとお返事致しました。

実際のところ、不動産屋の答えは、いつだって、
「買いなさい」「売りなさい」です。

私が思うに、日本一販売しやすいのは不動産では、ないかと思います。
仲介業になると、自社在庫もないので売りやすい物件の情報を流通網から見つけて来ればいいのです。

物件が良ければ良いほど、説明の必要はありません。

なので、不動産屋の営業職、見た目はしっかりしててもバカな人多いです。
「バカでも売れるよ不動産」というわけです。

個人的には、バカな人は好きなのですが、それはたまに羽目を外してバカをする事であって、本当のバカは、日常から羽目が外れているから恐いのであります。

しかも、最近は出版ビジネスも盛んですので著書も以前より簡単に販売できるようです。

文章が書けなくても、代わりに書いてくれるライターもいます。の表紙は要注意ですね。無名の人の出版ラッシュがすごいです。

「短期所有で売りに出ている物件ってそういうことかもです」
この相談者の方が先に、購入された物件の売主業者の社長も出版しています。セミナーも行っています。

聞いた物件の住所から、地元の賃貸事情に詳しい業者に聞き込みを行うと、地元でも有名な悪物件で、身元も怪しい外国人の巣窟と化しているようです。

もちろん、問題は抱えたままで、手もかけずに転売されたようです。

あ〜ぁ。

この相談者の方は不動産の素人ですから、今後を想像しただけでも、背筋が凍りつきますね、、、。

売主の不動産業者さん、そんなのたかってたのでしょうか。

と、言うことで、私から不動産業者とは、不動産投資とは、何とやらと説明して差し上げ、現在の所有物件の現状の解明と改善に向けての必要事項の一覧を作成して差し上げました。

気がつけば、既に3時間近くが経過、もちろん、料金は無料です。

私には一円の得にもならないのですが、その方に取っては、下手するとウン億の損にも繋がるリスクが減らせたはずです。

だからと言って、そのコンサル料を請求をしたとしても、それでその方がコンサルの見積もりを断られた場合は、先の地獄が想像できるので、それも気持ち良くありません。

結局は、自己満足でやっているのです。
不動産コンサルタント業を追求しているわけですが、そういう事情もあって、ビジネスとしては難しいところですね。

どちらにしても、その人が助かるのであれば、自分にとっては、の積み立てに繋がって、それで人や物件との良縁が増えれば、いいんじゃないかとも思うのであります。

今、私の抱えてる案件の3割は、問題解決やリカバリー系のものです。時間と手間が掛かります。

そういう案件を受けず、売買だけに注力すれば、売上も倍くらいにはできるのでしょうけど、売上のほとんどは会社の口座に入るので、、、難しいですよね?会社員の立場って。

口座のお金は、私の権限では自由に使えないわけですから。そういう矛盾もあります。

そして、今回の相談者の方が帰り際に一言。

「初めてです。不動産屋さんに相談して、物件を提案されなかったの。」

うん、3時間話して、伝わったのそれだけです。

宿題やってきてくれるといいですけど。

わたしも、「より良い運用提案と問題発見と解決能力を身につける為に、日々自己研鑽しています」が、実はそれって、不良物件の出費」と同じ事なんですね。


どちらも『バカにならない』ってね!


なんって!

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2014年10月17日金曜日

不動産屋に相談すると儲からない?

先日の事でした。

LINE にある投資家の方からメッセージが、入りました。

「渡辺さん、最近どうですか?物件はありますか?」

とのことでしたので、私も「いっぱいありますよ。」(投資的にどうかは別で)と返信してみました。

LINE といえば、あっという間にメッセンジャーアプリの定番となりましたが、今では相手方の電話帳に自分の電話番号が登録されていると、アカウントも自動で登録される仕組みになっているようです。

便利な、、、世の中になりましたね。

そんなわけで、その投資家の方から早速、電話が入りました。

この方は、1年半前くらいに相談にこられてから、3ヶ月おきに近況のご報告と、市況の情報交換に、お相手頂いております。

もちろん、お互いに有益になる情報を引き出そうと真剣な探り合いが行われますw



なお、私がこの方をクラアントと表記しないのは、まだ取引をしたことがないからです。
コンサルを必要としない不動産投資家の方もいらっしゃるのです。

この方の場合は、有名不動産投資家からブロガー大家さん、不動産屋と広く情報を募り、物件や金融機関開拓、資金集めを同時に進めるというアクティブな方法で、走りながら決断するタイプです。

当時、最初に相談にこられた時は、これから始めたいという段階でした。

それから、近況をお伺いする度に、こちらの背筋が寒くなるような選択もされながらも、最近では段々と物件やその内容が、的を得ていらっしゃるので、私も、感心させて頂いております。

勿論、不動産投資も運試しの世界でもあるので、不動産コンサルを受けて頂いた方が購入や運営に対する安全性は一段二段と高まります。

そして、不動産投資の場合「安全性」反対は「収益性」なので、

実は不動産屋任せにしない方が、収益性は上がります。

私も実際の業務ではは、クラアントによって、慎重になる場合もあれば、ある程度リスクのある提案をさせて頂く事もあります。そのかわり、物件の運営管理を自社にて対応させて頂くので、フォローの体制は万全で無ければいけません。

自分本位でチャレンジするか!専門家に任せるか!は、投資家次第、あなた次第という事です。

かくいう私も、先日決済頂いたオーナーチェンジのアパートにて、早速滞納発生との連絡が入りました。

しかも、二物件もです。

一方は、連絡つかず、連絡先の携帯もつかわれておらず。

一方は保証会社へ弁済請求をすることで、処置がすすみました。

う~ん。こんな時は、心臓に毛の生えた私も、落ち着きません。

というわけで、今回は、、、

オチつきません。

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2014年10月16日木曜日

宅建主任士と収入印紙

は、似ているなと思う、三十路の秋の空でございます。
都内では夜になると肌寒さを感じます。私事ですが、先日、掛け布団を羽毛布団に替えました。

すっかり季節の変わり目ですね。

さてさて、近頃、夜も更け、シーエフネッツの銀座オフィスにも人気がなくなった頃、会議室の明かりがぽつんとついているのを見かける事が増えました。

この時間に!?これはまさか!!



電気の消し忘れです。




というのは、冗談です。

すみません。

宅地建物取引主任者試験こと、宅建試験の追い込みで、就業後に、、、いえ、終わらない仕事も何とか手を置いて、という方が正しいかもしれませんが、取り組んでいるのです。

現職では、宅建資格のない社員のほうが少数派という状況ですので、業界未経験の中途採用や新卒入社の社員の中には、何とか今年合格してもらいたいと思います。

しかも、来年からは、宅地建物取引主任者から宅地建物取引主任士に変わり、試験も難しくなるはず!?です。なぜなら、宅建試験の出題範囲では、売買の契約書作成や、重要事項説明書作成の為の調査知識についても、ほとんど触れられていないのが、現状だからです。賃貸だとか売買だとか科目を分けるかした方がいいと思いますね。

しかしながら、、
宅建主任者=一人前の不動産業者という方程式は成り立ちません、、、。
資格がなくても、仕事が出来る人もたくさんいるのが現状ですが、社会的信用の為にも、取得は必須でございます。

そして、宅建を持たずに営業する方が、実は数倍、大変です。。。
資格を持っていないことを如何に正当化して顧客との信頼関係をとつくるかという事に神経を使います。。。

前職で、私が辞める年に仕えた営業部長は、会社の守護神とまで呼ばれていましたが、新卒入社から十数年間、宅建を持たずに、いえ、持てずに営業で数々の逸話を残しておられました。そして、その年に、念願の合格を果たしたと風の便りに聞きました。

その前年は、なんと役員から100万円の懸賞金が掛けられたにも係わらず、不合格になり、逆に100万円のお詫び金を六本木で一番の高級キャバクラにて、1時間で使い果たされるという罰ゲームを受け、そんな惨めさも悔しさも全て仕事の売上で取り返す人でした。
私もちゃっかり参加させて頂きました。あの時のドンペリゴールドは、おいしかったです、、。

そして、私が、合格したときは、前職で売買成績も全社トップを走っていた年でした。不動産投資営業マンの鏡と言われていた頃ですw。

ニンテンドーDSのLECの宅建ソフトを、ボーナスの度に仕立てていたスーツの上着の内ポケットに入れて、全国を飛び回りながら、勉強しておりました。

日経新聞に載っていた3万円の合格保証付きの教材も自腹で買いましたが、飛行機でも電車でもトイレでも、どこでも反復学習ができる、ニンテンドーDSが、一番合っていました。現代だとスマホのアプリになるのでしょうね。

そんなわけで、宅建の先輩で、お節介なから、合格祈願を伝授致しました!

それは、紙をつかって、一筆書いて貰うのです。




そして、私から問いかけます。

「今、何をどうした?」と。

彼は、答えました。

「5を書きました。」

そして、彼の顔に笑みが浮かびました!

「5を書く。」

「ごーかく(合格)!」


決して、ブログのネタの為ではありません!

試験前の煮詰まった頭にはこれくらいの気分転換も必要ですね!

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2014年10月15日水曜日

血の気も引く不動産屋

「渡辺さん、もっと血気盛んにやってくださいよ。」

と、先日訪問した某地銀の支店長さんからの一言。

私、ハッ!としました。

その静かで力強い言霊に自分の体温が上がって行く事を感じたからです。

今、「仕事に熱を持っているか」
と、自分に問いかけました。

最近は特に目まぐるしく業務が増えてきていますので、その環境をコントロールする事に集中しているあまり、達観した目線になっているのではないか、その事で一歩引いていたのではないかと気がつきました。



例えば、私の仕事であれば、目の前の方の不動産経営を自分が責任を持って
サポートする事、一任頂ける信頼を勝ち取る事、より強い心構えがあれば、より良い縁を引き寄せ、良い結果に繋がるはずだと、思い改めております。

そういえば、私も前職で駆け出しだった頃は、鬼部長の叱咤激励をうける度に、幾度か、サヨナラ勝ち的な営業逸話を残してきました。

現職では、当時のような縦の関係がなくなりましたので、自分次第の心の持ち様いかんで、仕事の成果に影響が出ていると思います。

人との縁、繋がりの中に気付きと成長の種が運ばれていくのですね。

いや〜、燃えてきました!!

というわけで、隣の席のK林コンサルに決意表明です!

「K林さん!私、改めて熱い仕事をしていきますよ!」

「ふ〜ん。そうなんだ。頑張って。」

OH! 温度差社会。

不動産投資の検討はあくまで落ち着いてってか。

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2014年10月11日土曜日

ワケあり物件はメディアに乗って

さて、最近の私の趣味は、都内のワケあり物件を見つけることでございます。

とはいっても、街を散策して見つけるというのではなく、売買情報からワケ有りを探すのであります。
そうすると、クライアントに提案する物件の仕入れも同時にできるので、一石二鳥なのであります。

飽き性の私としては、仕事も楽しみながら、取り組む事が、長く続くコツなのかもしれません。

では、どうやって、面白がれる物件を探しているかというと、レインズのなどのデータベースで、割安な価格を検索するというごく単純な手法を用います。

すると、最初に引っかかるのが、既存不適格物件です。
同じ土地に、同じ規模の建物が建築出来ないというもので、再建築不可ともいいます。
要するに、現存の建物が容積オーバーであったり、土地と道路との接道が、2mに満たなかったりするものです。

接道を満たしていても、道路が私道などで幅が狭いと、その分、下がって建物を建築する必要があります。
通称セットバックといいますが、前面道路の中心線から2m下がって、自分の土地を道路として通行できるように提供する必要があります。

なぜ、そのようなルールになっているかご存じでしょうか。

それは、日本の国技である相撲の力士が、その大きな体でも、余裕を持って通行できる道幅の規格になっていない事が、2020年の東京オリンピックの実施競技になるにあたって問題視されている為とのことでした。

と、冗談を思いつきましたので、どこかのお酒の席で使ってみたいと思います。びっくりされた方、すみません。

本来は、消防や救急などの緊急車両の通行の為となっております。
なので、車も満足に通れないほど、「道路の整備が遅れている地域に不動産を所有するリスク」というものを気にしなければいけませんね。火災の際の延焼の危険も免れません。

そんな事を、考えながら見つけた戸建住戸、JRの駅8分、場所は文句ありません、そして安い。
販売図面に「重要な告知事項あり」とのこと、広告主の物元業者に問い合わせてみたところ、、、

「隣がヤ●ザさんの自宅になっています。」

お~!!

好奇心に火がつきますね!今度、そっと見に行ってみましょう!

さらに、探索を続けると、あっ出た!

話題のソニー不動産の販売図面です。大手企業による不動産業界参入によりどのような影響が及ぼされるのかに注目が集まっています。

広告の内容は、ごく普通の投資マンションの売り情報でした。私はパスの物件です。



しかし、それからというもの、私のパソコンでは、ネットの広告にソニー不動産がびっしりと表示されるようになりました、、、。



上下左右から、これでもかって程に、表示されています。


お、おそるべし広告戦略です
資本が違うと、こうも影響力が違うのかと驚嘆しました。事業のスタートは、高額売却戦略のようですね。

仲介手数料の割引きをうたっているので、仮に市場価格よりも安く売却したとしても、手数料が安い分、差引の手取り額が多ければ、高く売れた事になるんですよ企画とみました!!

う~ん!負けていられません!

うちも対抗して、低額購入をサポートします!

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2014年10月10日金曜日

不動産投資屋と間違って伝わるリスク

先日は、こんな事がありました。

「渡辺さん、今日のブログは会社の事、皮肉った感じですか?」

と、現職の先輩にあたるK持コンサルからの突然の振りに、とっさに「違いますよ。」と答えた私。

しかし、内心は「えー!?」っと驚き、桃の木、山椒の木でした。

確かに、私のブログは日報ですから、普段の何気ない日常を文章に起こして世間様にお伝えしている次第です。

このような流れで執筆していますと、何の変哲もない地味で地道な日常をいかに人様に見て頂き、少しでも楽しんで頂ける形にまとめるかが、一番大変です。(不動産業とはかけ離れてきております。)

文章ですから、起承転結の構成をとり、そして、遊び心のエッセンスである、ダジャレで締めるのが、わたなべ日報の定番となっております。が、極稀に私の決意表明を掲げたまじめな内容になっていたり、社会や会社組織に疑問を突きつけ、毒っ気のある社会派な内容になっていることもあるので、読み手の方には、そういう内容を期待頂いている一面もあるかもしれません。

今回、K持先輩がそういう印象を受けたのは、私の過去のブログでの前科があるから、再犯的な事もあるかもしれませんが、それはそれで、改めて、シンプルな文章構成にしていかないと、私の意向とは逆の意味に伝わってしまう危険性もあるという事を感じたのであります。

私の仕事のベースは、営業職ですから、間違って伝わるという事は、
まさに最大のリスクといっても過言ではありません。とても敏感になります。

ずっと喋り営業で生計を立ててきましが、今後は書いて伝える事も真剣に取り組んでいかないといけませんね。

そんな事を考えていると、斜め前の席からH山コンサルが、「なべちゃん、はい。」といって、手を差し伸べて下さいました。

いや~、温かい先輩がいるって、嬉しい事ですね。

そして、頂いたそれは、



そうそう、誤解のリスクは、これ食べてピリッと自分を正さなアカン。


リスク。

あ~空気が、スースーしてきたわ~。

ええ加減にしなさい!

おっと、お後がよろしいようで~。

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2014年10月8日水曜日

後悔先に家建たず。

さて、先日は、現職シーエフネッツのグループ会社である、南青山建築工房が受注した建築案件の、打ち合わせに参加致しました。

この、南青山建築工房、略して青建(あおけん)といえば、この方。



現職のGMであり、日本を代表するCPM・CCIM資格者として活動する猪俣師匠です。

これは、何をしている写真かというと、建具の打ち合わせの際に、会議室の壁とホワイトボードを使って、トイレの部屋の実際の寸法をクライアントにイメージして頂くために、スケールを当てているのであります。

今回は、新築で100㎡ほどの戸建住宅の賃貸物件を企画しているのですが、トイレのスペースを階段下にとることになったので、念の為、先に承諾を頂く必要があった為でした。

もちろん、経験豊富なプロが設計するので、実際に完成した時に、使用に支障のあるサイズにはならないのですが、不動産業界には無い建築業界の常識というのもありますので、説明の段階で、押さえておくポイントも、私からすれば、違いがあって新鮮です。

このように、シーエフネッツプロデュースの建築は、

先端の知識と理論、豊富な経験に基づいた形で、ご提供しております。

今回の案件は、土地活用にあたり、注文建築という形になりますので、クライアントの目線も日に日に真剣味が増していらっしゃいます。まさに、読んで字のごとく「真剣」のように切れ味が増しておられるので、グサッとズバッという感じで、議論が盛り上がります。

私の日頃の主業務となっている不動産の売買の現場では、新築でも建売住宅を仲介するケースが多いのですが、土地の段階から建ててみるという経験は、かなりの知識レベルアップに繋がります。

そういう経験も自腹を切るとなると、なかなか難しいかもしれませんが、大手ハウスメーカーの注文住宅の展示場などに行くと自腹を痛めず勉強できます。

ハウスメーカーは企画が主な商品ですので、建物の工法だとか、インテリア・エクステリア(建材・建具)に係わる知識を持った営業マンが現場で対応してくれます。2級建築士資格を持っている人も珍しくありませんので、大学の建築学科卒の方を求人しているようですね。

そういう知識と情報量で、営業をしてくれますから、本当に勉強なります。

ただし、そんなこだわりの工法・建材が詰まったハウスメーカーの賃貸物件の建築見積もりは、なかなかのお値段がします。

もちろん値段までは勉強してくれません。

買うとなれば話は別で、いいものというのは基本的にお高いですから、費用対効果も冷静に考えないと、予算オーバーになってしまいます。

投資物件の企画で失敗するのは、この辺りでこだわりすぎてしまう事もあると思います。

利回り悪くて、首回らなくてという事になっては、手遅れです。

今日のまとめです、
「営業トークは、誰のとーく(得)。会社のとーく(得)。」

親切丁寧に説明してくれたと、割高なオプションを付けた方、
「情けは、財布の為ならず。」ってか。

なんつって!

投資物件の費用対効果の試算はCPM資格者の得意分野です。
建築のご依頼お待ちしております!

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2014年10月7日火曜日

不動産コンサルと紙幣の束と

さて、そんなワケで前回の続きです。
不動産コンサル7つ道具のひとつはこちらです!
目の前にぶ厚い札束を出された時、紙幣の枚数を如何にスマートに確認するには、欠かせません!

ジャジャジャン!



このアイテムを開くと、こうなります。



ここに、紙幣を挟むと、



このようになります。
「これから何が起こるのか」と、
諭吉さんも額に汗が、、、


と、いう結果です。
いや~便利な道具があるものですね。
サイズも筆箱サイズですので、持ち歩きも出来るのですが、あとは、精度がどれだけ期待できるかというところです。

ちなみに、この写真のお金は、私の自腹の現金です。
試用したあとは、速やかに口座におかえり頂きました。。。

自腹の現金といえば、先日、シーエフネッツの銀座オフィスにある私の隣の席のK林コンサルと、ランチに行った際に、話題に上がったのは、今後の不動産投資について。

不動産投資と言っても、クライアントに勧める内容ではなく、自分がやるにあたって、どういう方法を検討するかという事です。

ここだけの話、自社の中でも、K林コンサルは、自身の投資は攻めている方かと存じます。私の見る限り立地や建物も中々渋いところで運用しています。

「やっぱり、全体的に利回りも下がってきたし、●●地を攻めるしかないかなぁ~。」

「SO銀行も、不動産屋には、融資できないって言われちゃったし。どうかなぁ。」とのこと。

とまぁ、お互いに不動産屋ですので、ある程度のリスクや手間は割くことが出来る分、面白い話になったりするのですが、クライアントにそのまま、その「おもしろい投資」を勧めると、お互いに面倒なことになる事が避けられませんので、我々の実業のコンサルタントとしても、利益と責任とを天秤に掛けながら、あれこれ考え、判断しているのであります。

それこそ、利回りが高いからって、賃貸需要も乏しい、マイナーな立地の物件を薦めたり、営業エリアを大きく外して物件を調達すると、結局は、「買っちゃった投資家」「売っちゃった不動産屋」の不幸な関係になる事も世間では珍しくないのであります。

「どうしてくれるんだ!」といわれても「どうしようもない」と応えざるおえない状況になります。

それをひと言でいうなれば、

数字ばかりで、がない」ってか。

なんつって!



●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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2014年10月6日月曜日

台風一過、売買いかが?

本日は、台風直撃で都内の交通もマヒ状態でした。
JRの山手線は、こういう時でも停まることは少ないですが、横浜方面へ向かうJR京浜東北線は動きません。






この日の私の仕事は、売買契約の締結にございました。
午後から、渋谷の売主の事務所に、売買契約書を持って訪問致しました。
今回は、売主買主間の都合が合わず、持ち回りということで、今回の買主になられるクライアントには事前に押印を頂きました

売主は、中古再生の業者さんでしたので、渋谷駅の目の前に出来たヒカリエ。

の裏側にあるビルにオフィスがありました。
華やかな繁華街の裏道にあるビル。不動産屋らしい立地ですよね!テンションが上がります!

売主の押印の方は、あっという間に終わり、手付金は小切手での支払でした。台風の影響で、契約まで滞ってはいけませんね。

領収証も受け取り、一安心。

後は、買主側の融資の手続きを進めることと。売主側には、引き継ぐ予定の賃借人との契約関係の確認と不足事項の補足を依頼しておきます。

売主にも媒介する不動産業者がいる取引の場合には、契約の場で、突っ込んだ質問をしておく事も大事かと思います。

物件状況報告書という書類もあるにはありますが、直接質問を投げかけてみると、あれこれ、重要な事実が聞ける事も珍しくありません。事前に、売主の媒介業者がヒアリングをしっかりしていない事が多いのです。

この辺りの問題が、中古不動産取引のリスクのひとつでしょうか。

今回も、逆に良い方の事実が確認でき、もう一安心です

ビルを出たときには、台風も通り過ぎた後で快晴でした!最高ですね!

今回の取引は、小切手での支払でしたが、数百万の現金での支払いになる事も珍しくありません、こういう時に大変なのが、お札を数える事です。

時間も掛かかれば、間違いなく数えられたか心配になる事もあります。

そんな時に役に立つ、不動産コンサルタント7つ道具のひとつを紹介します!

つづく!



●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
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