「まだ不動産は買い時なんでしょうか。さすがに、利回りも下がってきているので様子を見た方がいいでしょうか。」
というような、質問を受ける機会が増えてきました。
もちろん、底値近くで物件を購入できる事に越した事はありません。
というような、質問を受ける機会が増えてきました。
もちろん、底値近くで物件を購入できる事に越した事はありません。
では、昨今の上げ相場で全体的な利回りが下がってきた場合の不動産投資はどのように進めて行けば良いのでしょうか。
私なりに考えてみました。
まず、現在の相場で勝てる条件としてパッと思いついた項目を挙げました。
■テーマ■相場が上がっている中でも割安で利回りの高い物件を購入するには
■１■ 投資条件(立地・利回り)を決めている人
■２■ 資力がある人
■３■ 銀行融資を引ける人(ＬＴＶ高率・低金利)
■４■ 難あり物件を運用できる人
まず、不動産投資の場合は、ある程度は自分の判断で運用利回りが変わる為、投資家としての知識や経験が大切になってきます。そのポイントを解説すると、
■１■ 投資条件(立地・利回り)を決めている人
■２■ 資力がある人
■３■ 銀行融資を引ける人(ＬＴＶ高率・低金利)
■４■ 難あり物件を運用できる人
まず、不動産投資の場合は、ある程度は自分の判断で運用利回りが変わる為、投資家としての知識や経験が大切になってきます。そのポイントを解説すると、
■１■は、買い逃しをしない為の条件になります。物件情報をみて現地を確認してから検討する人は他決される場合があります。事前に購入条件を決めて、最低限の情報で即決する投資家には適いません。スピードが肝心です。
■２■については、資力があれば現金購入もできるので、売り急ぎ物件など買い叩ける物件に有効です。融資での購入条件の買付と競合しても、勝てる可能性があります。
■２■については、資力があれば現金購入もできるので、売り急ぎ物件など買い叩ける物件に有効です。融資での購入条件の買付と競合しても、勝てる可能性があります。
■３■は、同じ物件でも属性や取引実績などの評価が良ければ、銀行が融資条件を緩和するケースがあります。
フルローン等、LTV(Lawn to Value)が高く、低金利で借入が出来る方は、CCR(Cash on Cash)利回りでレバレッジをかける事ができます。
■４■は、難がある物件は「安い」ということで、入居付けや資本改善するなど、その「難」がある程度コントロール出来る範囲であれば、利回りは追求できます。リスクを負う余裕がある方の勝ち方です。
以上です。ざっとこんな感じではないでしょうか。
もちろん、上記は購入に係わる事なので、どこの立地でも通用しますが、賃貸市場が安定している立地でないと、結果がついてきません。
今回の要点は、事前に自分のスタンスを決めておく事、いざ目の前に物件が出てきたときに迷わない事と言えます。
まだ迷っていらっしゃる方は、お気軽にご相談ください。
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●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好
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