滞納リスクと、ゴミ対策と

先日、決済を終えたアパートに再度訪問してきました。

中古で、築4年の木造でしたから建物の程度は良く、共用階段部分に若干の錆がみられるくらいですので、修繕等は当面問題ないというところです。

気になるのは、入居状況です。

当然の事ですが、これは必ず、売買契約前に確認しておかなければいけません。

・賃貸借契約書
・連帯保証人、保証会社の利用の有無とその書面
・入居者の年齢・性別・勤務先・職種・年収等
・賃料の支払い状況・滞納の有無
・その他、問題事項・懸念事項の引継ぎ

ざっと、上記を売主宛に買付条件として提示し請求をします。
もちろん、売買に慣れていない方だと嫌がられる場合もあるので、気持ち良く提出してもらえるのに、あれこれ策が必要な事もあるでしょう。

さらに突っ込むと、レントロール等で、過去の入居状況を知ることができれば、空室率の算出もできるのですが、これは運営する方のやり方にも左右されることですから、あまり鵜呑みにするのもどうかというところです。

あとは、現地を確認して洗濯物や、ポスト、共用部を見回って懸念事項の洗い出しをします。

良くあるのは、入居しているのに、ポストが郵便物やチラシ等で詰まるほど手がつけられていないもの。

共用部や、掃き出し窓に放置物があるもの。

ベランダ干しなのに、セクシーな下着が無防備に干されているもの。

これは、女性が住んでいるとみせかせけて、女装癖の男性の場合もあります。

冗談です。

また、外から分かるほどゴミが溢れた部屋というのも気になるところ。

今回のアパートも一室、入居中と言うことなのに、電気の止まっている部屋が、、、！？

ポストも、満載で、はみ出たハガキには、信販会社の催促状と思われるもの、、、、。

現在の管理会社にヒアリングすると、家賃の遅れはないとのことで、都内でコック見習いをしている20代男性で、職場に寝食するほどの激務だとか。。。

信じるか信じないかはアナタ次第。

そんな、様々な入居状況を確認して、売買を進め、管理をさせて頂くわけです。

管理引継ぎの挨拶の際に、「掃除くらいしろ、火事になったら責任とれんのか」とやんわり注意しておこうと思います。。。

まぁ、外からあれこれ事前に確認できるのは、アパートの良いところですね！

子の教育では、掃除のしつけは最低限しておくべきかもしれませんね。。。

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連休中の不動産決済

さて、GWですね。
皆様いかがお過ごしでしょうか。

私は、ほぼ毎日GWです。

そんなに休みが多いのかですか？

いいえ、違います。

Ginza Work が、私の日常です。

ここ数年はゴールデンウィークには縁がありませんでしたが、今年は明後日から３日ほど山に籠って澄んだ湖に、私の淀んだ心を禊ぎに行きますので連絡がつきません。

後は、自由研究の日にしており都内におりますので、比較的連絡もつくかと存じます。

さて、とういわけで、昨日の決済では、銀行の窓口も混み合っていました。

この度のアパートは、オリックス銀行の利用でしたので、クライアントには適当な銀行を決めて頂き、融資金をそちら口座で受け取って頂く必要があります。

１０時半に駅前の三菱東京UFJ銀行に行くと、既に２０人待ちです。

気長に待つしかありません。

クライアントも初めて不動産を購入される方です。

『渡辺さん、ちょっといいかしら？』

私「はい」

『今のうちに、指紋認証の登録に行ってもいいかしら？』

私「はい？」

『ATM用に指紋認証登録しないと連休中にお金おろせないの！』

私「そうですか、分かりました。では、この売主さん宛ての振込が済んで、決済が解散してからにしましょう。」

『はあ？銀行が閉まったらどうすんのよ。私、今日しか銀行行けないのよ！？』

私「ええ、遅くとも、１２時には終わりますから、我慢して下さい。指紋認証登録してる間に、振込の順番がきたらいけませんので。」

『オリックスさん、指紋認証登録に行ってもいいかしら？』

オリックス担当「・・・・？」

私「オリックスの担当の方に、聞いても同じですよ。１２時に終われば間に合いますから。」

『・・・・！！』

私「そんな目で、見ないで下さい。こわいですから。」

ハァ、、、、なんか疲れる、、、。

不動産に投資する方も、色々です。

この仕事につくと、人様を見る目が平等になります。

高名だとか、社長だとか、年上だとか、所得が高いとか、そういう物差しで、常識を測るととんでもない事が起こる場合があります。

世間知らずの小心者だった私も、今では、強面の方に高圧的に出られても、物怖じしなくなりました。

私の役割は、不動産の購入から運営まで、安全かつ無事にナビゲートする事です。

相手合っての取引事ですから、仮にクライアントの気に障ったとしても、勇気をだして常識は、常識と言わなければいけないのです。

そこから、初めて信頼関係を築いていくのもコンサルだと思います。

先日も、超大手企業勤務のクライアントから一言。

『渡辺さん、普段の仕事のように高圧的な態度で相手に接したら自分が損をするという事が分かりました。普段が殿様商売なものでついクセになっていました。勉強になりました。』

お気づきになっても、私にそこまで素直になって頂ける事に、恐れ入ります。

私も日々クライアントと通じて勉強させて頂いております。

コミュニケーションあっての成長です。

感謝。

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減価償却コンサル

さて、3月から続いた、新築アパートのイレギュラー対応が、だんだんと落ち着いてきました。

やっとこさ、平穏な日々をとり戻しつつあります。

竣工前の契約ですと、工事の遅れやなんやと引渡が延期になることが、懸念事項です。
気を抜いていると、田奈から田園都市線ではなく(変換ミスを強引に使ってみました)、、、。

棚からぼた餅ならぬ、「棚から金だらい」
目から星が飛び出るほどの衝撃を受けることもあります。

そう考えると、今月、別で決済した中古アパートは契約から融資実行を経て20日程度で決済できましたから、楽なものです。

それでも、物件を求めるクライアントは絶えませんから、引渡をして、肩の荷が下りれば、次の荷ならぬ物件を探し続ける日々です。

事務所では、私の先輩である入社2年のA齊君が、複合機のトナーを交換しようとしています。

「トナーは、慎重に替えんとなー。」

あ～、目も合わせてくれません。。。

これだから、ゆとり世代は、、、。

ゆーとりにしないな～。

そういえば、新築物件を購入した場合は、施工会社や売主に、対価証明を作成してもらいましょう。

分譲マンションであれば、デベロッパーが作成していますが、戸建てのデベや、工務店では、こちらから要求しないと作成して下さいません。

対価証明が何か分からない方に、ご説明すると、減価償却の際に建物価格から計上するワケですが、これも「躯体」と「付属設備」に分けることができます。

「付属設備」の主なものは、キッチン、ユニットバス、床材、電化製品など室内に設置されたものをいいます。

木造ですと、躯体は２２年償却ですが、付属設備は、15年償却が可能です。
さらに、「定額」と「定率」で償却額を選択できますから、運営計画によっては、初年度から税引き後のキャッシュフローを厚く取る必要がある方には、有効です。

例えば、本体価格3,000万とすると、
躯体額100％であれば、138万が年間償却限度になります。

仮に、
躯体80％、2,400万定額償却とすると、110.4万。
付属設備20％、600万定額償却とすると、40.2万。
計150.6万が計上できます。

さらに、
躯体80％、2,400万定額償却とすると、110.4万。
付属設備20％、600万定率償却とすると、79.8万。
計191.2万が計上できます。

定率償却で、効率的に経費計上できるように見えますね。
もちろん、新築の場合は、対価証明が必要です。

好きなように分けては税務署に根拠が提出できませんのでアウトです。

なお、定率償却の場合は、フラットに毎年計上できないので、注意が必要です。
事前に、シミュレーションしておかないと痛い目をみます。

この辺りが新築ワンルームの節税商法の罠です。

こちらのサイトで、簡単に試算できます。
http://keisan.casio.jp/exec/system/1339479951

私もクライアントの計画にあわせて、物件ごとに最適な償却プランを提案しております。

では、中古の場合はどうやって、分けるのが良いかですか？

それは、またの機会に。

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不動産の経営管理士になるために

先日、アパートの決済が終わり、そのまま賃貸管理の打ち合わせで、クライアントからの無茶ぶりといっても過言でない「要望」にアタフタ、冷や汗をかきながら対応していた時の事。

業務用の携帯電話に着信がありました。

ディスプレイには、現職のシーエフネッツのプロパティ事業部のK町マネージャーの名前が出ております。

滅多にない事ですので、何か私、やっちゃったかなと、不安になりました。。。

確かに、日頃からアセットの立場を利用してクライアントの為と大義を振りかざし、募集や管理の担当に無茶ぶりをしている事が、遂に問題になったのではないかと、、、冷や汗が止まらなくなりました。

ひとまず、礼を欠いてはいけませんので、電話に出ました。

「渡辺君、今、品川のIREMに来てるんだけど、今期のCPMの最終試験の成績トップだったって！良かったね！」

とのこと。

あー良かった！

仕事のお咎めではありませんでした。ひと安心です。

ん？

ちょっと待てよ。何か大事な事を言っていたような。

確か、CPMの最終試験で、私の成績がトップだったとか。

えっ！？えーー！？

なんだってー！？

と、リアクションもほどほどに、本当のようです。

後日、IREM JAPAN に申請書を提出しに訪問した際に、再度説明がありました。
やはり夢ではないようです。

全国から集まった不動産業者の中での成績ですから、管理会社の役職者や、大手在籍の方、一般投資家、地主、資産家を相手にされているプロ中のプロの中での結果ですから、さらにびっくりです。

ちなみに、どんな試験かというと、アメリカのある地域のある都市の概要から、経済状況、人口動向、市場データなどを元に、指定物件の運営、利回りをオーナーの要望にそった状態になるよう改善策を練るというものです。

私の課題物件は、敷地にスポーツジムなどが設置された大規模レジデンスの改善でしたが、そこで雇用するスタッフや、冷暖房、給排水などの設備の老朽化、現在の借入の改善など、様々なポイントを上げ、改善後に見込まれる状況を、根拠を含め、レポートにまとめて提案する形に仕上げるという内容でした。

丸二日間、計16時間ほど、試験会場に缶詰にされ、常備のおにぎりやパンを頬張りながら、現状分析と提案事項、改善シミュレーションをレポートに仕上げるという、、、もう一度受験しろと言われると、遠慮したいところです。

しかし、業務で同じ事をすると、かなり楽しく、責任もある分やりがいもあります。
今まで、あまたの投資提案を断られてきた、傷だらけの経験が役に立ったからかもしれません。

私も、実は、現在のプレイヤーよりはオペレーションの方が性格にあっていると実感があります。

ひとまず、普段このブログを読んで頂いている方には、ご不安になるようなギャグしか書いておりませんので、実務も人並みに出来ると言うことを説明する意味でも、ご報告差し上げます。

今後は、米国公認のCPMとして、アメリカの最先端のギャグを盛り込み、皆さんに楽しんで頂けるように頑張りたいと存じます！！

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不動産売買と占い

「わたなべさん、どうなんですかね？」

最近、銀座のデスクで仕事をしていると、こんな調子で声を掛けられることが増えました。

話の中身は、いわゆる相談事なのですが、多い日には４人程から持ちかけられるので、簡単な受け答えの内容ならまだしも、中には複雑な話もあり、自分の仕事を止めて話に乗っている内に、１時間、２時間と過ぎていたということも珍しくありません。

もちろん仕事の相談がほとんどですが、私のような者を、相談の当てにしてもらえる事は、ありがたいことですので、基本的に断りません。

思い返すと、昔は教育係もやっていましたが、部下に諭す事はあっても相談されることはありませんでした。

しかし、どうも同性からの相談話が多いので、こう言いたくなります。

「そんな事、言われてもどうせいっちゅうねん。」

同性だけに、、、。

頭が冷え、、冴えてきましたね。

そんな私も、悩むときは親しい人に相談しております。

先日は、占いサイトの結果をみてと元気だせとのアドバイスを頂きました。

最近は、スマホで手軽に様々な占い師に観てもらえるようですね。

しかし、私の職業と占い師は、水と油の関係、いや矛盾した関係です。

その理由とは、、、

不動産の売買を生業とする私に反して、彼らは、

「売らないし。」

不動産の営業は、仕事に人生に悩み苦しみながらも、売らなければならないない宿命なのです。

それでは、本日はこの辺で。

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沈黙解禁しました。

皆様、長らくブログの更新が滞っており大変ご心配をお掛け致しました。

本日より、ボチボチと再開をさせて頂きます！

実は謹慎していたとか、体調を崩していたとか、更新できない事情があったとか、そのような事は一切ありません。

今月の業務はイレギュラー続きで、私の普段は有り余ったエネルギーさえも消費しきっておりました。

改めて、不動産コンサルの業務管理の難しさを知ることができました。

まさしく、私の不徳の致すところであります。

私は不動産業では現職が２社目ですが、こんな私でも、業務につけば想定の範囲で売上なり業績を残せるようになりました。

つまりは、職能だけを見れば、私を雇用して頂ければ、社内にある材料の中で売上利益を構築する貢献は、できますよという実績があります。

それだけを考えれば、販売売上だけ上げて数字をつくり、それに見合った給料を頂ければ、私の生活はそこそこ豊かにやっていけます。

しかしながら、それはあくまで対雇用主や企業に対しての私の価値でしかありません。

最近考えているのは、顧客や社会に対してと、広い目で見た時に、私自身が関わることで、付加価値を提供できているかというところであります。

例えば、日常の業務では、中古の不動産を扱っておりますが、ハードを触る事は全体からすれば意外にも少ないので、仮に一般素人の方が物件を取得、運営していく上でのソフトの部分に注力する必要があると実感しております。

そうなるとビジネスとしての不動産業の可能性についても考えてみたり、あれこれと、頭を抱えているうちに時間が過ぎていきます。

昨年から継続して、今現在でも不動産は好景気です。

ただ、賃料は底上げしていませんから、利回りは下がって来ました。

それでも皆、不動産・物件を買っています。

神戸訛りでいうなら、

「買っとうよ。」

そしてワタクシは、葛藤よ。。。

合掌。

こんな調子で、改めて頑張って参ります(^^)

渡辺の復活に・・・投票ください！


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買い替えコンサルタント

ついに、買い替えました。


あれを！


何を？


そうです！


既にお気づきの方はいらっしゃるでしょう！


不動産コンサルタントの7つ道具のひとつ！

朱肉です！

銀座のオフィスにて撮影

どうですか！？私は気に入っております！

左がお古です。

（そんなもん誰が気づくねん(ーー゛)）


たかが朱肉されど朱肉！

かのイチロー選手が、そのバッティング精度を狂わせない為に他人のバットに触れないと決めているように、私も自分の朱肉にこだわり、契約の精度！？にこだわっております。

不動産業者問わずとも、契約事に携わる者にはこだわりたい仕事道具であります。

契約事がいつも備品の揃った事務所で出来るとは限りません、時には、クライアントのいる所、ご自宅、ご職場へ、ある時は、喫茶店、ファミレス、ファーストフード店、車の中、東西南北どこでも気持ち良く捺印を頂けるように、朱肉と捺印マットは鞄に忍ばせているのであります。

しかも、私の取り扱うのは、少なくとも数百万からウン千万、ウン億の不動産であります。

重要事項説明書にはじまり、売買契約書等の長期保管書類にくっきり！しっかり！末永く！印影を残して頂く必要がございます。

しかも、身分証明の証である実印を押すとなっては、人生そう何度もある事ではありません！

そんな時に、力強く押した結果が、スカスカの印影だった時には、どれだけお客様のご気分を損なう事かと想像してこそ、一流というものではないでしょうか。

そんなこと誰でも、わかっている事と思われるかもしれませんが、結構な頻度でインクが乾いて使い物にならない方いらっしゃいます。

長期間使っていると、インクも乾いて不着しなくなってしまうのです！

定期的に補充も必要です。

ボロボロのソフトケースに、インクの乾いた朱肉を入れて、捺印を勧めるアナタ！
捺印事もおもてなしですよ！

ちなみに、隣に写っている使い込まれた朱肉は、私が、北は北海道、南は鹿児島まで、全国で新○投資マンションを販売してきた時を刻んだ物です。

かれこれ、６年ほど使いましたから、売買契約価格も総計、百億は超えたでしょうか。。。

人生で数少ない不動産購入の機会に、旧朱肉にてご捺印頂いたクライアントの皆様、誠にありがとうございました！


明日から、新朱肉を携えご契約書の捺印に伺います！

(^^)笑

心も道具も入れ替えて、仕事に打ち込むのであります！


契約する時は、良い朱肉で捺印したいと思う方・・・投票ください！


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帰宅難民コンサルタント

先日、シーエフネッツ入社以来初めて、本社のある港南台から終電で帰宅致しました。

２３時３７分発のJR京浜東北線に乗車し、１時間３０分ほどの帰路です。

これが、私のデスクがある銀座からだと、乗車時間は２０分程度ですから、普段と比べて長いことジッと座っていると、憂鬱な気分になってきます。

もともとは、ジッとしていると不安になる性分なのです。

また最近を振り返ってみると現職になってから喋る事がほとんどなくなりました。

今月の前半の業務と言えば、

・一棟アパートの売買媒介　３件の契約決済業務

・土地活用の企画　２件

・上記に付随する事務作業、調査、調整業務

大半は黙々と作業するものが多いです。

といっても、人並みには喋るのですが、前職は１日５〜６時間はマンション営業で常にハイテンションでしゃべり通しでしたので、そのギャップが未だに拭いきれておりません。不思議なものです。

要するに、ジッとしていたり、黙々と業務をしていると、ツラいと言うことなんですが、それをこの場でボヤいてみても誰も何も得もしないし、スッキリしないので、ボチボチ、表に出て喋るセミナーなどの機会を増やして行こうと計画中です。

仕事も投資も自分の性格にあったものを選択することが、長続きのコツかもしれません。

そう考えると、やりたいことが、だいたいやりたいタイミングでやらせてもらえる現職は、ありがたい環境です。

あっ！

もうすぐ自宅最寄りの駅です！

本日もお疲れ様です！

渡辺、お疲れさん！という方・・・投票ください！


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新婚・カップル向け物件と不動産コンサル

先日、ＪＲ埼京線の十条駅前のアパートの案内を終え、駅前でクライアントをお見送りした後の事でした。

駅前ロータリー前にある賃貸物件の募集看板を覗き込むようにみるカップルを見かけました。

まだ、学生のような、十代の面影のある二人です。
同棲でしょうか。もしかして、結婚でしょうか。はたまた、駆け落ちでしょうか！？

興味津々に見てしまう自分が、可笑しくもあります。

若いカップルが、借りてくれる物件というと、夢や希望が溢れるようで、印象の良い感じがしますね。

しかし、貸すのと住むのでは大違いで、アパートの隣の部屋がカップルだと、夜がうるさくて大変です。

具体的に何が大変かというと、お分かりになりますでしょうか。


・・・・・。


・・・・・。


そうです。

「喧嘩」です。

別の答えを期待された方は、お詫び申し上げます。

今はそうでもありませんが、一昔のアパートの壁は薄かったのです。

それにしても、なかなか同棲生活もうまくいかないようです。

私も、上京した十年とすこし前を思い出しました。

初めは、西武池袋線の桜台駅前で、鉄骨鉄筋コンクリート造５階建ての5階にある築４１年の個人オーナー所有のボロマンションから生活がはじまりました。エレベーターはありませんでした。

そこに賃貸を決めたきっかけは、練馬にいた叔母が勧めてくれた事でした。

「練馬が東京で一番！」

なんて、言葉を鵜呑みにしての事でしたが、何となく馴染めないまま、短期間に港区の築４３年の分譲タイプのビンテージマンションへ引っ越すことになりました。築年数は同じ時期でも、建物の管理状態で全く印象が変わると知りました。

特に練馬に不満があったわけではありません。都心に憧れていただけです。

今年の繁忙期に竣工したアパートも、ほとんど地方から上京した方が借りて下さいました。

東京で最初に住んだ物件ということで、良い思い出として残りますように。

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融資速報！新耐震区分・購入・借り換え[2014年4月]

あの、シティバンクの不動産投資ローンが、再開したようです。

平成26年4月7日(月)付の発表です。

●融資内容の要約
・LTV上限80％（評価と価格を見て低いほうの8割融資）
・金利2.45％（3年固定）から2.7％（10年固定）までの4パターン。
・借入期間30年
※壁芯15㎡以上、築30年以内の物件のみ融資対象
※借換も可、借入期間の延長も可能。

★私の見立て★
★Ｋ％4.71％！

★築30年、1984年、昭和59年築の高利回り物件も出回っているので、その物件にレバレッジ投資ができる見込みです。

★借り換えで、金利が下がり期間が延びるのであれば、返済比率を下げることも可能です。融資枠が広がる方もいるでしょう。

～シティバンク 不動産投資ローン商品説明書 より抜粋～

●お申込いただける方
 ・ お借入時の年齢が満20歳以上、完済時の年齢が満75歳未満の方。
 ・ 当行指定の団体信用生命保険にご加入いただける方。
 ・ 日本国籍の方、または日本に居住されている外国籍の方。
 ・ 前年度のご年収（自営業の方は申告所得）が700万円以上の、安定した収入がある方。

●対象となるエリア
東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
※2014年4月7日現在（上記対象エリアは変更する場合があります）。

●取扱通貨
・ 日本円

●資金使途
・ 投資用（賃貸用）不動産のご購入資金
・家屋ご建築資金（他行・他社の不動産投資ローンからのお借換えを含む）

●借入金額
 ・ 500万円以上1億円以内（10万円単位）。
  当行が定める担保評価額の80％未満（鑑定価格かご購入価格のどちらか低い金額の80％未満）を上限とします。
※ご購入の場合は対象不動産の最低物件購入価格を1,000万円以上とさせていただきます。

●借入期間
 ・ 1年以上30年以内

●保証料・保証事務手数料
 ・ 不要です。

●団体信用生命保険
 ・ 当行指定の団体信用生命保険にご加入いただきます（保険料は当行で負担いたします）。
 ・ 団体信用生命保険は、最高1億円まで保障されます（障害特約付）。

●借入時事務手数料
 ・ 新規お借入時に150,000円（税抜き）がかかります。
※別途、印紙税・登記費用等の実費をご負担いただきます。

●一部繰上返済手数料
・ 電話でのお手続は月３回まで無料。

～抜粋以上～

参考になったという方は・・・こちら！

公式サイトは、こちら！

http://bit.ly/1qdGPPg

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