2014年1月31日金曜日

都知事不在と不動産コンサル

さて、1月もあっという間に終わりました。

そして、2月といえば都知事選挙が行われます!

私も、東京都民でございますので、候補者に投票をする権利があります。



都民として、都内を基盤に仕事をする身として、投票も慎重に検討しなければいけませんね!

というわけで、現在、東京都は都知事不在というわけですが、不在の間、我々、不動産屋には思わぬ影響が!?

な、なんと!

こ、こんな事になります!!

どーん!アルパカは演出です!※資料協力 H山コンサル

宅地建物取引主任者、略して宅建の免許の発行者が、

都知事代理の副知事に!!

いや~、レアです。

ウェルダンミディアム、レアです!

なるほど!不動産業界!

ちなみに、私の宅建免許は、石原都知事発行です!

来年更新の時期が来ますので、新しい知事での免許になる予定です。

さあ、どうなることでしょう。

あなたの宅建免許は、何知事ですか?


「へぇ」と思った方は・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら


●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2014年1月30日木曜日

設備交換をする効果とは

いつも、お疲れ様です。

昨年の話ですが、とある物件の契約の際に、さすがに現地をみた方が良いだろうと、空室の室内を内見頂きました。

勿論、当たり前田の話ですが。

そこで、クライアントから何点かリフォームの指示が。

その中でカーテンレールが、シングルだったので、レースのカーテンを利用する事も考えダブルに替えた方がいいと提案したところで、

「それは、私やります!」

と、言っちゃったんですね。条件反射的に。

他は、リフォーム業者に頼むわけですから。そこだけ、反応した私。

「その方が安いですから!」

なんて言って、交換をさせて頂く事になりました。

そして、その後、休みの日に銀座のデスクから東京ドームの横のホームセンターに出向き、部材を調達し、速やかに交換を行いました。


ドライバー、一本で出来る作業ですからお茶の子さいさい、チンゲン菜です。



しかし、普通に考えると、わざわざそこまでする必要もないと思う方もいるでしょう。

では、何故私は交換をかってでたのか。

実は、そこに私の確信が閃いたのです!

それは、CPMたる者、売買の現場でも常にプロパティマネジメントの観点から改善点を捉えること、そしてそれを自分の手で実践する事!

と併せて!

カーテンレールの交換グレードアップしただけに、

私への好感アップするはず!

それが、コウカンアップの法則!

うん!なるほど!

なんって!

しかし、今のコンサルとしての立場からのスタンスと比べると、激しい競合の中で顧客の信頼獲得に奔走した時代に体に染み付いた営業マンのクセが抜けないのかもしれません。

何か気の利いた事をしたくなるのです。

女々しくて、ツライよ!!

次は、あなたの御宅のカーテンレールを交換しに伺います。

意外と地味なアピールに面白いと思った方は・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2014年1月29日水曜日

不動産コンサル、夜の顔。

やるか!


やらないか!?



その時は!?


やるー!!


ここ最近、21時過ぎたあたりで、社員の大半が帰路につき、オフィスに静けさが訪れた頃、この掛け声が聞こえてきます。

犯人は、PM事業部のU&Sの二人です。

U君が、S君に不動産営業のいろはを教えているようです。

新年から私の所属するアセットでチーム編成があったことは、以前にご紹介しましたが、同じく社内プロパティマネジメントのリーシング部門でも新たなチームが誕生しました

そして、あらたな師弟関係が新にドラマ、、、というか漫才を繰り広げています。

離れたデスクから眺めていると、去年の私とK村君とのやり取りの様に感じて、ほほえましく見ております。

U君は、私と同じく都内のワンルームデベ営業マンからキャリアをスタートしていますので、受けている営業教育が似ています。

冒頭のかけ声もある、自己啓発セミナーで実施されているものです。

私も、汗だくになって「やるー!!」と叫んでいた記憶があります。

2日間の泊まりがけで、叫び尽くすので、声が出なくなり仕事に復帰するも営業にならないという矛盾に苛まれます。

お互いにデベを辞めて数年の時間が過ぎておりますが、三つ子の魂百までとはよく言ったもので、初めて受けた教育が基礎に染みついているので、業態が変わろうとも、ふとしたときに、その時の自分が顔を出すことがあります。

現職のシーエフネッツは、街の仲介営業が現場の基礎になっているので、私自身、感覚がかみ合わず、合わせるにも一苦労する事がよくありますが、郷いれば郷に従えといいますので、昨年は出る杭は叩かれる状態で、生意気を言っては、風当たりがキツくなっておりました。


色々と学習した最近は、おとなしく目の前の業務に勤しんでおります。

まさに口は災いの元ですね。

仮に自分が正しいと思っても、能ある鷹は爪を隠すといいますから、平和的に協調性を持って意見を伝える努力をしなければと反省中です。

あ、何の話かよく分からなくなってきましたね。

話を戻すと、S君は営業は未経験ということで、目の前の異人にタジタジなっております。

彼のデスクをみると、、、

「覇気!!」





と、覇気のない字で掲示されていました。

管理会社のリーシングの現場は、街の賃貸仲介屋とのやりとりが大半ですから、入居者を審査して断ると電話のガチャ切りはもちろん、キレられたり、怒鳴られることもよくあります。

見た目よりも、地味で我慢のいる業務です。大規模修繕だとかリノベーションだとか派手な仕事は全体からすると、ほんの少しです。

確かに覇気がないとやっていけません。頭が下がります。

会社も新しい芽が育っています!私も追い抜かれないように、もっと上を目指さなければ!!

最後に、皆様ご一緒に!

やるか、やらないか、その時はやるーー!!

成長株の若手にエールを送って下さる方は・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
ご依頼・ご相談はこちらから


バックナンバーの人気ランキングはこちらから


セミナー告知
お問い合わせフォーム

2014年1月28日火曜日

人材には4つのタイプがある

先日、銀座のオフィスから大田区の取引先のデベさんへ訪問した際に、目にとまったポスターが、、、、


なるほど、社員教育向けの掲示物のようです。

確かにこういう風にわける事ができますね。

人を差別するのは、いけませんが、どうしても性格だとか能力だとか、考え方で区別しないといけないことは、人材を管理する上では、第一に必要な事だと思います。

「人財」・・・自分で考えて自分で成果を上げられる人

「人材」・・・言われたことなら、自分でやりきれる人

「人在」・・・言われたことを言われたとおりにやるだけの人

「人罪」・・・言われたこともできないのに不満が多い人

こういったものをみると、自分がどこに属しているかが気になるところです。

不動産の業界は、売買にしても、管理にしても、「人災」が起こすトラブルが多々あります。
日々、自分を省みて決しておごることのないように、正していきたいところです。

そうだなぁ、自分で成果は上げられるし、言われたことはやりきるし、言われたことを言われたとおりにやることもあるし、やりたくないことはやらない事もあって、不満もいうこもあるから、全部ですね!

ということは、、、「ぜんざい」でしょうか!

確かに、ぜんざいは好きです!

と、が材料だけに、煮ても焼いても食える奴ということで!

月末に向けてもうひと頑張り致します!

自分の「じんざい」が気になった方は・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2014年1月27日月曜日

その交際費は、高債じゃないですか!?

「交際費って、これくらいなら大丈夫?」

クライアントの方からのご質問です。

そうです。確定申告のシーズンですから、経費についても質問を頂くことが増えてきました。

もちろん!私のご回答は、

「税理士に聞いて下さい。」

と、なります。

税理士法がありますから、迂闊に回答はできません。。。

しかしながら、前職時代は、税理士が社内にいましたので、実に様々な不動産所得に係わるトラブルの相談を橋渡しして、その解決までの工程を勉強させて頂きました。。。

だいだい、多いのは税務調査のお訪ねで、過剰な経費を指摘される事が、現在も日に日に増えております。

実際に、最近こんな記事がありました。

不動産所得、目光らす税務当局 徴収強化に本腰」
日経新聞 電子版 2013/9/2 7:00
7月以降、賃貸マンション・アパートなど賃貸不動産を持つ個人に税務署から2012年の不動産所得について文書で質問する「お尋ね」が相次いで届き、大きな波紋が広がっている。[続く]」


不動産所得を節税するために、実態とはつじつまの合わない、経費を出す人が実に多いわけであります。

叩けば、ホコリが出るので、叩かれると、、、。

一回叩かれて、要注意リストにでも入ったら、今後の税金対策にも影響が出てくるでしょう。

税務署に干される状態です。

まさに布団と同じ原理ですね。

先日頂いた質問も、ワンルーム1戸の不動産所得に、交際費25万って、、、

年々拡大している事業規模ならまだしも、収支のつじつまが合いません。。。

「他の不動産オーナー仲間に聞いたら、大丈夫って言われた」とか、、、

なべ「その方々、税務調査に合った事ありませんよね?」

先様「そうですね。」

なべ「それって、当てにできます?」

先様「できませんね。」

なべ「税務調査にあって認められなかったら、延滞税・重加算税だとか払わされた挙げ句に、干されるかもしれませんよ。」

先様「やめときます。」

確定申告の怖いところは、提出した際に認められたと勘違いしてしまうところです。

実際は、あとでチェックされて呼び出され、経費が否認されれば、追徴される仕組みなのです。

しかも、3年は遡って修正申告させられます。

もちろん、経費が漏れてたと税務署員の方から教えてもらえるケースなんて希の希の奇跡です。

そう考えると、不動産を節税目的と思い込んで、赤字計上、還付申告した人は、忘れたころにウン十万、ウン百万の追徴があることも、、、、。

背筋が凍りますね。

気の利いたギャグも思いつかないほどです。

できれば、老後まで資産形成したい方、ある程度の規模まで所有された方は、顧問とまではいかなくても、気軽に相談できる税理士とお付き合いされた方がいいでしょう。

実際に税務相談も安価で受けてくれる税理士サービスもあったりします。

くれぐれもご注意を、、、。
この記事になるほど!参考になった方は・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2014年1月26日日曜日

アフタータックスにあたふたッス

1月も月末にさしかかり、私のデスクにも繁忙期がやってきました。

不動産屋の繁忙期といえば、新築系の売買の決済や、賃貸の入退去になるわけですが、不動産コンサルに携わっているとさらに、アレが加わります!

アレとは!?

あれ?なんだっけ!?

そうです。アレです。

不動産投資とセットといえば、「確定申告」です。

給与所得、不動産所得、譲渡所得と仕分けしています。


クライアントから確定申告の依頼を頂いておりますので、日が暮れると書類の仕分けに取りかかっております。

ちなみに、税理士資格は持っていませんので、「書類を仕分けして税理士に提出するまで」のサポートです。

私の場合、昨年は投資物件の買い替えも取り扱っておりますので、売却やら購入やらととにかく書類がいっぱいです。

売却だけでも契約書に領収書に残債の繰上返済の書類やらなんやらと、個人の方で、その準備に慣れてしまうほど、しょっちゅう対応する機会は希ですから、特に経費関係の書類漏れがないかをチェックしなければ、もったいないことになります。

税理士の先生もそこまで、チェックしてくれません。

帳簿の管理は、あくまで自分の責任です。

もちろん、税務署に相談されても手続きの方法は教えてくれますが節税までは教えてくれません。

納税は義務。節税は権利ですから。

職業柄、不動産所得に係わる確定申告を自分で作成されたケースを多く拝見致しますが、よくこれで通ったなというような、ツッコミどころ満載の内容の方の方が多いです。

これで、一回でも税務調査が入ったら、今後の確定申告はやりにくくなりますね。

資産の拡大に取り組むのであれば、税理士費用も払えるくらい余裕があるようにして頂きたい所です。

最近では、監査法人出身の税理士の先生でも個人の申告であれば安価(1~4万程度)で対応してくださるところもあるようです。

また、物件購入時も税引き後のキャッシュフローを、必ずシミュレーションしましょう。
購入物件が、木造と、RC、SRCでは、減価償却期間が違うため、同じ利回りだとびっくりするほど結果が変わってきます。

最後に、物件購入だけでなく「資産形成」の依頼を頂く、不動産コンサルタントは、最低限、不動産に係わる税金の説明、計算ができる知識は必要になります。

一棟物の規模の大きい物件を購入する際は、そういった納税のシミュレーションの説明ができる業者から購入する事が、成功への近道と思います。

お気を付け下さい。
不動産の確定申告で頭を悩ませたことがある人は・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2014年1月25日土曜日

婚活不動産コンサルタント

「渡辺さん!これみて!」

先日、クライアントからWebページのアドレスが送られてきました。

内容は、消費者センターのページにて、、、、!?

「婚活サイトで知り合ったコンサルタントを名乗る男性から投資マンションを購入したら、連絡がとれなくなった。」

「新手のデート商法!?」

~以下引用~

【事例1】
婚活サイトで知り合った投資コンサルタントの男性を信じ、投資用マンションを契約

【事例2】
婚活サイトで知り合った男性とデートを繰り返し「税金対策・年金代わり・個人的に面倒をみる」と言われて契約、その後音信不通に

【事例3】
旅行の約束までした男性から勧められ、よく分からないままマンション契約。解約を迷っている間にクーリング・オフ期間を超過、男性とは疎遠に

【事例4】
婚活パーティーで親しくなった女性に勧められ、マンションを相場より高く買わされた

【事例5】
婚活サイトで知り合った男性を信じて「将来のために」とマンションを購入したとたん、連絡が途絶えた。売却を考えたものの市場価値は半値だった

~引用元:国民生活センターサイト http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20140123_2.htmlより~



ガーン!!

最悪です。損害賠償ものです。

不動産コンサルタント業に、悪い風評が流れると、世間からの偏見の目にさらされ、私、今以上に女性に縁がなくなってしまいます。

仕方ありません、、、より仕事に邁進するのみです。

、、、いう話でもないのですが、こういった販売手法は、今に始まったことではありません。伝統的な方法です。

私の前職デベロッパー営業時代も、似たような事をしている人がいました。

歴史ある不動産営業の世界では、色恋営業は営業センスのない者がやるものだと馬鹿にされるのですが、そこは、馬鹿でも稼げる不動産営業の世界、背に腹はかえられない者は邪道の道へ進んでしまいます。

ただ、昔は電話営業が主な方法でしたので、知り合う方法は限られてしまう分は被害も多くなかったかもしれませんが、今のようにネットが普及すると様々なチャンネルで出会う事ができます。

さらに婚活サイトとなると、プロフィールからターゲットの属性も絞りやすく、、、。

想像すると、おそろしい話です。

ちなみに、私の教わった営業理念は、バブル絶頂時代から脈々と受け継がれる大京系だったのですが、「酒を交わして売る」「色恋で売る」事は馬鹿にされておりました。

私のベタベタコテコテ営業時代だと、独身公務員、保険金狙いの未亡人、看護師さんなどは、ホスト系営業マン(見た目がホスト)のターゲットでした。

ほとんど、世間話のみで、投資の話をせずに売れてしまうわけです。

それで、買う方もすごいですが、、、。

え?私ですか!?

私は、当時、口は達者でも、異性関係はてんでだめでしたので、好奇心で試してみるも相手にされず、、、結局、顧客層は女性でも家庭のある堅い方が多かったですね。。。

まぁ、それでも就職したのが、創業20年のデベロッパーだったから良かったですね。。。

これが、デベが売れなかった物件を卸す販売代理会社だと、、、色恋営業ができないと売れない(^^;)、それが日常的な風景だったと思います。

不動産業プロの道も、初めの一歩は肝心ですね。。。

独身男女の方、就活中の方、くれぐれもご注意を、、、。

不動産業営業の実情に、なるほどと思った方・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2014年1月24日金曜日

連載 第19回 上げ相場て買えている人とは

 「まだ不動産は買い時なんでしょうか。さすがに、利回りも下がってきているので様子を見た方がいいでしょうか。」

というような、質問を受ける機会が増えてきました。

もちろん、底値近くで物件を購入できる事に越した事はありません。

では、昨今の上げ相場で全体的な利回りが下がってきた場合の不動産投資はどのように進めて行けば良いのでしょうか。

私なりに考えてみました。
まず、現在の相場で勝てる条件としてパッと思いついた項目を挙げました。

■テーマ■相場が上がっている中でも割安で利回りの高い物件を購入するには

■1■ 投資条件(立地・利回り)を決めている人
■2■ 資力がある人
■3■ 銀行融資を引ける人(LTV高率・低金利)
■4■ 難あり物件を運用できる人


まず、不動産投資の場合は、ある程度は自分の判断で運用利回りが変わる為、投資家としての知識や経験が大切になってきます。そのポイントを解説すると、


■1■は、買い逃しをしない為の条件になります。物件情報をみて現地を確認してから検討する人は他決される場合があります。事前に購入条件を決めて、最低限の情報で即決する投資家には適いません。スピードが肝心です。

■2■については、資力があれば現金購入もできるので、売り急ぎ物件など買い叩ける物件に有効です。融資での購入条件の買付と競合しても、勝てる可能性があります。

■3■は、同じ物件でも属性や取引実績などの評価が良ければ、銀行が融資条件を緩和するケースがあります。
フルローン等、LTV(Lawn to Value)が高く、低金利で借入が出来る方は、CCR(Cash on Cash)利回りでレバレッジをかける事ができます。

■4■は、難がある物件は「安い」ということで、入居付けや資本改善するなど、その「難」がある程度コントロール出来る範囲であれば、利回りは追求できます。リスクを負う余裕がある方の勝ち方です。

以上です。ざっとこんな感じではないでしょうか。
もちろん、上記は購入に係わる事なので、どこの立地でも通用しますが、賃貸市場が安定している立地でないと、結果がついてきません。

今回の要点は、事前に自分のスタンスを決めておく事、いざ目の前に物件が出てきたときに迷わない事と言えます。

まだ迷っていらっしゃる方は、お気軽にご相談ください。

チョット参考になったという方は・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2014年1月22日水曜日

銀座とスカイツリーの意外な関係

先日は、ある新築現場の進捗確認へ行ってきました。

銀座一丁目のオフィスの私の席から、電車で乗換なし、現地まで30分程で到着です。

最寄り駅は、押上駅あのスカイツリーのお膝元です。

都営浅草線・京成押上線・東京メトロ半蔵門線・東武スカイツリーラインとターミナル駅としても優秀です。

さらには、浅草駅・北千住駅・錦糸町駅と各ターミナル駅での乗換も便利です。

実際に自分の足で移動してみると、その「意外」な利便性に感動です。

あえて、例えるなら、「スカイツリー」またの名を「地下鉄便利」「都心に近い」「チカイツリー」と呼んでも誰も私を責める人はいないでしょう。



さて、立地には納得して投資頂いたものの、、、実は工事が遅れておりまして、2月下旬完成予定が、このとおりの状態です。



今頃は、内装に入ってないといけないはずですが。
今年の建築ラッシュにやられております。

ここの現場だけでなく、中小のデベロッパーでは軒並み遅れが出ております。

新築での購入リスクは、空室で引渡になる事です。

募集にかかる広告費用(AD)は勿論のこと、ローンの返済は待ったなしです。

満室までの費用見積もりが甘いと資金計画に支障がでてしまいます。

地域によっては、2月・3月の賃貸繁忙期に竣工できないと、募集状況は、さらに厳しくなるかもしれません。

急いで建てるよう催促しても、突貫工事になっては、後々面倒です。

年明け早々、シビアな空気が流れております。

私のギャグが冴えないのも、それが原因かもしれません。。。

しばらく、、、ご容赦下さい。。。

新築物件の空室リスクになるほどと思われた方は・・・投票ください!


<=日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好