2013年8月31日土曜日

出世する不動産管理士は、、、

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最近、このブログでギャグが少ない事が反省点であります。。。

馬鹿も休み休み言えといいますので、仕事もやり過ぎると頭が固くなりますね!

ん!?そもそも言葉の使い方が間違ってる!?


さて、今週の休みは、CPM(不動産経営管理士)の講習でした!今回の講義も目からウロコ!!。

「●●法に引っかかったら、会社なんてあっちゅうまにひっくり返りますよ!!」

ギクッ!!



なんて、講習会場が凍りつくような講師の先生の一言から始まった今回の内容ですが、要するに不動産管理会社において、人材の採用〜管理〜評価〜開発の重要性を見直しましょうということ。

これは、どこの業界にもいえることですが、特に人の採用において敷居の低いのが不動産業界であります。

さらに、利害関係の多い業態である不動産管理会社のリスクは、トラブルが賃借人物件オーナー各取引先と大きな被害を及ぼす事もありえますので、一人の社員に対するの採用や評価が会社全体に与える影響は大きいというところですね~。



「会社を成長させ出世する不動産管理士は、常にリーダーシップのスキルを開発しています。」

「リーダーは会社の成長と生き残りをかけて、変化を支持し、もたらすものになるのです。」

こんな言葉がテキストにありました。

うん!なるほど!!

とにかく、学びを実践し、身につけていかないといけませんね!!

それにしても、今回の講師の先生は、宮根さんに似てましたので、ミヤネ屋を観ているようでした。。。

自分の成長はもちろん、会社の成長を支持できるようがんばります!
●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
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2013年8月29日木曜日

連載「不動産投資の歩き方」第5回 優良物件が生まれるまで

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不労所得への招待状~プロに学ぶアッと驚く不動産投資 コンサルティングデスク通信
2013年 8月 29日(第694号)より

連載「不動産投資の歩き方」

第5回 優良物件が生まれるまで


さて、前回から流通している不動産には、不明確な利益が乗った物がある事をご紹介致しました。

業者の営業社員や紹介者に支払うインセンティブが大きいと、実際は市場より利回りが低い物件を購入する事になります。

また、巧みな営業を受けると冷静さを欠いた決断を無意識のうちにする事になり、それをきっかけに、物件を「投資」ではなく「購入」した方はたくさんいらっしゃいます。

そもそも、投資用の不動産はどのように流通しているか、今一度おさらいしてみましょう。インターネットで探せば世界中から、日本全国の物件情報が入手できます。



まず、区分所有物件、いわゆるワンルームマンションを代表とする物件は、デベロッパーが開発し販売された物がほとんどです。

元デベロッパーに勤めていた私の経験からですと、新築物件には売買価格の3割前後の利益がのっています。暴利のように感じる方が多いかと思いますが、土地の仕入れから建築、販売までの人件費等の経費、プロジェクトローンなどの借り入れに対する、利息払い。

さらに完成後の返済資金を含めると、完成後の売り残しは、会社の生命線に係わります。モデルルームや、広告、自社営業、他社委託への販売インセンティブに大きく予算を割く必要があるのです。

まず、その物件を誰かが購入するのです。超一等地は別として、都心の物件ですとおそらく、相場のわからない地方の方が半分以上ではないでしょうか。

そのうち、高利息、自己資金もほとんど入れずに、融資を組んだ方のCF(キャシュフロー)が悪化して行きます。その赤字の資金繰りが出来なくなった方は、任意売却、もしくは破産して競売にかけられる。

つぎに、簡易のシミュレーションを信じて購入した方は、計画の狂いに騙されたとばかりに不安になり、市場価格と購入価格の数百万単位の多額の差額を埋めて売却する。

他に、電話や手紙で、物件や不動産投資についての悪評に不安を煽られ、熱心な売却の勧めに手放す方も多いです。このような行為をする業者を物上げ業者と呼びます。

背中を押されて購入した方は、同じく背中を押されて売却するという流れでしょうか。

こうして、築浅投資物件として、中古市場デビューするのです。ここで、購入する投資家も新築より安いからと、融資を使って購入する人が多いでしょう。

築10年もすると、賃料下落から修繕積立金の値上げが始まり、CFの悪化などをきっかけに、また二巡、三巡と人の手を渡っていきます。

多くの物件がここで、価格が下がっていくのです。

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2013年8月27日火曜日

隣の不動産投資家。

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東京の猛暑の夏も過ぎ去ろうとしていますね。
連日の豪雨が、コンクリートジャングルを冷やしてくれます。

さて、8月も色々な投資家の方とお会いしました。
私の在籍する現職の銀座の事務所には、連日、全国各地から相談にご来店頂いております。

とにかく、不動産に関する事でしたら、なんでも相談に乗るのが弊社の強みですから、ご来店される方も様々、とにかく色々な背景の方が多いです。

基礎が大事といっても競い合うのは御法度です。なんつって。

その中でも、働きながら、投資として不動産を所有し運営する、いわゆるサラリーマン大家の方が多いわけですが、色々と話を伺っていると自分の方が勉強になることも珍しくありません。

特に、インターネットや書籍、教材など、ご自分で手探りに投資を進めている方は、投資なのか趣味なのか区別がつかないほど、情熱的に進めていらっしゃいます。

とあるセミプロ不動産投資家の方がいうには、

「色々なセミナーに参加して周りの人と不動産投資の話をするけど、こっちが怖くなるくらいですよ。出口のとれないような地方物件を持ってたり、借金して買い増し続けて、規模の自慢大会のようですよ。目標のCF(キャッシュフロー)が得られればいいのにね。なんででしょうね。」

う~ん。私もわかりません。。。不動産の魔力ですね。。。

ある方は、投資を初めて1年ほどで、土地から購入、アパート建築まで手がけていらっしゃいました。しかも、コンサルなしに。。。

着工もして、竣工を待ちわびているところで、念のため?弊社に相談。

想定家賃はいくらでみていらっしゃるかと聞きましたら、、、。

「はい、戸あたり9万台です。」

うっ、ここの路線と駅でこの間取りだと、良く見積もっても7万前半なんですが、、、。

せめて、万が一の事も考えて、リカバリーできる範囲でチャレンジして頂きたいところです。。。

もちろん、事前のご相談もお気軽にお問い合わせくださいませ!

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2013年8月25日日曜日

我慢できずに買っちゃいました。

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先日の話。

毎日のように物件を仕入れて、それでもなかなか見つからず、やっとこさ見つかった物件を、「お待たせしました!」と、紹介依頼を頂いていたお客さんに連絡しました。

1時間もすると、早速メールで返事がありました。

「我慢できずに買っちゃいました。」

がびーん!

とは思うものの自分の力不足を悔やむしかありません。お待たせしてすみませんでした。

メールの文章には続けて、こうありました。

「他社にて、2物件、●●銀行の融資で購入しました。この冬にも資金ができますので、その時は紹介してください。」

●●銀行!!使ってる!?

不動産取得税は、突然郵送されてきます!!


私も、早々に返信致しました。

なべ「ご紹介遅くなりすみません。

なお、●●銀行の融資は一年は追加で受けれません。

私は、その前に▲▲銀行で一戸、融資を受けて頂き、その後で、●●銀行の融資を受けて二戸、投資頂く予定で、年内3戸のプランでおりました。

今となっては、▲▲銀行は融資規定で上限に達しましたので、今後は現金か、4割自己資金で融資を受け、投資していくことになります。」

その返信メールの後は、返事はあらず。。。

しかも、添付頂いた購入プランをみますと、市場よりも2割高い価格で購入されたようです。。。

せめて、事前に相談頂ければ、もちろんこれで、全部駄目というわけではないので、人の勝手でしょといわれればそれまでの話。

銀行も、融資規定を理解し、上限額を理解した上で、規定が厳しいところから融資を受け、徐々に緩いところで買い増していく。

これも、ひとつの立派なノウハウです!
これも、私のコミュニケーション不足が招いた結果です。反省。。。

読者の皆さんも、くれぐれもご注意ください。
融資事情は、常に変わりますので、現場前線のコンサルタントにご相談を。。。

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2013年8月24日土曜日

週間住宅新聞掲載『見落としがちな賃貸借契約』

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週刊住宅新聞 平成25年8月19日(月)号に私の記事が掲載されました!

~以下、転載です。

 さて、突然ではあるが、想像してみてほしい。投資家のあなたは、ある日、探していた条件にピッタリの収益不動産が見つかったとしよう。例えばそれが、区分マンションで、「賃借人の引き継ぎが条件」のいわゆる、オーナーチェンジ物件であり、賃料も相場より少し高めで、立地や、建物、部屋の位置も全て良しという条件を備えていたとする。

 売買価格が少しだけ高いということで、あなたは、媒介を依頼している不動産業者を通じて希望価格に指値をする。

 初めは売り主も難色を示していたものの、交渉の末に売り渡しの合意が得られ、あとは、手付金を打って売買契約を交わすだけとなった。

 不動産業者は、宅地建物取引業法35条に基づいてこの物件を調査し、売買契約書と重要事項説明書を作成するだろう。本来、この書面を取り交わせば、契約は締結されるわけだが、不動産投資におけるリスクの観点から、ぜひ気をつけて頂きたい点がある。



 それは賃借人占有のリスクである。

 当社はプロパティマネジメントの観点から、自社で管理出来ない物件を売買しないという規定を設けている。当然に家賃の回収や、将来のトラブルにつながる問題点について、事前調査を行うのである。

 それは、現況の賃貸契約書はもちろん、賃借人の属性、家賃の支払い状況、過去のトラブルなどの項目であるのだが、これが実にいい加減な管理をされていることが多いのである。

 実際の例だと、賃貸契約に伴う契約書や重要事項説明書、合鍵の紛失したままの物件をはじめ、連帯保証人のない契約や、平均寿命を越えた高齢者が一人で居住中だったり、賃借人の勤務先や連絡先が虚偽だったり、現状の賃貸管理業者が悪質で、新しい管理会社に契約移管できないなど、例を挙げれば切りがないほど表面上ではわからないトラブルの種を含んでいる物件は決して珍しくない。

しかしながら、実際は大手の不動産業者といえども、このようなリスクに対する事前調査を実施しているところは多くはない。

 また、そういった問題の解決がスムーズにできるところもそう多くはないのである。売買は問題なく行われたとしても、賃貸管理運営上のリスクはあくまで、オーナーの負担になるのだ。

インターネットの普及によって、不動産の物件情報は飛躍的に流通が進むようになった。ポータルサイトが整備され、どこにいても、全国各地の不動産情報が手軽に手に入るため、購入も割と簡単になったといえる。

ぜひ、賃貸管理に信頼の置けるパートナーを見つけるところから不動産投資をスタートしていただきたいものである。

~以上。

くれぐれもご注意くださいませ!!

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2013年8月23日金曜日

酔いつぶれる不動産コンサル

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いやー!ビールのうまい夏が終わろうとしております。!

ここ最近の話ですが、お酒を飲んでも割と平気になってきました。

以前は、朝まで飲む事も珍しくなかったころもありまたが、銀座で働くようになってからは、全然飲めなくて、3杯も飲んだら、意識朦朧になっていましたので、酒に弱くなったなーっと。

アラサー駄目さーなんて、、、。

さすがに加齢のせいにしておりましたが、夏期休暇を挟んで休養した影響でしょうか!?

いやーそう考えると、毎日働き過ぎなのかもしれませんねぇ。

それとも、運動不足なだけなのか。

没頭するありまり、体が悲鳴を上げていることも珍しくありません。。。

健康にも気をつけたいものです。



健全な体には健全な精神が宿る!


そんな事を、考えながら立ち寄った喫茶店で休憩していると、どこかで見た方が、、、。

あっ。

うちの会員様でした!

世の中狭いものです。さて、さぼってる様にみられたら大変です。仕事仕事。

がんばれ渡辺!体に気をつけて!!

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2013年8月22日木曜日

融資速報!と「続」優良投資物件の探し方

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さて、某外資系銀行の融資基準の大幅変更の件ですが、現時点で、ひとまず中古区分に対しては、

引き続き今まで通りの条件で取り扱うことになったとのこと。

ただ、優遇金利のルール変更はありまして、

1000万未満の融資額に対しては、通常の3.575%から、
ネットバンキング加入の優遇措置で、3.475%になるとのこと。

一部、3.175%で融資を受けられた方は、ラッキータイムでした!

今月の本申し込みまでは、間に合いそうです!ラストチャンス!

0.3%と言っても大した差にはならないか、いや、そこにこだわるから投資家か、、、。

ただ、現条件もいつまで持つかとヒヤヒヤものですね!!

古家を訪ねて、路地巡り、、。


先日の続きにもつながりますが、まず現時点での市場の利回りを知ることが大事かと思います。

この半年の間でも、立地によっては1%前後は利回りはさがっています。(値段が上がっています。)去年の相場価格で物件を求めていては、結果的に買い逃しになってしまいます。

次に、融資を利用する方は、価格が下がるまで、半年一年と長い目で見ていると、融資事情が悪くなる可能性もあります。

特にこれから投資を進める方については、現時点の相場で判断していく事が大事なのかと思うこの頃。

また、都心の不動産に関しては、このままインフレ政策が進めば、影響を受けやすいでしょうし、このまま少子高齢化がすすめば、地方から都心へ安定性を求めて買い替えも進んでいく動きも想定されますので、ますます市場が加熱される見込みが高いですね。

悩ましい日々が続きますね!

はっ!!もしかして!!婚活も一緒かもしれませんね!
理想の相手や、運命の出会いを求めていると、いつまで経っても、、、、。

いや~怖いですねぇ。

低金利、フルローンで取り組みたい方、続報を期待される方は・・・投票ください!


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2013年8月21日水曜日

賃貸業者におしっこかけられ、、。

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明日、8月22日(木)から通常営業ですので、私も事務所でウロウロし始めます。

とはいっても年中無休のつもりで仕事をしておりますので、休暇中も調べ物をしたり、クライアントから頂いた問い合わせに対応をしておりました!

マンションの建物管理会社が変わったとのことで、提出する書類の記入内容の問い合わせから、、、



新築アパートの家屋調査に伴う提出書類の準備から、、、

固定資産税の評価価額が決まります。

アパートのちょっとした工事の立ち会いと機材の設置に、、、


募集中の部屋でおそらく、、賃貸屋さんの排尿あとを発見!ムカツクー!!掃除しろー!!


休み前から、水面下で提案中だった山手線内の土地と建築プランの買い付けを頂いたり、、、

買い付けありがとうございます!

何はともあれ、必要とされる事程ありがたいことはありませんね!

今月もラストスパート!!バリバリがんばります!!
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2013年8月20日火曜日

優良投資物件の探し方

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盆休み中も、ぼちぼちとお問い合わせを頂いております!ありがとうございます!

その中で気になる、お問い合わせが、あったので、ご説明致します!

■お問い合わせ
「建●家で、良さそうな物件を見つけました。シーエフネッツさんで、取り扱いできますか?」



■お返事
基本的に、大手でもポータルサイトに掲載される売り出し情報は、先物と言って実際には売りに出ていないものがほとんどです。

そういった偽の情報は、集客の為であり、見込み客のリスト作りに利用されます。

これは、賃貸でも同じ事がいえます。

では、優良な投資物件は一般的にどのように流通しているのでしょうか。

まず、不動産業者が買い取ります!

この時点で、市場相場以上に価格調整されますので、投資家にとっては、高利回りではなくなり、売却の出口がとりづらくなりますが、現オーナーにとっては、現金即買いできる事もあり手続きは楽です。

同時に、各々自社の投資家顧客等にも紹介されます。両方とも決断が早いので仲介業者も手間が省けます。

それから、レインズ、各ポータルサイトに掲載されますので、そこからは早い者勝ちであります!

もちろん、シーエフネッツも会社を挙げて仕入れしておりますので、レインズはもちろん、ポータルサイトも常に網羅しております!

さらには、各取引業者からの水面下情報も入手してますから、、、

もし、、、

それでも、あなたの望む物件情報が、ないとしたら、、、。

つづく!

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2013年8月17日土曜日

不動産コンサル頭冷やす。

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皆さん、こんにちは。
先日は、日暮里の街にお邪魔致しました。

仕事熱中症を冷やせとの声を頂きまして。日暮里の谷中銀座にかき氷の有名なお店があるというので、現場調査も兼ねての出動であります。

なんと、そのお店は、予約は出来ないものの、整理券を事前に受け取れば、ある程度希望の時間に入店できるという画期的なシステムです。

早速、整理券を受け取りまして、、、。

商店街の蕎麦屋でランチのカツ丼定食で腹ごしらえ
さらに、商店街の喫茶店で時間を潰すこと1時間半、、、。


商店街のメインストリートから外れた路地の古家の一階にその店舗があります。
なんと、店内には一杯の老若男女!さすがに女性が多いです!エアコンが効かないほど熱気を感じます!


カウンターの目の前では日光から取り寄せたという天然氷が人力で、みるみるスライスされていきます!!
何でも、冬の間に山麓の氷室にて作られるのが天然氷!貴重です!


山盛りてんこ盛りの氷には練乳がかけられ、さらには、メロン果汁の蜜をかけて頂きます!

一杯800円也!

(右のは麦茶です!)

なんと、天然氷は掻き込んでも、頭が痛くならないという驚愕の事実!!

いやー!勉強になりました!

やっぱり、都内の不動産は夢がありますね~!古家を買って、テナント運用もありですね!

日暮里から千駄ヶ谷にかかる「谷中銀座」オススメです!美人も多いので、出会いのチャンスも期待出来ますね!なんつって!

下見番外編でした!

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2013年8月16日金曜日

「ちゃんと返しや。」半沢直樹より

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昨今、周囲で、半沢直樹押しがありましたので、私も盆休を利用して録り貯めたドラマを観ました!

まぁ、テレビですから、案の定ドラマティックな話の展開で、楽しめますね。

しかしながら、組織と人との利害関係、感情の機微などは、参考になるかもしれません。。。
正義だけでは、人間出世出来ない世界なのは、不動産業界も一緒です。

私も、最近では、「ムカつく。」とか「おまえを嫌っている人は多い。」とか、陰で悪く言わているとか、目立つ行動を取れば取るほど、ネガティブな反応が返ってくる事が増えました。

シーエフネッツは、正義を貫けると社長の言葉を信じて、入社したわけですが、思わぬところに他人の利害関係は潜んでいるようで、、、。もちろんそれは、人の社会では当然の現象であって、他企業でも同じ事が起こっているのであります。



金を稼ぐだけなら、その分は苦労が伴うだけで、実はそんなに難しくはない事だと思います。特に不動産業界はそうですね。

不動産業界も変わりつつあると思います。昨今の不動産投資の流れもまだまだ拡大することでしょう。それに群がるように、業界外からも業者向けのサービスの提供という形で参入が広がってきました。不動産投資もより人の身近になってくることでしょう。

ここで、不動産投資において気をつけないといけない事は、無から有を生み出しているわけではないこと、家賃にしても、不動産という元々の価値に、建物という付加価値を通じて、生み出す価値には限りある事がはじめから決まっているのです。

その点においては、賃貸経営よりも行列のできるラーメンを生み出して、店を構え人を雇った方がよっぽど儲かります。

その見極めがつかないから、高値をつかまされても、気づかない人が多いのです。

大手がまだ、消費者から高利を取っている状況で、その矛盾を明かし、より正しい方向に消費者・投資家を導ける優秀な人材を集め、育て、声を広げて行くこと、サービスを提供する場になる屋台骨を作っていければいいと願うこの頃です。

それにしても、ドラマが大阪ということもあって、毎回毎回、何度も前職の会社の看板が出てくるのは、まるで私に語りかけてくるようです。

「おまえの選んだのは、逃走か。それとも闘争か。」

もちろん、後者です。

心の火を消さず前に進めと、テレビドラマを通じて誰かが語りかけてくれています。信頼という形で、私を育てて下さった顧客に恩が返せるようにと。

感謝です。

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2013年8月15日木曜日

熱い土地!!

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残暑お見舞い申し上げます!

いかがお過ごしでしょうか!?
私も、何とかかんとか、猛暑に立ち向かいつつ、時には挫けようともネバーギブアップで不動産投資業へ闘志を燃やしております!!

すなわち!

不動産闘志!!

それにしても、お盆前後という影響もあってか、区分のマンションの動きが止まり気味です。トホホ。

それはそれで、仕方ない、、、。ん?しかたない?しかた、しか、あっ歯科に行こうと思っていたことを思い出しました!!

自身の事は、めっきりサボり気味です。。。骨(歯)を削る覚悟で、挑む毎日です!

さてさて、最近では、投資物件の競合を避ける為に、ワンルーム投資から一棟投資にシフトチェンジされる投資家が増えています!

そういうわけで、先日は、とある都内の土地を下見に、現況駐車場で、3階建てのアパートが建てれる構想であります。

良い土地にコストを抑えて稼げる建物を建てるわけです。
おそらく、近うちに都内の一棟物件の購入も厳しくなるでしょうから、買えるうちに買えるうちにと、都内をぐるぐる回っております。。。

熱中症対策に!?アイスをかじりながらであります!

足立区で発見!こういった環境も見方によってはリスクになるので要注意です!
それにしても、いきなり現れた旗にびっくりしました。。。

とにかく、不動産投資に必勝法があるとするならば、水面下情報をいかに入手するかによります。
物件情報をお待ちのクライアントの皆様!

もうしばしお待ちを!!

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2013年8月13日火曜日

ぶっちゃけセミナー

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更新サボりました!すみません!
猛暑で、夏バテだったり、セミナー後の渾身!?の懇親会で飲み過ぎだったりで、ついついと、、、。

書き溜めでもすればいいのですが、なかなか毎日文章を書くという行為は難題ですね!
そんな話を隣のデスクのE田CPMに相談したところ、、、。

「難題って何だい?」

だめだ。この人も夏バテだ。。。

そんなわけで、先日8月11日の日曜日は、私の初ディスカッションセミナーが行われました!

猛暑だから、当日キャンセル続出でも、もうしょうがない!なんて!思っておりましたら!

皆様!ご足労頂きありがとうございました!!

40度近い猛暑の中、なんと30名様のご参加頂きました!
H山リーダーと並んで、コメントします!
何となく講師っぽく見えますでしょうか。内心ハラハラ状態の私。
いやー。人前で話すのは、割と平気な方ですが、

さすがに台本なし!

普段の業務の中で感じていることをそのまま、お話すればいいだけですが、講師経験の浅い私には、中々大変であります。

最近の、市場や同業者の動き、金融機関の取組み、一棟と区分の組み合わせについて、話をしましたが、、、。

本当に大変でした。。。

何が?

笑いをとるのが!。

とにかく、理論では、先輩方に劣っておりますので、ユーモアでは負けまいと必死でした。

というわけで、今後は、面白いけど為になるセミナーを開いていこうと思います!!

私!頑張れ!

笑いより!実務を!

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2013年8月11日日曜日

銀座で一番有名なコンサルタントになりました。

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そういえば、私、Googleで

銀座 不動産 コンサル」と検索すると!

トップに出て来るようになりました!!


これは、全世界どこからでも、検索出来る結果ですので、

いわゆる!

「銀座で一番有名な不動産コンサルタント」

になったといっても、過言ではない!と思います!
このブログを始めて半年ですから、今後も益々頑張っていきますので、よろしくお願い致します!

しかも、ブログの作成にかかるコストはかかっていませんので、シーエフネッツの広報活動にも貢献できてるのではないでしょうか!?

もちろん(!?)

会社からの手当はでません!!

インターネットをうまく活用して、広告費を抑えれば過剰な利益を必要せず事業が運営できますね!

目先の利益はなくとも、全てはチャレンジです!

それはそうと、最近のブログ記事を読み返してますと、

内容が、ないよう、、、、。

なんつって!

頑張ります!!
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