週間住宅新聞掲載『見落としがちな賃貸借契約』

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週刊住宅新聞　平成25年8月19日(月)号に私の記事が掲載されました！

～以下、転載です。

　さて、突然ではあるが、想像してみてほしい。投資家のあなたは、ある日、探していた条件にピッタリの収益不動産が見つかったとしよう。例えばそれが、区分マンションで、「賃借人の引き継ぎが条件」のいわゆる、オーナーチェンジ物件であり、賃料も相場より少し高めで、立地や、建物、部屋の位置も全て良しという条件を備えていたとする。

　売買価格が少しだけ高いということで、あなたは、媒介を依頼している不動産業者を通じて希望価格に指値をする。

 初めは売り主も難色を示していたものの、交渉の末に売り渡しの合意が得られ、あとは、手付金を打って売買契約を交わすだけとなった。

 不動産業者は、宅地建物取引業法35条に基づいてこの物件を調査し、売買契約書と重要事項説明書を作成するだろう。本来、この書面を取り交わせば、契約は締結されるわけだが、不動産投資におけるリスクの観点から、ぜひ気をつけて頂きたい点がある。

 それは賃借人占有のリスクである。

　当社はプロパティマネジメントの観点から、自社で管理出来ない物件を売買しないという規定を設けている。当然に家賃の回収や、将来のトラブルにつながる問題点について、事前調査を行うのである。

 それは、現況の賃貸契約書はもちろん、賃借人の属性、家賃の支払い状況、過去のトラブルなどの項目であるのだが、これが実にいい加減な管理をされていることが多いのである。

 実際の例だと、賃貸契約に伴う契約書や重要事項説明書、合鍵の紛失したままの物件をはじめ、連帯保証人のない契約や、平均寿命を越えた高齢者が一人で居住中だったり、賃借人の勤務先や連絡先が虚偽だったり、現状の賃貸管理業者が悪質で、新しい管理会社に契約移管できないなど、例を挙げれば切りがないほど表面上ではわからないトラブルの種を含んでいる物件は決して珍しくない。

しかしながら、実際は大手の不動産業者といえども、このようなリスクに対する事前調査を実施しているところは多くはない。

　また、そういった問題の解決がスムーズにできるところもそう多くはないのである。売買は問題なく行われたとしても、賃貸管理運営上のリスクはあくまで、オーナーの負担になるのだ。

インターネットの普及によって、不動産の物件情報は飛躍的に流通が進むようになった。ポータルサイトが整備され、どこにいても、全国各地の不動産情報が手軽に手に入るため、購入も割と簡単になったといえる。

ぜひ、賃貸管理に信頼の置けるパートナーを見つけるところから不動産投資をスタートしていただきたいものである。

～以上。

くれぐれもご注意くださいませ！！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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