2013年9月29日日曜日

横須賀と不動産投資と彼と私と。

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ブログランキングなんだかすごい急上昇中です。

なんと、自己新記録の8位になりました。

皆様、ありがとうございます。頑張って更新をしている甲斐があります。

男は甲斐性!がんばります!

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ところで、先日も投資家のお客様から突然の電話が!?

お客様「渡辺さん!出たよ!すごい物件!俺、買うよ!」

それは、興奮が伝わるほどの臨場感です。

どうやら、他社の不動産屋さんのカウンターから、わざわざお電話されているようです。

そうです。不動産は家にいては、見つかりません。。。

この方、私の紹介する物件を何度か買い逃されていらっしゃる方、たまたま?ご地元の不動産屋に飛び込みで物件紹介を依頼してみたようです。

お客様「渡辺さん!ベース案件なんだよ!わかる意味!?」

なべ「あー!それはまあまあ当たりですよね、基地(吉)だけに。」

ちなみに、この方、横須賀のお住まい。そうです。

あの横須賀基地の話です。

お客様「んー!10点!やり直し!そうだよ!米軍の借り上げ案件で、米軍仕様にリフォームすれば、月17万円で貸せるんだって!FCR9.8%だよ!やばいよ!」

なんだか、すごいことが、電話の向こうで起きている様子です。

でも、なんだか私にはうまい話に聞こえません。。。

なんでだろ。

お客様「聞いてる!?だから米軍がずっと借り上げてくれて空室なしなんだよ!」

んー?どうやら、不動産屋さんのオーバートークに舞い上がっている様子。。。

確か、出ていくはずだから、空室損なしはないでしょう。

しかし、物件は、1977年築の旧耐震の分譲マンション、出口はどこかでとれるようにしないといけませんね。

さらに、米軍仕様のフルリフォームで、400万とか。さすがにやり過ぎな気がしてきました。。。


不動産屋さんの熱の入れようがすごいです。


結局、現金で購入して、1600万、家賃17万のプラン。PMフィーは5%。
分析してみると、、、。


ふむふむ。


ふむふむ。お客さんの言うことを真に受けて、空室損なしで計算してみると、、、。
出口は、オーナーチェンジかなぁ。退去時に実需で販売しても、そもそもこの物件、管理費3万超えるし。OPEXが高い。売れにくいと思われます。

IRRもこんなもんかと言う程度、これに空室損が加わると、とてもじゃございません。

買うなら、融資使ってかつ、購入価格も抑えたいところです。

あとは、英語対応と、突然、任務でいなくなったり、連絡とれなくなったりする、米兵さんの管理ですかね。地元の業者もどこまでの対応力なのでしょうか。

というわけで、ちゃんとした管理をすれば良い投資になりそうです!

基地だけに、きちんとすれば!

私もときめいております!しつこい(恋)男だけに!

そんなわけで、この方、出口について、不動産屋さんに質問したら、何とも弱気な答えが返ってきたので、結局止めたとか。

なんじゃそら。

水面下のベース案件に興味のある方は・・・投票ください!


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東京駅の再開発と売買出張

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先日は、オフィスの移転に伴い、ぐっと近くなった東京駅へ帰路とりました。
なぜなら、八重洲口の再開発の目玉のひとつ、「グランルーフ」が完成したからです!!

いや、すごい迫力です!!

とにかく、すごい!!

無駄にすごい!!

すごいルーフ、略してすごルーフです。博多弁ではすごかルーフでしょうか。



こういう施設はどういう予算で、計画が実行されるんでしょうね。

そして、新しく整備されたこの場所では、こんにゃく、、いえ、、老若男女のカップルがベンチで、別れ話、、、いえ、、、愛を語らっている・・・。はず!?

その横では、フェンス越しに聞こえる、JRの車両の機関音を必死の形相で録音する、鉄道男子、、、通称、鉄ちゃんの姿が、私、興味津々に見ておりましたら、にらまれました。

鉄ににらまれた鍋です。

略して鉄鍋です。

あっ、女性の方も同じような事をされていました、鉄ちゃんに鉄子に私に、、、新しい出逢いの場が生まれようとしています。。。

そんな、グランルーフのバルコニーから、東京駅のおもひでを浮かべました。
独り身はおもひでに浸るのが習慣です。。。

今、うなずいた方。同情頂きありがとうございます。

同情だけに、どうじょ。。なんちって。。。寒くなりましたね。。。ここだけ?

そうそう、思い出。私も今でこそ、ローカル線ばかり乗っておりましたが、一昔の前職時代は北は雪深い秋田から、南は、灰降る鹿児島まで新幹線で出張して、投資マンションを売り歩いておりました。

特に、自律できるまでは、上司の後について、あらゆる資料と、まとまる前提で製本された契約書が詰まった20キロ超のフライトケースを持って。。。オロオロしながら歩き、手にはまめができ、スーツは汗びっしょり。。。

いつも、鬼のような上司が、出張先では、不思議と優しく、駅前の喫茶店で飲ませてくれたアイスコーヒーに愛情を感じながら、契約がまとまれば、泊まって地場の歓楽街で飲み明かし、まとまらなければ、とんぼ返り。。。私、乗る新幹線間違え、どやされる事もありました。

今となっては、その頃が、私の丁稚時代でしたね。つらかったけど、頑張って追いかけた上司の背中があって、今ではどこでも食べていける自信がつきました。感謝ですね。

それでも、現代の企業環境の中では、パワハラととらえられたり、ブラックと呼称されたり、ネガティブにとらえられています。多少の無理があるから、成長できる訳ですが、そういう管理が出来ない「上司」になってしまった人も多いのでしょうね。

おっと!話がしんみりしてしまいました!

というわけで、おもひでしんみり、話は親身にお聞きします!わたなべでした!

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2013年9月28日土曜日

CPM受験奮闘記! 不動産コンサルはシュミレーション上手。

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さて、CPM(不動産経営管理士)の講義もいよいよ後半です!!

今回は、朝から夕方までみっちりと、3日間、不動産を数字に置き換え、分析をし尽くしました!

とにかく、実践あるのみ!習うより慣れろ!という方針で、

理論もほどほどに、金融電卓片手に問題集と、向き合います!!

しかしながら私は、日本一の不動産コンサルタント会社のアセットマネジメントコンサルタントととして日夜、数字と向き合っておりますので、

お茶の子さいさい、

チンゲンサイと

余裕綽々と

解き初めましたら、、、。


むむ!?

ぬぬぬ!?

当初の持分!?

中間分析!?

現在の持分!?

割引率!?

ん~。なるほど!難しいです!!

そもそも、普段は、シミュレーションソフトやエクセルで計算しておりましたから、一から電卓で計算するなんて事は、入社当時の研修中だけでした!

しかも、米国の現地のテキストをもとに問題が出ますから、普段の業務では、見かけない取引事例もありイメージするのが難しいものもありました!

詳細はまたの機会に!!


最後は、手計算で、分析表をうんざりするほど作成して、修了です!

テストも何とか合格!

いよいよ、検定試験、最終試験に進みます!!

がんばります!!

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2013年9月26日木曜日

連載「不動産投資の歩き方」第9回 東京投資マンション口上

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不労所得への招待状~プロに学ぶアッと驚く不動産投資 コンサルティングデスク通信
2013年 9月 26日(第701号)より

 連載 

 「不動産投資の歩き方」 

第9回 東京投資マンション口上


先日、都内を車で移動していましたら、なんとトレーラーを改造した街宣車が2台!

目の前に突然現れた大きな車にびっくり!

そして、街宣の内容をみて二度びっくりしました!

なんと、アルバイトの求人雑誌の宣伝ではありませんか!

それもそのはず、実は、東京では、求人が余っているのです。

6月発表の有効求人倍率は東京都で、「1.32倍」。これはハローワークだけでの倍率ですから、民間で取り扱う求人広告を含めると余裕があります。

こちらは、電車の車両広告。TVCMでもみかけますね!

他県では、1倍を割っている所が多い事から、おのずと就職の為に地方からの転出、都内への転入者が増えるのは必然的。

少子高齢化といえど、まだまだ都内の単身者向けワンルームの賃貸需要は止まらない見込みがあります。

そして、都内の投資用不動産を扱う業者の「求人」も、日を追うごとに増えています!

さらに都内を移動中、度々、投資マンション・デベロッパーの建築現場を見かけるようにもなりました!

将来不安や株価急変動を学び、証券から比較的安定の見込める不動産へポートフォリオを移す個人投資家の参入に、マーケットはまだまだ拡大しております!

とにかく、営業手法もあの手この手のオン・パレード!

伝統の電話営業で北の北海道、南は沖縄、果ては離島まで!

都心のど真ん中、新橋の駅前でも、ポロシャツで偽装した初々しい営業社員が、住まいに関するアンケートと称して、笑顔で近づく。

美人で若いお姉ちゃんに、娘の面影がちらつき気を許せば増税、老後の話から投資マンションのパンフにすり替わる。

税金高いと煽られて、確定申告、返ってきた所得税は、ほんの束の間、スズメの涙。

いつかの新婚当時の初々しさと同じ儚さ、夢模様。後悔ひとしお。

文句のひとつも言おうと連絡するも泣き寝入り。保険のひとつと自分に言い聞かせ。

家賃が下がる不安と背中合わせの毎日に、売ってスッキリしましょうとの甘い声。それで楽になるならと、その気になったとたんに、数百万の赤字損。

今の我慢と先の後悔どっちをとるかと自問自答。

そして、手離れした時には定年目前。残念愕然。

結局、当てにならないのは不動産もお父さんも同じねと、嫌みの小言を堪え忍び、ネットで見つけた中古マンション投資セミナー、のぞいて見れば、割安だから安心ねと社長さんが太鼓判。

融資使えど、すぐ返済、根拠はなくとも、納得感。

ひとまず3つ下さいな。あとは野となれ山となれ。

困ったときにはシーエフネッツに相談だ。
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不動産コンサル初心に返る。

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黄昏れてく~♪

フ~街よ~♪

悔いはないか。今♪

気づけば、引っ越しが終わったばかりの新事務所で独りきりでございます。。。

やはり、来客にはスタッフのデスクが見渡せる役所的レイアウトです。
別に、終電間際まで残ってしまった事に後悔しているわけでもありません。。。

何となく、20代の自分を励ましてくれた矢沢の永ちゃんの「いつの日か」を口ずさんでおりました。

成り上がりだなんだと、線香のような闘争心に火をつけた。あの頃を思い出しました。

7年、8年も前の事です。

新オフィスでの新しい環境に、改めて会社の成長を願い、促し、よりよい形でクライアントの皆さんと社会と係わっていけたらなと心改める次第であります。

まだまだ、甘えている自分に渇を入れて、性根をたたき直し、男らしく、「闘う仕事」をしていかなければ、ただのおっさん。何の役にも立ちません。

よし!

明日から今から、姿勢を正し、心をただして取り組んで参ります!

性根を入れ替えます!

しょうね!

そう、ユーモアも忘れずに。

押忍。

そして、この後、ビルの時間外通用口がわからず、地下2階と1階を2往復した末、やっと帰路につく私。

紆余曲折。

迷いながらも前に進んで参ります。

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2013年9月25日水曜日

人の縁、会社の縁。不動産の縁。

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さぁ、先日突然の告知がありましたが、なんと弊社のシーエフネッツは、銀座一丁目の新オフィスへの移転に伴い、新しい仲間を募集中です!!

メインどころのアセットマネジメントとプロパティマネジメントに、システム担当の三部門での募集となります。

今回は、希望者に3日間のインターン期間、いわゆる職場体験も設けているとのことですので、ぜひ活用頂きたいと思います。同僚になる予定の私としては。。。

もちろん、仲間が増えるということは良いことですし、業界でバリバリやってた方が入ってくれると嬉しいですね!

社長猪俣GMのブログに募集の掲載がされたので、担当のクライアントから私に連絡が入りました。

「わたなべさん。写真写ってないの?」

なべ「え?何の写真ですか?」

「社員の集合写真だよ。求人の。」

えー! 

・・・・。

確かにそんな写真を撮った記憶がありません。。。


ホントだー!!ガーン!!

どうやら、昔撮った写真の使い回しのようです!

人によっては、わたなべは、はぶられているのではないかと、誤解されそうです!

というわけで、修正しました!


どうでしょう!?ギリギリOK!?

とにかく、これでも頑張って会社貢献してるんだから、お願いしますよー!!

大事な仲間の募集なんだし。。。

「今」のみんなでシーエフネッツなんですから。

社長やGMが有名だとかで、やってる会社ではないので、共に不動産業界、不動産投資のプロコンサルを目指す、切磋琢磨できる方を募集中です!

なお、丁稚からやり直しですが。。。
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2013年9月24日火曜日

独身コンサル、身をよじる。

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先日、銀座のオフィスにて、女子先輩にミッキーマウスの形をしたチョコのお土産を頂きました。

その日の朝、始業したばかりの時間帯ですので、私の頭が一番冴えに冴えている時の出来事に、勘ピューターがバチバチッっと答えをはじき出しました!

なべ「これは、先輩、もしかしてディズニーランドに行かれましたね?」

ピンポーン!って、誰でもわかるわい!!

と、今ツッコミをされた方、ありがとうございます。あなたがいらっしゃるから、会話に冬が訪れないのです。

とまぁ不動産には関係のない、話ではありますが、不動産投資にはチョット、いやとんでもない影響がある話になるかもしれません。。。

よくよく先輩の話を聞いてみますと、大学時代のお友達と3人とご自身のお誕生日記念に、ディズニーを満喫しようとシェラトンホテルにお泊まりされて、めいいっぱいお遊びになったとのこと。

次は、そのお友達の誕生日記念に、リムジンクルーズでもしようかしら。。。なんておっしゃる物ですから、私、思わず質問してしまいました。

なべ「これくらいのお楽しみは女子の間では、もしかして普通の事でいらっしゃるんでしょうか?」

答えはもちろん!YES!!

ガーン!!

頑張れ!私!

もうね。大変ですよ!

世の女性は、目が肥えていらっしゃるわけですよ!

もぅ、我々男が頑張って演出するようなことを普段から友達同士でもやってるのです!

ちょっと、デートついでに居酒屋チェーンでご馳走したくらいだと何とも思って頂けないわけです。

いや~、今では、珍しくないくらいに女性と男性の年収差も開きがなくなってきましたので、男はもっとバンバン仕事して、稼がないと世の女性に振り向いてもらえない時代が来ております!

20代はまだまだ大丈夫でしょうけども、30代以上になれば我々も大人の男扱いです。余裕が求められます!

「世の中、金じゃない」

と言いたいですが、これだけ稼ぎやすい時代の中で、ケチって独身ということも、もの悲しいです。

よーし!今一度、男は稼いでなんぼの精神で頑張ねばなりません!!

少子化時代ですから!男女関係も真剣に取り組まなければいけません!

思い返せば稼ぎたくて不動産業に飛び込んだ私!丁稚給与で満足している場合ではないです!

よし!社長に直談判や!!

「ご期待以上の働きはしてるはず、せめて前職の半分はくださいぃ。」

う~弱気やな。。。

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2013年9月23日月曜日

不動産コンサル会社は怒らない

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先日は、私の所属チームで担当させて頂いているクライアントの方々に集まっていただき、フィールドワークセミナーを開催致しました。

最近は、若手のK村君にも営業として自立をしてもらおうと、私は運転に徹して彼に物件の説明や、投資指標について説明してもらいます。

それにしても、気になるのが後部座席のクライアントに対して身体を向けているものの、、、。



なぜ!? 前を気にする!! 運転してへんやろ!

また、首都高でトンネル走行中に、、

なべ「もうすぐ、現地だから皆さんに資料お配りして〜」

K村「いや、トンネルなんで無理です。」

なべ「配るのにトンネルの中も外も関係ないでしょ。」

K村「いや、もうすぐ外に抜けるんで。」

いつも頑固ですが、今日もより頑固です。
どうやら「指示」ではなく私からの「お願い」と、とらえています。
やるかやらないかの判断は彼の自由という事でしょうか。

それにしても人間の条件反射でしょうか。いつも運転を任せていた私が悪いのか、彼は運転をしているつもりで、説明係をこなしているようです。

どうやら身体で仕事をしているようです。。。

仕事は気働き、状況を把握して、やるべき業務を分担して頭で仕事をしてほしいものです。。。

指導のつもりで怒ったら私も上司から、えらい目にあわされますので、不動産コンサル会社というのは、もどかしい現場です。

彼も私もお互いに一流の不動産コンサルへの険しい道が続きます。。。

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2013年9月22日日曜日

井の中の蛙と不動産屋

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先日は、アパートの売買時に、敷地内の井戸を埋める際の説明を受けました。

新宿駅まで、玄関を出て20分圏内の立地ですが、こんな所にも、あるんですねぇ。井戸。



残したら、そのまま利用できてもおもしろそうかなと思いますが、管理の面もありますから「投資家」としてどこまで手間をかけないかということも肝心ですよね。

井戸を埋める際は、神主さんにお祓いを依頼する必要があるようで、その「証拠」ならぬ記録写真を見せて頂きました。

もちろん、「水」は、水道管を通って、蛇口を捻れば自由に使え、当たり前のように飲めて、排水も下水管を通って、自分の知らないところで処理され、浄水されまた戻ってくる。

高い技術がなせるインフラですが、素人にとっては不思議な仕組みです。

そして、電気、ガス、水道、自分で管理できないインフラに依存して暮らしているのが当たり前の生活になっています。

ちなみに、私の遠い記憶に残っているのは、祖父宅の水道を直す父の背中です。

田舎ですから水道の出が悪い時、家の横の貯水タンクと、その中のポンプを確認し、パイプを伝って、近くをながれる川を上り、草木をかき分け、水が湧いているところまで行って、詰まったゴミを掃除しておりました。

もちろん、生活排水は浄化槽で、汲み取りになります。

本当の田舎の暮らしはそれが当たり前なんですよね。

そう考えると、水道ってありがたいですねぇ。

井戸つきアパートやマンションも良いかもしれません。。。

しみじみ。。。

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2013年9月21日土曜日

時代は変われど不動産業は変わらず。。。

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最近は、めっきり秋らしい爽やかな気候が続いております!!

仕事がしやすくありがたいですね!

さて、先日も新宿にて訪問先からの帰り道、16時過ぎで昼食もとっていなかった事もあり、通りで見かけたファーストフードにでも入ろうかと。。。。


お~、モスバーガーまで、モスこしで~。

・・・。

目と鼻の先というところで、バリケード?の様に、看板が出ているではありませんか。。。

よくよく見てみますと、、、、。



むむ!?


むむむ!?


出ました!

いや~。日本最大級の繁華街ならではの、賃貸募集看板です。

初期費用、分割可能!

水商売歓迎物件!?

保証人不要!!

大家さんの身になると、ヒヤヒヤの属性を積極的に募集していますねぇ。

しかし、これもニッチなマーケットに絞った、立派なサービスになります。

不動産業もサービス業であることは間違いないですから、限られた不動産から可能性のある限り収益化を追求して、リスクをクリアする技術だとか、不可能を可能にするようなノウハウの追求、新しい視点での企画をしていかなければ、いけませんね。

だって、iphoneもまたまた、新商品が出ましたけど、充分便利に思えても、毎年、改善を形にしていく、この繰り返しで暮らしにまで、大きな影響を与えてくれるわけですから。

まだまだ、不動産業界全体的の動きはゆっくりです。

新しい不動産投資、より優れた賃貸運営!新しいコンセプトを発表し続ける、パイオニアも必要ですね!

シーエフネッツも移動式のラーメン店舗などに投資をしております!

関東ではこれから!成功事例を広めていかないといけませんね!

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2013年9月19日木曜日

連載「不動産投資の歩き方」第8回 一般媒介はライバルが多い

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2013年 9月 19日(第700号)より

 連載 

 「不動産投資の歩き方」 

第8回 一般媒介はライバルが多い



以前に、あるキャリアウン十年のベテランの投資家の方が、所有する区分マンションについて私に売却の依頼をしてこられました。

希望価格と合わせて、条件は2つ、「仲介手数料は1.5%」「一般媒介」であることでした。

同じ物件の売り出し情報をデータベースから検索してみると既に、大手の仲介会社2社が元付けで売買情報が出ていました。

この方は、付き合いのある業者、複数社に売却の依頼をかけていたのです。

その時は、立地は良かったものの物件に難があり、希望価格も市場からは高めで、利回り設定が低いため、会員の方にだけ情報発信した後は、販売に力を入れずに様子見致しました。

後に、無事に売れたとのことで、連絡を頂きましたが、この方のケースは大変参考になりました。

例えば、これが市場のニーズにマッチし、かつ業者にとっては「売りたい物件」「売れる見込みの高い物件」であったとしたら、動きは大きく違ったかと思います。

まず「一般媒介」であった場合、同業他社のライバルが発生する確率が高く、もたもたしていると誰かに持っていかれる可能性が高い。

そうなれば、善は急げということで、積極的に行動することでしょう。

投資用不動産の場合は、さらに売買のスピードは上がります。

世は物件不足です。。。
これが、「専任媒介」「専属専任媒介」になると顧客に報告の義務はあるものの、売買の舵取りは自社でできるわけですから、気づいた時には他社で売られていたということがないので、ある程度は時間に余裕をみて行動すれば良いということになるでしょう。

私は業務上、他社が販売している物件に買い付けを入れ取引をする事が多いのですが、ある大手の仲介会社に問い合わせをすると、「もう話が進んでいる(実際は違うのに)」「手数料を余分にくれたら取引してもいい」などと返事をされます。

この会社は、大手で支店も多く、ほとんど支店でこのような回答が多いのです。
先方の社員教育がこのような姿勢になっていることが感じられます。

仲介会社にとっては、預かった売却案件が売上の見込みに直結する為、先日ご紹介したような、「買い側」と「売り側」で手数料が分かれるような売買はしたくないというのが本音になります。

自身の不動産を売買する際は、こういった業者の心理にも配慮する事で、目標達成につなげて頂けると思います。

なお、弊社シーエフネッツでは、この「手数料分かれ」の取引を主に扱っており、数百万の格安高利回りのワンルームの売買においても積極的に取り扱う、業界でも数少ない会社です。

ご参考まで。


※バックナンバーはこちらから。http://bit.ly/MMbackno

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即断即決!ワンルーム投資!

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先日の、9月15日(日)はワンルームの基礎セミナーの講師を致しました。
13時から15時までの2時間程度ですが、簡単な概要をお話致しました!!

セミナーに慣れていない方には、手始めに良いかもしれません。

ちなみに、私も思い返せばワンルームの販売に携わって7年になります。私の20代の青春はワンルームマンションに捧げました!

私のうれしいことも悲しいことも悔しかった事、苦しかったこと、日々の成長をワンルームは何も言わず、語らず、側にいて見守ってくれました。私もそれで充分でした。だって、不動産だもの。

とはいえ、市況も変われば、新築から築浅、築古、ヴィンテージまで東京の市場には様々なワンルームがゴロゴロしています!私も家ではゴロゴロしています!余談です!

そんな、私の経験談も少しはお話しつつ、そして、現在の市況に合わせて投資を進めて行くとなれば、とにかく!物件情報に対して、即断即決できる要点をしっかり押さえることです。

物が良く、利回りの良い物件情報は少なくなってきましたので、果報は寝て待てでは、買い逃しの機会損失になる状況であります!

どうやったら、リスクの少ない判断が出来るかと言うことをお話し致しました。


こういったアドバイスをされる投資家の方は、たくさんいらっしゃいますが、あくまで「個人の経験上」に限った事であることを聞く側は注意しなければいけません。

自分たちで様々な物件を様々な属性の方に様々な方法で、毎月数十戸、コンスタントに売買し、数千戸数の管理を続けてわかる事実はたくさんあります。

ご機会あれば、ご参加下さい。



皆様に、良き不動産に出会えるよう銀座からオーラを送ります。

(なぜこういうポーズになったのかよくわかりません。)

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2013年9月18日水曜日

CPM受験奮闘記! 不動産コンサル金融計算に頭焦がす。

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先日は、米国認定不動産経営管理士ことCPM(Certified Property Manager)の2013年度第6講を受けて参りました!!

今回の講習内容はこちら!



ASM603「投資不動産の融資と評価」

不動産投資において切っても切り離せない融資を利用する場合に、効率の良さだとか、安全性等を含めて、試算、計画をたて投資家であるオーナーの目的を達成する為の、理論とその実践的な訓練を行いました。
 
とにかく、理論もそこそこに、ひたすらに計算あるのみであります!
最近では、パソコンのエクセルで自動計算というのも出来るのですが、現場では、その場で結果を出すことも求められるため、HP社の10BⅡという電卓を利用します!



通常と言いますか、多くの不動産屋さん、銀行の営業担当が使用してるのは、CASIOなんかから出ている、金融電卓が多いですね!



ちなみに、iphone、Android向けにもアプリも発売されております。
メーカーは違うようですが。


例えばappStoreで、ダウンロード頂き、、、アプリ立ち上げると、、、


融資額を680万と入力しまして、、、


金利が、3.475%で、


融資期間が、30年の360回払いで、月々の返済額を求めると、、


出ました!30,352円の返済です!簡単!

こんな簡単な計算は当たり前ですが、10年後、20年後などの残高表示に、元利、金利の支払い額、支払い額から、金利を求めたり、借換えの計算など、もっと複雑な計算が可能でなんですねぇ。


もちろん、不動産投資ともなると、これくらいの計画予測をたてる事が必要なので、電卓計算も、その一旦でしかないのですが、何事も、ひとつひとつ紐解いていく事が大切なステップなのであります。

講習会では、普段業務ではやっておられない分野で、頭から湯気が出ていらっしゃる方が多く見受けられましたが、私は、こちらが日常業務ですので、お茶の子さいさい、チンゲンサイでございます!!

問題も初級者向けのものから始まりましたので、、、

なべ「何々、融資額に対し、融資実行手数料、繰り上げ返済手数料を含め、途中一括償還をした場合における、実質の金利を求めて、比較しなさい。。。」

・・・・・。(計算中)

なべ「できた!」

・・・・・。(答え合わせ中)

なべ「まちがっとるがな!!」

トホホ、何とか理解できたものの、甘く見ているとCPMの道は険しいですね。。。

頑張ります!

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