ポストの張り紙と物件価値

先日のことです。
久しくお会いしていないクライアントの方から、夜に電話を頂きました。

私が売買仲介を差し上げた都内のアパートに空室が出るとのことで、現地を見に行かれたそうです。

「わたなべさん、そこで気になるものを見つけまして、、、。」

「気になるといいますと？」

「ポストに張り紙がしてありまして。」

「張り紙ですか。」

「あまり良くなさそうな事が書いてあるんです。」

「なんですとー！直ぐに見て参ります！」

と、いうことで翌朝、自宅から走って(タクシーで)見に行って参りました！！

実は、この物件、私の自宅の目と鼻の先から1,600ｍという近所にあります！

ＣＰＭが近所に住んでいる物件と言う事では、付加価値がつくのではないでしょうか。

投資家にとっても自宅の近所に稼働の良い物件があるとそれも付加価値になりますね。
安心感や、管理、手入れのしやすさという点でしょうか。

とまぁ、あっさり現地に到着です。

ポストをみると、確かに張り紙がありました！！

サイズは、かわいいものです。では、肝心の内容はというと！

「広告 チラシ投函 禁止 投函された場合 連絡します。」

むむ！！

むむむ！！！

んーーーーー！

セーフ！！！

クライアントには、直ぐに「大丈夫です」とご報告致しました！

何が大丈夫かというのも人によって違うと思いますが、「チラシ入れるな！通報する！」なんて血文字で書いてあった日には、私も流石にどん引きします。

しかし、まあ若い子が書いたような、この程度の張り紙であれば、この物件のターゲットが、年収300万弱の若年者になっている以上、そこまで気にする人はいないと思われます。

それでも、この張り紙が神経に障る方は、他にもクレームが起きる可能性もありますので、できれば入居して貰わない方が良いですね。

もちろん、物件の外観の印象の良し悪しはありますが、それは、物件のグレードやそれに伴う家賃も高額になった場合でしょうか。

あえて、気にするとなれば、部屋番号のシールが剥がれかかっているので張り替えが必要ですね。

そういえば、私が10年前に68,000円の六本木の6畳一間、三点ユニット、電気コンロ付のアパートに住んでた時は、隣の外人が毎週末にクラブに行っては酔って帰宅し廊下でリバースされいるので、仕方なくマイデッキブラシで掃除してました。。。

理想をいれば、管理人をやってくれる入居者がいるといいですね。その分、家賃を負けてあげれば引き受けてくれる人がいるかもしれません。

もしくは、CPM住み込み条件付の物件でも企画するとおもいろいかもしれませんね！！

本場のアメリカにはありそうです。

とにかく、今回は、自分の自宅の近くで物件を販売すると、私にとっては色々と良いということが、分かりました！

１年振り返っても、自宅の半径５キロ以内に6棟ほど販売しています！

直接管理費頂ければ、管理委託承ります！

なんつって！

一日一票ご投票ください！
▼
▼

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから

借換え融資と銀行営業

さて、先日は朝から銀行訪問に行きました。
東京都内は、靖国通り沿いにある地銀の店舗です。

訪問と言っても、クライアントの法人化に伴う融資借り換えの為の面談説明にご案内する為です。

別の金融機関にて、朝早く行くとシャッターがしまっています。

もちろんですが、同行してどうこうするわけでもありません。

面談時のフォローと、銀行の融資担当の方に、こちらの借り換えの趣旨が伝わっているか、また条件面も一つ一つ確認していく事が大事かと思います。

今回は、私が事前にご本人に代わって金融機関へ相談持ち込みと交渉を行いました。
この場合、既存の取引先だけではなく、物件所在地やオーナー居住地の金融機関にあたりを付けて新規開拓も行います。

これを投資家が自分で直接、金融機関の窓口に相談する事もできますが、窓口の営業時間が平日限定の所が多い事や、複数行に当たるにもそれだけの労力が必要になること。

そして、金融機関側も案件獲得の為に「営業」をしてきますので、受付時に「うまい話」をされて、時間と労力をかけ審査を進めた結果、「やっぱりダメでした。」とあっさり断られることも珍しくありません。当然に彼らもノルマを抱えています。

それだけなら、まだしも複数棟の不動産を所有している方に「この物件を売却して、売却益で債務をひとつ完済すれば借り換えができます。」などと条件をつけられた方もいらっしゃるようです。

しかし、それはそれで売却が済んだ後に、再審査になるでしょうからそこで希望条件になるとは保証されないかと思います。

さらには、「売却の際は、当社グループの不動産仲介部門にて売却して下さい。」とオマケのような条件を提示される事もあるそうで、最悪融資ができなくても仲介手数料で利益が取れればと見込まれている可能性も否めません。

そんなわけで、銀行担当との対応に慣れていないと、色々と振り回されてしまいます。

また、今回の買い換え条件チェックポイントは下記のとおりです。

●融資条件
・融資額
・金利
・金利タイプ 変動or固定(期間の種類)
・基準レート(短期長期プライムレート or LIBORなど)
・融資期間
・団体信用生命保険の有無
・連帯保証人の有無
・共同担保の有無

●手数料関係
・融資手数料
・繰上返済手数料

●今後の取引について
・今後の追加融資の見立て
・最近の取り組み事例

最低限、上記は抑えておきたいですね。
今回の、借り換えがまとまるかは、これからですが金利も1％切る条件提示もありましたので、なかなか良い話になりそうです！

一日一票ご投票ください！
▼
▼

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから

貸すのも売るのも儲かるマンションとは

先日、定休日の銀座のオフィスでの事。

定休日にも関わらず、夜も更けた社内に男がふたり。

なんだか不気味ですね。。。

もちろん、ひとりは私。
もうひとりは、同僚のT内君です。

やぼ調査で、出社した私。
自分の作業が終わったので、退社する前に、彼に一声掛けました。

いきなりいなくなったら、きっと彼も心配するに違いない、まさか、対して気にも止められていないなどと悲しい事はあるはずがないと、前向きに現状を捉えました。

そして、彼も、遅くまでどんなトラブルに巻き込まれているのかと、作業中のパソコンをのぞくと、レインズの売買物件の画面でした。

！？

も、もしかして、私が販売した物件の入居具合が悪いとかで、オーナーに黙って売却しようとしているのではないかと、嫌な予感がします！

か、彼の暴挙を阻止しなくては！！

「売るのは止めろー！」

と、喉のところまで出掛かった所で、彼が、懇願する形相の私に気づき話かけてきました。

「わたなべさん、この物件はオーナーチェンジですか？どこをみればわかりますか？」

※オーナーチェンジとは、基本的に賃貸借契約を現オーナーから引き継ぐ売買特約の事をいいます。賃貸借契約の内容の良し悪しは別としてです。

新築は、賃料のみならず値段もプレミアムです。

なんと！彼は自分の自宅用に中古マンションを探していたのです。
パソコンの画面には、レインズからダウンロードされた、販売図面のPDFファイルが、開かれていました。

販売図面の右隅辺りに、しっかりと「賃貸中」の記載がありました。
退去する予定の有無は別として、一般的にオーナーチェンジの物件のようです。

売買条件は、JR総武線　両国駅から徒歩１０分、築１５年、４０平米強で、１７００万円程です。利回りに直すと、表面利回り７％という所です。

しかし、実需で自宅としての売買市場の相場は高いと２４００万はするでしょう。
賃貸中の物件は、利回りで売価が決まります。その価格は、実需用で取引される物件の売買相場よりも低くなることもあるのです。

この物件をオーナーチェンジで購入して、入居者の退去で賃貸借契約が解除された段階で、原状回復やリフォームも加えて売却すれば、売却利益で儲かりますね。

逆の発想をすると、退去後に自分の自宅にしてしまえば、相場よりも安く購入できた事になります。

もちろん、賃借人付きで購入するとなると、一般的な住宅ローンは利用できません。アパートローンなどの投資向けの融資になるので金利も２％前後でも低利となります。

それでも、中には一般の住宅ローンで自己居住用と偽って契約して、そのまま賃貸に出すというヤカラもいるようです。

そうなると、現在の金利であれば0.7％を切るような金利でフルローン、最長35年の返済期間が可能ですから、レバレッジは効きますよね。

しかし、銀行に居住していないことがバレれば、個人的な信用リスクにもなりますし、その売買に係わった不動産業者にも取引停止等のリスクが伴います。

前職の同僚で、自社のマンションを購入し、マイホームも買ってこれから頑張るぞ！という矢先にリーマンショックに見舞われた人がいました。

その後、会社の急な組織編成で、本社転勤が決まり、急遽大阪へ。

結局、数ヶ月の居住期間で、致し方なく賃貸に出しました。

そして、住宅ローンの融資銀行に、住所変更を申し出ると、有無を言わさず、前職の会社と銀行は取引停止になりました。

当の本人には、数ヶ月おきに、売却と完済の催促が、銀行の担当から入るそうです。

関西に転勤したからって、完済せぇって。

まるで、どこかのブログのダジャレなみの寒さです。

それって！自分のブログやろー！

最近、銀座が涼しいのもそのせいだったりして、、、。

もちろん、致し方なく引っ越す理由ができ、売却も完済も出来ない方はいらっしゃいます。
その場合、居住期間や、転居理由によって銀行も理解を示して下さることはあります。

しかし、私の様に、不動産投資を扱う業種の者が、「転居するから賃貸に」なんて言った日には、、、、。

疑われても仕方有りませんね。その辺りは、職業的リスクです。

前職の社員が、自宅を契約するときは、「賃貸には出さない」と誓約書を書かされていたくらいです。

そこまでして、投資する事で得るものがあるかどうかも疑問ですね、、、。悶々。

未来を見据えるなら、正攻法で、成功したいですね！

一日一票ご投票ください！
▼
▼

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから

神田の不動産とスタバのアイスコーヒー

先日は、朝9時から業者さんに訪問する約束がありました。
銀座のオフィスには、出社せず自宅から直行します。
ＪＲ山手線の神田駅に着いたのが、約束の30分前。
そこから、訪問先までは徒歩10分ほどあります。

何度か訪問した事がある場所ですから、時間を持て余す事が想像されます。
だからといって、余り早くに訪問すると、先方にも迷惑だったり、気を遣わせるのも悪いので、視界に入ったスターバックスコーヒーで一服することにしました。

ちなみに、スタバは禁煙ですし、私もタバコは吸いません。
大手のチェーンは、どこにあっても同じサービスが受けられる安心感があります。

店内に入ると、まず席の確保です。幸いにも、ほど良く混んでいる程度です。
入口に一番近いソファで、40代半ばのおじさんが、もたれかかったまま爆睡中でした。夜勤明けでしょうか。

テーブル席では、40～50代のおじさん2人が、女子高生風の少女キャラクターのデッサンを元にグッズの打合せをしています。
「この子は、見た目は大人しいのですが、言葉遣いは男っぽい設定なんですね。」とのこと。なるほどです。ちなみに神田の隣の駅は秋葉原です。

そんな風に周りの客の観察をしつつ、一席だけ空いていたソファー席に鞄を置きました。
身軽になり、颯爽と注文カウンターに立ちます。

私に気づいた30代くらいの女性の店員さんが、笑顔で対面についてくれました。

私は「いつも」のように「アイスコーヒー」のショートサイズと口に致しました。

しかし、彼女は少し不思議そうな表情をしました。若干の中腰で私の顔を下から見上げる姿勢を取りました。
聞き取りにくいにしては、普段余り見かけない姿勢です。

私も、少し戸惑いながら、彼女の目をみて、先ほどよりも大きめの声で、もう一度注文を口にしました。

「アイスコーヒーのショートサイズを下さい。」

すると、彼女の表情がパっと明るくなりました。
そして、満面の笑顔で「かしこまりました！」と返してくれました。
私も、つられて顔が緩んでしまいました。

と、同時に、そのイントネーションというか、発音というのか、どこか特徴があるしゃべり方が気になりました。

そして、彼女の緑のエプロンの胸あたりにあるバッジが目に止まり、納得することができました。
「耳が不自由です」という内容が書いてあったからです。

そうです。彼女には聴覚障害があるようで、さきほど私を下から見上げたのは、うつむきがちに注文をした私の唇を読んで理解をしようとしていた為だったのです。読唇術という技術です。

普段、ハンデのある人と接する機会がほとんどない生活を送っていますので、私も戸惑ってしまいました。
しかし、席について珈琲を頂きながら、先ほどの彼女を見ていると、全く違和感なく接客に当たっています。

それどころか、表情が豊かで、ひときわイキイキしているように感じました。
常連のお客もいるようで、話が弾んでいます。
きっと、耳が不自由で発音も豊かでない分、表情で伝えたり、そうする事で相手も感情を表情に表してくれるようなコミュニケーションが成り立っているのではないでしょうか。

ハンデを乗り越えて働く姿をみていると、私も元気になってきました。
私自身も、震災があった年に原因不明の突発性の難聴になり仕事に支障が出た経験があります。
たまたま片耳だけでしたので、残った聴力で営業にあたっていました。
それでも、両耳の聴力がなくなることも想像したりして、言い知れぬ不安に襲われました。
一ヶ月ほどで回復しましたので、本当に良かったです。

でも、彼女の様な人を見ていると、私もきっと、もしあのままでハンデが残ったとしても、それが原因で営業の仕事が出来ないというのは自分の思い過ごしだったかもしれませんね。

もちろん、だからといって働いてお金を稼ぐという事は、大変です。
様々な状況にある人が同じ職場で業務にあたれる企業経営がそれを実現させている一因だと思います。
ハンデがあっても、皆が協力し合い補いあって、その人の能力を十分に引き出し、そして成長させる。そんな職場環境にしていきたいですね。

気持ちの良い朝の出来事でした。またおいしい珈琲を頂きに行こうと思います。

あなたの近くにそんな人はいませんか。



・・・。

その後、銀座のオフィスに戻って、書類を整理していると、同僚のＴ中君が声をかけてきました。

「渡辺さーん！今日は飲みに行きましょうよー！奢って下さいよー！」

私「・・・・・。」

「渡辺さーん！返事して下さいよー！」

私、聞こえないフリは良くするのでした。。。

一日一票ご投票ください！
▼
▼

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから

なりすまし不動産業者

さて、先日、社内の新しいブログを発見しました！

『仮）シーエフネッツ大阪支社　～日々の報告～』
http://kitamura-cfnets.blogspot.jp/

おっ！我がシーエフネッツの大阪支社のブログではありませんか！？

あの、●っがんのやっときましょかブログは、作者都合により、休載中ですので、まさか新連載を始めたとは驚き桃の木山椒の木です！！

それにしても、真面目なタイトルというか、地味というか。（仮）ってなんでしょうか。

もしかして、仮面を被っている？

となると、思い浮かぶのは、なりすましブログと言う事が考えられます。

なりすましは許すまじが私の信念です！

写真は、先日LINEで乗っ取られた人からのなりすまメッセージです。

先日も、我が社のPM事業部のＳ谷さんから、とんでもないメッセージがLINEで送られてきました！

私、中学校の時は、「渡辺お人好し」と命名された程、人が良かったので多少の無茶でも引き受けてしまいます！多少、人が悪くなりましたが、未だに！

爽やかに、検討する間も無くLINEのスタンプで承諾の返事をしたところで、社内が騒ぎ始めたので、気がつきました。

セーフ！！

まったく！世の中とんでもない奴がはびっこっています！

このブログも、どんなやつがなりすましているのか！！

ん？

んんん！？

ブログの内容は、大阪支社での出来事からプライベートな内容もあり、なりすましにしては「印象」良くまとめられています。ある日は、大阪の賃貸物件の案内での出来事が綴られていました。

えらくまともなブログです。怪しいサイトへの誘導もありません。顔写真が載っていました。

なんと！

私の現職での初弟子だったK村君が筆者です！！

かつて、シーエフネッツ内の体育会系コンビで中古ワンルームの売買に励んでおりましたが、会社の人事都合で離れて働く事になりました。離れても気になってしまうのが、情というのか、腐っても縁なのであります。

現在は、大阪支社のAMPM担当兼任として、S部コンサルに見守られながら、器用に頑張っているようです。

頑張ってくれてなによりです。

私も負けないように頑張ります！！

・・・投票ください！

▲

▲

日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから

銀座の建替えと、築古マンション

さて、銀座オフィスの目の前にある「銀座テアトルビル」の解体工事がついに始まりました。

この建物、昭和62年に竣工したそうです。
立派な外観もさることながら、以前は「ホテル西洋銀座」や「銀座テアトルシネマ」がテナントで入っていたことで有名でした。

昨年、コナミグループが購入し、一年ほど手つかずのままの状態でした。
これだけ、大きな建物に人の気配がないというのも不気味な感じがしたものです。

簡単に情報収集をしてみると、次は、コナミグループが自社ビルとしてスマホゲームの開発拠点になる事や、顧客向けのイベントスペースになるようです。

この一等地で、自社ビルを新築するだけでもすごい事ですが、自社で使うとなると私のいる世界とは全く別世界のように感じます。

現職で扱うのは居住用物件ですが、都内では築40年超の築古マンションも市場に流通しております。

こういったマンションが、将来どうなるかという点を心配される方は多いかと思います。

今年に入って「マンションの建て替え円滑化法」が、国会で可決され１２月には施行されます。

施行後は、耐震不足など、老朽化が進んだマンションで、区分所有者の5分の4が同意すれば、建物の解体と跡地売却を認められるようになるとのことです。

100戸のマンションであれば、80戸分の所有者が賛成すればよいということになります。

しかし、実際の所、反対する人が持分の売買代金の受領拒否、抵当権者の抹消拒否したり、退去せずに居座るなどした場合も想定すると、ずるずる建替え問題は長引きそうです。

そう考えると、大規模マンションよりは、小規模マンションの方が話はまとまりやすいはずですが、維持管理上では修繕費の負担も大きい、大規模すぎず小規模すぎずと、丁度良い規模というものを追求した方が良いかもしれませんね。

ただ、建替のプロジェクトもデベロッパーが主体となって話が進む事が多いですから、その場合、現状よりも、余分に新規分譲できるくらいの床面積が増えなければいけません。新規分譲分の売上がデベロッパーの経費や利益になります。

では、最低限の支出や借入で建て替えるとなると、マンションの管理組合が主体となって建替を企画実行できると面白いですね。そこまで想定して管理組合を日頃から運営できれば、マンション全体の収益性も上がるかもしれません。

と、色々想像しながら、解体現場の前を通り過ぎる私。

不動産投資も解体までを含めてトータル的に検討するとおもしろいです。

理由ですか！？

「買いたい」物件ですから！

なんつって！！

・・・投票ください！


＜＝日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから

大阪の不動産コンサルと東京物件珍道中

先日は、大阪支社からＳ部コンサルが、東京物件の仕入れのため上京してきたので、ふたりで車に乗り込み都内を5時間ほど回りました。

もちろん、運転は私です。

さすが、先輩思いの渡辺！と褒めて下さる方もいらっしゃるかと存じますが、とんでもございません。
Ｓ部さんが、大阪ルールで東京の街を運転したら、警察に切符を切られ免停になる危険性があります。

東京と大阪で、交通ルールの見解が違うのであります。

世界の辞書ウィキペディアにも載っています。

大阪の道路交通 http://goo.gl/njeQHx

車の運転ができなくなると、仕事や家族サービスに支障をきたし、経済的かつ情緒的に大きな影響が否めません。
結果的には、シーエフネッツの会員の皆様に影響が及んでしまいます。

そこまで考えるのがコンサルタントではないでしょうか。

どないやねん。

大田区で築1年、表面８％のアパートを見に言った時の事です。

私「Ｓ部さん！くさ！！」

『ホンマや、草ほったらかしやん。』

私「・・・・。」

（『誰が臭いねん！』とツッコミを期待した私。）

黙々と、物件の接道状態をカメラに納めるＳ部さんです。

そこに、夏休み中の小学生が通りかかります。

それでも、気にせずカメラを構えるＳ部さん。

私「Ｓ部さん、つ、捕まりますよ。」

『わしにつかまったら、写真がブレるやん。』

（『誰が変質者やねん！』と、ツッコミはありません。）


そんな珍道中も気づけば、お昼時です。

通りがかりの中華料理店に入ることに致しました。

私「そ、Ｓ部さん！中華屋の隣に、仲介屋がありますよ！」

『これ、ブログに載せるやろ？』

私「・・・・。」

（『ホンマや！どっちに入るか迷うわ～ってこら！不動産仲介で定食あるか！ぼけー！』

私「そうですね！不動産屋に定職なんてないですよね！」

『うん、それていしょく違い！ってコラ！』）という漫才もありません、、、。

皆さん、お気づきでしょうか。

『関西人＝ボケ＆ツッコミ』

というのは、大きな誤解です。

Ｓ部さん、勉強になりました！

なんつって！
・・・投票ください！


＜＝日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから

不動産ブログと優秀な業者を見極めるコツ

なんと、私、全国ランキング８位になりました！！
といっても、8月21日(木)現在の人気ブログランキングのことです。

もしかしたら、既に下位になっている可能性もありますが、記念に残して起きたいと思います。

読者の皆様、誠にありがとうございます。

皆様のクリックのお陰様で、このブログが成り立っております。

矢印のバナーをクリックすると投票されます。

なお、順位次第で、給与手当が出るとか、広告料が入るなどは一切ありませんが、不動産コンサルタントのブログにもかかわらず専門的な事よりも、ダジャレやギャグが多い中で、楽しんで下さっている方が同じ空の下にいらっしゃるという事が、執筆の励みになっております。

この「日報」こと「ブログ」を始めたのが、2012年11月13日です、更新記事が394回。
日報と銘打っておきながら、日報になっておりません。
しかし、継続できない事を反省し、毎日継続する為に創意工夫し、ネタ収集のためにアンテナを張り、一日を名一杯過ごす意識が高まるようになってきました。

よろしければ、日報のはじめの頃と比べてみて下さい。

⇒2012年11月13日「良い物件は申込だけでは押されない」
http://watanabeaki.blogspot.jp/2012/11/blog-post_8963.html

お気づきになりましたでしょうか、文章力が上がっております。

文章力が上がる
 ▼
提案書に活きる
 ▼
(※1)コンサルの成約率が上がる
 ▼
シーエフネッツの売上が上がる！
▼
渡辺の所得が上がる！
 ▼
資料や教材購入、設備投資に自己資本を投じる
 ▼
コンサルの内容がより良くなる
 ▼
※1への繰り返し
 ▼
クライアントも私もWIN＆WIN！Happy！

と、なるはずです！予定では！

ランキングサイトの成り立ちは、よく存じ上げませんが、全国各地から不動産投資関連のブログが集まっております。

私のような不動産屋はもちろん、実名からペンネーム含めて、大家さん、不動産投資家さん、実に色々な方が、様々な目的で執筆をされていらっしゃいます。

その中で、どうすれば順位が上がるかを、私なりに分析し、情報や見せ方などの要点を絞る事によって順調に上位にあがり、アクセスも増えてきました。色々とコツがあるんです。

不動産業は、情報産業でもあります、競合他社ひしめく市場で、マーケティング・集客する能力・ノウハウが高くなければ生き残っていけません。

一般の投資家の方から顧問におく不動産業者を見極めて頂くときには、以下のポイントに絞るとよろしいかと存じます。

①マーケティング・広告・集客能力に長けている。
(売却や賃貸募集に強い)

②コミュニケーション・折衝能力に長けている。
(売買や借地借家、近隣とのトラブル、難交渉事に強い)

③不動産に係わる取引慣習・建築・金融・法律知識に長けている。

あくまで、私の目線ですが以上です。

全部備わっている人？意外と少ないかもしれませんね。

①②③と専門分野に分けて付き合うのも良いと思います。
私もこれを目標に休むことなく精進しております。

見極めるコツですか？

とにかく不動産事に限らず、人生事でも生活事でも突っ込んで話をしてみることではないでしょうか。

私も、本音でお応え致します！！

・・・投票ください！


＜＝日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから

物件流通の仕組みと見知らぬ国の不動産

今月も、猛暑に負けずに物件仕入れに勤しんでおります。
業者間の流通情報にも輝きを放つ物件が、眠っていますのでデータベースのチェックも怠ってはいられません。

もちろん、取引先から「お客さんいる？」なんて、直接情報を頂くこともあります。
これは、水面下情報といい、いい物件もあれば、微妙な物件もありますが、知った先で買い手が見つかれば広告に出す手間も減るのと、その後の連絡対応は楽ですね。

売れ筋の土地の情報なんかは、今ではほとんど流通しません。開発系の不動産業者が買取ります。

なお、不動産業者間の流通情報とは、主に以下の媒体になります。

①レインズ

②アットホーム

上記が、業界団体と民間会社の中では大手になります。
こちらは、主にインターネット上に不動産業者のみを対象としたデーターベースが公開されています。

こちらに情報を掲載すると、大手さんはもちろん、聞いたこともない零細業者さんから問い合わせが入ってきます。
携帯電話番号を掲載しようものなら、留守電も残さない不在着信が並び、うんざりするほどです。

この作業を「物件確認」略して「物確(ぶっかく)」と呼びますが、専門のパートさんまで雇ってこの作業に力をいれる業者も珍しくないようです。

例えば、こんな事になります。

『●●マンション、●千万、ありますでしょ～か～。』

私「まだ、ありますよ！」

『ネット掲載は可能でしょ～か～。』

私「大丈夫ですけど、御社でお客さんいるんですか？」

『こ、これから探します！』

！？という感じです。

要するに、自社ホームページやポータルサイトに自社名で広告をして、エンドの購入者の反響を待つという仲介業社の販売手法です。

もちろん自社では、顧客がいる前提で、物件を仕入れますのでこういった手間のかかることはしないのですが、売却の際に市場に広告をすることはありますので、複数件抱えた時は大変です。

シーエフネッツでは、常時数百件の賃貸募集も行っておりますので、この物件確認の電話だけで、一日中コールが鳴り響いております。ＰＭスタッフの半分がこの業務に追われております。

確認だけなので、いっそのこと自動音声にしてもいいと思うほどですが、「電話に出んわ」のスタイルは年配の人には簡単には受け入れがたいようですね。

色々と試行錯誤しております。

と、ある日、すごい物件を見つけました！

このマイソク

むむ！？売り店舗！？

グランソシエ国立！？

なんと、聞いたこともない海外の国が日本に建てた物件が売りに出ております！
総戸数593戸！住人数約3,000人！もしかするとこのグランソシエ国の国内居住者が暮らすコミュニティでしょうか。
珍しい物件もありますね。さらにそれが売りに出るとは、、、。

地図で検索しても、引っかかりませんでした。
もしかすると、現代でも地図にも載っていない国があるのでしょうか。

まさしく、ファンタジーな展開です。

たまたま、CPMの研修で東京出張していた、Ｓ部さんが、銀座のオフィスに顔を出していたので、思わず声を掛けました。

「Ｓ部さん！すごくないですか！？この物件！」

『これ「こくりつ」やのうて「くにたち」やがな。国立市のマンションやって。」

！？

思わず開いた口がふさがりません、、、。

そうです。住所をよく見ると、東京都国立市のマンションでした。

なんでやね～ん！夢壊れたり～！

不動産屋は、現実に向き合って精進しろってことですね！

なんつって！

・・・投票ください！


＜＝日報継続の応援の一票はこちら

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
★ご依頼・ご相談はこちらから★


バックナンバーの人気ランキングはこちらから