わたなべ日報～銀座の不動産コンサル会社の現場から六本木へ～: 貸すのも売るのも儲かるマンションとは

2014年8月28日木曜日

貸すのも売るのも儲かるマンションとは

先日、定休日の銀座のオフィスでの事。

定休日にも関わらず、夜も更けた社内に男がふたり。

なんだか不気味ですね。。。

もちろん、ひとりは私。
もうひとりは、同僚のT内君です。

やぼ調査で、出社した私。
自分の作業が終わったので、退社する前に、彼に一声掛けました。

いきなりいなくなったら、きっと彼も心配するに違いない、まさか、対して気にも止められていないなどと悲しい事はあるはずがないと、前向きに現状を捉えました。

そして、彼も、遅くまでどんなトラブルに巻き込まれているのかと、作業中のパソコンをのぞくと、レインズの売買物件の画面でした。

！？

も、もしかして、私が販売した物件の入居具合が悪いとかで、オーナーに黙って売却しようとしているのではないかと、嫌な予感がします！

か、彼の暴挙を阻止しなくては！！

「売るのは止めろー！」

と、喉のところまで出掛かった所で、彼が、懇願する形相の私に気づき話かけてきました。

「わたなべさん、この物件はオーナーチェンジですか？どこをみればわかりますか？」

※オーナーチェンジとは、基本的に賃貸借契約を現オーナーから引き継ぐ売買特約の事をいいます。賃貸借契約の内容の良し悪しは別としてです。

新築は、賃料のみならず値段もプレミアムです。

なんと！彼は自分の自宅用に中古マンションを探していたのです。
パソコンの画面には、レインズからダウンロードされた、販売図面のPDFファイルが、開かれていました。

販売図面の右隅辺りに、しっかりと「賃貸中」の記載がありました。
退去する予定の有無は別として、一般的にオーナーチェンジの物件のようです。

売買条件は、JR総武線　両国駅から徒歩１０分、築１５年、４０平米強で、１７００万円程です。利回りに直すと、表面利回り７％という所です。

しかし、実需で自宅としての売買市場の相場は高いと２４００万はするでしょう。
賃貸中の物件は、利回りで売価が決まります。その価格は、実需用で取引される物件の売買相場よりも低くなることもあるのです。

この物件をオーナーチェンジで購入して、入居者の退去で賃貸借契約が解除された段階で、原状回復やリフォームも加えて売却すれば、売却利益で儲かりますね。

逆の発想をすると、退去後に自分の自宅にしてしまえば、相場よりも安く購入できた事になります。

もちろん、賃借人付きで購入するとなると、一般的な住宅ローンは利用できません。アパートローンなどの投資向けの融資になるので金利も２％前後でも低利となります。

それでも、中には一般の住宅ローンで自己居住用と偽って契約して、そのまま賃貸に出すというヤカラもいるようです。

そうなると、現在の金利であれば0.7％を切るような金利でフルローン、最長35年の返済期間が可能ですから、レバレッジは効きますよね。

しかし、銀行に居住していないことがバレれば、個人的な信用リスクにもなりますし、その売買に係わった不動産業者にも取引停止等のリスクが伴います。

前職の同僚で、自社のマンションを購入し、マイホームも買ってこれから頑張るぞ！という矢先にリーマンショックに見舞われた人がいました。

その後、会社の急な組織編成で、本社転勤が決まり、急遽大阪へ。

結局、数ヶ月の居住期間で、致し方なく賃貸に出しました。

そして、住宅ローンの融資銀行に、住所変更を申し出ると、有無を言わさず、前職の会社と銀行は取引停止になりました。

当の本人には、数ヶ月おきに、売却と完済の催促が、銀行の担当から入るそうです。

関西に転勤したからって、完済せぇって。

まるで、どこかのブログのダジャレなみの寒さです。

それって！自分のブログやろー！

最近、銀座が涼しいのもそのせいだったりして、、、。

もちろん、致し方なく引っ越す理由ができ、売却も完済も出来ない方はいらっしゃいます。
その場合、居住期間や、転居理由によって銀行も理解を示して下さることはあります。

しかし、私の様に、不動産投資を扱う業種の者が、「転居するから賃貸に」なんて言った日には、、、、。

疑われても仕方有りませんね。その辺りは、職業的リスクです。

前職の社員が、自宅を契約するときは、「賃貸には出さない」と誓約書を書かされていたくらいです。

そこまでして、投資する事で得るものがあるかどうかも疑問ですね、、、。悶々。

未来を見据えるなら、正攻法で、成功したいですね！

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