賃貸企画は勘で制する

先日は、契約資料を頂きに立ち寄ったデベロッパーさんの事務所で、今後のアパートマンション開発について小一時間ほど話しをする機会がありました。

都内の城南地域に強いデベさんなので、戸建から一棟マンションまで、手広く開発されています。

こういったデベさんは、基本的にはエンドの投資家の方は相手にされず、業者に卸す事に特化されています。
都内の30戸程度の投資向けの分譲マンションであれば、一棟物として新築系のワンルーム販売業者に卸したケースが多いですね。

また、ファンドに売却することもあります。

なので、投資向けのワンルーム業者もいくつかの種類があります。

①デベロッパー系(自社開発、自社販売が可能です。売れ残しの物件は他社にも卸します。)
②一棟買取再販系(他社開発物件を買取り、自社販売します。)
③販売代理系(他社開発物件を、販売業務委託にて販売します。)

上記は、いずれも新築系になるので、市場に出回っていない物件を扱います。
①の物件の方が、比較的、立地や建物の仕様も良くなります。利回りも「比較的」高くなります。
ただ、②の業者でも上場系のグループ企業もいますので、会社の看板だけでは見分けはつきません。

不動産珍百景。壁面太陽光発電です。

現職では、こういったデベさんの開発した物件を取り扱う事も良くあります。
それはそれで、利回りもさることながら、賃貸の面でも競争力のある物件を造り込んでいらっしゃいます。

地元に特化しているので、実際に賃貸の営業で長く経験をつまれた方を建築企画担当にしていらっしゃるようです。
要するに、「キマる」物件を企画すれば、賃料も高く、地元の市場にあった物件で長く運営できるという事です。

私、話しの流れで質問しました。
「いい物件をつくるコツは、長年の成約データだとかあるんですよね？」

担当者の方は、私の目を見つめたまま、ひと言。
「正直、電卓なんて叩けないけど、場所と間取りと家賃は、勘で分かるじゃないですか。」

なるほど、それは私の、勘違い。

経験に裏付けされた、感覚には勝てませんね。

私の勘は、大外れ、そら、アカンがな。

のど自慢大会だったら、、、「カ～ン！」です！

上から数えると、「カン」が五つだけに五感が冴えてきました！

ええ加減にしなさい！

頑張ります！

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●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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