2013年10月31日木曜日

連載「不動産投資の歩き方」第14回 不動産営業マンとコンサルタントの違い


不労所得への招待状~プロに学ぶアッと驚く不動産投資 コンサルティングデスク通信
2013年 11月 1日(第712号)より

 連載 

 「不動産投資の歩き方」 


第14回  不動産営業マンとコンサルタントの違い


「将来のために、不動産投資したいんですけど、現金で買える程、自己資金も持ってないし、融資を組むにも、自宅のローンもあるから、他の会社で相談したんですけど、追加で借りるのは難しいみたいなんですよ。」

藁にもすがるとは、この事で、何かしら問題をクリアしなければ、前に進めない方からの相談。

決して珍しくありません。

ここで、「倹約して、自己資金を貯めてください。」「残念ですね。うちでも無理です。」と言うのは簡単な対応です。

でも、何とか目の前の人の希望を叶える方向性を見いだす為に、知恵を絞るのが、不動産コンサルタントと一般営業マンとの違いでしょうか。

そして、もし解決策があったとしても、その選択肢は、物件の状況や景気などのタイミングで常に変わるものでもあります。

例えば、最近の例だと、景気の上向きや、不動産市場の過熱を利用し。既存の不動産を売却して買い替えるという選択があります。

某日、外壁材の打ち合わせにて、投資も組み合わせが大事です!

いわゆる資産の組み替えという手法になりますが、これもなかなかシビアでもあります。
まず、その不動産を売却すると利益が出るのか、損が出るのか、充分な調査と試算が必要になります。

売却価格にあたりをつけたら、次に、何に組み替えるのかを決めます。

都心のワンルームマンションなのか、一棟のアパート、マンションなのか。それを回収した現金で購入する事ができるのか。それとも、新たな融資を受けるのか、検討します。

銀行の営業担当者と打ち合わせをし、年収に対する返済比率や、倍率を見て頂きます。

さらに、既存の残債があれば、売却することで完済できるのか、返済明細などから、借入残高を確認しなければいけません。

ここで、楽観的な見方をすると、売却しても買い替えるものが見つからない、融資がつかないと、クレームの元になりますから要注意です。

次にどれくらいの期間をみて、売却するのか。ここも、はずせません。

タイミングによっては、相場が上がり、買う準備が整った段階になって、利回りが下がってしまったなどという事がないように。時間をかけれない事情がある場合は、売り出しから成約までの期間を短く見る必要があります。

それによって、買主捜しのアプローチも変わって来ます。主に上記の要点を押さえて計画を立てれば、後は迷う事なく思い切って、行動するのみです。

最近の依頼では、新築で購入した都内のワンルームマンションを売却頂いたり、自宅を処分し、アパートに組み替えられた成功事例も着実に増えてきました。

常に、あらゆる事柄に対して、幅広い選択肢をもって、解決に導くのが、プロの不動産コンサルタントではないでしょうか。

がんばります!

●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 
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2013年10月30日水曜日

不動産屋とコピー機と甲子園


先日は、朝から、バタバタと2案件、アパート10世帯と6世帯のものを計2棟をご契約頂けました。
月末に、もう一件あるので、これで、一棟の社内成約数ランキングは、月内一番になれそうです!

神様、仏様、ご先祖様!ありがとうございます。

皆様のお陰様です!

それでも、結果というのは最後の最後までわからない所ですので、、気を抜かず頑張りたいところです。

そんな感じで、仕事は順調に数字として結果が出てきていますので、売上で悩む事はないのですが、、、。

最近は、会社とか組織とか、全体的な事が気になる年頃です。

例えば、以前にテレビ番組で、甲子園球場のグラウンド整備を長年請け負っていらっしゃる、阪神園芸社を拝見致しました。

年間をつうじてグラウンドのコンディション管理が必要な理由は、選手が怪我をしないこと、プレイがしやすくなる事にあるとのこと!

アパート用地も整備中です!

なるほど!

社員を選手に例えても、同じ事が言えると思います!

社員一人一人が、能力を発揮しやすい業務環境を用意する事が、良い事業経営と言えるのではないでしょうか。

思いっきり!全力で、働ける環境づくりが必要ですね!

ちなみに、不動産屋といえば、コピーが鬼のように多い業種のひとつですが、最近うちのオフィスの移転に伴い、複合機が一台なくなりました。。。

コピー渋滞で、大変です。。。

社員10人の時間が、渋滞で5分でも取られれば、50分の損失です。これが、毎日、年間営業日で計算すると240日として、12,000分で、200時間、おそよ8日の営業日の損失でしょうか。。。

8日も営業活動にあたれば、200万の売上をつくる事ができます。

経営の目の届かないところで、損失が出ておりますね。

しかも、うちは、

リコーの複合機なのですが、、、

どうも、、、

利口ではありません。

やっぱり、ゼロックスの方が、気が利きいてます。

不動産業者にとって、コピー機能にFAX機能、最近は電子ファイル化機能をこなす複合機は、いちばんの七つ道具と言っても過言ではありません。

神様!私、もっと仕事頑張るから、ゼロックスの複合機を与えて下さい。。。


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2013年10月29日火曜日

買わされなかったのは、あんたのお陰よ♪

さて、先日の投稿を反響を早速頂きました!

「渡辺さん!大手のJZ社から提案されまして、すごく良い感じなので、申し込もうと思うのですが、この物件どうでしょうか!?明日には、返事をしないといけないんです!」

そうです!購入検討物件のご相談です!

なべ「承知致しました!物件概要を教えて下さい-!」

ふむふむ。

東京メトロの、、、。あの区のあの駅前で、、、。築16年で、、、。

1,200万!!

た、高い!

ただ、買い取り再販で売主として販売している分には、良い提携ローンがついております!
諸費用も調整されて、、、。

自己資金は少なくて済む!

結局は、この辺りが不動産投資に流れる個人投資家のニーズなんでしょうか、、、。

「やめときなはれ。」で済ませたい所ですが、ちゃんと根拠のある説明をしないと説得力がありませんので、カチカチとシミュレーションソフトで分析を出しました。


案の定、赤字です。


15年運用で、キャップレートもマイナス0.5%して、かなり楽観的に出口をみても、赤字です。

逆レバです。メールでご報告。

先様も、一晩考えて、諦めたとのことでした。

良かった。良かった。めでたし。めでたし。

それにしても、お客さんに早く買わせて差し上げないと、他で買わされちゃう。。。

そんな状態です。良いのか悪いのか。。。

「投資」の世界は、複雑な心境になることもしばしばです。


自分の物件のキャッシュフローの分析したくなったら・・・投票ください!


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●わたなべ日報● 発行人:渡辺章好 

2013年10月27日日曜日

買わされたのは、あなたのせいよ♪ その2♪


つづきです。

ある日、私にご相談された方は、Aさん(仮称)。
どうやら、他社から紹介を受けたワンルームマンションで、どうやら一抹の不安がある様子です!

Aさん「渡辺さん、名もない不動産(仮称)って知ってます?今回のマンションの賃貸管理をされる会社で、管理手数料が家賃の5%で、集金代行のみ、滞納保障無しなんですよ。」

なべ「あー、以前に売買で取引をしたことがありますよ。名もない不動産。そこの社長は、八二分けの髪型で、メガネをかけていますよ。」

Aさん「い、いや。社長さんの見た目はどうでもいいんですけど。ここの賃貸管理を引き継ぐのが条件ですけど、ありですかね。」

なべ「集金代行だけにしては、管理料が高い気がしますね。あと、名もない不動産の管理物件は、割と良くない物件が多いんですけど、立地が微妙とか。なんて名前のマンションです?」

Aさん「はい。微妙私鉄沿線最寄十三分マンシオン(仮称)です。」

なべ「微妙私鉄沿線最寄十三分マンションですか。家賃は?」

Aさん「ええ、月々6.5万円で入っているのですが、入れ替わっても、6万は堅いんですよ。」

なべ「そうですか。ちょっと、私の勘ピューターのやばい物件センサーがビンビンきてますよ。調べます。」


・・・・・・・。チーン。

撮り鉄しました。

やっぱり。


べ「Aさん。この物件の成約賃料調べましたけど、2月、3月の繁忙期で、5.2万円です。しかも、マイナーな私鉄沿線で、相場の賃料がそもそも安い駅からさらに13分歩いたマンションですよ。この場所で投資するには利回り悪いですよ。しかも将来的に売るにもしんどいですよ。」

Aさん「えっ!?成約賃料ですか?どこで調べるんです?」

なべ「いや、一般公開されてませんよ。不動産業者向けのデータベースだけですから、ポータルサイトの募集情報なんて当てにしてたら、痛み目をみますよ。客寄せだけの広告も多いんですよ。」

Aさん「がびーん。そうですか。それはまずいですね。実は、この物件、この後契約に行く予定なんですよ!どうしましょ。今からでも止められますかね?」

なべ「そうですね。業者さんとは、今後付き合い切れるでしょうけど、断る事にペナルティはありませんよ。止められないのは、、、。」

Aさん「、、、止められないのは?」

なべ「かっぱえびせんだけです!」

Aさん「渡辺さん、背中がゾッとしました。仕事以外は、どうしようもないですね。相談した事を後悔しました。」

なべ「ありがとうございます。よく言われます。」

Aさん「それでは、勇気を出して断ってきます。」

なべ「そうですね。それがいいと思います。頑張って下さい!」

Aさん「はい!さすが、不動産コンサルタントです。自分でも、しっかり見たつもりでした。感服です!それでは、また、良い物件が見つかった時は相談に乗って下さい!!」

なべ「あっ、いや、物件だったら、うちの紹介で買ってくれたら~。」

ガチャ。ツーツー。トホホ。

そうです。私は、女友達に恋愛相談だけされいい人で終わるタイプの男です。。。

あっ!最後にやめられないもの、もうひとつ。

それは、

不動産コンサルタントです!

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相談はしないけど、良い物件がほしいという方は・・・投票ください!


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2013年10月26日土曜日

買わされたのは、あなたのせいよ♪ その1♪

いつもありがとうございます!


「わたなべさん!この物件買おうと思うのだけど、どうですか!?」

こんな、相談がよくあります。

「わたなべさん!いい男紹介して!」

「ここにいますよ!」 キラッ!

「えっ!?どこかしら?」

ズコッ!

こんな、相談はありません。

なので、お陰様で、なんとかスベらずに生きております。

最近、くだらない事を書いていると、不動産コンサルしてるのに、この人、大丈夫かと、人に誤解されないかと震える事があります。

季節のせいでしょうか。

寒いのがいやなのです。冬だけに。

なんつって。

と、まぁ、最初の書き出しに戻りますが、皆さんはどうでしょうか。
ネットや、紹介で、買いたくなるような物件が見つかった。でも、その情報だけではどうしても不安だと困った時。相談出来る方はいらっしゃいますか?

濡れた路面と私のギャグはすべりやすいのです。

そんな時こそ、シーエフネッツの不動産コンサルタント。

なぜなら。

不動産り事が去る担当。」だから。

・・・・。

既に、誰かがつかってそうですね。

何となく。言葉に鮮度を感じません。。。

とまあ、それは、置いといてですね。先日も、そういう相談をクライアントから頂いた訳であります。

これが、売買の営業の立場からですと、

「何だよ~。だったら、俺から買ってくれよ~。」なんて思う人多いと思います。

もちろん、自社の売り上げを何とか作りたいと思うことは重要な事です。

それが、不動産コンサルタントの立場だと、、、。


つづく!
不動産コンサルの意味になるほどと思った方・・・投票ください!


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2013年10月25日金曜日

連載「不動産投資の歩き方」第13回 不動産を売る資格

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2013年 10月 24日(第710号)より

 連載 

 「不動産投資の歩き方」 


第13回 不動産を売る資格



渡辺「その方は、契約するときひとりで対応されました!?」

先様「いいえ。おふたりでしたよ。」

渡辺「そうですか!もしかして、もうひと方は、その方とは対照的な事務担当のような雰囲気で、重要事項の説明をされましたよね?」

先様「そうですね。されましたね。」

渡辺「じゃあ、間違いなくその営業の方、宅建資格持ってませんね?」

先様「そういわれれば、そうでしたねぇ。」

渡辺「●●さん!その契約騙されているかもしれませんよ!」

先様「えー!?そうなの?」


何とも、怪しい会話が行われておりますが、これは遠い昔に私が、他業者のお客さんを自分のお客さんにする、いわゆる「客抜き」の時に良く用いた論法でした。。。

今となっては、懐かしく、使い道のないやり方です。

投資用不動産の営業マンというのは、恐ろしい程に人当たりが良く、いわゆる人間関係で物件を売る事に長けた人種ですから、新規開拓にはめっぽう強いのですが、同業者競合すると人当たりだ
けでは競争に勝つのに限界が出てきてしまいます。

中には、こわ面でドスを効かせてしゃべり、圧力で押し込むように売りつけるパワービルダーもいますが、そういう人が開拓できるマーケットはそもそも狭く競合に弱いです。

私も、リーマンショックの直後は人当たりと、週刊誌記事の受け売りだけで世を語り、共感を得て実績を作りましたが、不動産価格も底を打ち、徐々に回復もしてきた頃、壁に当たってしまいました。

その頃の景気は、まだまだ悪い状況ですから、新規開拓が厳しくなったのです。

そこで目をつけたのが、既に物件を所有している不動産オーナー名簿です。

しかし、人間関係からできているつながりには、懐に飛び込むのはほぼ不可能でした。



そこで、ひらめいたのが、常識の隙をつくという事で、「宅建持ってない営業マンは悪説。」を語ったわけであります。

その時は、タイミング良く?私も宅建を取得していましたから、

「だいだい一般の人も勉強してとれる資格をなんで、日頃の業務で基礎知識もあるはずの不動産屋が持っていないのか。わかりますか!?」

と問いかけ、

「それは、日頃遊んでいるからです!」

なんて、たたみかける。

これが、見事に人心をとらえ、賃貸の管理替えと、追加投資の契約まで頂けたのであります。

でも、学歴などにも関係なく本当に勉強に身が入らない人が多い業界ですから、揚げ足を取られても致し方ありません。

今後、景気が良くなれば、業者の数もどんと増えるでしょう。

投資家の方は、最低限資格者から購入する事!

業者の方は、揚げ足を取られないために資格を取ること!

我がシーエフネッツでは、さらに米国認定の不動産経営管理士の資格者がいますから、より不動産に精通した専門性を追求する事で差別化を図っております!



※バックナンバーはこちらから。http://bit.ly/MMbackno

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2013年10月24日木曜日

部下に夢を。上司に華を。

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水曜といえば、不動産業者の定休日ですが、夜22時から放映されているドラマで気になるやり取りが、、、。

『ダンダリン 労働基準監督官』第三話より

温田監督官(水橋研二)
「段田さん、仕事をする時は、華は、課長に持たせなきゃ駄目だ~。」


田中監督官(大倉孝二)
「課長はとにかく、見栄っぱりな人なの。自分が大将でなきゃ機嫌が悪くなっちゃう人なの。だから、下々の者達は、あの人にそれなりに気を遣ってあげなきゃいけないの。」


段田 凜監督官(竹内結子)
「それは、人として間違っていませんか。」


二人の先輩監督官が、気分屋の上司の土手山課長(北村一輝)を逆撫でする、段田をなだめつつアドバイスをする場面。

これは、労働基準局が舞台の話で、主人公の段田凜が、自分の正義を貫く度に、突拍子もない行動に出て、周囲を振り回しながらも、労働者が不利益を被る問題を解決していくストーリー。

ドラマの話ですが、こんな話どこでもある事かもしれませんね。。。



えっ! 何が言いたいのかですか?

組織で人の上に立つと言うことは、人間性も厳しく評価される。。。

浮かれていると、自分が下の人から慕われていたり、指導をして引っ張っていると信じていても、皆の手のひらで転がされている事もありえるわけです。

まさに裸の王様。

そう考えると、上司が皆に好かれていることの前提が、ありえない状況なのかもしれません。
逆に煙たがられているくらいが丁度良い。

部下に実力以上の業務を試練として与え、悩み苦しむその姿につい手を貸したくなる気持ちを堪え、突き放す。ただ、試練を乗り越え成長した部下の姿を信じ、万が一、失敗になった際は、全て自分の責任として腹をくくる。

ずっと先に、あの時の厳しい環境があったから成長できたんだと、上司のお陰だと初めて感謝される。。。

そういうものかなと、、、。

世の中には色々な美学がありますね。。。

不動産投資とは、関係ない?

いいえ、そんなことはありません。

統制のとれない組織に、不動産の管理なんてできやしないのですから。

前職の管理職修業時代を思い出したわたなべでした!

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2013年10月23日水曜日

人妻と不動産営業マン

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●●「わたなべさん、妻が反対してるんですよ。だから、今回はいい話なんですけど・・・。」

なべ「いい話!?」

●●「ええ。そうなんですけど。」

なべ「わかりました。」

●●「はい。すみませんね。」

なべ「私が奥様に直接ご説明を差し上げます!」

●●「えっ!?なんで!?反対してるんですよ!」

なべ「ですから、●●さんからの説明に奥様が納得できないんですよ。私が説明した方が分かり易いです。」

●●「いやっ、それはそうかもしれないけど。時間作ってまでねぇ。」

なべ「●●さん!!」

●●「はい!?」

なべ「このままで、いいんですか!?せっかく将来のために、家族の為に、考えて検討している事が、理解頂けないんですよ!悲しいじゃないですか!」

●●「ええ、まぁ。そうですけど。」

なべ「だったら、一度奥様に時間を作ってもらって下さい。それでも、奥様が納得されなければ、それは私の力不足ですから!」

●●「いや、でも。時間作るのも嫌がると思うんですよね。」

なべ「●●さん!!」

・・・・。



(その後のやり取りは、また別の機会に。)

ベタベタの投資マンション営業の時代は、こんなやりとりがあった事を思い出しました。。。

自ら、内緒にする人もいましたし、内緒に出来ない人には、一緒に奥さんや旦那さんと話を聞いてもらう場を作ってもらって、理解頂けるように、粘ったり。

投資を勧める立場の対応としては、やり過ぎな気もしますが、そういう気持ちのやり取りや、家庭の事情まで踏み込まないと、成立しない話も多い不動産市場であります。

とはいえ、自分は真剣に考えていても、家族の同意を得にくいという方もいらっしゃるのも事実です。

しかし、物件価格もある程度の金額になってくると、どこの銀行でも連帯保証を条件につけられます。

それができなくて連保条件のない、高金利の銀行で組んだ方もみた事があります。

私も、今の会社に入ってからは、家庭の事情まで踏み込む事まではしませんが、不動産投資をより有利に進めて頂く上でも、それが、将来の収入源として当てになる規模になるためには、より良い融資は必須になります!

世の旦那方、奥さんの理解・協力くらいは得れるように、日頃から良い関係を築いてください!

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