連載「不動産投資の歩き方」第１４回 不動産営業マンとコンサルタントの違い

CFネッツグループ　メールマガジン

不労所得への招待状～プロに学ぶアッと驚く不動産投資　コンサルティングデスク通信

2013年 １１月 １日（第71２号）より

　連載　

　「不動産投資の歩き方」　

第１４回  不動産営業マンとコンサルタントの違い

「将来のために、不動産投資したいんですけど、現金で買える程、自己資金も持ってないし、融資を組むにも、自宅のローンもあるから、他の会社で相談したんですけど、追加で借りるのは難しいみたいなんですよ。」

藁にもすがるとは、この事で、何かしら問題をクリアしなければ、前に進めない方からの相談。

決して珍しくありません。

ここで、「倹約して、自己資金を貯めてください。」や「残念ですね。うちでも無理です。」と言うのは簡単な対応です。

でも、何とか目の前の人の希望を叶える方向性を見いだす為に、知恵を絞るのが、不動産コンサルタントと一般営業マンとの違いでしょうか。

そして、もし解決策があったとしても、その選択肢は、物件の状況や景気などのタイミングで常に変わるものでもあります。

例えば、最近の例だと、景気の上向きや、不動産市場の過熱を利用し。既存の不動産を売却して買い替えるという選択があります。

某日、外壁材の打ち合わせにて、投資も組み合わせが大事です！

いわゆる資産の組み替えという手法になりますが、これもなかなかシビアでもあります。
まず、その不動産を売却すると利益が出るのか、損が出るのか、充分な調査と試算が必要になります。

売却価格にあたりをつけたら、次に、何に組み替えるのかを決めます。

都心のワンルームマンションなのか、一棟のアパート、マンションなのか。それを回収した現金で購入する事ができるのか。それとも、新たな融資を受けるのか、検討します。

銀行の営業担当者と打ち合わせをし、年収に対する返済比率や、倍率を見て頂きます。

さらに、既存の残債があれば、売却することで完済できるのか、返済明細などから、借入残高を確認しなければいけません。

ここで、楽観的な見方をすると、売却しても買い替えるものが見つからない、融資がつかないと、クレームの元になりますから要注意です。

次にどれくらいの期間をみて、売却するのか。ここも、はずせません。

タイミングによっては、相場が上がり、買う準備が整った段階になって、利回りが下がってしまったなどという事がないように。時間をかけれない事情がある場合は、売り出しから成約までの期間を短く見る必要があります。

それによって、買主捜しのアプローチも変わって来ます。主に上記の要点を押さえて計画を立てれば、後は迷う事なく思い切って、行動するのみです。

最近の依頼では、新築で購入した都内のワンルームマンションを売却頂いたり、自宅を処分し、アパートに組み替えられた成功事例も着実に増えてきました。

常に、あらゆる事柄に対して、幅広い選択肢をもって、解決に導くのが、プロの不動産コンサルタントではないでしょうか。

がんばります！

●わたなべ日報● 発行人：渡辺章好 

※本ブログは、私の体験を元にしたフィクションです。
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